옳은 양도소득세 계산방법 ?

질문1. 상가건물 매각 시 건물분과 토지분의 양도소득세 계산시에는 이를 각각 안분하여 계산합니다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2009. 12. 31. 개정) 소득세법 시행령 166조 【양도차익의 산정등】 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (2023. 2. 28. 개정) 질문2. 취득가액을 알 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용합니다. 다만, 매매사례가액과 감정가액은 찾을 수 있는 경우가 어렵다고 볼 수 있어 환산취득가액으로 적용하는 게 맞다고 보시면 됩니다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. (2020. 6. 9. 단서개정 ; 법률용어 정비를 위한 기획재정위원회 소관 33개 법률 일부개정을 위한 법률) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (2016. 12. 20. 단서삭제) 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 (2019. 12. 31. 개정) 질문3. 토지의 상속시 취득가액은 상속개시일 당시 시가에 의하는 것으로 하고 있습니다. 위임규정의 시가는 아래의 순서로 구하시면 됩니다. 1. 위임 시행령에서는 평가기준일 6개월 전후에 매매,수용,감정이 있는 경우 그 가액 2. 없다면 둘 이상의 감정기관이 평가한 가액 이 마저도 없다면 개별 공시가액(3항)으로 진행하시면 됩니다. 상증세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2010. 1. 1. 개정) ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 자세한 내용은 문의주세요

양도소득세 계산 시, 상가가 주택보다 클 경우, 상가와 주택을 별도로 구분하여 신고하여야 합니다. 상가건물 + 상가부수토지, 주택건물 + 주택부수토지를 각각 신고하여야 하며, 주택의 경우, 건물과 부수토지를 하나로 보아 신고하게 됩니다. 말씀하신 것처럼, 양도세 계산 시 상가건물에 해당되는 부수토지를 별도로 안분하여 면적을 구한 뒤 해당 부수토지에 적용되는 세율, 장기보유특별공제 등을 적용하여 세액계산을 하여야 합니다. 상가양도 시, 부가세 안분문제도 있으므로 자세한 내용은 전문가와 상의하시어 진행하시기 바랍니다. 세무회계 장성 세무사 신윤권 드림.

1. 양도세 신고는 따로 진행하여도 무방하지만 1~12개월 이내에 부동산을 2개이상 양도하는 경우 이를 합산하여 신고해야 하기에 신고를 한꺼번에 하시던지, 아니면 1번째 신고서 작성 후 2번째 신고서에 1번째 내용을 합산하여 신고하여야 합니다. 2. 기본공제는 1년에 여러 부동산을 양도하여도 1년에 1번만 가능합니다 3. 각 부동산 실제 취득부대비용 등을 각 부동산별로 필요경비로 넣어야 합니다. 4. 경매로 취득하는 경우 실제취득가액이 명확하기에 일반 양도소득세 계산방법이 적용되며 취득 부대비용등을 놓치지 않고 입력하는 것이 좋아보입니다. 감사합니다. 더 궁금한게 있으시면 연락주세요

1. 양도소득세에서는 기준시가와 관계없이 모두 주택수에 포함이 되는 것입니다. 다만, 수도권/광역시/세종시 이외 지역의 공시가격 3억 이하 주택은 '중과대상'주택수에서만 제외되는 것입니다. 양도소득세에서는 중과주택이 2채 이상인자가 조정지역 주택을 양도할 때 양도소득세는 중과가 됩니다. 따라서 위의 지역의 공시가격 3억 이하 주택을 취득하더라도 분당주택은 양도소득세가 중과되지 않습니다. 2. 1/2 지분을 취득하여도 보유주택수에 포함이 되는 것입니다. 3. 공시가격 1억 이하주택이라면 주택수와 관계없이 1.1%(85제곱미터 초과 : 1.3%)가 적용됩니다. 공시가격이 1억을 초과할 경우, 신규주택이 조정지역주택이라면 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 분당주택을 양도하셔야 일시적 2주택 취득세율이 적용되어 취득세가 중과되지 않습니다. 만약, 신규주택이 비조정지역이라면 신규주택 취득일로부터 3년 이내로 분당주택을 양도하시면 됩니다. 신규주택 취득세 신고시, 처음부터 일시적 2주택 취득세율 적용을 신청하여 납부할 수 있습니다. 만약, 일시적 2주택 취득세율로 납부한 이후, 기한내에 종전주택을 양도하지 못한다면 관할 지자체에서 중과세율과의 차액 및 가산세를 부과합니다. 4. 추가로, 분당주택을 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받으려면 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약 AND 취득 당시 모두, 종전주택과 신규주택이 조정지역이라면 2년)이내에 분당주택을 양도하시면 됩니다. *보다 구체적인 상담을 원하실 경우, 전화상담을 신청해주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

아버님 명의의 시골집이 중과대상주택에서 제외가 된다면, 해당 원룸은 중과세 적용이 배제되나, 그렇지 않은 경우 중과세가 적용될것으로 생각됩니다. 중과여부에 따라 양도소득세 차이가 많이나, 자세한 사항은 전문가에게 의뢰하시는게 좋아보입니다. 연락주시면 상담 도와드리겠습니다.