토지와 아파트 판매에 따른 양도세 중과세 문의

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상속세 업무를 하면서 빠질 수 없는 것들이 있습니다.바로 상속으로 주택을 취득하는 경우 이후 양도세까지 고려해서 상속인에게 분배하는 문제입니다.​상속으로 주택을 취득하는 경우에는 상속개시일 당시의 상황과 상속받은 주택을 양도하느냐, 상속주택을 보유하는 상태에서 이외의 주택을 양도하느냐에 따라 달라지는 양도세에 대해서 알아보겠습니다.​​​■ 양도소득세 비과세소득세법 시행령 제155조 제2항에서 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 이란주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 비과세 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.​1. 상속으로 취득한 주택(B)이 아닌 일반주택(A)를 양도하는 경우에만 비과세가 적용됩니다.→ 또한 종전주택(A) 양도일 현재 상속으로 취득한 주택이 굳이 주택이 아닌 입주권 상태일때에도 해당 주택 비과세가 적용 가능합니다.​→ 155조 2항에 의하여 종전주택이 상속개시일 현재 입주권이더라도 이후 준공 후 양도하면 비과세가 적용되지만, 위 해석에 따르면 분양권인 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.​​2. 13.2.15 이후에 취득한 일반주택(B)은 상속개시일 현재 보유하고 있어야 합니다.(1) 13.2.14 이전에 취득한 일반주택의 경우 상속주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 이후에 양도시 비과세를 받을 수 있었지만,​(2) 세법의 개정으로 13.2.15 이후에 취득한 일반주택은 상속개시일 현재 반드시 보유하고 있어야 합니다.​​3. 상속개시일 현재 별도세대원이어야 합니다.원칙적으로 상속주택 비과세 특례는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 별도세대원이어야 합니다.하지만 연세가 많은 부모님들 봉양하다가 상속이 개시된 경우 오히려 불리해지는 문제점이 있어 과세형평을 재고하고자 2010.2.18 이후 양도분부터는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 상속개시일 현재 동일세대원이더라도 비과세 규정을 적용합니다.​① 합가당시 피상속인, 상속인모두 1주택자(무주택자 또는 2주택자 제외)② 상속주택이합가전부터 피상속인이보유하고 있어야 함③ 양도주택이합가전부터 상속인이보유하고 있어야 함④ 양도주택양도일 현재 2년 보유 및 거주⑤ 합가당시부가 60세 이상​4. 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 다음의 순위에 해당하는 1개의 주택만 비과세 혜택이 적용됩니다.(1) 피상속인이소유한 기간이 가장 긴 1주택(2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이거주한 기간이 가장 긴 1주택(3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이상속개시당시 거주한 1주택​​■ 공동상속주택 비과세155조 2항 순서에 해당하는 선순위상속주택을 여러명이 상속받는 경우에는 다음의 순서에 해당하는 자만 비과세 혜택을 적용합니다.(1) 상속지분이 가장 큰 상속인(2) 당해 주택에 거주하는 자(이때 판정기준일은 상속개시일)(3) 최연장자​→ 155조 2항에 해당하는 주택을 공동상속받은 경우로써 소수지분권자는 비과세 혜택이 아닌 주택이 아예 없는 것으로 봅니다.​​■ 양도소득세 중과세1. 소령 155조 2항에 해당하는 주택을 양도하는 경우→ 소령 155조 2항에 해당하는 선순위주택을 양도하는 경우에는 소령 167조의3 1항에 따라 5년내 양도한다면 다주택자이더라도 일반세율을 적용합니다.