아파트 상속세 관련하여 유사매매사례가 문의

2-3. 유사매매사례가액​이제 가장 중요한 유사매매사례가액입니다. 실무에서는 유사매매사례가액 여부가 핵심 변수입니다. 유사매매사례가액의 정식 명칭은 [기획재정부령으로 정하는, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한, 매매등의 가액]입니다. 유사한 자산에 대한 매매/경매/공매 사례가액도 쓸 수 있고, 감정가액도 쓸 수 있습니다. 평가기간은 똑같이 [기준일 전 6개월 ~ 후 6개월(증여는 후 3개월)]입니다.​시행령에서 유사매매사례가액이 있으면 시가로 본다고 표현하고 있기 때문에 유사매매사례가액은 일단 시가의 범주 내에 있는 가격입니다. 그런데 다시 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격, 감정가격(매매등의 가액)]이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않는다고 표현하고 있어서 유사매매사례가액은 [매매등의 가액]보다 후순위입니다. [매매등의 가액]이 있으면 유사매매사례가액을 쓸 수 없고, 반대로 매매등의 가액으로 유사매매사례가액을 제칠 수 있습니다.​실무에서는 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격]은 찾아보기 어렵고, [감정가격]은 은행이 감정하지 않는 한 없는 경우가 많습니다. 그래서 유사매매사례가액마저 없으면 더 이상 법에서 시가라고 정한 것 중에 마땅한 가격을 찾을 수가 없어서 흔히 말하는 공시가(보충적 평가방법)를 적용하게 되고, 유사매매사례가액이 있으면 그걸로 하거나 감정가액으로 유사매매사례가액을 제치는 식으로 접근합니다. 그러니 유사매매사례가액 여부가 공시가로 넘어가기 위한 마지막 관문이라고도 하겠습니다.​한편 평가기간은 상속/증여일부터 후 6개월까지도 이어집니다. 그래서 신고를 미리 하더라도, 새로운 유사매매사례가액이 등장할 수도 있습니다. 그러면 신고를 다시 엎어야 할까요? 신고하기 전까지 있었던 사례는 꼼꼼하게 조사했지만, 신고하고 난 이후의 가액 동향까지 계속 조사하고 있어야 할까요? 그건 너무 부담이 크기 때문에, 만약 신고를 했다면, 신고일 이후에 등장하는 매매사례가액은 무시해도 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)② (생략) 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. (생략)④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.​​그렇다면 여기서 유사하다는 것의 의미가 무엇일까요? 상속/증여의 대상이 되는 재산과, 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사해야 합니다. 세법에서는 다시 [공동주택]과 [그 밖의 재산]으로 구분하여 유사하다는 것의 의미를 밝히고 있습니다.​공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우, 같은 단지 내 면적 및 공시가의 차이가 5% 이내인 물건이 있다면 유사한 자산이라고 합니다. 공동주택은 계약일로부터 30일 이내에 이루어진 실거래가 신고내역이 [국토교통부 실거래가 공개시스템]에 신속하게 공개되고 있어 비교적 수월하게 사례를 확인할 수 있습니다. 오피스텔도 아파트처럼 비슷한 호실이 많기 때문에 유사매매사례가를 확인해볼 수 있습니다.​국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)​공동주택이 아닌 부동산, 즉 단독주택, 상가 등은 어떻게 할까요? 이때는 원칙으로 유사성을 따져야 합니다. 그런데 이런 물건들은 워낙 크기, 면적, 연식, 입지 등이 제각각이므로, 유사매매사례가를 찾기가 어렵습니다. 그래서 실무에서는 유사매매사례가액이 없다고 보고 공시가로 많이들 신고하는 편입니다. 그래도 주변에 유사한 물건이 있는 경우 그 가액을 써야하는 것은 당연합니다.​문제는 재개발 물건입니다. 저는 재개발 구역에 있다 보니, 멸실 전 조합원 물건의 상속과 증여를 맡아 평가할 일이 많은데요, 참 난처합니다. 재개발 구역의 물건은 단독주택, 다가구주택이 많은데, 프리미엄이 붙어서 시세가 공시가 대비 3배가 넘는 경우도 많습니다. 유사매매사례가액을 적용하느냐, 공시가를 적용하느냐에 따라 세금 수억원이 왔다갔다 하므로 신중하게 접근해야 합니다.​① 멸실 전의 조합원 물건을 평가할 때는 아직 단독주택으로서의 개성을 가지고 있습니다. 그래서 주변에 위치, 면적, 입지, 연식이 모두 다른 주택을 두고 유사하다고 말하기가 애매합니다. 