꼬마빌딩 부담부증여 가능할지 문의 드립니다 ^^

1. 개요사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상승하여 양도할 계획을 세웠지만 10억원대의 양도세 부담에 양도를 고민하다가 양도세 절세를 위한 방안으로 자녀세대에게 미리 증여하기로 결정했습니다.주택 외 부동산은 중과세율이 적용되지 않아 기본세율로 부과되지만 양도차익에 따라 6~45%위 양도소득세율과 10%의 지방소득세가 추가되기 때문에 실제로 적용되는 최고세율은 49.5% 입니다. 반면 증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%의 세율이 적용되므로 증여를 통하여 양도하는 경우 전체세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 양도세 절세를 위한 사전 증여는 이월과세 규정에 따라 2023년부터는 증여 후 10년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도세 절세 실익을 얻을 수 있습니다.사례2) 상속세 절세를 위한 사전 증여부동산 및 금융자산 등 수백억대 자산가인 60대 A씨는 50%에 육박하는 상속세가 걱정되어 미리 자산을 증여하기로 결정했습니다. 상속세와 증여세 세율은 동일하게 10~50%가 적용됩니다. 다만, 상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 상속세를 적용하므로 피상속인의 경우 50%의 상속세율이 적용되지만, 미리 증여를 한다면 10~40%의 세율 구간을 활용하여 전체 세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 상속 대비를 위한 사전 증여는 상속인의 경우 10년, 사위·며느리·손자 등 상속인 외의 자는 5년 이전에 증여해야 큰 실익이 있으므로 미리미리 대비하는 것이 필요합니다.2. 꼬마빌딩 증여 후 양도의 방법으로증여, 양도세 절세꼬마빌딩을 제3자에게 양도하고 해당 자금을 자녀에게 증여하는 경우양도와 증여의 순서만 바꿔도 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.이때최적의 절세효과를 얻기 위해서는 증여가액과 지분비율 설정 등이 추가로 고려되어야 합니다.사례)- 15년 전 10억원에 꼬마빌딩 상속 받음- 현재 기준시가 : 15억원- 현재 감정평가액 : 25억원 또는 30억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여- 10년 뒤 예상양도가액 : 40억원꼬마빌딩을 증여시 발생하는증여세와 취득세는 감정평가를 받아 진행하는 것과 감정평가를 받지 않고 기준시가로 진행하는 방법 2가지가 있습니다.꼬마빌딩을 양도 후 세후 금액을 자녀세대에 증여하는 경우와 사전에 먼저 자녀세대에 증여 후 양도하는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 460,000,000원취득세0원약 100,000,000원양도세약 970,000,000원약 380,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 940,000,000원절세액약 650,000,000원부모가 보유하고 있는 상태에서 40억원에 제3자에게 양도시 발생하는 양도세는 약 9.7억원이며, 양도세를 납부 후 남은 약 30억원을 자녀세대에게 증여한다면 증여세는 약 6.2억원이 발생합니다.만약 양도와 증여의 순서를 변경해서 꼬마빌딩을 자녀세대에게 먼저 평가액으로 증여하고 10년 보유한 뒤 자녀세대가 40억원에 제3자에게 양도한다면 발생되는 총 세액은 약 9.4억원으로서 순서만 변경하더라도 약6.5억원의 총세액을 절세할 수 있습니다.또한 사위·며느리가 보유하고 있는 지분은 소득세법상 이월과세가 적용되지 않으므로 10년을 보유하지 않지 않더라도 절세의 실익을 누릴 수 있습니다.