상속세 신고 안했을 때 아파트 상속재산가액 기준

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 다룰 내용은 흔히 상속세는 없더라도 신고를 하는게 좋다고 하는데, 왜 그런지 상속부동산 양도세와 소급감정관련 내용을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속받은 자산의취득가액은 상속재산평가액입니다상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속재산평가액이 됩니다.예를 들어, 부친이 10년전에 1억에 매입한 토지가 부친 사망시 5억으로 올랐고 5억으로 상속세 신고를 하였다면 해당 토지를 7억에 처분하는 경우 양도차익은 6억(7억-1억)이 아닌 2억(7억-5억)으로 계산되어 양도세를 납부합니다.소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액상속 부동산의 재산평가는사망일 전후 6개월의 매매,감정,수용,공매를 우선 적용합니다상속은 상속개시일(사망일), 증여는 증여일의 시가를 적용함이 원칙이나, 부동산은 사망일 전후 6개월간의 매매,감정,수용,공매가격이 있다면 이를 적용합니다.증여도 평가방식은 동일하나, 직전 6개월~후 3개월로 기간차이가 있습니다.해당 재산의 매매,감정,수용,경매가격 등이 없으면, 2순위인 유사매매사례가액이 적용되고 이도 없다면 보충적평가방법인 공시가격 등이 적용됩니다.상속세를신고하지 않아도,상속재산 평가방식을 적용하여 취득가액으로 인정됩니다만약, 상속세 낼 대상이 아니라서 상속세를 신고조차 하지 않았다면 향후에 그 토지나 주택을 처분할 때 어떤 가액이 적용될까요?신고 여부와 관계없이, 상속재산평가방식을 적용하게 됩니다. 즉, 신고 안해도 유사매매사례나 공시가격을 적용하여 취득가액으로 본다는 것입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-2281 , 2007.07.25[ 제 목 ]상속주택의 양도시 취득가액 산정방법[ 요 지 ]상속자산의 양도가액에서 공제하는 실지취득가액은 상속개시일 전후 6개월이내의 기간중 매매사례가액 감정가액.기준시가순으로 적용하는 것이며 이는상속세 신고유무에 불구하고 적용하는 것임.[ 회 신 ]자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며 , 이 경우 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액〔평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액〕은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것입니다.소급감정은 국세청은 인정하지 않고 있습니다만약, 상속받을 당시는 감정평가를 받지 않았는데 나중에 처분할려고 보니 공시가격이 취득가액으로 적용되어 양도세가 많이 나와 그제서야 소급감정을 받으면 어떨까 생각하시는 경우가 있습니다.하지만, 국세청은 평가기간이 경과된 소급감정은 적용되지 않고 유사매매사례가액이 없다면 공시가격을 상속토지나 주택의 취득가액으로 본다는 것입니다.○ 재산01254-3725, 1986.12.18귀 질의의 내용과 같이 특정지역에 해당하는 상속재산을 상속개시 당시의 시가가 확인되지 아니하므로 국세청 기준시가로 평가하여 자진 신고하였고, 또한 소관 세무서장이 이를 채택하여 결정한 경우 이는 현행 상속세법상 적법한 것으로서 당해 토지에 대하여 추후 상속개시일을 전후한 소급감정가액이 있다 할지라도 이를 적용하지 않는 것임.상증, 재삼01254-2177 , 1992.08.24[ 제 목 ]상속세를 결정고지한 후소급 감정한 경우 감정가액의 시가 적용여부[ 요 지 ]시가를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 소급 감정한 경우 그 감정가액은 시가로 적용할 수 없는 것임[ 회 신 ]시기를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 당해 상속재산을 소급 감정한 경우 그 감정가액은 당해 재산의 시가로 적용할 수 없는 것입니다.