또한 손님들은 공시가로 세금 신고를 해야 세금이 적기 때문에 어떻게든 유사매매사례가가 없는 것으로 보도록 희망하고 있습니다. ② 하지만 세법에서는 시가를 대원칙으로 삼고 있고, 재개발구역의 조합원 주택은 사실 실거주 목적이라기보다는 [권리가를 얼마나 받을 수 있는 물건인가]만이 초점입니다. 그리고 이런 물건들에 투자하는 목적은 재개발 이후에 새 아파트를 받기 위한 목적입니다. 실무에서 정비구역 내 토지의 공시지가를 조회해보면 한 구역의 공시지가가 전부 같은 금액으로 통일되어 있는 경우도 있는데, 국가에서도 그 구역 내 가치를 균일하게 보고 있다는 뜻이기도 합니다. 제 결론은, 아무리 우리 집과 다르게 생긴 집이라도, 구역 내에 다른 물건이 유통된 바가 있다면 유사매매사례가가 있다고 봅니다. 그래서 공시가로 신고하지 않도록 권유합니다. ​상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산​​유사성의 판정 사례를 보시겠습니다. 첫 번째와 두 번째 사례의 물건은 아파트를 말하고 있는데요, 아파트는 유사하다는 것의 기준이 분명합니다. 그래서 면적과 기준시가의 차이가 있거나, 평가기간 (9개월 ~ 12개월)의 범위 내에 있지 않다면 유사하다고 볼 수 없다는 판례입니다. 특히 첫 번째 판례에서는, [해당 물건보다도 더 작은 물건이 이 정도에 팔렸는데, 해당 물건은 최소한 일정 이상은 되어야 한다]라는 논리에 대해서도, 그렇게 평가하면 부담이 너무 크다며 부인하는 모습입니다.​조심2009중301(2009.10.14)비교대상아파트와 인근아파트의 매매사례가액으로 평가한 가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유·불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 할 것인 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동과 층이 차이가 있고, 기준시가가 222백만원의 차이가 있으며, 면적 또한 29.75㎡(약9평)의 차이가 있어 비록 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 면적이 작고 기준시가가 낮아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 경우 청구인들에게 불리하지는 아니하다 하더라도 기준시가와 면적에서 큰 차이가 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 앞에서 본 바와 같이 비교대상이 되는 재산의 유사성보다는 기준시가가 낮다는 것만을 주된 판단기준으로 삼을 경우, 처분청의 재량권이 지나치게 확대되어 과세상 예측가능성이 줄어들고, 납세자는 상속세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담을 지는 점을 감안하면 이 건 비교대상아파트의 거래가액을 적법한 매매사례가액으로 인정하기는 어렵고,​국심2007중5295(2008.05.29)처분청이 우리 원에 제출하고 있는 매매사례아파트의 양도자인 청구외 이○○의 양도소득세 예정신고서, 매매계약서, 등기부등본 등에 의하면, 매매사례아파트는 그 매매대금의 잔금을 청산한 날은 2006. 7.19.이나, 매매계약을 체결한 날은 2006. 3.15.임이 확인된다. 그렇다면, 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 증여일인 2006.10.27.로부터 3월 이내에 해당하는 가액이 아니라 할 것이므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다(국심2005서3134, 2005.10.25)​​세 번째 판례에서는 단독주택 – 다가구주택에 대해서, 주변에 면적과 구성, 연식이 비슷한 물건이 있기 때문에 유사매매사례가액이 있다고 보아, 공시가로 신고한 금액을 추징한 사례입니다. 그러니 단독주택이나 다가구주택이라고 하여도 신고에 조심하여야 합니다.​조심2010서1532(2010.10.28)다가구주택의 경우 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니하는 것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 엄격한 기준에 의하여 종합적으로 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 비교①주택의 경우 대지, 건물의 면적, 지층과 지상 3층의 건물구성 및 총 가구수 등에 있어서 쟁점주택과 유사하고, 쟁점주택과 비슷한 시점에 사용승인되어 인근에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가도 쟁점주택 보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 예외적으로 상속개시일부터 6월 이내인 2008.3.4. 거래된 비교①주택의 매매가액 510,000천원을 유사 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점주택 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가 209,000천원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.​

