꼬마빌딩 부담부증여 가능할지 문의 드립니다 ^^

1. 개요사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상승하여 양도할 계획을 세웠지만 10억원대의 양도세 부담에 양도를 고민하다가 양도세 절세를 위한 방안으로 자녀세대에게 미리 증여하기로 결정했습니다.주택 외 부동산은 중과세율이 적용되지 않아 기본세율로 부과되지만 양도차익에 따라 6~45%위 양도소득세율과 10%의 지방소득세가 추가되기 때문에 실제로 적용되는 최고세율은 49.5% 입니다. 반면 증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%의 세율이 적용되므로 증여를 통하여 양도하는 경우 전체세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 양도세 절세를 위한 사전 증여는 이월과세 규정에 따라 2023년부터는 증여 후 10년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도세 절세 실익을 얻을 수 있습니다.사례2) 상속세 절세를 위한 사전 증여부동산 및 금융자산 등 수백억대 자산가인 60대 A씨는 50%에 육박하는 상속세가 걱정되어 미리 자산을 증여하기로 결정했습니다. 상속세와 증여세 세율은 동일하게 10~50%가 적용됩니다. 다만, 상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 상속세를 적용하므로 피상속인의 경우 50%의 상속세율이 적용되지만, 미리 증여를 한다면 10~40%의 세율 구간을 활용하여 전체 세액을 줄일 수 있기 때문입니다.다만, 상속 대비를 위한 사전 증여는 상속인의 경우 10년, 사위·며느리·손자 등 상속인 외의 자는 5년 이전에 증여해야 큰 실익이 있으므로 미리미리 대비하는 것이 필요합니다.2. 꼬마빌딩 증여 후 양도의 방법으로증여, 양도세 절세꼬마빌딩을 제3자에게 양도하고 해당 자금을 자녀에게 증여하는 경우양도와 증여의 순서만 바꿔도 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.이때최적의 절세효과를 얻기 위해서는 증여가액과 지분비율 설정 등이 추가로 고려되어야 합니다.사례)- 15년 전 10억원에 꼬마빌딩 상속 받음- 현재 기준시가 : 15억원- 현재 감정평가액 : 25억원 또는 30억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여- 10년 뒤 예상양도가액 : 40억원꼬마빌딩을 증여시 발생하는증여세와 취득세는 감정평가를 받아 진행하는 것과 감정평가를 받지 않고 기준시가로 진행하는 방법 2가지가 있습니다.꼬마빌딩을 양도 후 세후 금액을 자녀세대에 증여하는 경우와 사전에 먼저 자녀세대에 증여 후 양도하는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 460,000,000원취득세0원약 100,000,000원양도세약 970,000,000원약 380,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 940,000,000원절세액약 650,000,000원부모가 보유하고 있는 상태에서 40억원에 제3자에게 양도시 발생하는 양도세는 약 9.7억원이며, 양도세를 납부 후 남은 약 30억원을 자녀세대에게 증여한다면 증여세는 약 6.2억원이 발생합니다.만약 양도와 증여의 순서를 변경해서 꼬마빌딩을 자녀세대에게 먼저 평가액으로 증여하고 10년 보유한 뒤 자녀세대가 40억원에 제3자에게 양도한다면 발생되는 총 세액은 약 9.4억원으로서 순서만 변경하더라도 약6.5억원의 총세액을 절세할 수 있습니다.또한 사위·며느리가 보유하고 있는 지분은 소득세법상 이월과세가 적용되지 않으므로 10년을 보유하지 않지 않더라도 절세의 실익을 누릴 수 있습니다.<2> 감정평가 30억원으로 증여감정평가액 증여(30억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 605,000,000원취득세0원약 120,000,000원양도세약 970,000,000원약 200,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 925,000,000원절세액약 665,000,000원감정평가액은 일정 범위 내에서 조정이 가능합니다. 평가액을 30억원으로 올린다면 절세액은 더욱 늘어납니다. 다만,주의할 점은 무조건 감정평가액을 높이는 것이 유리해지는 것이 아니기 때문에 가능한 범위 내에서가장 유리한 적정한 감정평가 가액을 정하는 것이 중요합니다.<3> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목건물양도 후 자금증여건물증여 후 건물양도증여세약 620,000,000원약 230,000,000원취득세0원약 60,000,000원양도세약 970,000,000원약 740,000,000원합계세액약 1,590,000,000원약 1,030,000,000원절세액약 560,000,000원기준시가로 증여하는 경우 총절세액이 줄어들지만 당장 발생하는 증여세와 취득세의 부담을 줄일 수 있습니다. 다만,꼬마빌딩을 증여하는 경우 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.3. 꼬마빌딩 증여로 인한 상속세 절세상속세는 피상속인의 사망일 현재 순재산 전체에 대해 부과되며, 피상속인의 상속세 과세표준이 30억을 초과하는 경우최고세율 50%가 적용됩니다. 이건희 회장의 상속세가 12조가 발생한 것처럼 보유하고 있는 재산의 반을 세금으로 납부하게 되는 것입니다.약 100억원의 자산을 보유하고 있는 부모가 상속을 미리 대비해두지 않은 상황에서 갑자기 사망하는 경우 상속세는 내용에 따라약 40억원 가량이 발생할 수 있습니다. 