부모님명의 집으로 합가하면서 전세계약서

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세심판사례로 손주 양육을 위해 주소를 이전하였다가 다주택자로 비과세를 못받았으나 불복으로 별도세대 인정되어 비과세된 사례입니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 1세대는같은 주소에서 생계를 같이하는 경우입니다양도소득세의 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 이에 해당합니다. 따라서, 같은 주소에 살더라도 생계를 같이하지 않으면 별도세대 입니다.이와 달리, 취득세는 주민등록표를 기준으로 판단하고 동일 생계여부는 따지지 않습니다.이를 비교하면, 아래와 같습니다.세무서는 주민등록을 기준으로 동일 세대여부를 우선 판단합니다생계를 같이 하는지 여부는 세무서에서 일일이 확인을 할 수 없기 때문에, 주민등록이 같은 주소에 전입되어 있으면 생계를 같이 하는 것으로 봅니다.만약, 주소는 같으나 생계를 달리하는 경우 조세불복 절차를 통해 별도세대로 인정 받아 비과세를 받을 수 있습니다.아파트면 안된다, 출입구가 달라야 한다는 등의 애기는 주민등록의 분리 가능여부고 이와 무관하게 같은 아파트에 살아도 생계를 달리하면 별도세대로 인정 가능합니다.아래는 대표적인 사례들입니다.구분주소는 동일하나, 생계를 달리한 것으로 인정받은 경우사례 11주택자인 만 38세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거 (다가구주택 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 부모-자녀간 생계비를 지원한 이체 내역이 없음④ 일부 이체내역은 생활비를 분담한 것으로 인정사례 21주택자인 만 37세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 신용카드 사용내역을 볼 때 각자 소득으로 생활비를지출하여 생계가 분리된 것으로 인정④ 부모의 병환으로 불가피하게 합가한 정황 인정사례 31주택자인 사위 가족이 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 사위는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 직장을 다니며소득이 있음③ 각자의 통장, 신용카드로 생활비를 지출사례 41주택자인 만 42세 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 직장을 다니며 소득이 있음③ 건강보험 부양가족에도 등재되지 않음④ 의료비, 교통비, 통신비도각자가 부담하고 있음손주양육으로 합가하는 경우, 동거봉양합가 적용이 안되면 별도세대 주장을 해 볼 수 있습니다1주택자가 유주택자인 만 60세 이상의 직계존속과 합가하는 경우, 동거봉양합가로 인한 일시적 2주택으로 10년이내 주택 양도시 비과세가 됩니다.동거봉양 합가 비과세는 합가 이전부터 보유한 주택이어야 하고 만 60세를 넘어야합니다.이러한 조건이 충족되지 않는데, 손주 양육을 위해 합가하는 경우에는 불복사례와 같이 별도세대를 주장해볼 수 있습니다.사례는 손주 양육을 위해 합가 후, 자녀 세대가 주택을 매입한 경우불복사례를 보면,2012.9. 모친이 손주양육을 위해 전입 (모친은 전라도에 1주택 보유중)2015.2 자녀부부가 1주택을 매입2019.3 자녀부부의 아파트를 처분세무서는 1세대 2주택으로 보아, 비과세를 인정하지 않고 과세 처분함청구인의 주장은①모친은 월세, 임대료 수입이 있었음②양육비로 매달 드렸음③모친 신용카드 사용액으로 볼때, 독립생계가 가능④아파트를 공동임차하여, 사용한 적이 있음⑤ 7년간 양육을 위해 합가 후 다시 분가하였음따라서, 모친은 경제적으로 독립된 별도세대로 보아야함[ 제 목 ]쟁점아파트의 양도 당시 1세대 2주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]청구인외는 독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인외는 청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것임가. 