<2> 감정평가 30억원으로 증여감정평가액 증여(30억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 605,000,000원취득세0원약 120,000,000원양도세약 970,000,000원약 200,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 925,000,000원절세액약 665,000,000원감정평가액은 일정 범위 내에서 조정이 가능합니다. 평가액을 30억원으로 올린다면 절세액은 더욱 늘어납니다. 다만,주의할 점은 무조건 감정평가액을 높이는 것이 유리해지는 것이 아니기 때문에 가능한 범위 내에서가장 유리한 적정한 감정평가 가액을 정하는 것이 중요합니다.<3> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 230,000,000원취득세0원약 60,000,000원양도세약 970,000,000원약 740,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 1,030,000,000원절세액약 560,000,000원기준시가로 증여하는 경우 총절세액이 줄어들지만 당장 발생하는 증여세와 취득세의 부담을 줄일 수 있습니다. 다만,꼬마빌딩을 증여하는 경우 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.3. 꼬마빌딩 증여로 인한 상속세 절세상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 부과되며, 피상속인의 상속세 과세표준이 30억을 초과하는 경우최고세율 50%가 적용됩니다. 이건희 회장의 상속세가 12조가 발생한 것처럼 보유하고 있는 재산의 반을 세금으로 납부하게 되는 것입니다.약 100억원의 자산을 보유하고 있는 부모가 상속을 미리 대비해두지 않은 상황에서 갑자기 사망하는 경우 상속세는 내용에 따라약 40억원 가량이 발생할 수 있습니다. 또한 상속재산의 대부분이 꼬마빌딩 등 현금화가 어려운 재산인 경우 연부연납을 활용하더라도세액 체납자가 될 수 있습니다.이렇게 체납자가 되는 경우에는 상속재산 중 부동산을압류 및 공매하여 체납된 상속세에 충당할 수 있으며, 공매로 넘어간 부동산에 대한양도소득세가 한번 더 고지되므로 큰 손해가 발생할 수 있습니다.만약 아래와 같이 미리 사전증여를 하는 경우에는 증여세, 취득세가 발생하더라도보다 많은 상속세 절세효과를 누릴 수 있으며 증여받은 꼬마빌딩에 대한임대소득으로 상속세 재원 마련을 할 수 있습니다. 다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로, 사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.사례)- 꼬마빌딩 외 부동산재산 60억원 보유- 현재 꼬마빌딩 기준시가 : 15억원- 현재 꼬마빌딩 감정평가액 : 25억원- 10년 뒤 꼬마빌딩 예상시세 : 40억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 4.6억원취득세0원약 1억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 25.6원절세액약 14.4억원꼬마빌딩을 보유하고 있는 상태에서 상속이 개시되는 경우 상속개시일 현재 총자산인 100억원에 대해서 10억원의 상속공제를 적용하더라도 약40억원의 상속세가 발생합니다.만약 꼬마빌딩을 감정가 25억원에 미리 증여한다면 피상속인의 상속재산에서 제외되어 상속세를 계산하게 됩니다. 50억원 초과부분에 대한 50% 상속세율이 적용되는 것에 반하여 사전증여에 대해 적용되는 세율은10~30%의 세율이 적용되므로 전체적인 세금을 크게 줄일 수 있게되는 것입니다.다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로,사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.<2> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 2.3억원취득세0원약 0.6억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 22.9원절세액약 17.1억원기준시가로 상속하는 경우 감정평가로 증여하는 경우와 비교하여 증여세 및 취득세가 줄어들 수 있지만, 이후수증자들이 제3자에게 양도시 발생하는 양도소득세가 늘어나게 됩니다.