또한 상속재산의 대부분이 꼬마빌딩 등 현금화가 어려운 재산인 경우 연부연납을 활용하더라도세액 체납자가 될 수 있습니다.이렇게 체납자가 되는 경우에는 상속재산 중 부동산을압류 및 공매하여 체납된 상속세에 충당할 수 있으며, 공매로 넘어간 부동산에 대한양도소득세가 한번 더 고지되므로 큰 손해가 발생할 수 있습니다.만약 아래와 같이 미리 사전증여를 하는 경우에는 증여세, 취득세가 발생하더라도보다 많은 상속세 절세효과를 누릴 수 있으며 증여받은 꼬마빌딩에 대한임대소득으로 상속세 재원 마련을 할 수 있습니다. 다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로, 사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.사례)- 꼬마빌딩 외 부동산재산 60억원 보유- 현재 꼬마빌딩 기준시가 : 15억원- 현재 꼬마빌딩 감정평가액 : 25억원- 10년 뒤 꼬마빌딩 예상시세 : 40억원- 자녀부부에게 4명에게 25%씩 증여<1> 감정평가 25억원으로 증여감정평가액 증여(25억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 4.6억원취득세0원약 1억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 25.6원절세액약 14.4억원꼬마빌딩을 보유하고 있는 상태에서 상속이 개시되는 경우 상속개시일 현재 총자산인 100억원에 대해서 10억원의 상속공제를 적용하더라도 약40억원의 상속세가 발생합니다.만약 꼬마빌딩을 감정가 25억원에 미리 증여한다면 피상속인의 상속재산에서 제외되어 상속세를 계산하게 됩니다. 50억원 초과부분에 대한 50% 상속세율이 적용되는 것에 반하여 사전증여에 대해 적용되는 세율은10~30%의 세율이 적용되므로 전체적인 세금을 크게 줄일 수 있게되는 것입니다.다만, 증여 후 10년(5년) 이내 증여자가 사망하는 경우 증여재산이 상속재산에 포함되어 상속세 재계산이 이루어질 수 있으므로,사전에 미리 증여계획을 수립하여 증여하는 것이 필요합니다.<2> 기준시가 15억원으로 증여기준시가 증여(15억원)세목현재 상태로 10년 뒤 상속사전증여 후 10년 뒤 상속증여세0원약 2.3억원취득세0원약 0.6억원상속세약 40억원약 20억원합계세액약 40억원약 22.9원절세액약 17.1억원기준시가로 상속하는 경우 감정평가로 증여하는 경우와 비교하여 증여세 및 취득세가 줄어들 수 있지만, 이후수증자들이 제3자에게 양도시 발생하는 양도소득세가 늘어나게 됩니다.따라서보다 완벽한 절세컨설팅을 계획하려는 경우 이후 발생하는 양도소득세를 함께 고려하여 최적의 증여가액과 수증자 선정과 지분비율 산정 검토가 필요합니다.또한 꼬마빌딩 등의 부동산은 증여와 마찬가지로 상속의 경우에도 평가심의위원회의 대상이 될 수 있으므로 세금 추징에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 평가심의위원회2020년 국세청은 보도자료를 통해 꼬마빌딩, 나대지 등 비주거용 부동산의 상속·증여세 결정 과정에서 기준시가로 신고한 경우 과세 형평성 제고를 위해 감정평가기관에 이를 의뢰하여 감정가액을 기준으로 상속·증여재산을 평가할 것임을 밝혔으며, 현재꼬마빌딩 등 일부 부동산을 기준시가로 상속·증여시 감정평가를 진행하여 추징되고 있습니다.다만, 평가심의위원회 제도는 감정평가 대상 여부를 사전에 예측할 수 없어 납세자의 예측가능성을 확보하지 못하는 문제가 발생하며 모든 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 진행하는 것은 아니므로세무전문가와 충분한 검토 후 증여를 진행하는 것을 추천합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181[상속전문세무사] 상속세를 줄이고 싶다면 사전 증여? 잘 알고 하자 - 사전증여재산합산, 상속공제한도, 증여 후 양도소득세 문제■ 개요 일반적으로 금융 재산 및 부동산을 수십억 이상 보유하고 있는 고액자산가들에게 한번에 상속을 하...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 살펴볼 내용은 2020년부터 꼬마빌딩 등에 대해 국세청이 감정평가를 의뢰하여 상속 증여세를 과세하는 방안이 발표되었는데, 이에 대한 조세불복 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속, 증여세 절감목적으로 꼬마빌딩 등이 활용되어 이에 대한국세청 감정평가사업이 시행되었습니다비주거용 건물인 꼬마빌딩이 상속,증여세의 절세 방안으로 활용되어 국세청은 2020년 이에 대해 꼬마빌딩 등 감정평가 사업을 시행하였습니다.상속, 증여세의 재산평가는 아래의 방식을 따릅니다.감정가액이 있으면 우선하나, 감정평가를 안 받는 경우에는 일반적으로아파트는 유사매매사례사례가액이라도 적용이 가능하나, 꼬마빌딩은 이도 안되니 기준시가로 평가되어 상속, 증여세 절세 방안으로 활용되었습니다.구분평가 방식1순위① 해당 재산의 매매가액② 해당 재산의 감정가액③ 해당 재산의 수용, 공매, 경매가액2순위유사매매사례가액3순위보충적 평가밥법 (공시가격 등)이에,국세청은 본인들이 직접 감정평가를 의뢰해서 제대로 과세하겠다는 것이 본 취지입니다. (당시 보도자료)재산평가심의위원회를 거칠 경우,평가기간이 증여일 전 2년 ~ 후 법정결정기한까지로 늘어납니다원칙적으로, 증여재산의 평가기간은증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 시가입니다. 그리고 재산평가심의위원회를 거쳐도 증여일, 상속개시일 2년 전만 인정되었습니다.그러나, 2019년 세법 개정으로 재산평가심의위원회를 거칠 경우, 증여일 전 2년 ~후 법정결정기한까지로 확대되었습니다.