예외적으로, 법원 소송을 통해 소급감정이 인정되는 경우가 가끔 있으나 유사매매사례로 볼 수 있는 것이 감정가액과 유사한 수준 등 매우 특수한 경우에만 인정될 수 있다고 보입니다.정리하면,토지나 주택을 상속받은 경우, 상속세 납부 대상이 아니라고 신고하지 않거나 공시가격을 적용하여 대충 신고하시면 안됩니다.나중에 그 상속 부동산을 팔 때, 공시가격이 취득가액으로 되어 양도세 폭탄이 될 수 있습니다. 감정평가를 받거나 유사매매를 적용하여 상속세 신고를 하는 것이 향후 양도세 절세 방법입니다.그리고 과세당국은 소급감정을 인정하지 않으므로,뒤늦게서야 양도세를 줄이기 위해 소급감정을 받는 것도 실익이 없습니다.정말 아무 생각안하고 단순히 공시가격으로 상속신고를 하거나 신고를 안했다가 나중에 부동산 팔때 후회하시는 경우가 많으시니 특히 주의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby상속세신고/상속세상담/부산세무사/부동산세금

김 모씨는 평소 가깝던 이 모씨 부친 부고 연락을 받고 조문을 다녀왔다. 장례식을 다녀온 지 한 달가량 지난 후 김 모씨는 이 모씨에게 상속세 전문 세무사를 소개시켜 달라는 부탁을 받았다. 이 과정에서 김 모씨는 이 모씨의 상황을 전해 들었다.이 모씨의 부친은 죽기 전에 재산을 물려주면 자녀들이 효도하지 않을 거라고 굳게 믿고, 생전에 한 푼도 증여를 하지 않았다고 했다. 더욱이 이 모씨 부친은 생전에 재산에 관해 일절 얘기하지 않아 부친의 재산에 대해 전혀 파악하지 못했다.이 모씨의 부친 사망 후 상속재산을 정리해보니 현금은 거의 없고, 대부분 부동산이었다. 문제는 상속세를 대략 계산해보니 생각보다 너무 많았다는 점이다. 상속받은 예금과 당초 보유한 예·적금을 모두 합해도 상속세를 내기에는 턱없이 부족했다. 이 모씨는 슬픔을 추스를 시간도 없이 부동산을 급매물로 팔아 상속세를 내야 할지, 대출을 받아야 할지 막막한 상황이었다.상황을 전해 들은 김 모씨는 자신의 자녀는 이런 경우를 겪지 않게 하기 위해 미리 상속세에 대비해야겠다고 결심했다. 인터넷을 검색해 상속세 절세방법을 조사하고, 일찌감치 자신의 재산을 자녀에게 하나씩 차례로 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법이라고 판단했다.증여세는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 상속재산이 일정 규모 이상일 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다. [사진 pxhere]사전에 증여해야 상속세 절세되는 것은 아니다. 상속세와 증여세는 세율 구조는 동일하기 때문이다.다만 다음의 사항 때문에 상속세와 증여세의 차이가 발생한다, 상속세와 증여세의 공제항목과 금액에 차이가 있다. 또한 상속세를 산출할 때는 사망 시 고인의 모든 재산을 합산해 계산하므로 높은 세율을 적용받지만, 증여세를 산출할 때는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 이 때문에 상속재산이 일정 규모 이상인 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 대체로 절세에 유리하다.따라서 예상되는 상속재산가액이 얼마인지, 상속 시 공제 가능 항목과 금액은 얼마인지 각각 산정해 유·불리를 따져보고 상속세를 대비해야 한다. 김 모씨는 현재 상황에서 높은 상속세율이 적용되므로 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다고 생각했다. 따라서 자녀에게 일찌감치 증여해야겠다는 김모씨의 판단은 잘못이 아니었다.김 모씨는 예금을 증여하는 경우 자녀에게 이체되는 금액이 그대로 증여세 대상이 되지만, 부동산은 기준시가가 시세보다 낮아 증여세를 절세할 수 있다고 판단해 서울의 상가를 자녀에게 증여했다. 