청구인들 주장OOO청구인들의 자녀양육을 도와주기 위해 청구인들의 주소지에 전입하였을 뿐, 독립적으로 생활할 수 있는 별도의 경제능력과 재산이 있는 점으로 보아 청구인들과 OOO쟁점아파트의 양도 당시에 별도세대에 해당하고, 쟁점아파트의 양도소득은 1세대 1주택 비과세의 요건을 충족하므로 이 건 처분은 위법․부당하다.(1) 청구인들이 OOO대학교병원에서 인턴 또는 레지던트 생활을 하던 20XX년 7월에 첫째 아이가, 그 후 20XX년 5월에 둘째 아이가 태어났고, 청구인 OOO첫째 아이의 출산 때 OOO대학교 병원의 레지던트 1년차로 일하면서 파견근무나 당직 등의 사유로 육아에 어려움을 겪다가 전주에 거주 중인 어머니인 OOO에게 자녀양육을 부탁하였으며, 이에 따라 OOO서울에 거주하던 청구인 OOO언니 집과 청구인들의 집을 오가며 자녀양육을 도와주다가 2012.9.24.에 청구인들의 주소로 전입하게 되었다.청구인들은 2011.5.5.부터 2018.12.3.까지의 기간 동안 매월 약 OOO총 99회에 걸쳐 합계 OOO자녀양육의 대가로 OOO에게 지급하였고, OOO손자녀들의 양육을 그만하겠다고 한 2019.1.1.부터 자녀양육 대가를 지급하지 아니하였다.(2) 청구인들과 OOO쟁점아파트를 양도(2019.3.8.)하기 전인 2019.2.21. 청구인들 가족과 OOO각각 별도의 공간에서 거주할 수 있도록 방 4개, 화장실 2개, 전용면적 164.85㎡의 OOO(이하 “전세아파트”라 한다)로 이사하였는데, 청구인 OOO공동임차인으로 하여 전세아파트의 전세계약서를 체결하였고, 전세금 총액 OOO하였다.OOO2019년 1월부터 손자들을 키우는 일이 힘들다고 하여 따로 거주하기를 원하였고, 그 당시 자신이 소유한 서울아파트의 임대 만료기간이 2019년 6월이어서 그 기간까지 약 6개월 정도 거주할 곳이 필요하여 전세아파트의 공동임차인으로 전세계약서를 작성하였고, 실제로 2019.9.3. 서울아파트로 이사하여 청구인들과 별도로 거주하였다.(3) OOO에게는 매월 서울아파트의 월세수입 OOO(이혼위자료로 받은 OOO백만원을 정기예금에 예치하여 받는 것으로, 연 이자율 2%로 산정한 금액), 합계 OOO발생하고 있었는데, 이 금액은 OOO월별 신용카드 사용액보다 많은 금액인바, OOO청구인들과 독립적으로 생활할 수 있는 상황이었으며, 이와 별도로 청구인들로부터 자녀들의 양육 대가로 매월 OOO씩 받고 있어서 청구인들과 OOO각각 별도의 자금으로 생활할 수 있었다.(4) OOO청구인들의 자녀양육을 시작한 2011년에 57세로, 청구인들에게 부양을 부탁할 나이가 아니었고, 전라북도 전주시에서 부동산임대업(2003.4.10.〜2013.6.3.)을, 서울특별시에서 화장품 도매업(2013.10.1.〜2014.8.14.)을 하는 등 활동적으로 사업을 하고 있었다.또한 OOO2003년부터 2013년까지의 기간 동안 부동산임대업의 수입금액 합계 OOO2013년․2014년 중 화장품 도매업의 수입금액 합계 OOO신고하였다.불복 결과, 조세심판원은별도 세대로 인정을 하여 비과세 처분을 결정하였습니다조세심판원은 아래를 근거로 별도세대를 인정함①모친은 중위소득 40% 이상의 소득이 있음②모친의 신용카드 사용은 본인 계좌에서 지출③ 공동임차시, 전세보증금을 실제로 부담④ 각종 모친의 생활비 등은 모친의 계좌에서 지출⑤ 7년 거주후 전출로 보아, 양육을 위한 일시 거주로 인정따라서, 모친은 동일한 주소에 거주 중이나 경제적 생활단위가 다르므로 별도세대로 인정하여 자녀 양도세는 비과세로 처분(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.