토지와 아파트 판매에 따른 양도세 중과세 문의

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다^^오늘은 많은분들이 궁금해하셨지만 세무사들조차 잘 모르는 주택신축 판매사업자 세금관련 되어서설명 드리겠습니다.주택신축 판매사업자 세금 이슈는?종류 세무상 쟁점 비고취득세·기본적으로 일반 개인처럼 취득세를 부과함.·주택신축을 위한 멸실용 주택은 중과세 적용하지 않음(단, 유예기간있음)·국토부에 주택건설사업자로 등록해 주택취득일로 부터 3년내 멸실하거나, 7년이내에 주택신축 판매 해야함.·국토부에 미등록시 관할세무서에 주택신축판매업으로 사업자등록을 내고 주택 취득일로부터 1년이내멸실하거나 3년이내에 주택신축판매를 하면 일반세율을 적용받을수 있음.부가세·85제곱미터이상 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제가능함·토지,85제곱미터 이하 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제 불가능함.보유세·재산세:일반개인처럼 똑같이 과세함.·종합부동산세: 공사중인 기간동안은 과세 제외 가능함.·미분양 주택은 5년간 과세 하지 않음(합산배제를 매년9월에 신청해야함)종합소득세·양도세가 아닌 종합소득세로 과세함.·주택신축 판매업은 세법상 건설업으로 보아 중소기업특별세액감면 (조특법7조)이 가능함.·85제곱미터 초과 주택이나 상업용 건물은 분양에 따른 부가세가 발생함.·직접건설활동을 수행하지 않고, 전체 건물건설공사를 일괄도급해 주거용 건물을 건설하고 분양시에는 건설업이 아닌것으로봄. 중소기업특별세액감면도 적용되지 않음.주택신축판매사업자 자주묻는 질문은?Q:주택을 완공하고나서 미분양택을 일시 임대주려고 합니다 . 미분양주택은 개인이 보유한 다른주택에 합산되어 종합부동산세가 부과되나요?A:미분양주택은 9월에 종부세 합산배제 신청하시면 과세 제외 가능합니다 .Q: 미분양주택을 임대후 양도하면 양도세로 신고해야하나요? 아니면 종합소득세를 신고해야하나요?A:일시임대는 종합소득세로, 일시임대가 아닌 경우에는 양도세로 신고해야합니다.Q: 주택신축용 해서 멸실용주택으로 취득세 중과배제를 받고 나서, 중도에 설계변경을 해서 주상복합건물을 신축 했다면 당초 취득세 중과배제 받은것 추징 당하나요?A:case1. 주택의 면적이 주택외 면적보다 크거나 같을 경우:추징하지 않음.case2. 주택의 면적이 주택외 면적보다 작을을 경우 :추징함.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상속세 업무를 하면서 빠질 수 없는 것들이 있습니다.바로 상속으로 주택을 취득하는 경우 이후 양도세까지 고려해서 상속인에게 분배하는 문제입니다.​상속으로 주택을 취득하는 경우에는 상속개시일 당시의 상황과 상속받은 주택을 양도하느냐, 상속주택을 보유하는 상태에서 이외의 주택을 양도하느냐에 따라 달라지는 양도세에 대해서 알아보겠습니다.​​​■ 양도소득세 비과세소득세법 시행령 제155조 제2항에서 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 이란주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 비과세 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.​1. 상속으로 취득한 주택(B)이 아닌 일반주택(A)를 양도하는 경우에만 비과세가 적용됩니다.→ 또한 종전주택(A) 양도일 현재 상속으로 취득한 주택이 굳이 주택이 아닌 입주권 상태일때에도 해당 주택 비과세가 적용 가능합니다.​→ 155조 2항에 의하여 종전주택이 상속개시일 현재 입주권이더라도 이후 준공 후 양도하면 비과세가 적용되지만, 위 해석에 따르면 분양권인 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.​​2. 13.2.15 이후에 취득한 일반주택(B)은 상속개시일 현재 보유하고 있어야 합니다.(1) 13.2.14 이전에 취득한 일반주택의 경우 상속주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 이후에 양도시 비과세를 받을 수 있었지만,​(2) 세법의 개정으로 13.2.15 이후에 취득한 일반주택은 상속개시일 현재 반드시 보유하고 있어야 합니다.​​3. 상속개시일 현재 별도세대원이어야 합니다.원칙적으로 상속주택 비과세 특례는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 별도세대원이어야 합니다.하지만 연세가 많은 부모님들 봉양하다가 상속이 개시된 경우 오히려 불리해지는 문제점이 있어 과세형평을 재고하고자 2010.2.18 이후 양도분부터는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 상속개시일 현재 동일세대원이더라도 비과세 규정을 적용합니다.​① 합가당시 피상속인, 상속인모두 1주택자(무주택자 또는 2주택자 제외)② 상속주택이합가전부터 피상속인이보유하고 있어야 함③ 양도주택이합가전부터 상속인이보유하고 있어야 함④ 양도주택양도일 현재 2년 보유 및 거주⑤ 합가당시부가 60세 이상​4. 