​따라서 상속개시일로부터 5년이 경과한 후에 양도한다면 중과배제는 적용되지 않습니다.​2. 소수지분권 상속주택 (1) 소수지분권 상속주택 자체를 양도하는 경우→ 위 심판례에 따르면 155조 2항에 해당하지 않는 소수지분권자라도 해당 주택을 양도시 일반세율이 적용된다고 해석하고 있습니다.​​(2) 소수지분권 상속주택 외 다른 주택을 양도시→ 위 심판례에 따르면 모든 소수지분권 상속주택은 다른 주택을 양도시 주택수에서 제외한다고 해석하고 있습니다.​​​상속받은 주택을 보유하고 있는 경우로서 양도소득세 판단시 고려해야 할 사항들을 알아봤습니다.상황도 너무 다양하고 고려해야 할 점도 너무 많고 복잡합니다.양도소득세 비과세와 중과배제 혜택들은 워낙 세액차이가 크기 때문에 양도하시기 전에 전문가와 꼭 상의하시고 진행하시기 바랍니다.​감사합니다.

부동산매매업자가 자신이 거주하는 주택의1가구 1주택 비과세 여부와 요건◆ 서면4팀-558, 2007.02.12. 【제목】1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않는 것이나,양도하는 주택이 판매용 재고주택에 해당되는지 또는 주거용 주택에 해당되는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 건물을 임대목적 또는 분양목적으로 취득하였는지 여부, 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.즉, 귀 사례의 경우 거주주택이 매매용 재고주택이 아닌 경우라면 그거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다.거주주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우에는 원칙적으로 신고의무가 없는 것이나,양도당시 소유하던 매매업용 재고주택임을 입증하라는 관할세무서의 소명요구가 있을 것이므로, 매매업용 재고주택임을 입증할 수 있는 서류 (사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류 등)를 첨부하여 비과세신고 하시면 될 것으로 사료됩니다.양도, 부동산거래관리과-271 , 2011.03.24[제 목]부동산매매업자의 재고부동산의 취급[요 지]부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음[회 신]귀하의 질의와 관련하여 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않습니다.[관련법령]소득세법 제89조 【비과세양도소득】, 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】1. 질의내용 요약○ 사실관계-부동산 매매업자로 사업자등록하고 매입한 부동산을 일정기간 보유후 판매-3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택 양도예정○ 질의내용-부동산 매매업자의 보유중인 판매목적 부동산의 취급2. 질의내용에 대한 자료○ 부가가치세 집행기준 1-1-2 【부동산매매업의 범위】건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.3. 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 부동산매매업에 해당한다.4. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.5. 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되나, 부동산매매업에는 해당하지 아니한다.○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득○ 서면인터넷방문상담4팀-2795, 2006.08.161세대1주택 비과세 판정시 사업용 재고주택과 신축주택의 주택 수 포함 여부[ 요 지 ]양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-299, 2005. 