이 건에서 OOO오랫동안 부동산임대소득 및 사업소득을 얻고 있었고, 2017년부터 2019년까지 서울아파트를 임대하여 매월 월세 OOO받고 있었으며, 이자수입 등을 포함하면 쟁점아파트가 양도되기 전후에 「국민기초생활보장법」제2조 제11호에 따른 1인 가구의 기준 중위소득의 100분의 40 이상의 수입을 얻고 있었던 것으로 나타나는바, OOO독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점, 청구인들이 쟁점아파트를 양도하기 전에 청구인들과 OOO전입한 전세아파트의 경우 OOO청구인 OOO함께 공동임차인으로 계약하면서 전세보증금 총액 OOO부담한 것으로 나타나는 점, 계좌거래내역에 따르면, OOO사용한 신용카드 결제대금, 각종 생활비 등이 청구인들 부부와 별도로 OOO계좌에서 지출된 것으로 나타나는 점, OOO청구인들의 첫째 자녀가 출생한 2010년 7월 이후인 2012년 9월에 청구인들이 거주하는 아파트에 전입한 후 약 7년 동안 함께 거주하다가 2019년 9월에 자신이 소유한 서울아파트로 전출한 것으로 보아 청구인들의 자녀양육을 돕기 위해 OOO일시적으로 함께 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, OOO청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것이다.따라서 OOO청구인들과 동일 세대라고 보아 쟁점아파트의 양도소득에 대한 비과세의 적용을 배제하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.정리하면,손주 양육을 위해, 몇년간 주소를 자녀집으로 옮겼다가 자녀가 주택 매매시 비과세를 받지 못하여 불복한 사례를 보았습니다.결국, 모친은 별도의 생계가 가능한 수입이 있고 지출을 별도로 부담하는 등 경제적으로 분리된 별도세대로 판단되어 조세심판원에서 비과세 처분을 결정한 것입니다.종종 이와 같은 사례로 비과세를 받지 못하는 경우가 있는데, 경제적 분리여부만 확인되면 조세불복시 대부분 인정되는 경우가 많으므로 불복 가능여부도 검토가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세세무사/조세불복세무사/부산세무사

안녕하세요,부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문세로움입니다.며칠전 24.7.25 기재부에서'2025년 적용될 세법개정안'을 발표했습니다.이번 글에서는 개정내용 중에서 주요'부동산 양도, 증여, 상속세'에 대한 규정을 설명드리겠습니다.다만, 개정안 내용은 아직 확정된 것은 아닙니다.9월 2일 국회의 최종 의결을 거쳐야 확정되는 것으로 내용이 변경될 가능성은 충분히 있습니다.대비는 하고있되, 결론이 어떻게 날지는 계속해서 지켜봐야하겠습니다.첨부파일★2. 2024년 세법개정안 상세본.pdf파일 다운로드1. 상속세와 증여세[1] 세율 완화(상속세 및 증여세)상속세와 증여세에서 10% 세율이 적용되는 구간이1억에서 2억으로 확대되고, 최고세율이50%에서 40%로 완화됩니다.최고세율이 50%에서 40%로 낮아지는 부분은 고액 자산가에게, 10% 적용구간이 1억에서 2억으로 확대되는 부분은 저같은 보통의 사람들에게 주요하게 적용될 개정내용입니다.혼인 및 출산 예정이 자녀들에게 증여하는 경우 혼인·출산공제와 10%구간을 활용하여 증여세2천만원으로 3.5억원까지 증여가 가능합니다.다만, 이번 개정내용을 활용하시려는 분들은 올해가 아닌25년에 증여해야하는 점은 미리 유의해주셔야 합니다.[2] 자녀공제 10배 증가(상속세)가장 화제가 된 내용입니다.결과만 말씀드리면 상속세 계산시자녀1인당 5천만원을 공제해줬는데 이것을10배인 5억원으로 확대했습니다.기재부 발표에 따르면 최근 피상속인들의 평균 자녀수는 약 2명입니다.즉, 자녀 2명의 평범한 가정에서 먼저 돌아가시는 부모님의 경우‘17억’까지 상속세가 ‘0원’입니다.= 자녀공제 10억원(2명) + 배우자공제 5억원 + 기초공제 2억원[개정 전, 후 비교]① 개정 전현행 세법에 따른 상속공제는 다음과 같이 최소 10억을 공제해주고 있습니다.·배우자 공제 : 5억원·일괄공제 : 5억원(만약, 기초공제 2억원 + 자녀 1명당 5천만원의 금액이 큰 경우 해당 금액일괄공제 5억보다 더 많은 공제를 받으려면 자녀가 7명 이상인 가정부터 추가 공제를 받을 수 있기 떄문에 현재 자녀공제는 큰 의미가 없는 규정입니다.