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 다음의 순위에 해당하는 1개의 주택만 비과세 혜택이 적용됩니다.(1) 피상속인이소유한 기간이 가장 긴 1주택(2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이거주한 기간이 가장 긴 1주택(3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이상속개시당시 거주한 1주택​​■ 공동상속주택 비과세155조 2항 순서에 해당하는 선순위상속주택을 여러명이 상속받는 경우에는 다음의 순서에 해당하는 자만 비과세 혜택을 적용합니다.(1) 상속지분이 가장 큰 상속인(2) 당해 주택에 거주하는 자(이때 판정기준일은 상속개시일)(3) 최연장자​→ 155조 2항에 해당하는 주택을 공동상속받은 경우로써 소수지분권자는 비과세 혜택이 아닌 주택이 아예 없는 것으로 봅니다.​​■ 양도소득세 중과세1. 소령 155조 2항에 해당하는 주택을 양도하는 경우→ 소령 155조 2항에 해당하는 선순위주택을 양도하는 경우에는 소령 167조의3 1항에 따라 5년내 양도한다면 다주택자이더라도 일반세율을 적용합니다.​따라서 상속개시일로부터 5년이 경과한 후에 양도한다면 중과배제는 적용되지 않습니다.​2. 소수지분권 상속주택 (1) 소수지분권 상속주택 자체를 양도하는 경우→ 위 심판례에 따르면 155조 2항에 해당하지 않는 소수지분권자라도 해당 주택을 양도시 일반세율이 적용된다고 해석하고 있습니다.​​(2) 소수지분권 상속주택 외 다른 주택을 양도시→ 위 심판례에 따르면 모든 소수지분권 상속주택은 다른 주택을 양도시 주택수에서 제외한다고 해석하고 있습니다.​​​상속받은 주택을 보유하고 있는 경우로서 양도소득세 판단시 고려해야 할 사항들을 알아봤습니다.상황도 너무 다양하고 고려해야 할 점도 너무 많고 복잡합니다.양도소득세 비과세와 중과배제 혜택들은 워낙 세액차이가 크기 때문에 양도하시기 전에 전문가와 꼭 상의하시고 진행하시기 바랍니다.​감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^오늘은 제가 많이 기장하고있는 부동산매매및임대 법인의 각 소유단계별 발생하는세금에 대해서 설명드리겠습니다.1.취득단계에서 발생하는 세금은?1.법인 주택 유상 취득시 취득세율1).다음과 같은 세율을 적용합니다 .취득가액2020.08.11 이전취득2020.08.12이후 취득6억원이하1% 12%(주택수및 소재지관계없이 무조건 적용함)6억원 초과~ 9억원이하1.01%~2.99%9억원 초과3%2).그러나 아래에 해당하는 주택을 취득시 중과대생에서 제외되어 기본세율(1%~3%)을 적용합니다.①주택공시가격 1억원이하인 주택→지분이나 부속토지만을 취득한 경우에도 지분가액이 아닌 전체 주택으로 판단합니다. 정비구역이나 사업시행구 역에 소재하는 주택이면 안됩니다.②노인복지주택③등록문화재 주택④가정어린이집⑤주택신축목적취득주택→주택신축판매업자가 신축목적(종전주택 멸실)으로 취득하는 주택 취득일로부터 1년이내 멸실, 3년이내 신축하여 판매하지 않은 경우 추징합니다⑥주택시공자취득주택→주택시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택⑦농어촌주택→대지면적이 660제곱미터 and건축물의 연면적이 150제곱미터 이내 and 건축물의 시가표준액이 6천5백만원이내 and법소정 지역에 소재할것⑧사원용주택→ 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택(전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택으로 특수관계자가 아닌 사원에게 제공할것)3).아래의 요건을 충족시대도시 중과대상 법인과 취득세율 중과[지방세법 13조 2항]에따라 12%세율을 적용하게 됩니다 ①법인이 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②법인이 대도시내 주택취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆ 대도시 중과대상 법인이 주택공시가격 1억원 이하 주택을 취득하는경우 취득세율 적용◆다음의 ①,②중 높은 세율을 적용합니다①중과세율 적용제외 주택[지방세법 시행령 28조의2](1%세율)②중과대상 법인에 대한 취득세 중과[지방세법 13조 2항](12%세율)구분법인 설립 5년이내법인 설립 5년 경과대도시내 주택취득대도시외 주태취득대도시내 주택취득대도시외 주택취득본점소재지대도시내12%1%1%1%대도시외1%1%1%1%2.법인 상가 취득시 취득세율1).개인과 법인 모두 상가 취득시 취득세율은 동일하게4.6%입니다.2).그러나 다음의 요건을 모두 충족시 취득세가9.4%적용 해야 합니다.①법인 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②대도시 내의 부동산취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆위에서 말하는 지방세법 대도시란?◆-수도권 과밀억제권에서산업단지를 제외한 지역을 말합니다-산업단지란 가산디지털산업단지, 구로디지털산업단지, 서울온수산업단지, 마곡산업단지를 의미합니다.-수도권 과밀억제권역은 다음의 지역을 말합니다 -2. 보유단계에서 세금은?1.