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 분양권, 조합원입주권을 증여할때 증여일과 평가기간에 대한 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부동산 증여의 평가대상 기간은증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다부동산을 평가할 때, 시가의 적용 순서는① 매매, 수용, 공매, 감정가격② 유사매매사례가액③ 보충적평가방법(공시가격, 임대료환산가액, 저당권설정액)을 적용하게 됩니다.즉, 해당 증여재산을 매매한 가격이나 감정평가액이 있다면 우선 적용하고, 없으면 유사매매사례 이도 없으면 보충적평가방법입니다.매매, 수용, 공매, 감정가격, 유사매매사례를 적용할때는평가 대상기간이 중요한데, 증여일 전 6개월부터 후 3개월입니다.즉, 감정평가나 유사매매 등이 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내에 있어야 한다는 것입니다.상증세법 제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다.증여 재산평가에 대한 전반적인 내용은 아래 참고하세요[증여세 - 증여재산가액] 시가, 감정평가, 유사매매사례가액, 공시가격 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 많이들 혼동하시는 아파트, 토지 등 부동산의 ...blog.naver.com증여세 신고·납부기한은 증여일이속하는 달의 말일부터 3개월입니다증여세 신고·납부기한은증여일이 속하는 달의 말일부터 3월 이내입니다. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3월이 되는 날이 공휴일·토요일·근로자의 날에 해당되면 그 공휴일 등의 다음날까지 신고·납부하면 됩니다.증여일로부터 3개월이내가 아니라는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어, 증여일이 5월 10일이라면 신고·납부의 기한은8월 10일이 아니라 5월말부터 3개월 이내인 8월31일까지 입니다.납부는 납부세액이 1천만원이 넘는 경우, 2개월 분납이 가능하며 2천만원이 넘는 경우에는 최대 5회까지 연부연납이 가능합니다.분납은 무이자이나 연부연납은 이자가 붙고 납세담보를 제출해야 합니다.증여세 분납과 연부연납은 아래 포스팅 참고하세요[상속세/증여세/양도세 - 납부 기한] 분납, 연부연납, 물납 (by 부산 오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 부동산 가격 상승으로 양도세, 증여세, 상속세, 종부세 등이 급증...blog.naver.com분양권과 조합원입주권의 증여일은명의변경일 입니다증여일이 언제인지에 따라, 평가대상 기간도 달라지고 신고납부 기한도 달리지기 때문에 증여일이 언제인지 아는 것이 중요합니다.토지, 건물 등의 경우에는 등기접수일을 증여일로 보고 있습니다.상증, 심사증여2004-7007 , 2004.11.15 , 완료[ 제 목 ]증여재산의 취득시기가증여계약일인지, 소유권이전등기 접수일인지 여부[ 요 지 ]증여세 납세의무는 타인의 증여에 의해 재산을 취득하는 때에 성립하므로,증여계약이 있다고 하여 곧바로 증여세의 납세의무가 성립하는 것이 아니며, 그 증여계약이 이행되어 그 재산의 이전이 있어야 증여세 납세의무가 성립되는 것임그러나, 분양권이나 조합원입주권은 등기 대상이 아니므로(조합원입주권의 토지분은 등기)권리의무 승계일을 증여일로 보고 있으며 즉, 명의변경일을 증여일로 봅니다.상증, 서면인터넷방문상담4팀-1348 , 2008.06.03[ 제 목 ]부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여시기와 증여재산공제 적용방법[ 요 지 ]부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여시기는 권리의무승계일이며, 거주자가 배우자로부터 증여받은 경우 10년간 증여가액의 합계액에서 6억원을 공제하는 것임.