더욱이 그 상가는 요즘 시세가 많이 올라 기준시가로 증여하기에 최적의 시기라고 판단하고, 상가의 시가를 기준시가 20억원으로 계산해 증여세를 납부했다.관할세무서에서는 이에 대해 적절하게 증여세 신고가 되었는지 검토했다. 그 과정에서 김 모씨의 자녀가 증여받은 상가에 대해 감정평가를 했는데, 감정가액이 기준시가의 약 1.5 배인 30억원으로 산출됐다. 그 결과 김 모씨의 자녀는 증여재산을 과소 신고한 것으로 간주돼 이미 납부한 증여세에 추가로 약 4억원의 증여세 폭탄을 맞았다.김 모씨의 자녀가 증여받은 상가는 유사한 매매사례가액이 없고, 적절한 시가를 알 수 없어 세법이 정하는 방식에 의해 증여재산가액을 기준시가로 해 적법하게 증여세 신고를 하고, 납부까지 완료했다. 그런데도 약 4억원의 증여세를 더 납부하라니 김 모씨와 그의 자녀는 억울했다. 그 당시 기준시가 이외의 적절한 시가가 없었음을 아무리 강조해도 관할세무서의 담당 조사관은 이를 받아들이지 않았다.증여세 신고시 상가의 재산가액을 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하면 증여세 폭탄이 발생한다. [사진 Hippopx]무엇이 잘못된 것일까? 이는상속세 및 증여세법 시행령 개정사항때문이었다. 그동안에는 증여하는 부동산과 인근에 있는 유사한 부동산의 매매사례가액이 없는 경우 기준시가로 신고하는 경우가 빈번했다. 비주거용 부동산은 기준시가가 실제 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 산정되는 경우가 많아 기준시가로 증여세 신고하는 것은 널리 알려진 절세 방법의 하나였다.이런 상황에 대응하기 위해 정부는 상속세 및 시행령을 개정했다.상속·증여재산 법정 결정 기한(상속세는 신고기한 종료 후 9월, 증여세는 신고기한 종료 후 6월)까지 과세 관청이 상속·증여재산에 대해 감정평가기관에 감정을 의뢰해 수집한 감정가액을 재산재평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속 및 증여재산가액으로 결정할 수 있게 된 것이다.김 모씨의 자녀는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 해당 상가의 재산가액을 증여세 신고 시 적용된 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하였으므로 증여세 폭탄이 발생한 것이다.과세관청은 이와 같이 감정평가로 인한 세수증대 효과가 크다고 판단해 감정평가를 통한 세무조사를 강화하는 추세다. 따라서 앞으로는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 상가 등 부동산에 대한 상속·증여세 신고 시에는 재산가액을 기준시가로 계산해 신고할지, 감정가액으로 계산해 신고할지 반드시 전문가와 상의해 상속·증여세 폭탄을 맞는 일이 없도록 주의해야 한다.

몇 년 전 SNS상에 ‘수저론’에 대해 이슈가 된 적이 있었다. 이슈가 된 해당 수저론의 기준에 따르면 ‘금수저’는 자산 20억원 이상 또는 가구 연 수입 2억원, ‘은수저’는 자산 10억원 또는 가구 연 수입 8000만원, 자산 5억원 또는 가구 연 수입 5500만원은 ‘동수저’에 각각 해당한다.KB국민은행 리브부동산에서 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 작년 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 12억 5000만원으로 10억원을 훨씬 넘어서는 수준이다. 이 말은 곧 서울에 아파트를 소유하고 있는 사람 중 절반 이상이 ‘수저론’에 따를 때 ‘은수저’에 해당한다는 것이다.부동산 가격이 올라 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림없는 금액이 되었다. [사진 pxhere]대한민국의 사망률은 몇 년 전이나 지금이나 크게 달라지지 않았다. 