2.25. 외 7)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.○ 서면4팀 -299, 2005. 2.25.【제목】부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음【질의】- 2004. 1. 5. 부동산매매사업자등록- 본인이 거주하는 주택: ○○시 소재 현재 5년 보유 및 3년 거주- 2004.12.31.현재 부동산매매용 재고주택 5채 있음(이외 다른 주택 없음)- 위 경우 본인이 거주하는 주택을 양도하려 하는데, 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 지 여부【회신】양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임.○ 서면4팀-1408, 2006.05.18.【회신】1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임.2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.Ο서면1팀-736, 2005.06.24.귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.Ο 소득46011-390,1999.11.25.1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나,2. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.Ο 소득46011-233,1999.10.25.1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.Ο 재일46014-331, 1996.02.06.현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​SNS 마켓이란? 각종 SNS채널을 이용하여 물품판매, 구매 알선·중개 등을 통해 수익을 얻는 산업활동을 말합니다. ​페이스북, 인스타, 블로그, 카페 등 개인 SNS 계정을 기반으로 한 상품거래가 점점 늘어나고 있어 이러한 분들의 소득 또한 국세청에서 예의주시 하고 있습니다. ​SNS마켓은 재화 등을 매입하여 판매하거나 상품 홍보를 하고 판매수량에 따라 수수료를 받는 등 다양한 거래유형이 있습니다. ​거래유형의 예- 각종 SNS를 운영하며 홍보성 게시글에 대한 원고료, 배너광고를 게재하여 주고 광고료를 받는 경우- 오프라인 사업장을 가진 사업자가 온라인 판매채널로 블로그 등을 이용하여 물품 판매- 개인이 소규모로 SNS 등을 통하여 자기 물품을 판매하거나 구매대행 등 서비스를 제공- 제조업자·도매업자의 의뢰를 받아 SNS 등을 통하여 상품정보를 제공하고 수수료를 수취​​SNS마켓에 대한 사업자등록 안내1. 사업자 등록의무​일회성이 아닌 계속적, 반복적으로 SNS상에서 판매 및 중개행위를 하는 경우 사업자등록을 하여야 합니다. 통신판매업 신고 여부와 관계없이 사업자등록은 반드시 하셔야 합니다. ​사업자등록을 하실 때 업종명과 업종코드에 대해서 문의를 주시는 분이 많은데, SNS마켓을 이용한 거래는 통신판매업으로 분류되며 업종코드는 525104 입니다. 기존에는 전자상거래 소매업 및 소매중개업에 포함되어 있었지만, 이를 별도로 구분하기 위해서 신설되었습니다. ​​2. 사업자 등록을 하지 않는 다면? ​▶ 가산세 부과사업자등록을 하지 않으면 사업자등록미이행 가산세(공급가액의 1%)가 부과됩니다. 간이과세자의 경우 매출액의 0.5% 와 5만원 중 큰 금액이 가산세로 부과됩니다. ​▶ 매입세액 불공제사업자등록을 하지 않으면 세금계산서를 발급받을 수 없어 상품 구입시 부담한 부가가치세를 공제받을 수 없습니다. ​