② 개정 후·배우자 공제 : 배우자 공제는 5억원으로 동일합니다.·자녀 공제가 10배 증가한 1인당 5억원으로 변경됩니다. 따라서 2인 이상 자녀를 둔 가정의 상속세는 크게 줄어들 예정입니다.[계산 사례]17억, 20억, 25억의 상속재산이 있을 때 자녀수에 따른 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.상속재산17억 상속20억 상속25억 상속상속세1자녀1.5억0.8억2.4억1.7억4.4억3.5억2자녀00.4억1.7억3자녀000.4억평균 자녀수 2명의 경우 상속재산 17억까지는 상속세가 하나도 안나옵니다. 상속재산이 25억일 때 자녀가 3명이면 상속세가 기존 4.4억원에서 4천만원으로 90%이상 줄어듭니다.[상속세 개정 총평]상속세 개정내용을 전체적으로 정리해보면 우선 가장 혜택을 많이보는 것은 다자녀 가정입니다.사실 과세형평의 측면에서 본다면 자녀수에 따른 공제보다는일괄공제를 증가시키는 것이 맞지 않나? 라는 생각도 듭니다.다만, 정부가 말하는 출산율을 높이려는 목적의 관점에서 본다면 어느정도 이해는 가는 것 같습니다.이외에도 많이 나오고 있는 것이‘부자감세’문제입니다. 25년만에 상속세 세율을 인하했습니다.작년기준 최고세율 50%가 적용되는 과표 30억원 이상의 피상속인은약 1,250명이라고 합니다.상속세 과세대상중에서는6%정도를 차지하는 수이고, 전체 사망자 중에서는 약0.4%에 해당한다고 합니다.따라서 절대적인 수로 봤을 때 최고세율이 40%로 낮아지는 것은 극소수의 부자들이나 혜택을 받는 것이고,이에 따른 세수감소가 약 4조로 예상되기 때문에 비판하는 의견들이 많습니다.이런 내용을 봤을 때 부자감세라는 표현이 충분히 이해는 됩니다.반면, 해외 주요국과 비교해봤을 때 OECD 국가 평균 상속세율이20%중반이고, 대주주 할증과세를 적용했을때의 상속세60%는 세계 최고수준입니다. 다수의 목소리만을 반영해 소수에게 과도하게 세금을 부과하는 것 역시조세원칙에 맞지 않을 수 있다는 의견이 있기 때문에 두 입장 모두 이해는 되는 것같습니다.앞으로 정기국회를 거쳐 최종 결정되는 내용까지 계속해서 지켜볼 필요가 있겠습니다.[3] 증여재산공제 범위 축소(증여세)최근 국세기본법에서 특수관계인의 범위를 6촌이내 혈족과 4촌이내 인척에서 4촌 이내 혈족과 3촌 이내의 인척으로 축소했습니다.이에 맞춰 증여세 역시 1천만원 공제대상인기타친족의 범위를 국세기본법에 맞추어 변경하는 것입니다.최근 핵가족화 등 사회 분위기에 맞춘 개정입니다. 공제범위가 줄어든다는 측면에서는 불리한 것처럼 느낄 수 있겠지만, 실질적으로 증여를 주고받는 범위인 사촌은 모두 포함되는 것으로 실질적인 변화는 없을 것으로 보여집니다.2. 양도소득세[1] 신혼부부 양도세비과세 확대현재 1주택을 가진 신랑과 1주택을 가진 신부가 혼인신고하여 1세대 2주택이 된 경우5년이내 양도하는 경우 1주택자로 보아 양도소득세를 비과세해주고 있습니다.비슷한 규정인 노부모님을 봉양하기 위해 합가하여 1세대 2주택이 된 경우 비과세 기간이 합가일로부터 10년인 것을 고려하여,혼인합가 비과세 역시 10년으로 확대하겠다는 내용입니다.다만, 신혼부부 중 각각 1주택을 가지고 있는 부부가 많지 않고, 그중에서도 현행 기한인 5년 이상 2개의 주택 모두 가져가는 사례는 더욱 적기 때문에 개정의 혜택 대상은 많지 않을 것으로 보여집니다.신혼부부의 혼인신고에 따른 양도세, 증여세, 취득세 등 각종 세금 변화 및 유불리에 대한 자세한 내용은 아래 글에 설명되어 있습니다.세무사가 알려드리는 '혼인신고 장단점' 총정리(양도세비과세, 증여 1.5억 공제, 축의금 증여세, 생애최초취득세감면, 취득세중과)안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부 '혼인신고장단점' ...blog.naver.com[2] 상생임대주택 기한 연장상생임대주택 특례는 세무서 사업자등록이나 구청 임대사업자등록을 하지 않더라도 적용받을 수 있기 때문에 적용 대상이 적은 위 혼인합가 비과세가 5년에서 10년으로 연장되는 것보다납세자분들에게 보다 실질적인 혜택이 될 수 있는 개정내용입니다.