상증, 서울고등법원2007누27044 , 2008.04.16 , 완료[ 제 목 ]입주권의 증여시기는 조합원 명의변경 신고일로 보아야 하는 것임[ 요 지 ]입주권에 대한 조합원의 지위는 수증자가 조합원명의 변경절차를 마침으로써 그 지위를 확보하는 것이므로,명의변경 신고일에 입주권을 증여받았다고 보아야 함종종, 증여계약서 작성일 또는 조합원입주권 토지 등기이전 접수일을 증여일로 잘못 알고 계신 경우가 있는데 유의해야 겠습니다.정리하면,이상 분양권과 조합원입주권을 증여하는 경우, 중요한 증여일이 언제인지 살펴보았습니다.분양권과 조합원입주권 모두 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고,이 경우 권리의무승계일인 명의변경일이 증여일이 됩니다.증여계약서 작성일 등을 증여일로 헷갈리지 않도록해야합니다.증여일에 따라, 평가대상기간이 달라져 증여평가액이 달라질 수도 있고 신고납부 기한도 착각할 수 있으므로 주의해야겠습니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 부동산세무상담/세무기장료/증여세상담/상속세상담

몇 년 전 SNS상에 ‘수저론’에 대해 이슈가 된 적이 있었다. 이슈가 된 해당 수저론의 기준에 따르면 ‘금수저’는 자산 20억원 이상 또는 가구 연 수입 2억원, ‘은수저’는 자산 10억원 또는 가구 연 수입 8000만원, 자산 5억원 또는 가구 연 수입 5500만원은 ‘동수저’에 각각 해당한다.KB국민은행 리브부동산에서 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 작년 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 12억 5000만원으로 10억원을 훨씬 넘어서는 수준이다. 이 말은 곧 서울에 아파트를 소유하고 있는 사람 중 절반 이상이 ‘수저론’에 따를 때 ‘은수저’에 해당한다는 것이다.부동산 가격이 올라 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림없는 금액이 되었다. [사진 pxhere]대한민국의 사망률은 몇 년 전이나 지금이나 크게 달라지지 않았다. 그러나 최근 상속세 관련 문의는 부쩍 많아진 것을 체감할 수 있는데, 그만큼 상속세에 대한 관심이 높아졌다는 것을 알 수 있다. 이에 대한 가장 주요한 원인을 하나 꼽자면, 단연 부동산 가격의 폭등이다.부동산 가격 상승과 상속세상속세 과세표준은 상속재산가액에서 상속공제 등을 차감하여 계산한다. 많은 사람이 상속공제는 기본적으로 10억원이라고 알고 있다. 이는 일괄공제 5억원과 상속인 중 배우자가 있을 경우 배우자 상속공제의 최소금액인 5억원을 합산한 금액이다.불과 수년 전까지만 하더라도 피상속인이 서울에 아파트 한 채와 소정의 재산을 남기고 사망하더라도 상속세 납부 금액이 발생하지 않거나 발생하더라도 크게 발생하지 않았다. 이는 상속공제의 효과로 해당 상속재산가액이 상속공제의 문턱을 넘어서지 못했기 때문이다. 그러나 이제 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림도 없는 금액이 되었다.고작 집 한 채 물려받았는데 상속세?한번은 상담을 받던 어떤 납세자가 ‘공시가격 10억원 안 넘는 아파트 한 채 상속받았는데 상속세 안 나오죠’라고 질문을 한 적이 있었다. 부동산을 증여받거나 상속받은 경우 취득세를 납부하게 되는데, 증여 또는 상속으로 인한 취득은 실제거래가액이 없으므로, 취득세 과세표준을 일반적으로 시가표준액(기준시가)으로 하다 보니 상속재산가액도 그렇게 평가하는 것으로 생각하는 것 같다.상속재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 여기서 시가에는 유사매매사례가액을 포함하는데, 피상속인이 부동산을 오래 보유하고 있다가 상속할 때 해당 부동산이 아파트라면 유사매매사례가액이 있을 가능성이 매우 높다. 서울의 고가 아파트 1채만 물려받더라도 억 단위의 상속세는 우습게 발생하는 이유가 여기에 있다.사전증여재산의 기습부동산 가격의 급등으로 생각지도 못했던 상속세가 발생하는 것에 대해서는 납세자 입장에서 어떻게든 이해하고 넘어간다고 해도, 상속세 신고 또는 상속세 세무조사에서 넘어야 할 큰 산이 존재하는데, 그것은 바로 사전증여재산이다.사전증여재산은 피상속인의 사망 전 10년간 상속인에게 증여한 자산을 말하는데, 상속재산가액에 해당 재산가액도 합산이 되어 상속세가 부과된다. 따라서 사전증여재산의 규모가 얼마인지에 따라 상속세 납부세액이 완전히 달라진다.피상속인의 사망신고가 이루어지면, 사망 직전 10년간의 금융거래내역이 국세청에 통보가 되고 국세청은 이에 대해 조사를 하게 된다. 이 과정에서 과거에 신고하지 않은 사전증여재산이 발견되면 상속재산가액에 포함되는 것은 물론이고 무신고에 대한 가산세까지 발생한다.