(1) 면세 기초개념​딜러나 갤러리스트들이 늘 궁금해합니다. 미술품은 면세라는 이야기를 들은 적이 있는데, 내지 않아도 되는 세금을 내고 있는 것은 아닌지 걱정합니다. 여기서 면세는 부가가치세법상 면세를 뜻하므로 소득세 등과 관계없이 부가가치세에만 해당되는 이야기입니다. 그럼 부가가치세만큼은 안 내도 된다는 이야기인가요? 반은 맞고 반은 틀립니다. 참고로 영세율에 대해서 들어보신 분들도 계실텐데 영세율과 면세는 다릅니다. 영세율은 대부분 재화의 수출과 관련이 있고 문화예술과는 크게 관계가 없어 자세히 설명하지 않으니, 더 알고 싶으신 분들은 부가가치세와 관련된 저명한 책들을 찾아보시기 바랍니다.​부가가치세는 부가가치에 대한 세금입니다. 부가가치란 [매출 – 매입]을 말하고, 부가가치세란, [매출 – 매입] × 10% = [매출 × 10%] - [매입 × 10%] 라고 했습니다. 면세란, 부가가치세가 붙지 않는 재화나 용역을 말합니다. 면세사업자는 부가가치세를 내지 않는 사람입니다. [매출 – 매입] × 10% = [매출 × 10%] - [매입 × 10%]를 내지 않는 사람입니다. 바꿔 말해, [매출 × 10%]를 내지 않고, [매입 × 10%]를 돌려받지 않는 사람입니다.​따라서 면세되는 재화 또는 용역을 사는 손님은 면세사업자에게 부가가치세 10%를 주지 않습니다. 사업자보다는 소비자가 기분좋은 일입니다. 물건이 10% 싸기 때문입니다. 국가가 부가가치세를 포기했습니다. 그런데 면세는 세금이 완전히 제거되지는 않습니다. 무슨 말일까요? 여기서부터는 조금 복잡한 이야기이므로, 어려우면 넘어가도 괜찮습니다.​예를 들어, 제가 출판사 사장이라고 하겠습니다. 도서는 면세 품목에 해당하지만 일단 과세사업자라고 합시다. 어느 날 손님이 와서 저한테 책을 사겠다고 15,000원을 내밉니다. 그러면 저는 15,000원과 1,500원을 더해 16,500원을 받아야 합니다. 그리고 1,500원을 떼어서 국세청에 내기 위해 잘 갖고 있습니다. 한편 제가 책을 만들기 위해 종이를 샀는데 가격이 10,000원입니다. 지물포 사장님이 11,000원을 달라고 합니다. 1,000원은 부가가치세를 주는 것입니다. 그러면 저는 이렇게 말합니다. “제 1,000원을 부가가치세로 받아갔으니, 증명서를 주세요.” 세금계산서를 받아두는 것입니다. 그리고 손님한테 받은 1,500원과 치킨집 사장님에게 준 1,000원을 정산하여 최종 500원을 납부합니다. [매출 × 10%] - [매입 × 10%] = [매출 – 매입] × 10% = 부가가치세를 내고 있는 것입니다. 그리고 저는 10,000원에 종이를 사서 15,000원에 책으로 팔아 5,000원을 남겼습니다. 과세사업자는 이런 구조입니다.​그런데 도서는 실제 면세품목입니다. 면세사업자라고 해보겠습니다. 그러면 저는 독자에게 책값 15,000원만 받습니다. 1,500원을 더 받지 않습니다. 저는 15,000원의 매출을 올렸지만, 1,500원의 세금을 낼 의무가 없습니다. 그게 면세입니다. 독자는 책을 싸게 샀으니까 기분이 좋습니다. 하지만 지물포 사장님은 여전히 저에게 11,000원을 받아갑니다. 종이는 면세품이 아니기 때문입니다. 면세사업자는 물건을 팔 때나 면세지, 물건을 살 때는 소비자나 마찬가지입니다. 제가 아까 면세사업자는 [매출 × 10%]를 내지 않고, [매입 × 10%]를 돌려받지 않는 사람이라고 했지요? 그래서 지물포 사장님에게 준 1,000원은 돌려받지 못합니다. 책은 15,000원에 팔았는데, 종이는 11,000원에 샀으니, 4,000원 밖에 남지 않았습니다.​상황이 이렇다 보니, 저는 손해를 피하기 위해 나중에 못 받을 1,000원을 미리 독자에게 팔 책 값에 포함시킵니다. 이걸 세액의 전가라고 합니다. 그래서 책 값이 16,000원이 됩니다. 결과적으로 종이를 11,000원에 사서 16,000원에 팔았으니 손해는 면했습니다. 그런데 소비자 역시도 면세가 아니었다면 16,500원에 살 것을, 16,000원에 사게 되었으니 이익입니다. 