법인 종합부동산세1).법인의 종합부동산세의 특징①법인은2주택이하 소유시 기본세율 2.7%, 3주택이상 소유시 중과세율 5%(2023년부터)적용됩니다.②법인은개인과 다르게 기본공제 9억원이 적용되지 않습니다. 따라서 법인이 주택 취득시 무조건 종부세가 부과 됩니다. 바로 이 종부세 때문에 요즘에는 법인으로 주택을 취득하시는 분이 적습니다 .③법인의종부세 계산시 직전연도에 비해서 과도하게 부과되는것을 방지 하기 위해 세액에서 차감해주는 세부담 상한율을 적용하지 않습니다.따라서 직전연도에 비해서 과도하게 부과 될수도 있습니다.2).기본공제금액(9억원) ·기본세율적용(0.5%~5%)·세부담상한 초과액(150%)을 적용가능한 특레법인①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자②상속세및 증여세법에 따른 공익법인(교회, 종교단체)③주택법에 따른 주택조합④도시정비법및 소규모주택정비법에 따른 사업시행자⑤민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택사업자⑥사회적 기업 육성법에 따른 사회적 기헙및 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합⑦종중⑧도시개발법등 관계 법령에 따라 임대주택 건설및 공급의무가 있는 사업시행자2.각 사업연도소득에 대한 법인세1).적용세율과세표준세율누진공제2억이하9%없음200억이하19%2,000만원3,000억 이하21%42,000만원3,000억초과24%942,000만원2).주요인정되는 필요경비①재산세②종합부동산세③이자비용④수선비⑤공인중개사수수료⑥대표자급여⑦세무비용3. 처분단계에서의 세금은?1.법인 토지등 양도소득세1).기본개념-법인이주택, 별장, 조합원입주권,분양권,비사업용토지를 양도하여소득이 발생하면각사업연도소득 법인세와는 별도로토지등 양도소득 법인세를 각사업연도 법인세와는 별도로 추가로 납부해야합니다.(상가는 과세대상이 아닙니다.)2). 토지등 양도소득세 계산구조양도가액양도가액-)장부가액취득가액+자본적지출액(공인중개사수수료,세무사수수료는 장부가액으로 인정이 안됩니다 )=양도소득*세율(지방세포함)11%(비사업용토지),22%(주택등),44%(미등기자산)=산출세액각사업연도소득 법인세에 추가하여 납부부동산매매임대법인 자주묻는 질문은?Q1:법인 설립전에 대표자 개인돈으로 부동산 계약금을 먼저 지급해도 되나요?A1:네 가능합니다. 세무사에게 부동산계약서와 개인돈 지급내역을 전달해주시면 가수금(대표자개인이 법인에게 빌려준돈)으로 회계처리해드립니다 . 향후 가수금은 언제든지 법인통장에서 대표자가 인출 가능합니다.Q2: 상가를 법인으로 보유하고 있다가 상가를 양도시 토지등양도소득세 부과 되나요?A2: 부과되지 않습니다. 상가는 부과 대상자산이 아닙니다.Q3: 아파트 (85제곱미터이하)를 법인이 보유하고 있다가 양도시 부가가치세를 내야하나요?A3 :85제곱미터 이하 아파트는 양도해도 부가가치세가 부과되지 않습니다.만약 85제곱미터 넘는 아파트 였다면 부가가치세가 건물분에 대해서만 부과되며 매출세금계산서를 발행해야합니다. 상가를 양도했다면 당연히 건물분에 대해서 부가가치세를 납부해야하며 매출세금계산서를 발행하셔야합니다. 토지양도는 부가가치세 면세이므로 부가가치세가 없습니다.만약 사업의 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세없이 거래가 가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매사업자 양도세 및 종합소득세 신고방법에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 매매 개인사업자의 매매차익 예정신고란?▶️ 매매차익 예정신고 대상은 소득세법 69조 1항에 따라토지, 건물(분양권, 조합원입주권은 제외입니다)의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.▶️ 예정신고는매매차익이 없거나 매매 자손이 발생하였을 경우에도이행해야 합니다.미이행 시 가산세 부과됩니다.▶️ 부가가치세가면세되는 사업자도 과세 사업자처럼 예정신고를 해야 합니다.▶️ 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기상 가산세가 없습니다.▶️ 무신고 시 가산세 20%가 적용됩니다.⭐️ 부동산 매매 법인의 경우 부동산 양도 후 그다음 연도 3월에 법인세 신고할 때 양도차익을 반영해서 신고하면 되지만,개인 부동산 매매사업자의 경우 양도세를 준용하여 반드시 예정신고를 해야 합니다. 법인이랑 헷갈리셔서 양도세 신고를 안 하셔서 무신고 가산세 폭탄 나온 케이스를 제가 본 적이 있습니다.이점 주의해야 합니다.⭐️매매차익 예정신고 시계산 구조는?매매차익 예정신고 계산 구조는 아래와 같습니다.case1. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되지 않는 주택을 양도한 경우▶️ 부동산 매매사업자 매매차익 예정신고 시에는 단기 보유 시 중과세율 적용(주택의 경우 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66% 세율)이 되지 않습니다. 또한 예정신고에는 기본공제(2,500,000원)가 적용되지 않습니다.매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능합니다= 매매차익기본공제( 2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율단기양도 시에도 기본세율 적용함=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액case2. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되는 주택을 양도한 경우.[ 2025.05.09일까지는 중과 배제되므로 2025.05.09이전에는 적용되지 않음]매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제중과 주택은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 불가능합니다= 매매차익기본공제 (2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율MAX[ 단기양도 시 중과세율(주) 1, 기본세율(6~45%)+20%~30%]=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액-(주) 1 주택 1년 미만 보유 시 70%,2년 미만 보유상가 1년 미만 보유 시 50%,2년 미만 보유 시 40%부동산 매매 개인사업자 확정신고는?➡️ 부동산 매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다.매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 이 납부세액으로 차감하여 줍니다➡️ 5월에 종합소득세 신고할 때는 부동산 수리 비용, 이자비용, 공인중개사 수수료, 재산세 등이 양도세 신고할 때는 다르게 비용 인정이 가능하다 보니예정신고 시 냈던 양도세를 환급받을 수 있는 경우가 많습니다.➡️ 만약,해당 연도에 매매차익 예정신고를 한 부동산밖에 없더라도 개인 양도세와는 달리 양도한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 신고하지 않으면 예정신고 시 매매차익에 대해서 무신고한 것으로 보아 가산세가 부과됩니다.➡️ 2018년 귀속분부터는 예정신고를 하지 않고, 확정신고만 한 경우에는 예정분 무신고가산세를 50%감면 해줍니다???? 예정신고와 확정신고 비교 ????구분매매차익 예정신고종합소득세 확정신고계산 구조 양도가액-) 취득가액-) 필요경비-) 장기보유특별공제-----------------------------------------= 매매차익* 세율----------------------------------------=산출 세액(주 1)수입 금액-) 필요경비-------------------------------------=사업소득 금액+다른 소득 금액-이월결손금---------------------------------------=소득 금액-소득공제----------------------------------------=과세표준*세율------------------------------------------=산출 세액-기 납부세액(주 1)----------------------------------------------=납부세액필요경비자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·수익적지출, 이자비용, 재산세, 종합부동산세, 수리 비용 등세율기본세율(중과대상 주택은 중과세율 적용함)기본세율비교과세예정신고 시에는 비교과세하지 않음미등기양도자산, 비사업용 토지, 다주택의 조정 대상 지역 내 주택(2025.05.09일까지는 비교과세 안 함), 분양권 양도 시 비교과세 적용함준용 법양도세종합소득세▶️ 확정신고 시 이 납부세액(주1)으로 차가하는 세액은 예정신고 시 납부할 세액(산출 세액(주1)을 의미합니다.▶️ 부동산 매매 개인사업자 등록 전 취득한 주택도 판매 목적으로 보유한 주택이면 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당할 수 있습니다. 재고자산인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 부동산 매매로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성과 사업목적이 있는 거지로 판단합니다 [사전 -2017-법령해석 소득 -0483,2017.10.27]- 다음번에는 개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다.이상입니다!양도세 관련 문의나 부동산 매매 개인사업자 기장 관련 세무 문의는 아래 엑스퍼트를 통해서 문의하시면친절하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#양도세전문세무사#부동산매매사업자기장세무사#개인부동산매매사업자기장전문세무사#부동산전문세무사#부동산매매업기장세무사#부동산임대전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#부동산매매사업자예정신고#사업자등록전개인주택주택수포함여부 태그수정

부동산매매업자가 자신이 거주하는 주택의1가구 1주택 비과세 여부와 요건◆ 서면4팀-558, 2007.02.12. 【제목】1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택수에 포함하지 않는 것이나,양도하는 주택이 판매용 재고주택에 해당되는지 또는 주거용 주택에 해당되는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 건물을 임대목적 또는 분양목적으로 취득하였는지 여부, 부동산매매업의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다.즉, 귀 사례의 경우 거주주택이 매매용 재고주택이 아닌 경우라면 그거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다.거주주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우에는 원칙적으로 신고의무가 없는 것이나,양도당시 소유하던 매매업용 재고주택임을 입증하라는 관할세무서의 소명요구가 있을 것이므로, 매매업용 재고주택임을 입증할 수 있는 서류 (사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류 등)를 첨부하여 비과세신고 하시면 될 것으로 사료됩니다.양도, 부동산거래관리과-271 , 2011.03.24[제 목]부동산매매업자의 재고부동산의 취급[요 지]부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음[회 신]귀하의 질의와 관련하여 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않습니다.[관련법령]소득세법 제89조 【비과세양도소득】, 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】1. 질의내용 요약○ 사실관계-부동산 매매업자로 사업자등록하고 매입한 부동산을 일정기간 보유후 판매-3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택 양도예정○ 질의내용-부동산 매매업자의 보유중인 판매목적 부동산의 취급2. 질의내용에 대한 자료○ 부가가치세 집행기준 1-1-2 【부동산매매업의 범위】건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.3. 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양ㆍ판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 부동산매매업에 해당한다.4. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.5. 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되나, 부동산매매업에는 해당하지 아니한다.○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득○ 서면인터넷방문상담4팀-2795, 2006.08.161세대1주택 비과세 판정시 사업용 재고주택과 신축주택의 주택 수 포함 여부[ 요 지 ]양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임[ 회 신 ]귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-299, 2005. 2.25. 외 7)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.○ 서면4팀 -299, 2005. 2.25.【제목】부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정시 주거용 주택으로 보지 않음【질의】- 2004. 1. 5. 부동산매매사업자등록- 본인이 거주하는 주택: ○○시 소재 현재 5년 보유 및 3년 거주- 2004.12.31.현재 부동산매매용 재고주택 5채 있음(이외 다른 주택 없음)- 위 경우 본인이 거주하는 주택을 양도하려 하는데, 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 지 여부【회신】양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임.○ 서면4팀-1408, 2006.05.18.【회신】1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임.2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.Ο서면1팀-736, 2005.06.24.귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.Ο 소득46011-390,1999.11.25.1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나,2. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.Ο 소득46011-233,1999.10.25.1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.Ο 재일46014-331, 1996.02.06.현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임.