간략하게 요건과 혜택을 살펴보면 다음과 같습니다.① 혜택- 1세대 1주택 비과세를 받기위한 2년 거주의무 면제- 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주의무 면제- 일부 주택은 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 2년 거주를 해야합니다. 하지만 상생임대주택 요건을 충족하게되면 2년 거주하지 않고 임대만 주더라도 위 혜택을 모두 받을 수 있는 큰 의미가 있는 규정입니다.② 요건- 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상- 상생임대차계약 임대기간 2년 이상- 직전임임대차계약 대비 증액 5% 이내 계약- 21.12.20~24.12.31 임대차계약 및 개시위 요건에서 상생임대차계약 체결 및 개시기간이26.12.31까지 2년 연장됩니다.따라서 24.12.31까지 재계약이 불가능하신 분들도 다시 기회가 생겼습니다.다만,갭투자시 승계했던 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외되는 등 추가 검토사항은 꼭 챙기셔야 합니다.혜택 요건에 대한 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해뒀습니다.[부동산전문세무사] 2023년 최신 ‘상생임대인(주택)’ 사례별 비과세 여부 총정리(국세청, 기재부 해석·예규)1. 개요 22년 8월 2일 개정된 '상생임대인, 상생임대주택' 제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 ...blog.naver.com[3] 지방(인구감소지역) 주택 주택 수 제외지방소멸을 방지하고 수요를 증가시키기 위해 일부 요건을 충족하는지방(인구감소지역) 소재 주택에 대해서는 양도세와 종부세에서 주택 수 제외하여 1세대 1주택 혜택을 계속 적용받을 수 있습니다.예를 들어 강남에 고가주택을 가지고 있는 세대가 26.12.31까지 지방에 공시가 4억원(시세기준 약 6~7억원)의 주택을 추가로 취득하더라도기존 강남주택에 대한 종부세 또는 양도세에서 1세대 1주택 혜택을 모두 받을 수 있게됩니다.현재 행안부에 따른 인구감소지역은 89곳이며, 이중에서는 부산과 대구, 인천 등 광역시 일부 지역도 포함되어 있습니다.3. 정리하며개정안 내용이 전반적으로부동산 세금 및 양도, 상속, 증여세에 대하여 완화하고 있습니다.각 항목을 꼼꼼하게 체크하시어본인이 적용대상이 될 수 있도록, 다들 받는 세제혜택을 나만 못받아 억울하게 손해보지 않도록해야겠습니다.다음 2편에서는 2024년 개정안 중가상자산(코인)과 주식에 대한 세금에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련포스팅내용링크'70대'부터 증여해도상속세'절반'이상 줄일 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364가족간'부동산 맞교환'으로 세금 없이증여·상속할 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223427846238'가족간 저가양도'-세금 없이4.5억원증여받는 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.즐거운 추석연휴 보내셨는지요, 오늘은 양도세 세대분리에 대한 내용으로 부모와 같이 살아도 분리세대로 인정된 조세불복 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 1세대는같은 주소에서 생계를 같이하는 가족입니다취득세는 주민등록표를 기준으로 취득일에 등재된 가족이면, 동일한 세대로 봅니다. 하지만, 양도세는 가족이 동일한 주민등록표에 있더라도 생계를 달리한다면 별도세대로 인정이 됩니다.즉, 부모와 같이 거주하는 경우, 취득세는 동일세대 봐도 양도세는 동일세대로 보지 않을 수 있습니다. 이 경우, 부모와 자녀 모두 1주택자라도 각자 비과세를 받을 수 있습니다.소득세법 제88조【정의】6. 