상속은 갑작스럽게 개시되는 경우가 많고 상속세에 대한 대비가 이루어지지 않는다면, 잠자고 있던 사전증여재산의 기습으로 감당하기 힘든 거액의 상속세가 발생하고 피상속인이 평생 일구어 놓은 상속재산이 한순간에 공중분해 될 수 있다.대비전략 및 절세전략상속세에 대한 대비는 피상속인이 생전에 미리 해두는 것이 바람직하다. 피상속인의 재산 현황을 가장 잘 아는 것은 본인이고 피상속인이 살아 있음에도 상속인들이 피상속인의 사망을 전제로 계획을 세우는 것은 불편한 상황이 될 수 있기 때문이다.상속세를 대비할 때는 절세만이 아닌 상속인들 간의 화목을 유지할 수 있는 측면을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 고려하여 미리 증여하거나 유언장을 작성하는 것도 좋은 방법이다.증여할 때는 10년 단위마다 증여재산공제를 활용하여 증여세 부담을 없애거나 낮추어 자녀들에게 자금원천을 만들어 주는 방법을 많이 사용한다. 이렇게 마련한 목돈으로 자녀는 해외주식 등을 매수하여 장기적인 시세 차익을 통해 더 큰 목돈을 만들어 추후 성년이 되었을 때 다양한 방법으로 활용할 수 있다. 또한 주식의 경우 가치가 낮아진 시점을 이용하여 증여하고 부동산의 경우에는 잠재적 가치가 높은 것부터 증여하는 것도 좋은 절세 방법이다. 그 밖에 손자녀에게 곧바로 증여하는 것도 절세 방법으로 많이 알려져 있다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 요즘 부동산 거래 절벽인 시기라 일시적 2주택 등 처분기한 내에 주택을 팔아야 비과세를 받는데 매수 문의가 없어 걱정인 분들이 많습니다. 급매로 팔기는 싫고, 그래서 나온 대안이 교환 거래입니다. 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,일시적 2주택, 1주택+1조합원입주권/분양권, 혼인합가 등은처분기한이 있습니다1세대 2주택임에도 비과세가 적용되는 경우가 있는데, 대표적인 것이 일시적 2주택입니다.비과세를 위해서는 종전주택을 2년, 3년 이내에 양도해야 하는데 요즘 거래가 잘 안되고 시세도 내려 급매로 팔아야 하나 고민인 경우가 많습니다.그래서 나온 대안이 기한내에 팔아야 되는 2주택자들끼리 상호 교환거래를 하는 것입니다.관련 신문 기사 참고바랍니다.https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0004974328?sid=101 아파트 교환 도와주는 곳 있나요 …매매 힘든 다주택자 '돌파구' 광교 이편한세상아파트, 11년차, 47평, 고층, 실거래 17억원, KB시세 18억원. 비과세 목적 교환매매합니다. 비슷한 매물 가지고 계신 분, 채팅 주세요. 거래절벽 현상이 심화하면서 아파트 매매가 어려워지자n.news.naver.com1주택 1분양권/조합원입주권의 경우에도 종전 주택을 기한내에 처분하면 비과세가 되며, 혼인합가로 인한 2주택도 합가일 기준 5년이내 양도하면 비과세가 됩니다.1주택 1분양권 비과세 특례는 아래 포스팅 참고하세요https://blog.naver.com/riverodw/222528962464[양도세 - 1주택 1분양권] 1주택 1분양권 비과세 (by 부산회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 21년 개정사항 중 분양권을 주택으로 보게 되...blog.naver.com교환거래도 양도에 해당하고, 조건 충족시 비과세 됩니다부동산을 교환 거래를 하는 경우도 양도에 해당하고, 비과세 조건이 충족된다면 비과세가 됩니다.소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이매도,교환,법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.문제는 해당 거래의 양도가액을 얼마로 볼 것인지인데, 만약 교환하는 쌍방간에 비과세라면 당장은 문제가 되지 않을지라도 추후 해당 자산을 과세로 양도할 때 취득가액이 얼마인지에 대해 세무서와 분쟁이 있을 수 있으니 중요한 부분입니다.등가 교환인 경우, 계약서의 금액으로 하되 인정하지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 적용합니다동일한 가치를 가진 부동산을 교환한 경우에는 매매 계약서의 금액을 양도가액으로 합니다. 그러나, 해당 금액을 인정할 수 없는 경우에는 매매사례, 감정가액, 기준시가를 적용합니다.예를 들어, 10억원의 A,B 아파트를 상호간에 교환하고 매매계약서에도 10억원이라 되어있으면 이를 인정하나, 만약 A 아파트의 유사매매사례가 7억이 있다면 이는 등가매매가 아닌게 되어 10억이 매매가로 인정되지 않고 저가매매로 인정됩니다.