따라서, 법정결정기한 이내에 국세청이 감정평가를 받아 심의위원회를 거쳐 시가로 인정이 되면, 이를 시가로 적용할 수 있습니다.법정결정기한 이내에 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일과 평가기준일 사이 시장환경 변화가 없으니 국세청의 감정평가액을 인정사례를 간단히 정리하면,① 2019. 7. 24일 꼬마빌딩 증여 (기준시가로 증여세 신고)②국세청이 감정평가 의뢰함③ 2019. 10. 25일이 평가서 기준일, 2020. 4. 24일이 평가서 작성일④ 2020. 5. 21일 재산평가심의위원회에서 시가로 인정⇒당초 증여평가액인 기준시가와 감정평가액 차액에 대한 증여세를 추징요지는, 증여세의 법정결정기한이 신고기한 2019. 11. 30일로부터 6개월인 2020. 4. 30일 이내에 감정평가 기준일/작성일이 있으므로 유효한 감정평가라는 것입니다.상증, 조심-2021-서-1913 , 2022.01.26 , 완료[ 제 목 ]재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 증여일 현재 상속세및증여세법에 따른 시가로 볼 수 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨3. 심리 및 판단다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.(가) 2019.2.12.상속세및증여세법 시행령 개정시 평가기간 후 법정결정기한(증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매․수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 개정하였고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 증여받는 분부터 적용하는 것으로 확인된다.(나) 조사청은 쟁점감정평가액을 OOO “재산평가심의위원회”에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2020.5.21.재산평가심의위원회에서 쟁점부동산이 증여일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정에 따라 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 한 것으로 확인된다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, ~정리하면,국세청의 꼬마빌딩 등 감정평가 사업에 대한 조세불복건에 대해 살펴보았습니다. 2019년 개정되어 재산평가심의위원회를 거친 평가기간이 법정결정기한까지 확대되었습니다.해당 평가기간내 감정평가 기준일과 작성일이 있고, 증여일이나 상속개시일과 평가기준일 사이 큰 시장 변동이 없다면, 재산평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 상속, 증여세 신고시 보충적 평가방법인 공시가격이나 기준시가를 적용한 경우에도 안심할 수 없다는 것입니다.당초 비주거용 건물인 꼬마빌딩이나 토지를 대상으로 하였으나, 주택도 대상으로 확대 운영하고 있는점에 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 증여세무사/증여세무상담

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com

안녕하세요,부동산 양도·증여·상속 전문‘세로움’입니다.상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심히 일해서 일군 자산을 자녀에게 물려줄 때 최고세율인 50%를 그대로 내야한다면 억울할 수 밖에 없습니다.상속 vs 증여 중 어떤 것이 더 유리할까요?결론부터 말씀드린다면 정답은 없습니다. 과세방식의 차이가 있기 때문에 누구에게나 무조건적으로 유리한 것은 없습니다.결국 명확한 차이점을 공부하고 각자의 상황에 맞춰 유불리를 비교해서 선택해야 합니다.오늘은재산규모, 부모님 연세, 자산의 종류와 같은 중요한 사실관계에 적용해야할 판단의 기준에 대해서, 그리고 절세방안에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.현재 상속세 개정, 상속세 개편에 대해서 국회에서 논의가 오가고 있습니다. 아직 상속세 개정내용이 확정되지는 않았지만,오늘 설명드리는 내용은 상속세 개정내용과는 큰 영향 없이 동일하게 절세될 수 있는 방안들입니다.상속세 개정안 내용이 궁금하신 분들은 아래 글에서 자세히 설명하고 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.이제 ‘17억’까지 상속세 없습니다. 2024년 세법개정안 1편 – 상속세, 증여세, 양도세안녕하세요, 부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문 세로움입니다. 며칠전 24.7.25 기재부에서 '202...blog.naver.com1. 상속 vs 증여(재산 이전 시기와 방법)우선 증여와 상속의 중요한 차이점부터 설명드리겠습니다.상속은 피상속인의 사망했을 때, 사망한 날 보유하고 있는 재산을 상속인이 받는 것으로 재산 이전의 시기와 방법을 정할 수 없습니다.반면증여는 사망하기 전 언제라도 미리 소유권을 이전(=사전증여)하는 것으로 증여시기를 정할 수 있습니다.증여는 증여재산의 종류와 전후 사실관계에 따라같은 재산규모라도 훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있기 때문에 세법상 유리한 증여시기를 정하는 것이 중요합니다. 