그러나 최근 상속세 관련 문의는 부쩍 많아진 것을 체감할 수 있는데, 그만큼 상속세에 대한 관심이 높아졌다는 것을 알 수 있다. 이에 대한 가장 주요한 원인을 하나 꼽자면, 단연 부동산 가격의 폭등이다.부동산 가격 상승과 상속세상속세 과세표준은 상속재산가액에서 상속공제 등을 차감하여 계산한다. 많은 사람이 상속공제는 기본적으로 10억원이라고 알고 있다. 이는 일괄공제 5억원과 상속인 중 배우자가 있을 경우 배우자 상속공제의 최소금액인 5억원을 합산한 금액이다.불과 수년 전까지만 하더라도 피상속인이 서울에 아파트 한 채와 소정의 재산을 남기고 사망하더라도 상속세 납부 금액이 발생하지 않거나 발생하더라도 크게 발생하지 않았다. 이는 상속공제의 효과로 해당 상속재산가액이 상속공제의 문턱을 넘어서지 못했기 때문이다. 그러나 이제 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림도 없는 금액이 되었다.고작 집 한 채 물려받았는데 상속세?한번은 상담을 받던 어떤 납세자가 ‘공시가격 10억원 안 넘는 아파트 한 채 상속받았는데 상속세 안 나오죠’라고 질문을 한 적이 있었다. 부동산을 증여받거나 상속받은 경우 취득세를 납부하게 되는데, 증여 또는 상속으로 인한 취득은 실제거래가액이 없으므로, 취득세 과세표준을 일반적으로 시가표준액(기준시가)으로 하다 보니 상속재산가액도 그렇게 평가하는 것으로 생각하는 것 같다.상속재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 여기서 시가에는 유사매매사례가액을 포함하는데, 피상속인이 부동산을 오래 보유하고 있다가 상속할 때 해당 부동산이 아파트라면 유사매매사례가액이 있을 가능성이 매우 높다. 서울의 고가 아파트 1채만 물려받더라도 억 단위의 상속세는 우습게 발생하는 이유가 여기에 있다.사전증여재산의 기습부동산 가격의 급등으로 생각지도 못했던 상속세가 발생하는 것에 대해서는 납세자 입장에서 어떻게든 이해하고 넘어간다고 해도, 상속세 신고 또는 상속세 세무조사에서 넘어야 할 큰 산이 존재하는데, 그것은 바로 사전증여재산이다.사전증여재산은 피상속인의 사망 전 10년간 상속인에게 증여한 자산을 말하는데, 상속재산가액에 해당 재산가액도 합산이 되어 상속세가 부과된다. 따라서 사전증여재산의 규모가 얼마인지에 따라 상속세 납부세액이 완전히 달라진다.피상속인의 사망신고가 이루어지면, 사망 직전 10년간의 금융거래내역이 국세청에 통보가 되고 국세청은 이에 대해 조사를 하게 된다. 이 과정에서 과거에 신고하지 않은 사전증여재산이 발견되면 상속재산가액에 포함되는 것은 물론이고 무신고에 대한 가산세까지 발생한다.상속은 갑작스럽게 개시되는 경우가 많고 상속세에 대한 대비가 이루어지지 않는다면, 잠자고 있던 사전증여재산의 기습으로 감당하기 힘든 거액의 상속세가 발생하고 피상속인이 평생 일구어 놓은 상속재산이 한순간에 공중분해 될 수 있다.대비전략 및 절세전략상속세에 대한 대비는 피상속인이 생전에 미리 해두는 것이 바람직하다. 피상속인의 재산 현황을 가장 잘 아는 것은 본인이고 피상속인이 살아 있음에도 상속인들이 피상속인의 사망을 전제로 계획을 세우는 것은 불편한 상황이 될 수 있기 때문이다.상속세를 대비할 때는 절세만이 아닌 상속인들 간의 화목을 유지할 수 있는 측면을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 고려하여 미리 증여하거나 유언장을 작성하는 것도 좋은 방법이다.증여할 때는 10년 단위마다 증여재산공제를 활용하여 증여세 부담을 없애거나 낮추어 자녀들에게 자금원천을 만들어 주는 방법을 많이 사용한다. 이렇게 마련한 목돈으로 자녀는 해외주식 등을 매수하여 장기적인 시세 차익을 통해 더 큰 목돈을 만들어 추후 성년이 되었을 때 다양한 방법으로 활용할 수 있다. 또한 주식의 경우 가치가 낮아진 시점을 이용하여 증여하고 부동산의 경우에는 잠재적 가치가 높은 것부터 증여하는 것도 좋은 절세 방법이다. 그 밖에 손자녀에게 곧바로 증여하는 것도 절세 방법으로 많이 알려져 있다.