따라서보다 완벽한 절세컨설팅을 계획하려는 경우 이후 발생하는 양도소득세를 함께 고려하여 최적의 증여가액과 수증자 선정과 지분비율 산정 검토가 필요합니다.또한 꼬마빌딩 등의 부동산은 증여와 마찬가지로 상속의 경우에도 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 평가심의위원회2020년 국세청은 보도자료를 통해 꼬마빌딩, 나대지 등 비주거용 부동산의 상속·증여세 결정 과정에서 기준시가로 신고한 경우 과세 형평성 제고를 위해 감정평가기관에 이를 의뢰하여 감정가액을 기준으로 상속·증여재산을 평가할 것임을 밝혔으며, 현재꼬마빌딩 등 일부 부동산을 기준시가로 상속·증여시 감정평가를 진행하여 추징되고 있습니다.다만, 평가심의위원회 제도는 감정평가 대상 여부를 사전에 예측할 수 없어 납세자의 예측가능성을 확보하지 못하는 문제가 발생하며 모든 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 진행하는 것은 아니므로세무전문가와 충분한 검토 후 증여를 진행하는 것을 추천합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.com

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224160240863원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅해드리는세로움입니다.오늘은 증여세 절세방안 중에서부담부증여에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.-부담부증여 양도세- 부담부증여 취득세- 부담부증여 증여세 계산구조- 아파트 부담부증여부터 입주권, 분양권 부담부증여까지 종류별 비교- 증여세 절세방안1. 부동산 증여,남들보다 똑똑하게 받자부동산을 증여받을때 세금을 줄이기 위해서는 먼저소유권을 이전하는 방식을 이해해야합니다.상속 전에 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게증여와매매2가지로 구분됩니다.증여는 부모님의 부동산을무상으로 공짜로 자녀에게 넘겨주는 것이고, 매매는 자녀에게부동산에 대한 대가를 받고 넘겨주는 것입니다.1. 증여부모님이 내야할 세금 : 없음자녀가 내야할 세금 : 증여세 / 취득세장점 : 규모가 작은 부동산의 경우 적은세금으로 증여 가능단점 : 규모가 일정금액 이상이면 세금이 급격하게 증가부동산을 증여로 받을때 부모님은 세금이 없지만, 자산이 늘어나는 자녀가 증여세와 취득세가 부과됩니다.결혼을 하는 자녀에게는 1.5억원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 규모가 작은 아파트나 부동산을 증여한다면 세금이 부담되지 않지만, 증여하려는 부동산의 규모가 클수록 증여세는 기하급수적으로 늘어납니다.3억짜리 주택을 결혼하는 자녀에게 증여하면 증여세2천만원만 내면 되지만, 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세는1.9억원을 내야합니다. 만약 부모님이 다주택자라면 자녀가 내야하는 취득세가1.3억원이기 때문에 합계3억원 넘는 세금을 내야 증여받을 수 있습니다.2. 매매부모님이 내야할 세금 : 양도세자녀가 내야할 세금 : 취득세장점 : 시세보다 저렴하게 사올 수 있으며, 부모님이 1주택인 경우 세금이 매우 줄어듬단점 : 부모님에게 매매대금을 지급할 수 있는 현금여력이 필요매매의 경우 부모님이 양도세를 내지만, 자녀는 증여세 없이 취득세만 내면 됩니다. 게다가 매매에 따른 취득세는 부모님이 다주택자라도 1~3%의 낮은 기본취득세율만 발생합니다.다주택자인 부모님의 10억원짜리 아파트를 사오더라도취득세는 3,500만원밖에 나오지 않습니다. 만약 부모님이 1세대 1주택자라면양도세 역시 비과세를 받기 때문에 세금은 0원이죠.이렇게만 본다면 매매가 훨씬 좋아보이지만, 가장 큰 문제는 자녀가부모님께 실제로 매매대금을 드려야합니다.얼마 전까지만 해도 보증금을 끼고 사오면 됐지만, 지금은 수도권 대부분이 토허제로 묶여현금부담이 매우 클 수 밖에 없습니다.여기서 증여와 매매 각각의 단점을 보완하는 방법이 있는데 바로‘부담부증여’와‘저가매매’입니다.이번 글은 부담부증여의 내용이며 부모님의 부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 저가매매는 아래 글을 참고 부탁드립니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com2. 일반증여 vs 부담부증여 세액비교부담부증여란 증여를 받을 때 부동산의 채무를 함께 가져오는 것입니다. 흔히 전세끼고 증여, 대출끼고 증여로 표현하는데 채무를 자녀가 부담한다고 해서 부담부증여입니다.부담부증여의 세금은 증여보다 조금 더 복잡합니다.부모님이 내야할 세금 : 양도세(채무액)자녀가 내야할 세금 : 증여세, 취득세일반증여는 부모님에게 세금이 없었지만, 부담부증여는 양도세가 발생합니다. 부모님이 갚아야하는 채무를 자녀가 부담했기 때문에 채무만큼은 돈을 받고 증여한 것으로 보고 채무금액만큼만 양도세를 부과합니다.[사례1]증여하는 아파트 시세 : 10억원담보대출 : 4억원부모님은 일시적 2주택자자녀는 무주택자10억원짜리 아파트를 증여하면서 담보대출 4억을 함께 넘기는 부담부증여를 하게되면,앞으로 대출 4억원은 부모님이 아니라 자녀가 갚아야합니다.따라서 부모님은 자녀에게 3억원을 받고 증여한 것으로 보고 3억원에 대해서는 양도세, 나머지 6억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 부과합니다.결과적으로 부담부증여는 증여와 양도를 섞은 개념인데요, 세금이 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다. 부모님은 일시적 2주택자이며, 자녀는 무주택자를 가정하겠습니다.① 일반증여는 증여세가 1.8억원이었지만, 부담부증여는 10억원 중 4억원을 양도로 전환하면서 6억원에 대한 증여세 8천만원만 부과됩니다.② 일반증여의 취득세는 1.3억원이지만, 부담부증여는 4억원에 대해서는 매매로 인한 취득세가 적용되어 취득세 역시 4천만원이 줄어드는 것입니다.이렇게 부담부증여를 한다면1.4억원의 세금이 줄어드는 것으로 일반증여에 비해 절반 수준의 세금으로 부동산을 증여받을 수 있습니다.하지만 부담부증여가 일반증여에 비해항상 유리한 것은 아닙니다.사례 1에서 일부 내용만 바꿔보겠습니다.[사례2]증여하는 아파트 시세 : 10억원증여하는 아파트 취득시기, 취득금액 : 15년 전, 5억원담보대출 : 4억원부모님은 1세대 1주택이지만, 비과세 요건 중 거주요건을 충족하지 못함자녀는 1주택자① 사례1의 일반증여 취득세는 중과세율이 적용되어 1.3억원이었지만, 부모님이 1주택만 보유한 경우 조정대상지역의 3억원 이상 아파트를 증여하더라도 기본취득세율을 적용하기 때문에 4천만원만 발생합니다.② 반면 양도소득세에서는 부모님이 1주택이라도 거주요건을 충족하지 못한다면 비과세를 못받기 때문에 사례2에서 부담부증여는 양도소득세가 발생하며, 자녀가 1주택을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하면중과세율이 적용되어 취득세는 일반증여에 비해 오히려 더 늘어나게 됩니다.결과적으로 사례2는 부담부증여를 함으로써오히려 세금 3천만원이 늘어나고,뿐만 아니라 부모님의 채무를 자녀가 가져갔기 때문에자녀의 자산이 더 줄어들었기 때문에 역증여 효과도 발생합니다.3. 세금이 달라지는 이유부담부증여는 증여와 양도를 같이 진행하는 소유권 이전이기 때문에 양도세, 증여세, 취득세 3가지 모두 살펴봐야합니다.[부담부증여 양도세, 부담부증여 취득세, 부담부증여 증여세]1. 양도소득세양도소득세는 부모님이 내는 것으로비과세, 일반과세, 중과세3가지 상황이 있습니다.①비과세는 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택 등 특정요건을 충족하는 경우 양도세를 내지 않습니다.