친정가족들이 제 명의아파트에서 거주중입니다

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

1세대 여부 판정1. 1세대 1주택에서 ‘1세대’란거주자 및 배우자가(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.2. ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존 · 비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다.1세대 판정 시 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않습니다.이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 합니다.양도소득세 과세세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데,위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류됩니다.따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세 과세 여부를 검토하게 됩니다.납세자가 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하지 못하여 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아닙니다.절세방안1세대 1주택 해당여부는양도일 현재를 기준으로 판단하는데,주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵습니다.그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋습니다.그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다.

양도소득세에서 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖춘 경우, [12억까지 비과세] 및 [장기보유특별공제 최대 80%(표2)]를 적용받을 수 있습니다. 이때 1주택이라는 것은 말 그대로 1주택인 경우와, 일시적 2주택으로서 1주택으로 보는 경우를 포괄합니다. 이 일시적 2주택은 주로 [소득세법 시행령 제155조]에서 규정하고 있는데, 유명한 것만 나열해보면 다음과 같습니다.​155조 1항 : 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 후 신규주택 취득, 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전주택을 양도하는 경우입니다. 가장 널리 알려진 일시적 2주택 규정입니다.​155조 2항, 3항 : 종전주택을 가진 자가 상속주택을 취득하는 경우, 종전주택을 양도할 때 1주택으로 보는 경우를 말합니다. 3항에서는 공동상속주택에 대해 설명합니다.​155조 4항 : 1주택을 가진 60세 이상 부모세대와 1주택을 가진 자식세대가 합가하는 경우, 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 5항 : 1주택을 가진 자가 1주택을 가진 자와 혼인하는 경우, 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 8항 : 일반주택과 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택을 가진 자가, 부득이한 사유 해소일로부터 3년 이내에 일반주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 20항 : 통칭 [거주주택 비과세 특례]입니다. 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택일 때, 거주주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​위의 경우 중 어느 하나만 충족되면 일시적 2주택이 될 수 있습니다. 간혹 비과세 특례를 동시에 충족하는 경우도 있고, 2가지 특례가 중첩적으로 적용되는 경우가 있어서 수많은 경우의 수가 생겨납니다.​그런데, 155조 20항은 특별히 주의해야 합니다. 다른 조항에는 없는 몇 가지 대가가 따르기 때문입니다. 1) 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택인데, 임대주택 의무임대기간을 다 채우고 거주주택을 파는 사람은 드뭅니다. 보통 거주주택을 먼저 팔고 임대주택 의무임대기간을 마저 채우는 식으로 합니다. 그러니, 155조 20항을 적용받으면 모든 임대주택의 의무임대기간이 끝날 때까지 계속해서 신경을 써주어야 합니다. 2) 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 받을 수 있는 혜택입니다. 3) 거주주택을 판 뒤 세월이 지나 임대주택이 1주택이 될텐데, 그때 임대주택은 1세대 1주택이더라도 전체 양도차익에 대해 비과세를 받지 못합니다. 직전거주주택과 겹쳤던 기간은 빼고, 그 이후 기간에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 그러니, 155조 20항을 적용하지 않고 다른 조항으로 일시적 2주택을 만들 수 있다면 그렇게 하는 것이 낫습니다. 사후관리 부담도 없고, 남은 주택에 대해 비과세를 잃을 일도 없습니다.