1세대 란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.합가 당시 직계존속이 만 60세이상이면,동거봉양합가비과세 특례가 됩니다부모와 합가 당시에 60세 이상이라면, 생계를 달리하였는지 관계없이 합가일로부터 10년이내에 양도하면 1세대 2주택이라도 비과세됩니다.직계존속이 중증질환자인 경우, 합가 당시 나이와 관계없이 비과세 특례가 적용됩니다. 여기서 중증질환이란 암, 난치병 등이 해당합니다.같은 아파트에 자녀세대와 부모세대가 거주해도, 세대분리로 인정된 경우입니다살펴볼 조세불복 사례은[상황]① 자녀세대 가족은결혼 이후, 부모와 별도로 거주하였음②사정상 부모의 아파트에 자녀세대(부부+손자)합가를 하게 됨③ 1주택을 보유한 자녀세대가 처분하고 비과세(고가주택)로 신고 납부④세무서는 1세대 2주택으로 보아, 양도세를 추징함조세심판원의 판단은 분리 세대로 보아야 한다는 것입니다.조심-2021-서-2573 , 2021.07.15 , 인용[ 제 목 ]청구인들 세대와 부모세대를 동일세대로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]청구인들이 부모세대의 자가주택인 동거주택의 주거비를 부담하지 아니하였다는 사실만으로 달리 볼 것은 아닌 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도 당시 청구인들 세대와 부모세대가 생계를 같이하는 동일 세대를 구성한 것으로 보아 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.부모와 자녀 세대는 각각 소득이 있고, 생활비를 각자 부담하였으므로분리 세대에 해당함조세심판원이 이러한 판단을 한 근거는①아파트는 방 4개, 욕실 2개와 거실, 주방으로 이루어져 있음②자녀와 부모세대는 각각 방 2개와 욕실을 분리사용 하였고 거실과 주방만 공유③부친은 근로소득, 사업소득 및 연금소득이 있음④자녀는 근로소득과 부동산임대소득이 있음⑤모친의 계좌에서 관리비, 가스, 수도요금 및 카드대금, 건강보험료, TV, 비데 요금 등이 인출됨⑥자녀의 계좌에서 카드대금, 휴대전화요금, 자녀 학원/교제비, 비데 요금 등이 인출됨사실관계로 볼 때, 부모와 자녀세대가 거주지는 같지만 생계를 같이하였다고 보기 어려우므로 비과세로 판단하였습니다.다. 사실관계 및 판단청구인들은 쟁점주택 양도 당시 만 38∼39세로 결혼하여 두 명의 자녀가 있는 자들로서 2006년에 분가하였다가 2018.10.22. 청구인 AAA의 부(父) BBB소유의 동거주택에 전입하게 된 점, 청구인 DDD은 2017～2019년 동안 연간 OOO원～OOO원의 수입이 발생하였고, 부모세대의 경우에도 2017～2019년 동안 연간 OOO원～OOO원의 수입이 발생하여 청구인들 세대와 부모세대가 각자 독립적으로 생계를 유지할 만한 능력이 있는 것으로 보이는 점, 동거주택은 침실 4개, 화장실 2개, 거실 1개, 주방 1개로 구성되어 있는데, 주방과 거실은 함께 사용하였으나, 침실과 화장실은 구분하여 사용하였던 것으로 보이는 점, 연말정산서류 및 금융거래내역 등에 따르면, 연금, 보험료, 신용카드대금 등으로 청구인들 세대는 2018년 OOO원, 2019년 OOO원을 지출하고, 부모세대는 2018년 OOO원, 2019년 OOO원을 지출하는 등 생활비의 대부분을 각자 부담하고 있다고 보이는 점, 청구인들이 부모세대의 자가주택인 동거주택의 주거비를 부담하지 아니하였다는 사실만으로 달리 볼 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점주택의 양도 당시 청구인들 세대와 부모세대가 생계를 같이하는 동일 세대를 구성한 것으로 보아 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.정리하면,이상 양도세의 세대 분리에 대해 알아보았습니다.직계존속과 합가하게 된 경우, 1차적으로 동거봉양합가 특례에 해당하는지 확인해야 하고 조건이 안되면 2차적으로 생계를 달리함을 이유로 비과세를 받을 수 있습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw