부동산 매매 상속 증여 임대사업자든으로 문의합니다

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 주택 취득세 세율에 대한 것인데, 세무상담을 해보면 의외로 1~3%나 8%, 12%의 중과세율만 아시고 모르시는 분들이 많습니다. 기본적이 사항에 자주 헷갈리는 부분 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,주택의 취득세는취득 유형별로 차이가 있습니다주택의 취득세율은 취득의 원인별로 달라지는데, 유상승계는 일반적인 매매, 무상승계는 상속과 증여, 원시취득은 자가건설로 나누어집니다.아래는 유형별, 과세표준과 취득세율입니다.매매의 경우는 실제 거래가액의 1~3% 또는 8, 12%의 중과세율이 적용됩니다일반건물이나 토지 등의 매매로 인한 취득세율은 4%입니다. (농특세와 지교세를 더하면 총 4.6%를 부담)주택은 국민 주거안정을 위해, 일반 부동산 취득세율 보다 낮은 1~3%의 세율을 적용합니다.다만, 금액에 따라 실제 매매가격이 6억이하, 6억~9억, 9억초과의 구간별로 세율이 나누어져 있습니다.그리고 다주택자에 대해서는 중과세율이 적용되는데, 20.8.12일 이후에는 취득할 주택이 조정지역인지, 비조정지역인지에 따라 아래의 중과세율이 적용됩니다.종종 헷갈리시는 부분이,주거용오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 일반 건축물로 취급되고 따라서 주택 세율이 아닌 4.6%의 세율이 적용됩니다.증여는 3.8%~4.0%이나 중과세율이 적용되면 12.4%~13.4%가 됩니다증여로 인한 취득의 경우, 3.5%의 세율이 적용되나 지방세를 더하면 3.8%~4.0%가 적용됩니다. 다만, 20.8.12 이후 증여로 다주택자가 조정대상지역에 시가표준액 3억 이상인 주택은 취득세율이 12.4%~13.4%까지 올라갑니다.즉,①비조정지역의 증여이거나② 1세대 1주택자가 증여를 하는 경우(받는자가 1세대 1주택자 인게 아님)③조정지역이라도 공시가격 3억원이 안되는 경우에는 취득세율이 중과되지 않습니다.증여의 경우에는 실거래가 기준이 아닌 시가표준액을 기준에 세율을 곱합니다. 그러나,2023년 부터는 시가인정액인 유사 실거래가 적용이 되므로 내년부터 증여 취득세가 상승함에 유의해야합니다.상속은중과세율이 없습니다매매와 증여는 중과세율이 있지만, 상속은 중과세율이 없고 2.8%의 세율이 적용됩니다.(지방세를 더하여 2.96%~3.16%) 이는 상속이 불가피하게 취득하는 것임을 고려한 것입니다.더구나, 무주택인 1가구가 상속을 받아 1가구 1주택이 된 경우에는 0.8%가 적용되는 감면제도가 있습니다. 공동상속을 받은 경우, 지분이 가장 큰 사람을 주택 소유자로 보나 지분이 동일하면 그 주택에 거주하는 사람과 나이가 많은 순으로 소유자를 정합니다.상속의 경우는 2023년 도입되는 시가인정액에도 대상에서 제외되었습니다.자가건설(입주권 포함)의 취득세는 2.8%의 세율이 적용되며 중과되지 않습니다직접 시공업체를 선정하여 짓는 경우에는, 원시취득이라고 하며 상속과 동일한 2.8%의 세율(지방세를 더하여 2.96%~3.16%)이 적용됩니다.여기서 중요한게,입주권도 원시취득이므로 중과되지 않습니다.매매로 취득한 승계입주권도 동일합니다. 이와 반대로, 분양권(당첨, 매매 모두)은 원시취득이 아닌 유상승계 취득이므로 매매로 인한 표준세율이나 8%에서 12%의 중과세율도 적용대상입니다.이를 고려하면, 다주택자는 분양권 매입보다는 입주권의 매입이 취득세 측면에서는 더 유리할 수 있습니다.물른 승계 입주권의 경우, 승계조합원은 사업토지에 대한 토지지분을 기존조합원으로부터 승계취득한 것이므로 해당 토지지분에 대한 취득세 납세의무(토지대금+프리미엄 포함)를 입주권 승계시 부담하게 됩니다.정리하면,주택의 취득세는 매매, 상속, 증여, 자가건설 인지에 따라 달라지게 됩니다. 일반적으로 매매에 대한 취득세율은 아시지만 상속, 증여, 자가건설은 많이 헷갈리십니다.특히, 상속과 자가건설은 중과세율이 없다는 것과 원시입주권이던 매매로 인한 승계입주권이던 입주권은 자가건설이므로 취득세 중과대상이 아닙니다.(분양권은 유상거래로 중과될 수 있음)증여의 경우 중과는 비조정이거나 증여하는 사람이 1세대 1주택자이면, 중과대상 자체가 아닌데종종 증여받는 사람이 1세대 1주택자 인것으로 헷갈리시는 분들이 많습니다.그리고 2023년 부터는 증여로 인한 취득세 계산시 현재의 시가표준액(공시가격)이 아닌 시가인정액(감평, 유사 실거래가 등)이 적용되어 대폭 증여취득세가 상승할 예정이니 올해에 진행함이 유리할 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부동산세무상담