이게 바로 부가가치세 면세 구조입니다. 만약 책을 15,000원에 팔았다면 부가가치세 부담이 완전히 제거됐다고 표현하겠지만, 그렇지 않고 16,000원이 되었습니다. 그래도 소비자는 비교적 싼 가격에 물건을 샀습니다.​누가 손해를 보았을까요? 국세청이 원래 마지막 거래에서 500원의 세액을 챙겼어야 했지만 포기했습니다. 물건을 조금이라도 싸게 만들어주기 위해서입니다. 국세청은 국가의 근간인 세수를 왜 포기할까요? 그건 부가가치세의 역진성을 완화하기 위해서입니다.​누진이라는 말은 익숙합니다. 소득세는 누진세입니다. 소득이 많을수록 세율이 더 가파른 속도로 오릅니다. 1,000만원을 버는 사람이 100만원을 내면 10% 세율입니다. 1억원을 버는 사람이 1,000만원을 세금 내면 10% 세율입니다. 세금은 소득에 비례해서 올랐지만 누진이라 부르지 않습니다. 1억원을 버는 사람이 1,000만원 이상을 낼 때 누진이라고 합니다. 우리나라는 1,000만원을 벌면 6% 소득세를 적용받고, 1억원을 벌면 35% 소득세를 적용받습니다. 그래서 누진세입니다.​역진은 그 반대입니다. 소득이 적은 사람이 오히려 세부담이 더 클 때 역진이라 합니다. 부가가치세는 물품세고 단일 10% 세율입니다. 소득 1억원인 사람이 100만원짜리 물건을 사도 10만원, 소득 1,000만원인 사람이 100만원짜리 물건을 사도 10만원을 냅니다. 그렇다면, 전자는 소득의 0.1% 세금을 낸 셈이고, 후자는 소득의 1% 세금을 낸 셈이 됩니다. 부가세는 소득에 대한 세금은 아니지만, 어쩌다 보니 경제적으로 부족한 사람이 더 큰 세부담을 지게 되었습니다. 그래서 공익적 목적을 고려해 면세제도를 두었습니다. (부가가치세법 제26조 제1항) 아래 면세 품목을 보면 면세제도 취지를 더 잘 알 수 있습니다. (부가가치세법 제26조 제1항, 조세특례제한법 제106조 제1항)​​1) 생필품​∙가공되지 아니한 식료품[식용으로 제공되는 농산물, 축산물, 수산물과 임산물을 포함한다] 및 우리나라에서 생산되어 식용으로 제공되지 아니하는 농산물, 축산물, 수산물과 임산물로서 대통령령으로 정하는 것∙수돗물(생수는 과세)∙연탄과 무연탄∙여성용 생리 처리 위생용품∙여객운송 용역. 다만, 항공기, 고속버스, 전세버스, 택시, 특수자동차, 특종선박 또는 고속철도에 의한 여객운송 용역으로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.∙주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것∙(생략)에 따른 관리주체 또는 (생략)에 따른 입주자대표회의가 제공하는 (생략)에 따른 복리시설인 공동주택 어린이집의 임대 용역∙공장, 광산, 건설사업현장, 학교의 경영자가 그 종업원 또는 학생의 복리후생을 목적으로 직접 공급하는 음식용역(식사류로 한정한다).∙대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)∙영유아용 기저귀와 분유​​2) 국민 후생과 문화 관련​∙의료보건 용역(수의사의 용역을 포함한다)으로서 대통령령으로 정하는 것과 혈액(단, 성형수술과 애완동물 진료용역은 과세)∙교육 용역으로서 대통령령으로 정하는 것(단 자동차 운전학원, 무도학원 과세)∙도서(도서대여 용역을 포함), 신문, 잡지, 관보, ｢뉴스통신 진흥에 관한 법률｣에 따른 뉴스통신 및 방송으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 광고는 제외한다.∙예술창작품, 예술행사, 문화행사 또는 아마추어 운동경기로서 대통령령으로 정하는 것∙도서관, 과학관, 박물관, 미술관, 동물원, 식물원, 그 밖에 대통령령으로 정하는 곳에 입장하게 하는 것∙희귀병치료 등을 위한 것으로서 대통령령으로 정하는 것​​3) 생산요소​∙금융·보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것∙토지∙저술가·작곡가나 그 밖의 자가 직업상 제공하는 인적 용역으로서 대통령령으로 정하는 것​​4) 기타​∙우표(수집용 우표는 제외한다), 인지, 증지, 복권 및 공중전화∙종교, 자선, 학술, 구호, 그 밖의 공익을 목적으로 하는 단체가 공급하는 재화 또는 용역으로서 대통령령으로 정하는 것∙국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 공급하는 재화 또는 용역으로서 대통령령으로 정하는 것∙국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합 또는 대통령령으로 정하는 공익단체에 무상으로 공급하는 재화 또는 용역​​5) 수입​∙여행자의 휴대품, 별송 물품 및 우송 물품으로서 관세가 면제되거나 ｢관세법｣ 제81조 제1항에 따른 간이세율이 적용되는 재화∙국내에서 열리는 박람회, 전시회, 품평회, 영화제 또는 이와 유사한 행사에 출품하기 위하여 무상으로 수입하는 물품으로서 관세가 면제되는 재화 ​​면세사업자가 꼭 좋은 점만 있지는 않습니다. 면세사업자는 [매출 × 10%]를 내지 않고, [매입 × 10%]를 돌려받지 않는 사람이라고 했습니다. 그렇기 때문에, 면세사업자인 사장님은 자기가 못 받게 될 매입세액을 판매가격에 전가시켜서 손해를 줄인다고 했습니다. 만약 [매출 × 10%]은 적은데, [매입 × 10%]이 많다면 오히려 손해입니다 그러니까 대량매입이 일어나는 과세기간이 있다면, 면세사업자인 것이 오히려 일반과세자보다 불리하게 되는 경우가 있습니다. 실무에서 도예가가 창업을 하면서 도예관련 시설과 도구를 대량매입 했으나 면세사업자라서 세액환급을 받지 못하는 경우를 보았습니다.​조금 눈치가 빠르신 분들은, 시설을 매입하면서는 일반과세자로 세액을 환급 받고, 나중에 면세사업자로 바꿔서 매출세액을 안 내면 되지 않느냐 생각할 수 있습니다. 그런 조세회피를 방지하기 위해 과세사업에 쓰겠다고 매입세액 공제를 받은 물건을 나중에 면세사업으로 전용하면 세액이 환수됩니다. 실무에서는 추징이 아니고, 해당세액만큼 매출을 한 것으로 보아 (공급의제) 매출세액에 더하게 합니다. 부가가치세법 제10조 제1항 제1호부가가치세에서 가장 자주 적발되는 조세회피행위 중 하나입니다.​만약 어떤 사람이 [과세 재화 또는 용역]과, [면세 재화 또는 용역]을 동시에 공급하고 있다면 어떨까요? 이런 사람을 겸영사업자라고 합니다. 예술창작품과 과세되는 미술 상품을 동시에 파는 갤러리가 대표적입니다. 이런 사람은 과세 비율과 면세 비율을 나눠, 과세표준 중에서 과세 비율만큼 매출세액을 내고, 과세 비율만큼만 매입세액 공제를 받습니다. 면세 비율만큼은 매출세액도 내지 않고 매입세액 공제도 받지 못합니다. (부가가치세법 제40조, 부가가치세법 시행령 제81조 제1항)​서울행법2010구합11146, 2010.09.17​[처분의 경위] 원고(회사)는 면세사업인 서적판매업과 과세사업인 서비스행사 기획업을 겸영하는 자인 데, 서적판매업은 □□□□사가 발행하는 □□□ 등 정기간행물의 정기구독자(이하 ‘서적판매회원’이라 한다)를 유치하여 서적판매회원에게 위 정기간행물을 판매하는 형식으로, 서비스행사 기획업은 음악공연을 개최하되 공연 입장권이나 공연 홍보물 그리고 공연현장에서의 광고를 원하는 기업에게 광고를 할 수 있도록 해 주고 위 공연의 무료입장권을 일정수량 발급하여 주는 대신 광고료를 받는 방식으로 수행하고 있으며, 위 서적판매회원(동반 1인 포함)에게는 위 음악공연의 무료 관람의 혜택을 주고 있다. 원고는 2003년 제1기부터 2007년 제2기까지 광고료를 기준으로 매출세액을 계산하고, 음악공연개최에 사용한 비용을 기준으로 매입세액을 계산하여 서비스행사기획 업에 관한 부가가치세를 신고·납부하였다.​피고(국세청)는 2008.7.1 및 같은 해 8.6 전항 기재 매입세액이 면세사업인 서적판매 업과 과세사업인 서비스행사 기획업에 공통으로 사용되었고, 실지 귀속을 구별할 수 없는 것으로 보아 부가가치세법 제17조, 같은 법 시행령 제61조 제1항에 따라 과세사업과 면세사업의 공급가액을 기준으로 매입세액을 안분(면세사업의 공급가액이 훨씬 크므로 매입세액 공제액이 큰 폭으로 줄어들었다)하여 별지1 부과처분 명세표의 ‘당초 과세처분’란 기재와 같이 부가가치세 합계 343,643,420원을 부과하였다.​[원고의 주장] 음악공연은 광고수입을 주된 목적으로 하는 것으로서, 원고는 음악공연장에서 서적을 광고하거나 서적판매회원을 유치하려는 행위를 하지도 않았고, 서적판매회원에 대한 음악공연 무료관람은 그들에 대한 사은차원에서 실시한 것에 불과하며, 음악공연 개최에 사용된 비용도 서적판매와는 직접 관련이 없으므로 음악공연 개최와 서적판매 업은 관련이 없다.​[판단] ①음악공연의 최종소비자인 관객 중 서적판매회원은 연간 15,002명에서 29,881명에 이르고 비율로 보아도 전체 관객의 약 35%인 점, ②원고는 서적판매회원을 모집함에 있어 정기간행물과 음악공연 무료입장 권 등을 합쳐서 회원들에게 제공하되 그 대가로 회비를 받는 것으로 하고 있을 뿐 아니라 연 6회 음악공연 무료입장(동반 1인 포함)은 그 경제적 가치도 상당하므로 서적 판매회원의 입장에서는 음악공연이 서적구매에 대한 사은행위라기 보다는 회비에 대한 대가로 인식될 수 있을 것으로 보이는 점, ③원고가 부여하는 음악공연 무료입장의 혜택이 서적판매회원에 대하여 위와 같은 의미를 갖는 이상 음악공연의 개최는 원고의 입장에서도 서적판매회원 유치에 상당한 도움이 될 것으로 보이는 점, (생략)을 종합하면, 원고의 음악공연개최는 과세사업인 서비스행사 기획업 뿐 아니라 면세사업인 서적판매업을 위하여도 제공되는 용역이라고 인정함이 상당하다. 결국 원고는 음악공연 개최와 관련하여 과세사업인 서비스행사기획 업과 면세사업인 서적판매업을 겸영하고 있는 것이고, 음악공연의 최종소비자 중 서적 판매회원의 숫자를 정확히 산정할 수 있는 이상 음악공연에 관련된 매입세액 중 면세 사업인 도서판매업에 귀속시킬 부분은 음악공연에 참석한 관객 중 서적판매회원의 비율에 의하여 산정할 수 있다고 봄이 상당하다. 그러므로 음악공연을 통한 매출금액인 광고료를 기준으로 매출세액을 계산하고, 음악공연 개최에 소요된 비용 중 음악공연 관객 중 서적판매회원이 아닌 관객 수의 비율에 해당하는 금액을 기준으로 공제되는 매입세액을 계산하여 부가가치세를 산정함이 타당하다.​[해설] 면세사업인 서적판매업과 과세사업인 공연기획업을 겸영하였습니다. 그런데 서적판매업에 해당하는 회원들에게 음악공연 무료티켓을 제공하면서도, 음악공연의 매입세액을 안분 계산없이 매입세액 공제 처리하였습니다. 회사는 음악공연은 서적판매업과 아무 관련이 없다고 했지만, 서적판매회원이 음악공연 관객의 35% 이르는 등의 이유로, 판결에서는 공연사업을 겸영사업으로 보아 매입세액을 안분계산해야 한다고 판단했습니다. 비록 음악과 관련된 판례지만, 서적을 판매하거나, 미술창작품을 구입하거나 문화예술행사에 참석하는 고객에게 전시티켓이나 아트페어티켓을 제공하는 경우에도 똑같이 적용될 수 있는 사례라 하겠습니다.​​그러므로 실무에서는 다음이 중요합니다. ①면세사업자는 손님한테 10% 부가가치세액을 거래징수하지 않아도 되고 신고납부하지 않아도 되지만, 본인이 재화나 용역을 사면서 10% 거래징수 당하는 매입세액도 공제받지 못합니다. ②면세사업자는 손님에게 10% 부가가치세액을 거래징수하지 않기 때문에, 손님에게 “세금계산서”가 아닌 “계산서”를 발급하며, 여기에 공급가액은 써 있지만 세액은 써 있지 않습니다. ③반대쪽에서 면세사업자로부터 매입을 하는 손님은, 물건값은 줬지만 세금 10%를 준 것이 없어 “세금계산서”가 아닌 “계산서”를 발행받게 되고, 그 역시 거래징수당한 세액이 없으니 공제받을 매입세액도 없습니다. (받지 못하는 것이 아니라 받을 세액이 0입니다)​그 밖에 면세사업자는 부가가치세법이 정한 신고, 납부, 거래징수, 세금계산서 발급 등 모든 의무에서 자유롭습니다. 