​그동안 155조 20항과 155조 다른 항이 동시에 적용되는 경우 반드시 155조 20항을 선택해야만 하는지 궁금증이 있었습니다. 금번 사전답변으로, 선택가능함이 분명해졌습니다.​​사전-2021-법규재산-1821 [법규과-384] 2022.01.28​[사실관계]○ ’16.5월 인천 연수구 A아파트 분양권 매매계약체결- ’17.12월 아파트 잔금청산○ ’17.7월 고양시 덕양구 B아파트 분양권 당첨 후 매매계약 체결- ’18.11월 임대사업자 등록- ’20.5월 아파트 완공 후 잔금 청산○ ’21.9월 A주택 매도계약 체결 및 ’22.2월 잔금청산예정​[질의내용] A주택과 B장기임대주택을 순차적으로 보유한 상태에서, B주택 취득 후 3년안에 A주택을 매도할 경우 소득령§155⑳의 거주주택 특례가 아닌 소득령§155①의 일시적 2주택 특례가 적용되는지 여부​[요지] 일반주택(A)과 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이 소득령§155①의 특례 요건을 충족한 경우 일시적 2주택 특례규정 적용 가능​[답변내용] 일반주택(A)와 장기임대주택(B)을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 요건 등을 충족한 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

주택 취득자금 중 가족으로부터 차용한 돈이 있을 경우,자금출처로 인정이 될까?합리적인 차용증서 및 실제 상환내역 있으면 된다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처로 입증된 금액이 취득재산가액에 미달하는 경우에는 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세합니다. 이에 대해서 과거에 자세하게 작성한 글이 있으니 참고하시면 됩니다.주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사주택 등 부동산 취득자금에 대한 자금출처조사 (자금출처조사 사유, 증여추정 등) 안녕하세요. <세무회...blog.naver.com재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자.(세무조사를 피하는 법)재산취득자금을 증여받았으면 증여세 신고를 하자. (세무조사 피하는 법) 안녕하세요. 문용현 세무사입니다...blog.naver.com만약, 주택취득자금 중 가족으로부터 차용한 금액이 포함되어 있다면 세무서는 이를 자금출처로 인정을 해줄까요?사인간 금전소비대차(차용)을 통한 자금으로 주택을 취득하는 경우, 해당 채무액은 객관적으로 명백한 경우에만 인정이 되고,원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 채무는 자금출처로 인정되지 않고 해당 자금은 증여받은 것으로 추정됩니다(상증통칙 45-34-1).다만, 이는 추정이므로 실제로 배우자 및 직계존비속간의 채무를 차용증서 및 원리금 상환 등의 자료 등에 의하여 객관적으로 명백히 입증할 수 있다면 자금출처로 인정될 수 있습니다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정한 사례(조심 2017광0583, 2018.1.17)청구인들이 제출한 차용증에 따르면 매년 7월31일 연 2.5%의 이자를 지급하는 것으로서 약정하고 있으며 차용일인 2015.7.31 부터 2016.7.31까지 총 10회에 걸쳐 합계 000원이 지급된 사실이 나타나고, 그와 관련된 이자소득세가 납부되어 쟁점차용금으로 잼점상가를 취득하였다고 봄이 타당하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 1(서울고법 2014누51236, 2014.11.20)원고가 아버지로부터 금원을 증여받은 것이 아니라 차용하였다는 사실에 대한 증명책임은 원고에게 있는데, 금전소비대차계약에 따른 변제기나 이자약정 등 구체적인 설명이 없는 등 실체 차용에 대한 계약서로 인정하기에 부족하다.직계존비속 간 금전소비대차를 인정하지 않는 사례 2(부산지법 2020구합20355, 2020.12.10.)일반적인 거래당사자들 사이에서라면 통상적으로 있을 수 없는 내용의 금전소비대차계약 형식으로 작성되어, 해당 금전소비대차계약은 가장행위나 조세회피 행위에 해당하여 실질과세원칙에 따라 부인될 수 있고, 설령 이에 기하여 원고의 부모가 위 부동산 임대수입으로 원리금을 지급하였다거나 이자소득에 대한 세금이 납부되었다하여 금전소비대차의 실질이 있다고 할 수 없다.참고로 타인으로부터 차용을 할 경우, 몇 %의 이자로 약정을 해야 하나 고민을 하실 수 있습니다. 세법상 적정 이자율은 4.6%이므로 해당 이자율로 약정을 하시고 원리금을 정상적으로 상환하신다면 문제 없습니다.다만,4.6%의 이자와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이 되는 이자로 약정하셔도 문제 없습니다. 세법상 저리이자 또는 무이자에 대한 증여세 문제가 발생할 수 있지만, 4.6%와 실제 지급한 이자와의 차액이 연 1,000만원 미만이라면 증여세가 부과되지 않습니다. 예시를 보시면 이해하기 쉬울 것입니다.예를 들어차용금액이 3억일 경우, 세법상 문제없는 최저 이자율을 계산하려면3억 x (4.6% - x%) < 1천만원이 되는 이자율 x를 구하시면 되며, 이 때 이자율은 1.26666%만 초과하면 되므로 약 1.3%로 설정하시면 되는 것입니다.