②일반과세는 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 6~45%의 양도세를 내야합니다.1세대 1주택이라도 거주요건 등을 충족하지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다.③중과세는 현재 유예기간이지만, 올해 5월 9일 이후 중과세 적용이 다시 시행된다면 최대82.5%의 양도세를 내야합니다.사례2에서 중과세가 적용된다면 양도세는 약 2.7억원으로 세금폭탄을 맞게됩니다.따라서 부담부증여는 양도세가 비과세 될 때 가장 유리하므로 비과세 요건을 미리 충족해두는 계획이 필요합니다.2. 증여세증여세는 기본 5천만원, 결혼 예정인 자녀라면 1.5억원을 세금 없이 증여받을 수 있습니다. 또한 증여받는 사람이 많을수록 세금이 줄어드는 구조이기 때문에자녀부부에게 나눠서 증여하는 것이 유리합니다.자녀부부에게 50%씩 증여한다면 일반증여의 경우 1.8억원에서 1.4억원으로약 4천만원의 증여세가 더 줄어듭니다.또한 물건의 종류에 따라 토지, 상가 등의 건물들은형제나 손자에게 공동으로 증여할 수 있기 때문에 훨씬 많은 세금이 줄어들 수 있습니다. 자녀나 손자분들이 많으시다면 공동으로 증여하는 것은 매우 좋은 방법입니다.3. 취득세취득세는 기본세율과 중과세율 2가지로 구분되는데, 증여취득세와 매매취득세에 따라 판단의 기준이 다릅니다.① 증여취득세는 조정지역에 소재하면서 공시가격 3억원 이상인 주택이면 무려12%의 중과세율을 부과하지만,부모님이 1주택자라면 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.② 매매취득세는 조정지역 주택을 취득할 때 무주택자라면1~3%의 기본세율이 적용되지만, 1주택자면8%, 2주택자면12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만, 매매취득세는 1주택자라도일시적 2주택에 해당한다면 기본세율이 적용됩니다.③ 또 다른 차이점은 증여취득세는 부모님을 기준으로 중과세 여부를 판단하지만, 매매취득세는 자녀를 기준으로 중과세 여부를 판단합니다.앞선 사례처럼 부담부증여가 유리한 경우도 있지만, 오히려 불리할 수도 있는 이유는양도세와 증여세, 취득세 3가지 세목이 부모님과 자녀의 상황에 따라 서로 다르게 적용되기 때문입니다.증여와 매매가 동시에 이루어지므로 일반증여에 비해 내용이 어렵고 복잡하지만,내용을 충분히 이해하고 비과세요건, 기본세율 적용요건을 미리 만들어 둘 수 있다면,사례1처럼 절반이 넘는 세금을 줄일 수도 있습니다.4.증여받기 좋은 부동산은 따로 있습니다.지금 부담부증여를 진행해드리고 있는 건 중에서 안타까운 사례가 있습니다.1년에 한번씩 3번 정도 상담했던 분인데, 부모님 소유 강남아파트입니다.2년 전 상담때는 시세가 10억원대 후반이었다가, 1년 전에는 20억원대, 지금은 30억원대가 되면서 지금 하지 않으면 앞으로는 절대 못할 것이라는 생각에 진행하기로 결정하셨습니다.만약 첫 상담때 진행하셨다면 세금이 절반도 안나왔겠지만, 시세가 이렇게 오를 것이라 생각하지 못해 망설여2배 이상 세금이 나오게된 안타까운 사례입니다.부동산의 종류와 시기에 따라서 증여받기 좋은 부동산은 정해져 있습니다. 만약 이런 부동산에 해당하거나 상황을 만들 수 있다면 훨씬 적은 세금으로 증여를 받을 수 있을 것입니다.1. 거래가 적은 나홀로 아파트아파트를 증여할때는 시세로 계산하는 것이 원칙입니다. 최근 6개월 거래가격 중 가장 유사한 물건이 거래된 가격으로 하며, 감정평가를 통해 일부 세금을 낮출 수 있지만 큰 차이가 생기지는 않습니다.다만,아파트라도 세대수가 적은 나홀로 아파트는훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다. 거래가 잘 이루어지지 않는 나홀로 아파트는 세법에 따라 시세의 절반 수준의 공시가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.짧게는 6개월, 최대 2년간 거래된 적이 없는 아파트라면,2년 내 거래가 됐더라도 같은 평형이 아닌 경우라면 증여하기에 최적의 물건이므로 새로운 거래가 체결되기 전에 확인해보는 것이 좋겠습니다.