나중에 설명할 대리납부 의무 정도를 부담할 뿐입니다. 물론 부가가치세법의 의무를 지지 않는다는 것이지, 소득세법상 사업소득을 얻고 있으면 소득세법에 따른 의무가 적용되므로 계산서 발급, 사업장 현황신고 등 할 일은 다 해야 합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.재산세재산세는 재산의 보유사실에 대하여 부과하는 보유세로 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 보유하고 있는 자에 대하여 부과하는 지방세입니다.​오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로서 업무용 시설로 분류가 되는데요. 이에 따라서 주택에 대한 재산세가 아닌 건축물에 대한 재산세를 부과받게 됩니다. 주거용 오피스텔의 경우에도 업무용 시설로 분류가 되어 별도의 신고나 지자체가 현장확인하여 주택으로 보지 않는한 재산세법상 건축물에 해당하게 됩니다.주거용 오피스텔을 주택으로 볼때와 건축물로 볼때의 재산세는 일반적으로 건축물로 볼 때가 더 많이 나오게 됩니다. 다음의 예를 통해 보시죠.세액차이가 거의 2배가량 나는데요. 주거용 오피스텔에 대하여 재산세가 과도하게 나오는 분들은 재산세 과세대상 변동신고를 통해 오피스텔을 주택으로 신고하는 방법도 있습니다. 다만, 이렇게 할 경우 향후 취득세나 종부세에 불리하게 작용할 여지가 있기 때문에 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것이 좋아보입니다.취득세7.10 대책에 따른 취득세 개정으로 인해서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하여 계산하도록 바뀌었는데요. 여기서 말하는 주거용 오피스텔이란주택으로 분류되어 재산세가 부과된 오피스텔을 말합니다. 즉, 주거용 오피스텔이라 하더라도 주택으로 재산세가 부과되지 않았다면 취득세 주택수 산정시 포함이 되지 않습니다.​주거용 오피스텔을 보유하고 추가적으로 주택을 취득하는 경우 취득세 세율은 다음과 같습니다.​다만, 지방세법 시행일이 8월 12일이기 때문에 8월 11일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다고 하더라도 취득세 중과 계산시 주택수에 포함이 되지 않습니다.​사실 많은 분들이 재산세보다는 취득세와 관련하여 상담 문의를 주시는데 자주 묻는 사항과 이에 대한 답변으로 글 마무리하겠습니다.​Q1. 주거용 오피스텔 분양권도 취득세 중과시 주택수에 포함이 되는지?비록 법 개정으로 인하여 주택 분양권이 취득세 중과시 주택수에 포함이 되지만 오피스텔 분양권의 경우 별다른 언급이 없는 바 취득세 중과 계산시 주택수에 포함되지 않습니다.​Q2. 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에 취득세 중과대상에 해당되는지? 오피스텔 취득 당시에는 주거용인지 업무용인지 용도가 정해지지 않은 바 취득세율 4.6%(지방세 포함)를 적용하고 추후 주택분 재산세가 과세되는 경우 중과계산시 주택수에 포함합니다.​Q3. 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에도 취득세 중과세율이 적용이 되는지?개정된 지방세법에 따르면 조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 13.4%(지방세 포함)의 세율을 적용받게 되는데요. 여기서 주택은 건축법상 주택으로서 주거용 오피스텔은 포함이 되지 않습니다. 즉, 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에는 일반적인 증여로 인한 취득세율 4%(지방세 포함)가 적용이 됩니다.​다음 시간에는 오피스텔과 관련한 양도세 및 종부세를 알아보도록 하겠습니다감사합니다!