또한 보증금이나 은행대출과 같이 재산에 담보되어 있는 채무를 함께 승계하는 부담부증여로 재산을 이전하거나, 증여와 동일한 효과를 내는 가족간 매매 또는 교환의 방법으로도 재산이전이 가능합니다.상속세를 줄이기 위해서는 증여를 해야한다는 것을 알고 있더라도 막상 증여를 하기가 쉽지는 않습니다. 증여할때도 당장 세금이 나가기 때문입니다. 상속세가 많이 나온다해도 먼 미래의 일이고, 지금 당장 증여세를 내라고 하면 엄두가 안나는게 현실입니다.하지만 꼭 큰금액을 미리 증여할 필요는 없습니다. 상황에 맞게 증여플랜을 세운다면증여금액이 작아도 충분히 몇배 이상의 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다.2. 상속 vs 증여(세액 계산과 납세의무자)상속세는 사망한 날 피상속인이 보유하고 있는‘모든 자산’에 대해 한번에 상속세를 계산하고, 상속인이 여러명이라면 상속인들이 함께 상속세를 부담합니다. 상속세는 본인이 상속받은 비율만큼 내는 것이지만, 다른 상속인이 납부하지 않는 경우에는 연대해서 납부할 책임을 지게됩니다.증여세는 증여자의 재산규모와 상관없이‘증여받은 재산’에 대해서만 세금을 부과합니다. 또한 받는 사람을 기준으로 계산하기 때문에 10억을 10명이 상속받아도 ‘10억’을 기준으로 계산하는 상속세와 달리, 1명당 ‘1억’으로 나눠서 계산하기 때문에 자녀가 많고 결혼을 했다면 증여세가 훨씬 줄어듭니다.상속과 증여세의 공통점은 받는 사람이 세금을 내야합니다. 자녀가 세금 낼 돈이 없어 부모님이 대납해준다면 증여재산에 다시 합쳐지기 때문에 세금까지 고려해서 증여규모를 정해야합니다.3. 세율과 공제금액상속세와 증여세의 세율은 10~50%로 동일하고, 세율구간도 동일합니다.하지만공제금액에서는 큰 차이를 보입니다.상속세는 배우자가 있다면최소 10억원, 배우자가 없다면최소 5억원을 상속재산에서 공제해주지만,증여세는 자녀의 경우5천만원만 공제해서 계산합니다.따라서 공제액 자체는 상속세가 크기 때문에,재산이 많지 않다면 상속으로 받는 것이 더 유리할 수 있습니다.부모님 재산이 10억일 때 상속으로 받으면 세금이 0원이지만, 괜히 미리 증여를 한다면 세금을 내야하고 환급을 받지도 못합니다.하지만,부모님 자산규모가 클수록 미리 증여하는 것이 유리합니다.증여는 기본적으로 받을때마다 ‘나눠서’ 세금을 계산하고, 증여받는 사람이 여러명일 때는 인별로 한번 더 나누기 때문에 낮은 세율구간을 여러번 활용할 수 있게 됩니다.또한 5천만원의 공제금액도 여러번 받을 수 있기 때문에 적절한 증여계획을 세운다면 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.상속과 증여는 세율만 같을 뿐, 공제금액과 계산방식이 다르고, 동거주택상속공제나 금융재산상속공제와 같이 추가 공제제도가 다르기 때문에 상속과 증여 중 어떤 방식이 더 낫냐에 대해 쉽게 정답을 내리는 것이 불가능합니다.다만, 모두에게 증여가 더 유리하다고 말할 순 없지만,충분한 시간을 가지고 각자의 상황에 맞는 가장 절세되는 방법을 고려하여 적절한 재산이전 방법으로 미리 증여한다면 대부분 상속보다 훨씬 나은 결과를 만들 수 있습니다.4. 효과적으로 상속세를 줄이는증여방법 4가지(1) 수증자가 많으면 세금은 폭발적으로 줄어든다.(2) 증여시기는 빠를수록 좋다.(3) 증여하기 좋은 재산은 졍해져있다.(4) 증여방식에도 명품이 있다.(1) 수증자가 많으면 세금은 폭발적으로 줄어든다.이해를 돕기 위해 극단적인 사례를 들어보겠습니다.아버지 재산 100억원을 ① 상속으로 받는 경우 ② 자녀 1명이 증여로 받는 경우 ③ 자녀 100명이 1억원씩 증여로 받는 경우 각각의 세금은 다음과 같습니다.세목①상속②증여(수증자 1명)③증여(수증자 100명)상속세or 증여세약 40억원약 44억원약 4.8억원①과 ②는 공제금액만 일부 차이있을 뿐, 이외는 모두 동일합니다. 상속공제는 배우자가 있는 경우 10억원, 증여공제는 5천만원입니다.하지만 ③의 경우 수증자가 많아진다면 세금은 크게 달라집니다. 증여세는 상속세와 달리 각자가 받는 금액을 기준으로 나눠서 계산(유산취득세 방식)하기 때문에 모두 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문입니다.따라서 상속세 절세를 위해 미리 일부 재산을 증여할 때,자녀 뿐만 아니라 자녀의 배우자와 손자까지 나눠서 증여한다면 세금은 급격하게 줄어듭니다.보다 구체적인 사례를 들어보겠습니다.[사례]- 아버지 보유 재산 30억원(배우자 없음)- 자녀 2명(모두 기혼)- 손자 4명(미성년자)- 자녀부부에게 각각 4억원씩, 손자에게 각각 1억원씩 총 20억원 증여위 사례에서 ① 30억원을 모두 상속하는 경우 ② 30억원 중 20억원을 미리 자녀부부와 손자에게 나눠서 증여하는 경우 상속세 계산, 증여세 계산 내역은 다음과 같습니다.세목①상속②증여증여세-약 3억원상속세약 8.2억원약 5천만원합계세액약 8.2억원약 3.5억원절세세액약 4.7억원고액 자산가가 아니더라도 사위·며느리나 손자를 포함하여 수증자를 늘린다면 손쉽게 세금을 줄일 수 있습니다.부모님의 재산 비율을 파악하여 적절한 증여자를 먼저 선정하고, 가족현황을 고려하여 최적의 증여비율과 금액으로 증여계획을 세우는 것이 중요합니다.(2) 증여시기는 빠를수록 좋다.증여시기는 빠를수록 좋습니다. 그 이유는 크게 3가지입니다.① 첫 번째로 10년 이내에 이미 증여받은 재산이 있다면 합산해서 증여세를 계산합니다.5억원을 증여받고, 5년 뒤에 추가로 5억원을 증여받는다면 10억원을 한번에 증여받는 것과 동일하게 높은 세율이 적용됩니다.바꿔말하면 10년이 지나면 기존에 증여받은 것이 사라지기 때문에, 낮은 세율이 적용되고, 5천만원의 기본공제를 계속 받을 수 있습니다.즉, 자녀가 어릴때부터 증여한다면 10년마다 5천만원까지는 계속해서 세금 없이 증여할 수 있고, 5천만원을 초과하더라도 10%의 최저세율을 다시 적용받을 수 있습니다.