위의 산식대로라면약 2.17억(217,391,304원)이하의 차용금액일 경우, 세법상 이자율인 4.6%를 적용하면 연 이자는 9,999,999원이므로 무이자로 차용을 하셔도 되는 것입니다.약 2.17억의 차용금액이 무이자차용이 가능하다는 점은 많은 분들이 인터넷으로 접하신 내용일 것입니다.중요한 것은 이자를 지급하든, 무이자로 하든 합리적인 차용거래 및 실제로 원리금을 정상적으로 상환한다면 증여에 해당하지 않고, 정상적인 차용거래 및 주택자금출처로 인정될 수 있습니다.저의 포스팅이 실무에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 납세자 여러분들이 알고 계시면 큰 도움이 될 수 있는혼인 증여공제 확대에 대해서 간략히 설명드리겠습니다.며칠 전 제 사무실에 주택 증여 관련 상담하신 분도 이 내용을 듣고 상당히 기뻐하셨던 기억이 있습니다.■ 증여자직계존속 (조부모, 부모, 외조부모)■ 증여재산모든 재산 가능(부동산, 현금, 주식등)그러나 고저가 양도, 주식상장이익 등 증여 추정 · 의제(배우자 및 직계존비속에게 매매한 재산에 대한 증여추정규정, 재사 취득 자금 등의 증여 추정규정, 명의신탁재산의 증여의제 규정 등)에 해당하면 공제에서 제외됩니다.■ 수증자2024년 이후 자녀가 증여받아야 합니다■ 공제기간혼인신고일 이전 2년 and 혼인신고일 이후 2년 (총 4년)■ 증여세 신고기한위 공제 기한 내에 증여일의 말일로부터 3개월 이내에 증여세 신고를 해야 합니다.???? 무신고시 가산세 있으나, 2년 내 혼인하지 않아서 1억 공제를 추가 적용 못 받았을 때 수정신고 또는 기한 후 신고시 가산세 감면 추진합니다.■ 혜택 내용기존 일반 증여공제 5천만 원 공제에 추가로 1억을 추가로 공제 총 1.5억 원 공제가 됩니다.예) 아버지 → 딸 2024.08.01 현금 1.5억 증여 후 딸 2024.09.01 법적 혼인신고 시 증여재산가액 1.5억이지만 증여재산공제가 1.5억이 되어 과세표준 0원으로 증여세 없음.■ 반환특례-혼인 전 증여를 받고 나서 혼인 공제 적용받은 재산을 혼일할 수 없는 정당한 사유가 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 볼 수 있습니다.■ 가산세 면제 및 이자상당액 부과-혼인 전 증여받은 거주자가 증여일로부터 2년 이내에 혼인하지 않은경우로서 증여일로부터 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.-혼인 이후 증여받는 거주자: 혼인이 무효가 된 경우로서 혼인무효소의 확정판결일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.★출산 증여재산공제-위, 혼인증여재산공제와 다른 요건은 동일하며자녀의 출생일(입양의 경우 입양신고일)로부터 2년이내에 증여받아야한다는 것이 다릅니다.◆통합공제한도-혼인 증여재산공제와 출산 증여재산공제 합하여 1억 원까지만추가 공제가 가능합니다.자주 묻는 질문 및 답변1.Q : 결혼 출산 공제도 10년 동안 누적해서 적용이 되나요?A :아닙니다 평생 1억입니다. 결혼을 여러번 해도 1억입니다.2.Q : 자녀를 3명 낳으면 인당 1억씩 총 3억 출산증여재산공제를 받을 수 있나요?A : 자녀수와 무관하게 1억만 받을 수 있습니다.3.Q : 결혼출산공제를 남편은 시댁에서 1억, 아내는 친정에서 1억 각각 받을 수 있나요?A : 네 가능합니다.4.[2024년 부모님께 차용한 것은 2024.01.01이후 채무면제증여로 했을때 혼인출산공제 적용 가능 여부]2023년에 1.5억 원 차용증 작성 후 부모님께 1.5억 원 차용 상환하고 있는신혼부부들은방법 1.2024.01.01이후에 부모님께 1.5억을 추가로 증여받고혼인 공제 증여세 신고 후그리고 다시 1.5억을 다시 부모님께 차용 상환 목적으로 송금한다.방법 2과거에 작성한 차용증(1.5억 원)과 2024년 01.01이후 채무면제 확인서(1.5억 원)를 작성해서 증여시기를 2024.01.01이후로 만들어서 증여세 신고하는 방법위 방법 1과 방법 2두 개 방법 모두 가능한가요?A : 현재 위 상황에 대한 문의가 많은 상황인데, 제가 홈택스와 126에 각각 직접 확인했을때 답변 내용이 상이합니다.126은 방법 1의 경우는 자녀가 자력으로 자기 돈으로 기존에 부모님에게 빌린 돈을 갚고 나서, 1.5억을 부모님으로부터 자녀가 증여받았을 경우만 혼인 출산 증여재산공제가 가능하다고 했고, 방법 2는 불가능했다고 했습니다.홈택스는 방법 2도 가능하다고 했습니다.⭐️아직 시행된 지 얼마 되지 않은 법이라, 관련 예규가 더 나와야 하는 상황입니다. 따라서 방법 1의 경우 보수적으로 기존 부모님 채무는 자녀의 수입으로 계속 상환하고, 이와는 별도로 부모님께 추가 증여받은 부분에 대해서만 혼인 출산 공제를 적용하는 것이 안전해 보입니다.방법 2의 경우도 아직은 명확하지 않은 상황입니다. 따라서 차라리 방법 2보다는 방법 1로 하는게 보다안전해 보입니다.추가 확인되는 대로 블로그에 다시 포스팅하겠습니다 ^^이상입니다!증여세 관련 문의사항 있으시면 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 상담 신청해 주시면 친절, 정확, 신속하게 상담해 드리겠습니다^^양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!