여러분의 세금파트너, 성남세무사 분당세무사 미금세무사 용인세무사 상속세세무사 혜봄세무회계 김혜지세무사입니다.이번 포스팅은 [상속받은 부동산을 양도할 때 알아 놓으면 유용할 세무실무]에 대해 설명드리도록 하겠습니다.- 상속재산과 양도취득가액의 관계상속재산가액 = 양도취득가액상속재산과 양도세는 무슨관계일까요?상속받은 재산을 팔면 나중에 양도세 계산시 취득가액이 되는 구조입니다. 쉽게 예를 들어 내가 100짜리 부동산을 상속받았고, 상속개시일로부터 8개월 후 200에 팔았다고 가정합니다.1) 상속세: 상속재산가액을 100으로 잡고 계산.2) 양도세: 처분가액 200 - 상속으로 취득한 자산가액 100 = 양도차익 100으로 잡고 계산.따라서 상속재산을 어떻게 평가하냐에 따라 양도차익이 달라지므로, 상속세 신고시 재산평가가 중요하다 할 수 있겠습니다.자, 그럼 상속재산가액을 어떻게 잡는지 알아보겠습니다.- [시가] 대원칙일단 상속이 개시(=사망)되면 상속개시일이 속한 날의 전후 6개월 기간(실무상 평가기간이라 함) 중 시가에 해당하는 금액을 상속재산가액으로 보는데, 시가로 볼 수 있는 금액은 1) 평가기간 중 실제 상속받은 자산을 매매하여 매매가액이 있거나, 감정평가를 받거나, 수용ㆍ경매ㆍ공매가액되었을때 그 금액을 시가로 보며, 2) 없을 경우 당해 재산과 유사한 재산이 있다면 그 유사재산의 매매가액(실무상 유사매매사례가액이라 함)을 시가로 봅니다. 유사매매사례가액이 무엇인지는 포스팅내용에서 생략하도록 하겠습니다.- [시가]가 없다면, [보충적평가방법(기준시가)]을 사용(시가도 없고, 평가기간 내 유사매매사례가액도 없는 경우)일반적으로 아파트단지 등을 제외하면 상속재산의 유사매매사례가액이 없는 경우가 많습니다. 만약 유사매매사례가액이 없다면, 기준시가(공시가)를 재산가액으로 잡을 수 있습니다. 보통 상속재산의 평가기간 중에 시가로 볼 수 있는 금액도 없고, 유사매매사례가액도 없다면, 기준시가로 신고하게 됩니다.그러나 평가기간이 지난 유사매매사례가액을 상속세신고시 상속재산으로 신고하게 되면, 세무서에선 평가기간을 경과하였다는 이유 로 기준시가로 결정하기도 합니다. (실제 아파트를 유사매매사례가액으로 본인 직접 신고하였는데, 세무서에선 평가기간에 해당하지 않아 신고한 금액을 시가로 인정할 수 없다하여, 아파트임에도 불구하고 기준시가로 결정되어 상당한 양도차익때문에 방문하신 분이 있었음)보통 기준시가(공시가)는 시세의 70~80%인 상황에서 재산가액이 줄어 상속세가 절감되는 효과가 있겠으나, 이후 양도세에서 양도차익이 높아져 상당한 세금이 발생하는 문제가 생길 수 있습니다. (참고로 공동상속으로 지분율별로 쪼개지않는이상 양도세의 세율구간이 상속세보다 더 높음)- 평가기간이내 [시가]가 없다면 감정평가 활용가능양도까지 고려하여 감정평가를 받고싶다면,실무에서는 평가기간 이내에 유사매매사례가액, 기준시가(공시가)로 신고하는 것이 추후 양도까지 생각할때 불리하다면, 상속재산에 대한 감정평가를 활용하고 있습니다.이때 감정평가는 신고기한 이내가 아닌 평가기간일로부터 전후 6개월이라는 것에 유의합니다. 예를 들어 사망일이 2022.2.10이라면, 상속세신고기한은 2022.8.31까지, 감정평가기간은 2022.8.10(전 6개월부터)이라는 것입니다.- 평가기간 경과하였다면, [평가심의위원회] 활용가능위에서 설명한대로 평가기간은 상속개시일의 전후 6개월을 말합니다. 그런데 만약 이 기한을 경과하여 실제 매매가 있거나, 그 외에 법에서 열거된 사유에 해당한다면 평가기간을 경과하였다 하더라도 [납세자가 평심위에 신청하고, 법정결정기한이내에 심의 결정통지를 받은 경우, 법정요건을 충족한 경우]에 한하여 시가로 인정가능합니다.