② 두 번째는 재산가치는 꾸준히 상승합니다.상담을 하다보면 “예전에 미리 증여할걸, 너무 후회된다”고 하시는 분들을 많이 뵙습니다.노원구 소재 재개발 예정인 A아파트는 5년 전에 4억원이었지만, 현재 10억원까지 올랐습니다.5년 전에 증여했다면 증여세가 약 6천만원에 불과했지만, 현재는 약 2.2억원으로 4배 가까운 증여세를 내야합니다.최근 10년간 전국 부동산 평균 상승률은 2~3배 상승했습니다. 특히 재개발·재건축 예정지처럼 향후 시세가 상승할 것으로 예상되는 부동산의 경우 증여시기를 앞당긴다면 훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다.예금을 증여하는 경우에도 자녀가 증여받은 예금으로 부동산을 미리 취득한다면 시세상승에 대한 이익은 세금 없이 얻을 수 있게 됩니다.간혹 자녀가 취직만 하면 세금이 크게 줄어들기 때문에 취직할때까지 기다리시는 분들이 있는데 잘못된 세금상식입니다. 취직여부로 세금이 변경되는 것은 없으며, 오히려 취직을 기다리는동안 시세가 오른다면 세금이 훨씬 늘어나게됩니다.③ 세 번째는 상속세 합산과세입니다.우리나라 상속세는 사망 직전에 증여함으로써 상속세를 줄이는 행위를 막기 위해10년 이내에 상속인들에게 증여한 재산이 있다면 상속재산에 포함해서 세금을 부과합니다.따라서 유의미한 증여효과를 얻기 위해선 적어도 10년 전에는 증여가 이루어져야 합니다.세금이 줄어든다고 하더라도 막상 실행하기는 쉽지 않습니다. 하지만 증여재산의 종류, 증여시기, 증여금액, 여러 가지 변수에 따른 세액을 정확하게 검토한다면 반드시 좋은 결과를 가져올 수 있을 것입니다.(3) 증여하기 좋은 재산은 졍해져있다.증여하는 자산으로 가장 쉽게 생각할 수 있는 것은 현금입니다. 하지만, 세금측면에서 현금은 좋은 증여재산은 아닙니다. 재산의 종류와 상황에 따라 증여하기 좋은 재산을 선정하는 것이 중요한데, 기준은 3가지로 구분해볼 수 있습니다.① 첫 번째로 미래가치가 높은 재산을 증여해야합니다.증여나 상속은 받는시점을 기준으로 재산을 평가합니다. 현재 5억원인 부동산 A,B 중에서 A는 향후 10억원까지 오를 수 있고, B는 시세가 유지된다면, A를 먼저 증여해야 합니다. A를 먼저 증여하고 B를 상속받는다면 5억원에 대한 상속세를 내지만, 순서를 바꾼다면 10억원에 대한 상속세를 내야하기 때문입니다.따라서재개발·재건축이 예상되거나, 향후 시세상승 가능성이 높은 부동산을 우선적으로 증여하는 것이 유리합니다.② 두 번째는 세법에서 정하는 평가방법을 기준으로 선정합니다.세법은 증여하는 재산의 종류와 상황에 따라 평가방법을 다르게 규정하고 있습니다.예를 들어 10억원짜리 아파트와 상가가 있을 때, 아파트는 10억원에 대한 세금을 내야하지만,상가는 통상 5~6억원 정도에 대한 세금만 낼 수 있습니다.또한 아파트의 경우에도 세대 수 또는 단지내 최근 거내내역에 따라서10억원짜리 아파트를 5~6억원에 증여할 수 있는 경우도 있습니다.따라서 보유하고 있는 자산의 종류와 사실관계에 맞게 절세되는 평가방법을 검토하는 것이 중요합니다.③ 세 번째는 수익형 자산을 먼저 증여하는 것입니다.월세 1,000만원이 나오는 꼬마빌딩을 보유하고 있는 부모님이 있습니다.부모님은 연 1.2억원의 임대소득에 대해 30% 이상의 종합소득세와 건보료를 내는 것이 부담이되고, 상속세 역시 걱정되지만 꼬마빌딩에 대한 증여세와 양도세가 너무 커서 이도저도 못하고 있습니다.이런 경우토지의 일부를 먼저 증여한다면 여러 측면에서 절세효과를 얻을 수 있습니다.건물 전체가 아닌 토지 지분을 증여한다면시세보다 훨씬 낮은 공시지가로 증여를 할 수 있습니다.또한 자녀는 부모님 월세 중 일부를 토지지분에 대한 지료로 받을 수 있기 때문에부모님의 종합소득세가 줄어들뿐만 아니라, 자녀의 경우매달 발생하는 월세수익으로 상속세에 대한 자금원천을 마련할 수 있게됩니다.게다가 미리 일부 지분을 증여했기 때문에, 향후 시세가 상승하는 부분에 대해서는 추가 증여 및 상속세가 부과되지 않습니다.(4) 증여방식에도 명품이 있다.만약 증여하기로 결정이 됐다면, 증여의‘방식’에 대해서 고민해야 합니다.자녀에게 부동산을 넘겨줄 때, 증여와 같은 효과를 내지만 더 많은 세금을 줄일 수 있는 방법들이 있습니다.부동산에 담보되어 있는 채무를 함께 넘기는'부담부증여', 시세보다 저렴하게 또는 더 비싸게 양도하는'가족간매매'(고·저가양수도), 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는'교환'이 그것입니다.부모님 소유 12억원짜리 아파트(전세보증금 5억원)를 자녀에게 이전할 때, 이전 방식에 따라서 세금은 다음과 같이 달라집니다.세목증여부담부증여저가양도교환양도세----증여세약 3억원약 1.3억원--취득세약 5천만원약 5천만원약 4천만원약 4천만원합계약 3.5억원약 1.8억원약 4천만원약 4천만원절세가능액-약 1.7억원약 3.1억원약 3.1억원위와 같이 방식만 변경하더라도최대 90%의 세금이 줄어들 수 있습니다.각 방식마다 꼭 충족되어야하는 전제조건들이 있으므로 사람마다 유리한 방식은 다를 수 밖에 없습니다. 각자의 사실관계에 맞추어 최적의 이전방식을 찾는 것이 가장 중요합니다.5. 70세에 증여해도 늦지 않았다!통계청이 발표하는 기대수명은 1970년 62.3세에서 2021년 83.6세로 30% 이상 증가했습니다. 뉴스에서는 연일 100세 시대가 도래하면서 상속세에 대한 중요성을 외치고 있습니다.우리나라 가계들의 자산 중 대부분은 부동산입니다. 전국부동산은 10년마다 2~3배씩 꾸준히 상승하고 있는 동시에, 기대수명 역시 점점 늘어나고 있습니다.수십년 전부터 거주하고 있던 30억원의 아파트가 자산의 대부분인 70세 부모님이 있습니다. 