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​주택분 취득세 요약1) 납부대상자 납부대상자주택을 취득한 자에게 부과되며, 등기, 등록을 하지 않더라도 사실상 취득한 것으로 인정된다면 납부대상자가 됩니다. ​​2) 과세대상금액(과세표준)취득당시의 가액. 단, 취득자가 신고한 가격이 없거나, 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 시가표준액을 적용합니다. ​​3) 세율 (다주택자가 아닌 경우)취득세 납부시에 취득세만 내는 것이 아니라 취득세에 부가적으로 함께 납부하는 부가세(sur-tax)로서 지방교육세와 농어촌특별세가 있습니다. 그리고 취득세는 누진세율이 아닌 비례세율이 적용됩니다. ▶상속의 경우 위의 표대로 2.8% 이지만, 무주택 가구가 주택을 상속받은 경우에는 0.8%의 세율을 적용합니다. ​▶증여의 경우 4% 이지만, 조정지역에 있는 주택을 증여받는 경우에는 12%의 높은 세율이 적용됩니다.​​4) 세율 (다주택자인 경우)□ 지방교육세: 중과분 (8% 및 12%)에는 모두 0.4% 가 적용됩니다. □ 농어촌특별세: 8% 중과분에는 0.6%, 12%중과분에는 1% 가 적용됩니다.​​4) 생애최초주택구입시 감면생애 최초로 주택을 구입하는 자에 한해 21.12.31 까지 취득세를 다음과 같이 감면합니다. ​□ 취득가액이 1.5억원 이하 : 취득세 면제□ 취득가액이 1.5억원 초과: 위의 표대로 나온 취득세에서 50% 경감​​5) 신고방법취득일로부터 60일 이내에 주택 소재지 관할 시·군·구에 신고합니다. ​​6) 필요서류매매계약서, 부동산거래계약 신고필증, (분양받은 경우) 분양계약서, 잔금납부 영수증

안녕하세요 김현우 세무사입니다.증여나 상속을 여러명에게 실시할 경우 소수지분자가 양도소득세 법에서(종합부동산세는 다릅니다!)주택수에 산정되는지 질의가 들어와 오늘은 이에 대해 설명드리고자 합니다.​우선 증여세의 경우부터 살펴보겠습니다. 증여 등으로 주택의 소수지분을 취득한 경우 해당 지분을 주택수에서 제외하는 규정이 존재하지 않습니다. 따라서 증여를 받은 자들 모두의 주택수에 기산됩니다. 소득세법 시행령 154조의 21주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.​양도, 부동산거래관리과-628 , 2010.04.30​[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임.[ 회 신 ]「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.따라서 A, B, C가 부모로부터 주택을 증여받은 경우 양도소득세법 상 A, B, C 각자에게 1주택씩 추가하게됩니다.상속주택의 경우는 어떨까요?상속주택을 공동상속하는 경우에는 법령에서 정한 자의 주택수만 증가하게 되며, 나머지 자에게는 주택수가 가산되지 않습니다. 소득세법 시행령 155조를 보면 다음과 같이 나와있습니다.소득세법 시행령 155조​③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 3. 최연장자 해당 규정을 해석하면 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택수에는 추가되며, 상속지분이 동일한 경우에는 1. 당해 주택에 거주하는자, 2. 최연장자 순으로 주택수를 가산하게 되어있습니다. 따라서 상속주택의 경우, 소수지분자는 중과세 등을 판단할 때 본인의 주택수에서 제외됩니다.(1. 상속지분이 큰자 2. 주택에 거주하는 자 3. 최연장자 순서)​​ 일반적으로는 주택을 증여하는 것보다 상속하는 것이 증여하는 것보다 유리한 측면이 많습니다. 하지만 지역이나 조건에 따라 증여도 이익을 볼 수 있는 측면이 있을 수 있습니다. 따라서 다소의 상담료가 발생하더라도 세무대리인과 상의 하시기를 당부드립니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 수 있는 조특법상의 조항에 대해 알아보겠습니다. 관련 규정이 길고 복잡하므로 중요한 부분 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,8년 재촌 자경 농지의 경우,1년에 1억/5년에 2억을 한도로세액이 공제됩니다.8년 농사를 지으면 양도세가 전액 감면되는 것으로 오해하시는 분들이 계신데, 해당 감면은 조특법 69조에 따른 감면 조항으로 1년에 1억, 5년에 2억을 한도로 공제되는 것입니다.여기서 중요한 것은, 양도 차익을 공제하는 것이 아니라 세금을 공제해주는 것입니다. 따라서 10년간 보유 자경 농지라면 양도차익이 4억원 정도가 세액이 1억원이므로 낼 세금은 없는 것입니다.그리고 5년간 2억이므로 나누어 처분한다면, 총 8억원의 양도차익이 나도 세금이 없다는 의미로 굉장한 혜택입니다.물른 법의 취지는 농사를 짓는 농부에 혜택을 주기 위함이나 투기등에 악용되는 경우를 막기 위해 매우 많은 조건을 충족해야 감면이 가능합니다.①대통령령으로 정하는 거주자② 8년 이상 직접 경작③대통령령으로 정하는 토지의 양도시에 100%를 감면해준다는 조항입니다. (한도 규정은 별도)조특법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 ｢도시개발법｣ 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.