양도, 부동산거래관리과-797 , 2010.06.09[ 제 목 ]부동산을교환으로 양도하는 경우 양도가액[ 요 지 ]실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하여실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용함등가 교환이 아닌 경우, 차액을 정산해야 하고 안하면 부당행위계산 부인과 증여세 문제가 발생합니다동일한 가치가 아닌 부동산을 교환하면, 당연히 차액을 정산하여 주고 받는 것이 일반적입니다. 이 경우, 양도가액은 정산금액을 가산/차감하여 산정하게 됩니다.양도, 국심2007중5191 , 2008.04.25[ 제 목 ]교환으로 취득한 부동산의 실지양도가액 산정[ 요 지 ]실지양도가액은 거래당시 지급받은 가액으로서, 교환거래의 경우에는 실지양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고, 금전의 수수가 수반되는 거래의 경우 실지 양도가액은인수한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여야 함.하지만, 가족간의 거래라면 가치가 동일하지 않아도 교환되는 경우가 있는데 예를 들어, 부친의 10억원 아파트와 자녀의 6억원 아파트를 별도로 차액정산 없이 교환한 경우① 저가 양도로 인한 증여세가 발생할 수 있습니다.② 부당행위계산 부인 규정에 따라 부친은 10억원에 양도한 것으로 봅니다.실무적으로는감정평가를 하여 차액을 정산하고 거래함이 안전합니다설명드린 바 같이, 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않다고 판정되는 경우는 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 실무적으로는 감정평가를 하고 차액을 정산하여 거래하는 것이 안전합니다.특히, 해당 자산이 유사매매사례도 없는 단독주택이나 빌라 같은 경우라면 향후에 해당 자산을 양도할 때 취득가액이 기준시가가 적용될 수도 있기 때문에 감정평가를 먼저 합니다.취득세도 고려해야 합니다교환거래로 부동산을 취득하는 경우, 당연히 취득세를 납부해야 합니다. 유상거래로 인한 취득이므로 아래의 취득세율이 적용됩니다.조정지역 2주택인 경우, 중과세율이 적용되나 일시적 2주택 기한 내에 양도시 중과배제 됩니다.취득세가 발생하더라도, 양도세 비과세로 절감되는 금액이 크기 때문에 일반적으로 교환거래가 유리하나 양도차익이 적은 경우에는 비교를 잘 해봐야 합니다.결국, 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 교환 거래에 성공했다고 하더라도 다시 일시적 2주택이라면 양도세 비과세, 취득세 중과배제를 위해서는 다시 주택을 기한내에 양도해야 합니다.정리하면,최근 부동산 거래 절벽으로 인해, 일시적 2주택자 등 처분기한 내에 1주택을 양도해야 하는 분들 간의 교환 거래가 늘고 있습니다. 교환도 양도에 해당하고, 비과세 조건 충족시 비과세 됩니다.교환 거래시, 주의할 점은 교환하는 두 주택의 가치를 측정하는 것이며 가치가 다르다면 차액을 정산해야 합니다.실무적으로는 감정평가를 받아 차액을 정산함이 일반적이며,감정평가를 받지 않고 거래했다가 나중에 계약서상의 금액이 유사매매사례와 차이가 나면 증여세나 양도세 부당행위계산 부인이 적용될 수도 있으니 유의햐야 합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 양도세신고/양도세상담/부산세무사

안녕하세요.신세계세무회계 이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재 국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한 세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어 맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.매년 수백건의 상속세 상담 및 신고를 진행하는상속세 전문 이형석 세무사입니다.오늘은 제가 교육했던 자료를 바탕으로 상증세법상 재산 평가에 대해 차근 차근 애기하고자 합니다.만약, 내가 다른사람에게 부동산을 구입했다면, 교환의 대가로 금전을 지급했기 때문에 얼마짜리(?) 부동산을 샀는지 알 수 있습니다. 10억원을 주고 집을 샀다면, 취득시점에 집의 가치는 10억원인 것이죠.그런데, 집을 취득했는데 대가를 지급하지 않았다면, 이 집의 가치는 얼마일까요?아마 집을 보는 사람의 입장에 따라 가치는 다르게 나올 것입니다.상속과 증여는 매수인이 대가를 지급하지 않고 재산을 취득하는 대표적인 방법 중 하나 입니다.돌아가신 분께서 공짜로 주셨으면'상속'이고, 살아계신분이 공짜로 주셨으면'증여'에 해당합니다.