이 추세라면 30년 뒤 부모님이 100세가 됐을 때는 부동산 가격이 적어도 100억원까지 올랐을 것이고,상속세는 약 40억원에 육박하게 됩니다.문제는 이뿐만이 아닙니다. 자산의 대부분이 부동산이기 때문에 상속받은 자녀는 갑자기 40억원이라는 큰 돈을 납부할 현금이 없습니다. 자녀는 상속세 체납에 따른 가산세가 점점 쌓이는 것을 보면부랴부랴 부동산을 급매로 매도하게 되거나 상속세 가산세가 부과됩니다.결국 50%에 육박하는 상속세 뿐만 아니라 여러 재산상 손해를 볼 수 밖에 없습니다.만약 조금이라도 자녀에게 미리 증여했다면 세금은 다음과 같이 달라질 수 있습니다.(상속세 계산, 증여세 계산내역)[사전증여 사례1]- 부모님 70세 / 배우자 없음 / 자녀 3명- 부모님 상속재산 : 50억원- 10년마다 부동산 시세 30%상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)- 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(70세, 80세, 90세총 3회 사전증여)세목사전증여 없이상속하는 경우70세부터 10년마다 사전증여하는 경우증여세(70세)없음약 2.4억원증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음약 2.4억원상속세(100세)약 48억원약 9.2억원합계약 48억원약 16.4억원절세가능액약 31.6억원(약 65%절감)10년마다 증여가 가능한 것을 활용해서 70세부터 꾸준히 증여한다면 충분한 세금을 줄일 수 있습니다. 재산이 50억원인 70세 부모님의 경우, 10년마다 총 3번의 사전증여를 통해서 ‘약 65%’의 세금을 줄인 사례입니다.부모님이 70세보다 더 연로하시거나 건강이 좋지 않아서 증여 횟수가 적은 경우에도, 적절한 규모로 증여한다면 충분한 절세효과를 얻을 수 있습니다.(상속세 계산, 증여세 계산내역)[사전증여 사례2]- 부모님 80세 / 배우자 없음 / 자녀 3명- 부모님 상속재산 : 30억원- 10년마다 부동산 시세 30%상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)- 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(연세와 건강을 고려하여총 2회 사전증여)세목사전증여 없이상속하는 경우10년마다 총 2회 사전증여하는 경우증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음약 2.4억원상속세(100세)약 18.3억원약 8백만원합계약 18.3억원약 4.9원절세가능액약 13.4억원(약 75%절감)사례와 같이 80세의 부모님의 경우 증여횟수는 2번으로 줄어들었지만, 자산 규모에 따라 더 많은 비율의 세금이 줄어들 수 있습니다.6. 상속, 증여 결론은?증여와 상속플랜은 다음의 순서로 체크해볼 수 있습니다.②번까지는 충분히 직접 진단해보실 수 있으며, 만약 증여가 유리하다고 판단되는 경우 ③번부터는 세무전문가와 함께 보다 더 구체적이고 정확한 증여플랜을 수립하신다면 가계의 재산을 유의미하게 지켜나갈 수 있을 것입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크이제 '17억'까지 상속세 없습니다.- 2024년 상속세 개정안https://blog.naver.com/highyes_tax/223530705063증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요,양도·증여·상속 전문 세무컨설팅 세로움입니다.상속세 절세를 위한 사전증여 컨설팅 전문세무사로 지금까지 많은 사례를 진행해오고 있습니다.오늘은 아래 2가지 상황에 대해실제 사례를 기반으로 구체적인 세액비교를 통한 정확한 내용을 안내드리겠습니다.※ 이번 포스팅의 주요 주제1. 가장 상속문의가 많은'60~70대'부모님의 경우 사전에 증여함으로써줄어드는 상속세 규모2. “이미 늦은게 아닐까..?”라고 생각하실 수 있는'70대'이후의 경우실질적인 사전증여 절세플랜통계청이 발표하는 생명표에 따른 기대수명은 2021년 83.6세로 가장 높았고, 코로나로 인해 감소했던 2022년을 제외하고 지금까지 한번도 감소된 적 없이 증가하고 있습니다. 1970년 기대수명은 62.3세였으나 최근 50년 간 20년 넘게 증가한 것으로 곧 100세시대가 도래하게 되면서 최근 상속세가 큰 화두로 떠오르고 있습니다.현재 상속세는 배우자가 있는 경우 10억원까지, 배우자가 먼저 사망한 경우 5억원까지 세금을 부과하지 않습니다. 문제는1997년부터 30년간 공제금액이 동결됐지만, 집값은 폭등하면서 상속세 대상이 크게 늘어나고 있는 것입니다. 현재 상속세는최고세율은 50%에 육박하며, 최대주주의 경우 60%까지 할증세율이 적용됩니다. 반이상을 가져가는 것입니다.부모님이 오래전 꼬마빌딩을 구매하고, 수십년 간 월세를 받다가 돌아가실 때 현재 50억원정도의 시장가치로 올랐을 때, 내야하는 상속세만 20억원에 육박합니다. 또한 상속세를 낼 현금유동성이 없는 경우에는 해당 부동산을 금매로 매각해 재산의 반 이상을 손해보게 됩니다.뉴스에서나 접할 사례로 생각하실 수 있겠지만, 실제로 상속세를 신고하면서 어렵지 않게 볼 수 있습니다.하지만, 상속은 자산의 규모와 종류 그리고 피상속인의 나이에 맞춰 미리 준비하고 계획한다면 절반 이상의 자산을 지킬 수 있습니다.1. ‘20억원’ 이상의 상속세 절세효과상속세 절세를 위한 최고의 방법은사전에 증여하는 것(사전증여)입니다. 세금을 줄이려면 세율을 낮춰야하는데 한번에 상속한다면 높은 세율이 적용되지만, 미리 증여로 수차례 나눈다면 증여세와 상속세 모두 낮은 세율이 적용될 수 있기 때문입니다.