조특법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액2.5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액나.5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액각 조건에 대해 구체적으로 살펴보면,농지 요건-농지는지목과 관계 없이 실제 경작되는 토지를 말하며, 주거, 상업, 공업지역에 편입된지 3년이 경과한 농지는 감면 대상이 아닙니다.우선, 농지가 무엇이냐 따져야 하는데 공부상 지목과 관계없이 실제 농사를 짓고 있다면 농지입니다. 그리고, 농사에 직접 필요한 농막, 수로, 양수장 등의 시설 부지도 포함이 됩니다.단, 양도일 현재 특별시, 광역시(군제외) 또는 시(읍면제외)의 주거, 상업, 공업 지역에 편입된지 3년이 경과한 경우는 감면배제되며, 3년이내 양도시에도 편입일까지 발생한 양도소득금액만 감면이 됩니다.(단, 광역시의 군과 도농복합시의 읍면은 제외)농지가 주거지역 등에 편입된 경우, 정리하면 아래 표와 같이 됩니다.조특법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】① 영 제66조제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지는 전․답으로서 지적공부상의지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막․퇴비사․양수장․지소․농도․수로 등을 포함하는 것으로 한다.○농지법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 농지 란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에법적 지목(地目)을 불문하고실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, ｢초지법｣에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】④ 법 제69조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 토지 란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{｢지방자치법｣ 제3조제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍·면 지역 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. ~ 다 생략재촌 요건-농지 소유자의 거주 지역에 대한 제한이 있습니다.재촌 자경 중 재촌에 대한 규제로, 다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.① 농지가 소재한 시② 농지가 소재한 시와 연접한 시군구③ 농지와 직선거리 30킬로미터이내연접한 시군구와 직선거리 30킬로미터 이내도 인정이 되므로 반드시 해당 농지소재 시에 거주해야 하는 것은 아닙니다.조특법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제69조제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터이내의 지역그리고 자경할 당시에, 재촌을 하면 되지 양도할 시점에는 해당 지역에 거주하지 않아도 됩니다.자경 요건- 자경 기간은 8년이며,계속적으로 8년을 할 필요는 없으나 본인이 직접 자경을 해야합니다.8년을 자경해야 하나, 연속적이 아닌 5년하고 몇년 쉬다가 3년해도 합쳐서 8년이면 감면 요건으로 인정이 됩니다.단, 본인이 직접 자경을 해야한다는 것이며, 가족이나 배우자가 해도 안됩니다.자경에 대한 입증 서류는 기본적인 농지 원부와 기타 자경을 입증할 수 있는 서류로, 직불금 수령 내역, 추곡수매 확인서, 농약비료 구매내역, 농기계 등 구매/임차 내역, 자경 확인서(마을이장 등), 농지 일지 등이 해당합니다.조특법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑬ 법 제69조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것소득 요건-소득이 일정 수준 이상인 경우, 해당 기간은 경작 기간에서 제외합니다.농사가 직업이 아닌 경우에, 자가 경작을 했는지 여부를 판단하기 모호합니다. 이에 따라 아래와 같은 소득 기준을 정하여 특정 금액이 넘어가는 소득이 있다면 해당 기간은 자경에서 제외합니다.해당 소득은 노동력이 투입되어야 하는 소득이기 때문에, 이자/배당소득, 부동산임대소득, 연금소득에서 발생하는 것은 제외하고 계산합니다.① 총급여액과 사업소득금액(농업·임업소득·농가부업소득·부동산임대소득 제외)의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 경작한 기간에서 제외2020.2.11일 법 개정으로 아래의 조건이 추가되었습니다.