상속세와 증여세는 물려받은 재산가치에 따라 세금이 책정되기 때문에부동산의 가치가 높으면 세부담이 커질 수밖에 없습니다.그렇다면, 내가 공짜로 받은 집의 가치는 얼마로 봐야 옳은 것일까요?각자 입장에서 집의 가치에 대한 이견이 존재하기 때문에 우리 세법에는 재산 평가에 대한 규정이 존재합니다.그럼 세법상 재산 평가에 대해 알아보겠습니다.재산 평가의 원칙상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.<개정 2016. 12. 20., 2020. 12. 22.>1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우:제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2.「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」제2조제3호에 따른 가상자산의 경우:제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른 시가는불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는대통령령으로 정하는 바에 따라대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.<신설 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19.>[전문개정 2010. 1. 1.]상증세법상 재산 가치의 측정은 '상속개시일' 현재의 시가로 측정하는 것을 원칙으로 합니다.'시가'란불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다.상증세법 제60조 2항재산 평가의 예외'시가' 외에도 '수용가격, 공매가격, 감정가격'도 시가로 인정되며, '시가'가 존재하지 않는 경우에는 보충적평가법을 적용하는 것입니다. 여기서 보충적 평가법은 상증세법 제 61조부터 65조까지 규정된 방법을 의미합니다.다만, 상속개시일 전 10년(5년)이내에 상속인(상속인이 아닌 자)에게 증여한 재산가액으로서 상속세 과세가액 계산 시 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가로 평가합니다.상증세법상 '보충적평가' 규정제61조(부동산 등의 평가)제62조(선박 등 그 밖의 유형재산의 평가)제63조(유가증권 등의 평가)제64조(무체재산권의 가액)제65조(그 밖의 조건부 권리 등의 평가)그 외 평가 특례규정제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)만약, 평가액이 둘이상인 경우 평가기준일(상속개시일 또는 증여일)을 전후하여 판단기준일(매매계약일 등)이 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 적용하며, 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 적용합니다.아래 그림을 보시면 쉽게 이해될텐데요. 원칙적으로 평가기간이내 해당자산의 '시가' 그리고 '유사매매사례가(수용,공매,경매, 감정가 포함)'를 적용합니다.여기서 유사재산가액의 매매가액도 '시가'로 사용가능한데요. 예를들어 대상 주택은 거래가격이 없지만, 동일 면적, 층수, 구조의 옆집이 최근에 팔린 가격이 있다면, '시가'로 참고가능할 것입니다. 그래서 2004년부터 당해 재산과 동일하거나 유사한 재산(동일하거나 유사한 다른 재산의 범위 등에 관하여는 기획재정부령으로 정한다)의 사례가액(이하 유사사례가액 이라 한다.)이 있는 경우에 이를 당해 재산의 시가로 보도록 하고 있습니다. 또한 재산평가의 예외로 평가기준일로부터 이전 2년, 이후 15개월이내의 가액도 사용하기도 합니다.유사매매사례가액은 아래 순서로 판단합니다.유사매매사례가액 판단유사재산이란 상속 또는 증여하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로서 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에아아래의 ① ~ ③ 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다.①평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것②평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것③평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2.충족한 유사재산이 둘 이상인 경우에는 상속 또는 증여하는 해당 주택과의 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택3. 