증여하는 아파트 시세 : 12억원증여하는 아파트 기준시가 : 7억원전세보증금 : 5억원부모님은 1주택자자녀는 무주택자시세가 12억원, 기준시가가 7억원, 전세보증금이 5억원인 아파트의 경우시세로 일반증여하면 3억원이지만,기준시가로 일반증여한다면 1.3억원으로 세금의'60%'가 줄어들고기준시가로 부담부증여한다면 2천만원으로 무려'95%'의 세금을 줄일 수있습니다.2. 상가, 토지, 꼬마빌딩상가, 토지, 꼬마빌딩처럼 아파트가 아닌 부동산들은대부분 기준시가로 증여할 수 있습니다.수익형 부동산은 아파트보다 시세상승이 적을 수는 있지만,①훨씬 적은 세금을 내고 증여가 가능하며,②월세소득이 앞으로 자녀의 자금원천이 되는 장점이 있습니다.③ 그리고주택 수가 늘어나는 것이 아니기 때문에 일부지분만 증여해서 효율적인 증여구간까지 증여할 수 있고, 자녀의 배우자나 손자들까지 같이 증여할 수 있기 때문에 다양한 절세컨설팅이 가능합니다.3. 재개발, 재건축 예정 부동산(분양권, 입주권 부담부증여)재개발, 재건축처럼 시세상승이 예상되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.투기과열지구에서 진행되는 재개발, 재건축은일정시점 이후부터는 향후 준공시점까지 증여를 할 수 없습니다.서울의 경우 사업이 진행되는 동안 1년에 평균 16%씩 시세가 상승하고 있습니다.사업지마다 차이가 있지만, 단순하게 계산해서7년간 사업이 진행된다고 가정해보면약 3배 가량 시세가 상승한다고 볼 수 있습니다.증여세는 누진과세기 때문에소유권 이전이 가능한 시기를 놓쳐 준공 이후 증여하게 된다면시세상승보다 더 많은 세금을 내고 받을 수 밖에 없게 됩니다.바꿔 말하면 사업이 본격적으로 진행되기 전 증여한다면자녀의 자산이 크게 상승하기 때문에 적은 세금으로 훨씬 많은 증여효과를 얻을 수 있는 것입니다.따라 재개발, 재건축 예정 부동산이나 소유권 이전이 가능한 입주권, 분양권을 활용해서 적절한 계획으로 증여, 부담부증여한다면 많은 세금을 줄일 수 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 살펴보면 좋은 상속, 증여 절세컨설팅내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 살펴볼 내용은 2020년부터 꼬마빌딩 등에 대해 국세청이 감정평가를 의뢰하여 상속 증여세를 과세하는 방안이 발표되었는데, 이에 대한 조세불복 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속, 증여세 절감목적으로 꼬마빌딩 등이 활용되어 이에 대한국세청 감정평가사업이 시행되었습니다비주거용 건물인 꼬마빌딩이 상속,증여세의 절세 방안으로 활용되어 국세청은 2020년 이에 대해 꼬마빌딩 등 감정평가 사업을 시행하였습니다.상속, 증여세의 재산평가는 아래의 방식을 따릅니다.감정가액이 있으면 우선하나, 감정평가를 안 받는 경우에는 일반적으로아파트는 유사매매사례사례가액이라도 적용이 가능하나, 꼬마빌딩은 이도 안되니 기준시가로 평가되어 상속, 증여세 절세 방안으로 활용되었습니다.구분평가 방식1순위① 해당 재산의 매매가액② 해당 재산의 감정가액③ 해당 재산의 수용, 공매, 경매가액2순위유사매매사례가액3순위보충적 평가밥법 (공시가격 등)이에,국세청은 본인들이 직접 감정평가를 의뢰해서 제대로 과세하겠다는 것이 본 취지입니다. (당시 보도자료)재산평가심의위원회를 거칠 경우,평가기간이 증여일 전 2년 ~ 후 법정결정기한까지로 늘어납니다원칙적으로, 증여재산의 평가기간은증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 시가입니다. 그리고 재산평가심의위원회를 거쳐도 증여일, 상속개시일 2년 전만 인정되었습니다.그러나, 2019년 세법 개정으로 재산평가심의위원회를 거칠 경우, 증여일 전 2년 ~후 법정결정기한까지로 확대되었습니다.따라서, 법정결정기한 이내에 국세청이 감정평가를 받아 심의위원회를 거쳐 시가로 인정이 되면, 이를 시가로 적용할 수 있습니다.법정결정기한 이내에 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일과 평가기준일 사이 시장환경 변화가 없으니 국세청의 감정평가액을 인정사례를 간단히 정리하면,① 2019. 