* 대략적인 요건1) 매매계약일로부터 6개월이내에 매매계약서로 입증자료를 제시 (평가심의위원회 운영규정 제35조 참고)2) 상속세 법정결정기한 이내에 신청3) 가격변동등에 특별한 사정이 없는 사유등 (평가심의위원회 운영규정 제34조 참고)4) 결정통지를 받을 것 (평가심의위원회 운영규정 제38조 참고)- 실제 [평가심의위원회]를 활용한 사례전 평심위를 여러번 활용하고 있고, 어제 평심위에 또 한건을 접수하였는데 상황은 아래와 같습니다.한 의뢰인분의 상속세신고를 위임받아 상속받은 토지를 기준시가로 신고하였습니다.(감평을 원하시지 않음) 그로부터 1년이 지난 뒤 토지를 양도하셨다고 양도세신고도 위임하러 오셨는데요. 아무래도 상속세신고때 기준시가로 재산가액을 잡다보니, 양도시 양도차익이 상당하여 납부할 세금이 2.2억원 가량인 상황이었습니다.이에 저는 상증령에서 규정한 [평가심의위원회 평가규정]에 신청하였고(현재 심의중), 평심위에서 인정될 경우 대략 6천만원의 절세효과 발생합니다. 그러니 되든 안되든 당연히 신청해야겠죠!!평심위 신청에서 가장 중요한 것은 [기한내 신청]입니다.상속되었다면 사망일로부터 2개월이내 신청, 상속 이후 양도하였다면 매매계약일로부터 6개월이내신청 (법정결정기한내)하여야 하는데요.따라서 신청기한이내에 세무상담받으시는게 좋고, 고객분들 입장에서는 감평비용도 아낄 수 있습니다.자세한 내용과 법령은네이버에 '김혜지세무사' 검색-> 해당 블로그를 참고해주세요

안녕하세요. 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​상속재산의 가치를 평가하는 방법세무사가 상속세를 계산할 때 현금 이외의 재산은 세법에서 규정하는 방법으로 그 가치를 계산합니다. 그 가치를 계산하기 위해서는 아래의 순서대로 적용하여 판단합니다.​▶ 1순위: 상속개시 당시의 시가 시가란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액입니다. 이는 현재 시중에 판매되는 가액이라고 할 수 있으며, 이를 매매가액이라고 합니다. 다만, 부동산 등의 경우(아파트제외) 해당 부동산이 팔리지 않는 이상은 정확한 매매가액을 산정할 수 없기 때문에, 감정평가사가 감정한 감정평가 평균액을 적용합니다. ​▶2순위: 상속개시일 전·후 6개월 이내의 유사한 재산의 시가 (매매가액, 감정가액 등)해당재산의 매매등의 가액이 있는 경우 이를 우선하여 적용하되 이 가액이 없는 경우에 한하여 상속되는 재산과 유사한 재산(위치, 크기 등 다양한 면에서 유사함)의 매매 등 가액을 적용하되, 상속개시일 전·후 6개월 이내의 가액을 적용합니다. ​▶3순위: 1순위, 2순위가 어려운 경우 자산 종류별로 국가에서 제공하는 기준금액 등으로 계산합니다.① 토지 및 주택: 개별공시지가 및 개별(공동)주택가격② 주택 이외의 건물: 국세청 기준시가 (일반건물, 상업용 건물 및 오피스텔 등에 대하여 국세청장이 매년 산정 고시하는 가액)​​주의할 점 (시가이외의 방법으로 평가한 경우)과세관청에서는 납세자가 세무사를 통하여 상속세를 신고를 하였다 하더라도, 신고내역에 대하여 재산의 평가가 적정하게 이루어졌는지를 확인하는 절차를 진행하고 있습니다. ​그 확인 및 결정하는 기한을 '법정결정기한'이라고 합니다. 이러한 법정결정기한내에 새롭게 적용할 수 있는 금액이 있다면 과세관청은 그 금액을 적용하여 상속세를 결정할 수 있습니다. ​따라서 법정결정기한 내에는 상속받은 자산에 대한 확실한 가치를 결정받지 않는 것이 좋습니다. 예를 들어 시가 중 매매가액을 산정하기 어려워 위에서 언급한 3순위로 적용한 금액이 5억이였는데, 해당 재산을 상속받고 바로 9억에 팔았다면 해당 재산의 매매가액이 산정되는 것이기 때문입니다. ​▶법정결정기한은 아래와 같이 세목마다 다릅니다.상속세: 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 증여세: 증여세과세표준 신고기한부터 6개월​