② 사업소득 총수입금액(농업,임업소득,농가부업소득,부동산임대소득 제외)이 다음의 금액이상인 과세기간은 자경기간에서 제외됩니다.㉠도소매, 부동산매매업 등 : 3억원㉡제조업, 숙박 및 음식점업 등 : 1억 5천만원㉢교육서비스, 수리 및 기타서비스업 등 : 7천 5백만원사업소득 총수입금액은 매출이라고 보시면 되고, 사업소득금액은 비용을 차감한 후의 이익이라고 이해하시면 됩니다. 즉, 20.2.11 법 개정 이전에는 적자면 자경기간에 포함해 줬는데 이제 적자라도 일정 규모 이상의 매출이 발생하면 자경한 기간이 아니라고 보겠다는 것입니다.조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑭ 제4항·제6항·제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.1. ｢소득세법｣ 제19조제2항에 따른 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외하며, 이하 이 항에서 사업소득금액 이라 한다)과 같은 법 제20조제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.2. ｢소득세법｣ 제24조제1항에 따른 사업소득 총수입금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)이 같은 법 시행령 제208조제5항제2호 각 목의 금액 이상인 과세기간이 있는 경우상속의 경우,상속받고 1년 이상 경작시 경작 기간을 합산하고,1년 이상 미경작시 3년 이내 양도하면 사망한 분의 경작기간을 인정받습니다.농지를 보유하게 되는 경우로 가장 많은 경우는, 고향의 부모님이 돌아가셔서 상속받는 경우가 일반적인데 이 경우에 어떻게 되는지 알아보면①이미 자경 기간을 충족한 경우- 3년 이내에 처분하면, 상속인의 자경 필요 없이 8년 충족한 것으로 보아 감면됩니다.- 3년이 지난 경우, 1년 이상 자경하게되면 합산됩니다.②자경 기간 충족 못하시고 사망하신 경우이 경우는 감면을 못받게 되지만, 부족한 자경 기간은 상속인이 1년 이상 경작을 하면, 사망하신 분의 경작기간과 합산하여 8년을 계산합니다. (아래 사례 참고)조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑪제4항의 규정에 따른 경작한 기간을 계산할 때 상속인이상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(제1항 각 호의 어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. 이하 이 항 및 제12항에서 같다) 다음 각 호의 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.1. 피상속인이 취득하여 경작한 기간(직전 피상속인의 경작기간으로 한정한다)2. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.상속인 본인이 직접 자경하지 않고,농어촌공사에 위탁 임대하는 경우는 자경으로 보지 않습니다.증여로 취득한 농지의 경우,증여받은 날로부터 자경 기간을 새롭게 계산합니다.자경 농지를 증여하는 경우, 자경 기간은 증여일로부터 다시 산정되므로 증여 받은 경우에는 본인이 새롭게 재촌 자경을 8년 해야 감면됨에 주의해야 합니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1569 , 2006.06.02[ 제 목 ]증여받은 농지에 대한 8년 자경농지 양도소득세의 감면[ 요 지 ]증여받은 농지에 대한 8년 이상 경작한 기간의 계산은 거주자(수증자)가 증여받은 날부터 계산하는 것이며, 수증자가다시농지소재지에거주하면서8년이상직접경작한농지는자경농지에대한양도소득세감면을적용받을수있음정리하면,8년 재촌 자경 농지의 양도세 감면은, 농민들의 농업 지원을 위해 만든 규정이나 편법으로 땅투기 등을 위해 악용되는 것을 막기 위해 아래와 같은 조건을 충족해야 합니다.①대상 농지: 지목과 관계없이 실제 경작되는 농지, 주거/상업/공업지역 편입 후 3년 경과시 적용배제②재촌 요건: 농지 소재시, 연접 시군구, 직선거리 30킬로 이내지역 중 하나③자경 요건: 8년 이상 자경, 본인이 직접 자경해야만 함. 자경 여부는 많은 서류 등으로 입증해야함④소득 요건㉠ 사업소득금액, 총급여가 3,700만원 ㉡ 사업소득 총수입금액이 일정 금액 이상인 경우는 자경 기간에서 제외이상 기본적인 재촌 자경 농지의 양도세 감면 요건을 살펴보았으나, 직업이 농부라면 이런 것들을 충족하기 어렵지 않으나, 아닌 경우에 실제 재촌, 자경 등의 조건이 충족되었느냐 여부로 세무서와 많은 분쟁이 발생하므로 감면 판단과 신청 및 대응에 전문가의 상담이 필요한 부분입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산오회계사/부산세무사