7. 24일 꼬마빌딩 증여 (기준시가로 증여세 신고)②국세청이 감정평가 의뢰함③ 2019. 10. 25일이 평가서 기준일, 2020. 4. 24일이 평가서 작성일④ 2020. 5. 21일 재산평가심의위원회에서 시가로 인정⇒당초 증여평가액인 기준시가와 감정평가액 차액에 대한 증여세를 추징요지는, 증여세의 법정결정기한이 신고기한 2019. 11. 30일로부터 6개월인 2020. 4. 30일 이내에 감정평가 기준일/작성일이 있으므로 유효한 감정평가라는 것입니다.상증, 조심-2021-서-1913 , 2022.01.26 , 완료[ 제 목 ]재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 증여일 현재 상속세및증여세법에 따른 시가로 볼 수 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨3. 심리 및 판단다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.(가) 2019.2.12.상속세및증여세법 시행령 개정시 평가기간 후 법정결정기한(증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매․수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 개정하였고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 증여받는 분부터 적용하는 것으로 확인된다.(나) 조사청은 쟁점감정평가액을 OOO “재산평가심의위원회”에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2020.5.21.재산평가심의위원회에서 쟁점부동산이 증여일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정에 따라 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 한 것으로 확인된다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, ~정리하면,국세청의 꼬마빌딩 등 감정평가 사업에 대한 조세불복건에 대해 살펴보았습니다. 2019년 개정되어 재산평가심의위원회를 거친 평가기간이 법정결정기한까지 확대되었습니다.해당 평가기간내 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일이나 상속개시일과 평가기준일 사이 큰 시장 변동이 없다면, 재산평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 상속, 증여세 신고시 보충적 평가방법인 공시가격이나 기준시가를 적용한 경우에도 안심할 수 없다는 것입니다.당초 비주거용 건물인 꼬마빌딩이나 토지를 대상으로 하였으나, 주택도 대상으로 확대 운영하고 있는점에 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 증여세무사/증여세무상담

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 얼마전 국세청에서 보도자료로 공지한 내용을 소개시켜 드리겠습니다.요지는납세자가 부동산을 기준시가로 해서 상속세및 증여세를 신고했을때, 그동안은 꼬마 빌딩에 대해서 세무서에서 자체 감정평가(5군데 감정평가법인에 의뢰한 평균값)를 받았던것을, 아파트나 단독주택까지확대 하겠다는 것입니다.시행시기는 2025.01.01일 이후 부터이며, 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나, 차액의 비율이10%이상이면 감정평가를 하도록 범위를 확대 하겠다는 것입니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강남상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전무세무사#일산김포부천상속세전문세무사#부동산감정평가받아야하는지#아파트#상속증여부동산감정평가 태그수정