분양권 당첨후 증여관련 문의입니다.

얼마전 아파트 분양권(5억미만) 당첨 후 99%를 아내에게 증여했습니다. 99%의 권리를 미리 주긴 했지만 실제로 금전이나 이미 취득한 부동산을 준건 아니라서 혼동 되는데요 중도금/잔금을 전혀 지불하지 않은 이 분양권에 대한 중도금/잔금 납부 하는게 아내 혼자는 무리라서 제가 도와야 하지만 앞선 분양권 증여 후 중도금/잔금까지 제가 납부할 경우 분양권 증여(5억) + 중도금/잔금(4억) = 총 9억 증여와 같이 국세청에서 간주 하는게 아닌가 하는 걱정을 하고 있습니다. 제가 중도금/잔금 내도 되나요? 제가 중도금대출 받아도 되나요?

3개의 전문가 답변

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답변

안녕하세요? 태윤세무회계 오동욱 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 분양권 증여가액 평가는 감평을 받으면 우선 적용되나, 안받으신거 같습니다. 그러면, 분양대금 납입액(대출받은 납부포함) + 프리미엄이 증여액이 됩니다. 계약금만 납입한 상태에서 증여를 하신 것으로 보이는데 이 경우, 계약금의 99%와 총 프리미엄의 99%가 증여액이 됩니다. 아마, 무피로 신고하지 않았을까합니다. 계약금 납입 후 증여하고 이후에 중도금과 잔금을 남편이 대신 납부를 해준다면 이는 증여에 해당합니다. 부인이 대출을 받아 납부를 하면 증여가 아닙니다만 질문처럼 분양가액 5억원 + 중도금/잔금 4억원 = 총 9억원이 아니라 계약금이 5천만원이고 무피이고 향후 중도금/잔금 납입액을 대신 납부한다면 5천만원 x 99% + 4억원(대납) 이 증여액이 되는 것입니다.

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안녕하세요? 전민재 세무회계 전민재 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 분양권을 아내분 앞으로 명의개서 한 이후 분양대금납입시 아내분을 대신하여 대금을 납입하게 된다면 아내분에게 납입대금(4억)을 현금증여한 것으로 됩니다. 따라서, 중도금/잔금은 아내분 명의로 대출을 받거나 아내분의 소득원으로 납입하셔야 합니다.

안녕하세요? 오택스세무회계 오관열 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 그 증여시기는 권리의무승계일입니다.(서면4팀-479, 2008.2.27) 권리의무승계일이란 분양계약서상의 명의변경일에 해당합니다. 증여재산가액은 명의변경일까지 불입한 금액과 변경일 현재 프리미엄가액을 더한금액입니다. 따라서 분양계약서 명의변경일을 증여일로 보아 3개월 내 증여세신고를 해야합니다. 그리고 중도금/잔금을 남편분 명의로 대출받는 경우 해당 가액에 상당하는 지분만큼 아파트에 등기를 하면 증여가 아닐 것이나 99% 아내, 1% 남편명의로 최종 등기를 하는 경우 중도금/잔금 대출에 대한 (남편>아내) 증여세 문제가 있을 것으로 보입니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용 여부양도, 서면-2022-부동산-0581 [부동산납세과-1593] , 2023.06.20[제 목]’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후 분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용 여부[요 지]’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후 분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용되지 않는 것임[답변내용]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2021-법규재산-3071(2023. 02.23.)”를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2021-법규재산-3071, 2023.02.23‘21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A’)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며,이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.[관련법령]소득세법 시행령제155조【1세대1주택의 특례】2. 질의내용-1세대가 ’21.1.1. 이후 분양권을 취득하고 A주택을 취득한 경우로서 B분양권을 배우자에게 증여한 후 A주택 양도시 소득령§156의3②③에 따른 특례가 적용되는지나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면-2022-부동산-0329(2022.12.13.)귀 질의의 경우, ’20.12.31. 이전 취득한 A분양권을 보유한 1세대가 ’21.1.1. 이후 B분양권을 취득한 경우로서 A분양권이 먼저 주택으로 완공된 이후 해당 주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 서면-2021-법규재산-6773(2022.09.30)귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.【질의】’21.1.1. 이후 취득한 2개의 분양권으로 각 주택을 취득한 후 그 중 먼저 취득한 주택을 양도하는 경우, 소득령§155① 적용 여부(제1안) 소득령§155① 적용됨(제2안) 소득령§155① 적용되지 아니함【회신】귀 청의 질의에 대하여 제2안이 타당합니다.○ 서면-2021-법규재산-3071, ,2023.02.23‘21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A’)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며,이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.○ 양도, 기획재정부 재산세제과-85, 2022.01.14[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일(제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.○ 양도, 서면-2018-법령해석재산-3844, 2020.02.19조정대상지역에 종전의 주택(A주택)을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 분양권(B분양권)을 취득한 경우로서 2018년 9월 14일 이후 B분양권의 지분 1/2을 같은 세대인 배우자에게 증여하는 경우, ｢소득세법 시행령｣(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항에 따라 일시적2주택 보유 허용기간은 종전의 규정대로 3년을 적용하는 것입니다.○ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-2199,2005.11.16소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 국내에 거주하는 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 양도하기 전에 ' 다른 주택을 취득' 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 동법시행령 제154조 제1항의 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세를 비과세 하는 것이나,귀 질의의 동일세대원으로 부터 증여받은 주택은 위의 ' 다른 주택의 취득' 에 포함하지 않습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다.다만, 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.