이때 상속인에게 증여한 재산은 증여 후 10년이내 돌아가신다면 다시 상속재산에 합하여 계산하게 되므로 보통 부모님이70세 정도 되시면 늦었다고 생각하여 증여를 미루게 됩니다.70대 이상의 부모님의 경우 정말 늦은 것인지 구체적인 사례를 통해 절세가능액을 비교해보겠습니다.추가로 10년이내 상속이 개시되어 합산되는 사전증여재산은 2. 사전증여의 불리함 부분에서 안내드리고 있습니다.[사전증여 사례1]✔ 부모님 70세 / 배우자 없음 / 자녀 3명✔ 부모님 상속재산 : 50억원✔ 10년마다 부동산 시세 30% 상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)✔ 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(70세, 80세, 90세총 3회 사전증여)세목사전증여 없이 상속하는 경우70세부터 10년마다 사전증여하는 경우증여세(70세)없음약 2.4억원증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음약 2.4억원상속세약 48억원약 9.2억원합계약 48억원약 16.4억원절세가능액약 31.6억원① 사전증여 없이 상속하는 경우상속재산의 평가는 상속일 현재를 기준으로 합니다. 따라서 사전증여 없이 상속하는 경우 상속재산은 약 110억원이며, 5억원 공제 후 계산된 상속세는 약 48억원입니다.② 10년마다 사전증여 하는 경우자녀에게 5억원씩 사전증여하는 경우 증여세는 한명당 약 8천만으로 총 2.4억원의 증여세가 발생합니다.증여는 상속과 다르게 받는 사람을 기준으로 받는 금액으로 나눠서 계산하며, 10년이 지나면 기존에 받은 증여가 없던 것으로 보고 다시 증여를 받을 수 있습니다.즉, 5천만원의 공제와 10%~30%의 낮은 증여세율을 계속해서 받을 수 있는 유리함이 있습니다. 또한 10년마다 미리 일부지분을 증여 받았기 때문에 이후 해당 지분에 대한 시세증가만큼 추가 절세효과가 발생합니다.이와 더불어 미리 증여받은 지분비율에 대한 월세수익은 자녀들의 소득이 되므로 미리 상속세 납부의 재원을 마련할 수 있습니다.※ 10년마다 사전증여의 절세효과1.10년마다 5천만원 증여공제를 받을 수 있으며, 10~30%의 낮은 세율을 적용 받을 수 있음2.미리 증여 받은 지분의 시세증가분은 상속세 계산에서 제외됨3. 부동산 임대수익에 대한 자금출처 마련 및 임대소득세 절세3번 절세효과를 고려하지 않더라도 70세부터 90세까지 총 3번의 사전증여를 통해 ‘약 30억원’ 이상의 절세효과가 발생하게 됩니다.보시는 것과 같이 부모님이 70대만약 배우자가 있거나 사위 또는 며느리를 활용한다면 더욱 많은 세금이 절세될 수 있으므로 부모님이 70세이시더라도 절대 늦지 않았습니다.[사전증여 사례2]두 번째 사례로 부모님의 연세가 70세보다 더 연로하시거나 건강이 좋지 않으신 경우가 있습니다. 이런 경우 사전증여의 횟수가 줄어들 수 밖에 없습니다. 하지만 횟수를 줄이더라도 충분반 절세효과가 발생할 수 있습니다.✔ 부모님 70세 / 배우자 없음 / 자녀 3명✔ 부모님 상속재산 : 30억원✔ 10년마다 부동산 시세 30% 상승 가정(최근 20년간 부동산 전국평균 3~4배 상승)✔ 10년마다 자녀 1명당 5억원씩 증여(연세와 건강을 고려하여총 2회 사전증여)세목사전증여 없이 상속하는 경우10년마다 총 2회 사전증여하는 경우증여세(70세)없음약 2.4억원증여세(80세)없음약 2.4억원증여세(90세)없음없음상속세약 26억원약 4천만원합계약 26억원약 5.2억원절세가능액약 20.8억원사례와 같이 연세와 건강상황을 고려하여 총 2번의 사전증여를 하더라도 ‘약 20억원’의 총세액이 절세될 수 있습니다.사전증여를 세무사님과 계획할때 상속세 절세를 위해서반드시 5~10억원 정도의 상속재산은 남겨두고 사전증여하는 것이 좋습니다.기본적인 상속공제가 최소 5억원이며, 5억원을 초과하는 상속재산 역시 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문입니다.사실관계에 맞게 적절한 사전증여시기, 횟수, 규모를 계획한다면 70대 이상의 부모님인 경우라도 충분한 절세효과를 얻을 수 있습니다.2. 사전증여의 불리함하지만 모든 사례에서 사전증여가 유리한 것은 아니며, 오히려 불리한 경우도 있을 수 있습니다.사전증여시 유의해야할 사항은 아래와 같습니다.<1> 증여 후 10년 이내 돌아가시는 경우 합산과세됩니다.사전증여 후 10년(상속인 외 5년)이내에 돌아가시는 경우에는 증여한 재산을 상속재산에 합산하여 상속세를 계산하게 됩니다.따라서 돌아가시기 직전 증여하는 것은 상속세 절세에 전혀 의미는 없습니다.다만, 사례에 따라 10년 상속개시가 예상되더라도 절세효과는 있을 수 있습니다.※ 합산과세되는 경우 절세방안상증세법에서 합산되는 금액은상속당시의 금액이 아닌 증여당시의 금액으로 산정하도록 규정하고 있는데, 이부분을 활용한다면 합산과세 되더라도 절세효과를 얻을 수 있습니다.예를 들어 5년 전에 자녀에게 10억원에 증여한 아파트가 상속일 현재 15억으로 시세가 올랐더라도 10억원만 합산하는 것으로 시세가 오를 것으로 예상되는 부동산은 미리 증여하는 것이 유리할 수 있습니다.만약 부동산이 아닌 5년 전에 자녀에게 5억의 현금을 증여한 경우에도 5억으로 투자를 하거나 정기예금으로 두어 이득이 발생할 수 있습니다.[사전증여 사례3]✔ 부모님 배우자 있음(배우자 공제 5억원 가정)✔ 5년 전 부동산 증여 10억원(상속당시 시세 15억원)✔ 증여한 부동산 외 부모님 상속재산 10억원세목사전증여 없이 상속하는 경우사전증여 후 상속하는 경우증여세없음양 2.2억원상속세약 4.4억원약 2천만원합계약 4.4억원약 2.4억원절세가능액약 2억원① 사전증여 없이 상속하는 경우사전증여 없이 상속하는 경우 상속재산은 상속당시의 시세를 기준으로 총 25억원이 되고, 이에 따른 상속세는 약 4.4억원입니다.