서울 꼬마빌딩 양도세 견적 등 문의

상속받은 꼬마빌딩 경매로 양도 아버지 사망 20200720 경매완납 20221121 상속세 신고 약 11억 공시지가 상속인은 어머니 제외 자식 1, 2, 3 어머니와 자식 1, 2만 할 예정 지분 : 어머니 0.337 / 자식 1, 2 모두 : 0.224 등기 등 지하 1층 ~ 5층 모두 창고 및 사무실임 실제 4, 5층은 주택으로 사용중, 임대를 주고 있었음 6층 옥탑 등을 불법증축하여 6, 7층에 어머니께서 계속 거주 중 수임하실 세무사님 찾습니다. 저렴한 것 보다 정확한 분을 원합니다.

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안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산 양도, 증여, 상속 컨설팅 전문 이상웅 세무사입니다. 1. 주택부분과 상가부분의 구분 - 상가부분은 일반세율이 적용되지만, 주택부분은 비과세 또는 일반세율(중과유예기간)이 적용 될 수 있습니다. - 소득세법상 주택의 여부는 실질에 따라 판단합니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222919371996 - 임대한 부분 중 과세사업의 경우 부가가치세 판단 역시 필요합니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222868322935 2. 다세대주택 및 다가구주택의 판단 주택으로 사용하는 층수 4개층의 여부에 따라 다세대와 다가구주택의 판단이 달라지게 됩니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222351961205 3. 불법증축부분 구분 계산 불법증축된 부분은 내용에 따라 취득가액 판단 및 취득시기가 달라질 수 있으므로 구분계산해야 합니다. 4. 상속취득 상속으로 취득한 물건의 경우 피상속인과 상속인의 사실관계에 따라 각 상속인들에게 적용되는 양도세가 달라지게 됩니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222352151196 https://blog.naver.com/highyes_tax/222597270280 5. 겸용주택 일괄양도 겸용주택의 경우 일괄양도가액을 세법에서 허용하는 범위내에서 안분함으로써 양도세를 절세할 수 있습니다. 위 내용뿐만 아니라 검토 후 추가 쟁점부분을 파악하여, 안전하고 가장 절세될 수 있도록 도와드리고 있습니다. 유사한 사례에 대해서 수많은 건들을 진행해오고 있으며 상담을 통하여 자세하게 안내드리겠습니다.

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안녕하세요? 세무법인 세림택스 남궁찬호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 구체적인 사실관계와 물건지 주소지 등을 전달해주시면 예상세액과 신고수수료를 전달해드리겠습니다. 해당 물건지는 공부상 현황과 실제 현황이 다르며, 주택 부분이 있기 때문에 양도세 신고시 유의할 사항이 있으며 세부담 절감 요인도 있을 것으로 판단됩니다. 참고로 22년 11월이 양도시기라면 양도세 신고납부기한이 이번 달까지 입니다. 답변이 도움되셨길 바랍니다.