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 둘 이상인 경우에는평가기준일(상속개시일 또는 증여일)과 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 적용하며, 그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)④제1항을 적용할 때기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.<신설 2003. 12. 30., 2010. 12. 30., 2012. 2. 2., 2016. 2. 5., 2017. 2. 7., 2019. 2. 12.>상증령 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)③영제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.<신설 2017. 3. 10., 2019. 3. 20.>1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산재산 평가 주의사항위 내용처럼, 상속재산, 증여재산의 '시가'를 확인 할수 없어 다른 가격으로 측정하여 신고를 했는데 경우에 따라 국세청에서 자체적으로 감정평가를 의뢰하여 가치측정을 하기도 합니다. 이부분을 주의하셔야 합니다.2019.2.12. 상증세법 개정으로 국세청에서 '평가심의위원회'를 통해 매매등의 가액을 확인하여 상속세, 증여세 계산시 반영할수 있습니다. 이 규정으로 꼬마빌딩, 땅콩주택에 대한 감정가 적용이 가능해진거죠.상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)~ 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.상증세법 시행령 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등)① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.<개정 2017. 2. 7., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11.>1.제49조제1항각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정1의2.제49조제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정2.제54조제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법3.제15조제11항제2호나목및「조세특례제한법 시행령」제27조의6제6항제2호나목에 따른 업종의 변경4.법제61조제1항제2호및제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문상증세 사무처리규정제72조(감정평가 대상 및 절차)①지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(「소득세법」제94조제1항제4호다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다.② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다.1.추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 “보충적 평가액”이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우③지방국세청장 또는 세무서장은 제1항에 따라 감정평가를 실시하는 경우 「감정평가 실시에 따른 협조 안내(별지 제34호 서식)」를 작성하여 납세자에게 안내하고, 감정평가가 완료된 후에는 감정평가표(명세서포함)를 납세자에게 송부하여야 한다. 다만, 납세자의 요청이 있는 경우 감정평가서 사본을 세무조사 결과 통지시 함께 송부하여야 한다.④ 지방국세청장 또는 세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 산정된 감정가액에 대하여 시행령 제49조제1항 단서에 따라 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 신청하여야 하며, 시가 인정 심의에 관한 사항은 「평가심의위원회 운영규정」에 따른다.⑤ 그 밖에 규정되지 않은 사항은 국세청장이 별도로 정하는 기준에 따른다.그렇기 때문에 단순이 '공시지가', '개별주택가격', '공동주택가격'을 기준으로 상속세 신고, 증여세 신고하는 것은 추후 추징 위험이 존재합니다.오늘 내용이 많이 복잡했을텐데요.상속세, 증여세 신고시 꼭 기억하시고, 궁금하신 내용이 있으시면 아래 링크를 클릭하셔서 문의하시기 바랍니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.