② 사전증여 없이 상속하는 경우5년전 당시의 시세인 10억원으로 부동산을 증여했다면, 10년 이내 상속이 개시되더라도 합산되는 증여금액은 10억원이므로 총 상속재산은 20억원입니다.20억원으로 계산된 상속세에서기존에 납부했던 증여세는 공제해주기 때문에 사전증여를 한 경우 상속세와 증여세 총 합액은 2.4억원에 불과합니다.따라서 사례와 같이 증여 후 10년 이내 상속이 개시되어 합산되더라도 시세상승분 등에 대한 절세효과를 얻을 수 있으며, 사위 및 며느리의 경우 5년이 지나면 상속재산에 합산되지 않으므로 훨씬 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.사전증여 사례3은 사전증여금액이 모두 합산됐을때를 가정했지만,만약 사전증여 사례1과 2에서 사전증여를 한두차례 진행하고 10년이 지나 추가로 사전증여한 것이 합산되는 경우 이미 10년이 지난 증여에 대해서는 충분한 절세효과를 얻을 수 있습니다.2. 상속재산이 10억원 이하면 증여세만 더 나갑니다.상속공제금액은 기본 5억원, 배우자가 있다면 추가 5억으로 상속재산 10억까지 세금이 없습니다. 하지만 사전증여한 경우 증여시 납부했던 증여세를 돌려받지 못하게 됩니다.예를 들어 배우자가 있는 상황에서 상속재산이 10억원이라고 가정했을 때, 10억원의 상속재산을 미리 자녀 2명에게 5억씩 증여한다면 납부해야하는 증여세는 약 1.6억원입니다.하지만, 10년 이내 돌아가시더라도 상속세는 없기 때문에 이미 납부했던 증여세는 돌려받지 못합니다.사전증여를 하지 않았더라면 상속세는 0원이므로 오히려 잘못된 사전증여를 함으로써 1.6억원의 세금을 더 납부하게 되는 것입니다.이렇게 재산규모에 따라서 없던 세금도 더 낼 수 있으니 시세상승과 재산규모를 고려한 사전증여 계획을 수립해야 합니다.3. 상속공제한도액을 고려해야 합니다.사전증여에서 가장 중요하지만, 가장 많이 놓치는 것이상속공제한도입니다.상속은 5억 또는 10억원을 기본적으로 공제받을 수 있지만, 사전증여가 많은 경우 공제를 못받게 되어 오히려 더 많은 세금이 발생하는 경우가 있으니 유의해야 합니다. 상속공제액은 한도를 두고 있는데 한도를 계산할 때 사전증여금액의 과세표준을 차감하도록 규정하고 있기 때문입니다.[사전증여 사례4]✔ 부모님 배우자 있음(배우자 공제 10억원 가정)✔ 자녀 2명✔ 5년 전 자녀에게 10억원씩 증여(상속당시 시세 동일)✔ 증여한 부동산 외 부모님 상속재산 5억원세목사전증여 없이 상속하는 경우사전증여 후 상속하는 경우증여세없음약 4.5억원상속세약 2.4억원약 1.5천만원합계약 2.4억원약 6억원절세가능액마이너스 약 3.6억원① 사전증여 없이 상속하는 경우상속일 현재 배우자가 있는 경우배우자의 상속지분을 조절하여 배우자상속공제를 더 늘릴 수 있습니다.사례에서 상속재산 25억원 중 배우자에게 10억원을 상속한다면 배우자상속공제는 10원을 받을 수 있게 되며, 이렇게 계산한 상속세는 약 2.4억원에 불과합니다.이때 함께 고려해야하는 것이 10억원을 상속받은 배우자가 사망했을 때 발생하는2번째 상속세입니다. 사례처럼 배우자상속공제를 늘렸으므로 상속세가 한번 더 발생할 수 있지만, 배우자가 사망할 때 기본공제 5억원을 한번 더 받을 수 있으므로 추가로 발생하는 2번째 상속세는 약 9천만원에 불과합니다.또한 10억원을 상속받은 배우자가 노후자금이나 병원비로 사용하거나, 5천만원의 비과세를 활용하여 자녀에게 미리 증여한다면 상속세은 더욱 줄어들 수 있습니다.이처럼 배우자상속공제를 활용하여 상속세를 줄일 수 있지만, 이후 2번째 상속세까지 함께 고려한 적절한 상속지분을 설정해야 합니다.② 사전증여 후 상속하는 경우자녀에게 10억원씩 사전증여하는 경우 증여세 합계액은 약 4.5억원입니다.사전증여 후 10년내 상속이 개시된다면 동일하게 상속재산은 25억원입니다.하지만, 사전증여를 한 경우 상속공제한도를 계산할 때 사전증여재산 과세표준을 차감하여 계산합니다. 따라서사전증여재산이 일정비율 이상을 차지하는 경우 원래 받을 수 있는 상속공제를 받지 못하게 되어 크게 불리해질 수 있습니다.사례에서 법에서 규정하는 상속공제한도 계산식에 따라 6억원 밖에 공제를 받지 못하므로 총 세액은 약 6억원에 해당하여결국 총 3.6억원의 세금을 더 내게됩니다.3. 정리하며이번 글은 여러 실제 사례를 통해 구체적인 세액을 비교해봤습니다.구체적인 사례를 통해 세액을 꼼꼼히 비교하면서 안내드리는 이유는70대 이상의 부모님이라도 충분히 상속세 절세효과를 얻을 수 있다는 것을 보여드리기 위함입니다. 상속은 재산의 규모와 종류, 시세상승여부, 상속인의 수, 피상속인의 나이, 배우자 여부와 같이 굉장히 다양한 요인에 따라 절세플랜이 달라질 수 있기 때문입니다.또한 오늘 비교해본 사전증여에 따른 증여세와 상속세 이외에도 상속인들이 향후 상속받은 부동산을 양도할 때 양도소득세가 상속방식에 따라 달라지기 때문에 재산의 규모가 클수록 담당 세무사님의 실무능력과 구체적인 검토가 필요할 것입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련포스팅내용링크가족간'부동산 맞교환'으로 세금 없이증여·상속할 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223427846238'가족간 저가양도'-세금 없이 4.5억원 증여받는 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223410379988'꼬마빌딩'을 보유하고 있다면?상속과 양도세 절세가 모두 가능한 꼬마빌딩 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862?trackingCode=blog_bloghome_searchlist