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1. 개요사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상승하여 양도할 계획을 세웠지만 10억원대의 양도세 부담에 양도를 고민하다가 양도세 절세를 위한 방안으로 자녀세대에게 미리 증여하기로 결정했습니다.주택 외 부동산은 중과세율이 적용되지 않아 기본세율로 부과되지만 양도차익에 따라 6~45%위 양도소득세율과 10%의 지방소득세가 추가되기 때문에 실제로 적용되는 최고세율은 49.5% 입니다. 반면 증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%의 세율이 적용되므로 증여를 통하여 양도하는 경우 전체세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 양도세 절세를 위한 사전 증여는 이월과세 규정에 따라 2023년부터는 증여 후 10년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도세 절세 실익을 얻을 수 있습니다.사례2) 상속세 절세를 위한 사전 증여부동산 및 금융자산 등 수백억대 자산가인 60대 A씨는 50%에 육박하는 상속세가 걱정되어 미리 자산을 증여하기로 결정했습니다. 상속세와 증여세 세율은 동일하게 10~50%가 적용됩니다. 다만, 상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 상속세를 적용하므로 피상속인의 경우 50%의 상속세율이 적용되지만, 미리 증여를 한다면 10~40%의 세율 구간을 활용하여 전체 세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 상속 대비를 위한 사전 증여는 상속인의 경우 10년, 사위·며느리·손자 등 상속인 외의 자는 5년 이전에 증여해야 큰 실익이 있으므로 미리미리 대비하는 것이 필요합니다.2. 꼬마빌딩 증여 후 양도의 방법으로증여, 양도세 절세꼬마빌딩을 제3자에게 양도하고 해당 자금을 자녀에게 증여하는 경우양도와 증여의 순서만 바꿔도 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.이때최적의 절세효과를 얻기 위해서는 증여가액과 지분비율 설정 등이 추가로 고려되어야 합니다.사례)- 15년 전 10억원에 꼬마빌딩 상속 받음- 현재 기준시가 : 15억원- 현재 감정평가액 : 25억원 또는 30억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여- 10년 뒤 예상양도가액 : 40억원꼬마빌딩을 증여시 발생하는증여세와 취득세는 감정평가를 받아 진행하는 것과 감정평가를 받지 않고 기준시가로 진행하는 방법 2가지가 있습니다.꼬마빌딩을 양도 후 세후 금액을 자녀세대에 증여하는 경우와 사전에 먼저 자녀세대에 증여 후 양도하는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 460,000,000원취득세0원약 100,000,000원양도세약 970,000,000원약 380,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 940,000,000원절세액약 650,000,000원부모가 보유하고 있는 상태에서 40억원에 제3자에게 양도시 발생하는 양도세는 약 9.7억원이며, 양도세를 납부 후 남은 약 30억원을 자녀세대에게 증여한다면 증여세는 약 6.2억원이 발생합니다.만약 양도와 증여의 순서를 변경해서 꼬마빌딩을 자녀세대에게 먼저 평가액으로 증여하고 10년 보유한 뒤 자녀세대가 40억원에 제3자에게 양도한다면 발생되는 총 세액은 약 9.4억원으로서 순서만 변경하더라도 약6.5억원의 총세액을 절세할 수 있습니다.또한 사위·며느리가 보유하고 있는 지분은 소득세법상 이월과세가 적용되지 않으므로 10년을 보유하지 않지 않더라도 절세의 실익을 누릴 수 있습니다.<2> 감정평가 30억원으로 증여감정평가액 증여(30억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 605,000,000원취득세0원약 120,000,000원양도세약 970,000,000원약 200,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 925,000,000원절세액약 665,000,000원감정평가액은 일정 범위 내에서 조정이 가능합니다. 평가액을 30억원으로 올린다면 절세액은 더욱 늘어납니다. 다만,주의할 점은 무조건 감정평가액을 높이는 것이 유리해지는 것이 아니기 때문에 가능한 범위 내에서가장 유리한 적정한 감정평가 가액을 정하는 것이 중요합니다.<3> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 230,000,000원취득세0원약 60,000,000원양도세약 970,000,000원약 740,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 1,030,000,000원절세액약 560,000,000원기준시가로 증여하는 경우 총절세액이 줄어들지만 당장 발생하는 증여세와 취득세의 부담을 줄일 수 있습니다. 다만,꼬마빌딩을 증여하는 경우 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.3. 꼬마빌딩 증여로 인한 상속세 절세상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 부과되며, 피상속인의 상속세 과세표준이 30억을 초과하는 경우최고세율 50%가 적용됩니다. 이건희 회장의 상속세가 12조가 발생한 것처럼 보유하고 있는 재산의 반을 세금으로 납부하게 되는 것입니다.약 100억원의 자산을 보유하고 있는 부모가 상속을 미리 대비해두지 않은 상황에서 갑자기 사망하는 경우 상속세는 내용에 따라약 40억원 가량이 발생할 수 있습니다. 또한 상속재산의 대부분이 꼬마빌딩 등 현금화가 어려운 재산인 경우 연부연납을 활용하더라도세액 체납자가 될 수 있습니다.이렇게 체납자가 되는 경우에는 상속재산 중 부동산을압류 및 공매하여 체납된 상속세에 충당할 수 있으며, 공매로 넘어간 부동산에 대한양도소득세가 한번 더 고지되므로 큰 손해가 발생할 수 있습니다.만약 아래와 같이 미리 사전증여를 하는 경우에는 증여세, 취득세가 발생하더라도보다 많은 상속세 절세효과를 누릴 수 있으며 증여받은 꼬마빌딩에 대한임대소득으로 상속세 재원 마련을 할 수 있습니다. 다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로, 사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.사례)- 꼬마빌딩 외 부동산재산 60억원 보유- 현재 꼬마빌딩 기준시가 : 15억원- 현재 꼬마빌딩 감정평가액 : 25억원- 10년 뒤 꼬마빌딩 예상시세 : 40억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 4.6억원취득세0원약 1억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 25.6원절세액약 14.4억원꼬마빌딩을 보유하고 있는 상태에서 상속이 개시되는 경우 상속개시일 현재 총자산인 100억원에 대해서 10억원의 상속공제를 적용하더라도 약40억원의 상속세가 발생합니다.만약 꼬마빌딩을 감정가 25억원에 미리 증여한다면 피상속인의 상속재산에서 제외되어 상속세를 계산하게 됩니다. 50억원 초과부분에 대한 50% 상속세율이 적용되는 것에 반하여 사전증여에 대해 적용되는 세율은10~30%의 세율이 적용되므로 전체적인 세금을 크게 줄일 수 있게되는 것입니다.다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로,사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.<2> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 2.3억원취득세0원약 0.6억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 22.9원절세액약 17.1억원기준시가로 상속하는 경우 감정평가로 증여하는 경우와 비교하여 증여세 및 취득세가 줄어들 수 있지만, 이후수증자들이 제3자에게 양도시 발생하는 양도소득세가 늘어나게 됩니다.따라서보다 완벽한 절세컨설팅을 계획하려는 경우 이후 발생하는 양도소득세를 함께 고려하여 최적의 증여가액과 수증자 선정과 지분비율 산정 검토가 필요합니다.또한 꼬마빌딩 등의 부동산은 증여와 마찬가지로 상속의 경우에도 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 평가심의위원회2020년 국세청은 보도자료를 통해 꼬마빌딩, 나대지 등 비주거용 부동산의 상속·증여세 결정 과정에서 기준시가로 신고한 경우 과세 형평성 제고를 위해 감정평가기관에 이를 의뢰하여 감정가액을 기준으로 상속·증여재산을 평가할 것임을 밝혔으며, 현재꼬마빌딩 등 일부 부동산을 기준시가로 상속·증여시 감정평가를 진행하여 추징되고 있습니다.다만, 평가심의위원회 제도는 감정평가 대상 여부를 사전에 예측할 수 없어 납세자의 예측가능성을 확보하지 못하는 문제가 발생하며 모든 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 진행하는 것은 아니므로세무전문가와 충분한 검토 후 증여를 진행하는 것을 추천합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.com

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다.세무사로서 제일 바쁜 5월 종합소득세 신고시즌이 드디어 끝났습니다. 많은 분들이 찾아주셔서 이번에도 정말 정신없는 한달을 보냈는데요, 종합소득세 업무를 처리하느라 밀려있던 재산세업무를 이제야 처리하게 되었네요,의외로 상속세 관련 문의사항이 많았는데요, 상속세의 경우 일괄공제 5억과 배우자가 살아있는 경우 5억의 배우자공제액이 기본적으로 적용되기에, 상속재산이 10억원이 안된다면 상속세 신고를 하지 않으시는분들이 대부분입니다.이런 분들은 오늘 포스팅을 보시고, 다시한번 꼭 생각해보시길 바랍니다.상속세는 다른 세금과 연관이 없을까?상속개시일 당시 상속재산을 평가하여 상속세가 계산되고, 상속재산은 금융재산, 부동산,동산이 대표적입니다.상속재산을 상속받은 상속인은 상속이 완료되면 본인의지대로 해당 재산을 현금화할 수 있지만, 이 경우 발생할 수 있는 세금이 있습니다.여러분들이 제일 많이들어본 세금인 양도소득세 입니다.금융재산 중 일부 금융상품(비상장주식, 해외주식, 일부 펀드 등)을 제외하고는 양도에 따른 세금이 발생하지 않고, 동산(자동차 등)도 마찬가지 입니다. 양도소득세가 발생한다고 하더라도 상속세 계산시 시가로 평가되기 때문에 실제 현금화시점과 큰 차이가 없다면 양도차익자체도 없게되는게 대부분입니다.하지만, 부동산의 경우는 조금 달라집니다. 부동산(토지, 건물, 주택 등)도 마찬가지로 상속당시 시가로 평가되지만, 시가가 애매한 경우가 있습니다.아파트의 경우 대부분 매매사례가액이라는 시가가 있어 해당 가격으로 상속세 신고를 진행하지만, 토지나 상가의 경우 각각의 물건별로 특색이 있고, 대부분 매매사례가격이 없기 때문에 감정평가를 진행하지 않는 이상 공시가격(기준시가)을 기준으로 상속세가 과세되고, 이를 상속받은 상속인의 취득가격은 상속당시 평가액이 됩니다.*최근 비주거용 부동산(상가-꼬마빌딩)의 경우 기준시가 신고시 세무서에서 감정평가를 진행할 수 있으니 유의하셔야 합니다.여기서 이미 눈치채신 분들이 있으시겠지만,, 상속인들은 해당 부동산 처분시 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도소득세는 양도차익이 클수록 즉, 취득가격이 낮을수록, 상속가격이 낮을수록 많아집니다. 대부분의 토지 공시가격은 시세대비 50%도 안되는 경우가 많은데, 공시가격으로 상속세를 신고한다면 당장의 상속세 부담은 없을 수 있어도, 추후 양도소득세를 생각하면, 손해일 수 있습니다.만약, 상속재산가액이 5억(배우자 있는 경우 10억)이하라서 상속세 신고를 하지 않는다면, 추후 해당 부동산 양도시 상속당시 공시가격으로 취득가격이 계산되고, 과세관청의 판단도 마찬가지입니다.단, 상속개시일 당시 매매사례가액 등 시가가 확인된다면 상속세 신고를 하지 않더라도 추후 양도시점에 이를 주장할 수 있겠으나, 이는 정말 험난한 길이 될것이고,, 굳이 상속당시 신고를 하는 지름길을 놔두고, 끊길지도 모르는 먼 길을 돌아가는 느낌입니다.

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.