부친이 임야 소재지 에서 8년 이상 재촌한 임야 재촌하지않은 상속인 매도 사업용토지 입니까?

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 임야를 양도하는 경우 비사업용 토지 여부에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,사업용 토지기간을 충족해야 양도세가 중과되지 않습니다비사업용토지의 경우, 10% 세율을 가산하는 중과세율을 적용하고 있습니다. 단, 장기보유특별공제는 적용이 됩니다.임야가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.①양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우②양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③보유기간 중60%이상을 직접 사업에 사용한 경우사업용인지 여부는① 공익상 필요하거나 산림 보호육성을 위한 임야②재촌임야③ 거주 또는 사업과 직접 관련된 임야가 이에 해당합니다.소득세법제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조제1항제8호에서 비사업용 토지 란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것일반적으로는 재촌임야 여부로 사업용이냐 비사업용이나로 결정되는 경우가 많습니다.임야는재촌 여부만 충족하면 됩니다농지의 경우, 재촌과 자경요건을 충족해야 하나임야의 경우는 재촌 요건만 충족하면 사업용 기간으로 봅니다.재촌은다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.①임야가 소재한 시②임야가 소재한 시와연접한 시군구③임야와직선거리 30킬로미터 이내소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)②법 제104조의3제1항제2호나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.따라서, 임야의 경우 실제로 재촌을 하였는지 여부가 세무조사 등의 중점 항목입니다. 물론, 주민등록만 되어 있고 해당지역에 위장전입이 된 것이 적발되는 경우에는 비사업용으로 판정됩니다.상속받은 임야는 상속개시일(사망일)로부터5년이내 양도시중과되지 않습니다임야를 투자목적으로 사는 경우도 있겠지만, 일반적으로는 시골의 임야를 부모님이 돌아가셔서 상속을 받아 취득하는 경우가 많습니다.시행령에는 상속받은 임야의 경우, 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 봅니다.따라서,상속개시일로부터 5년이내 양도하면 양도일 직전 5년간 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 중과세율이 적용되지 않습니다.소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)③법 제104조의3제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야2. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야3. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야4. 「수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야6. 「지방세특례제한법」 제22조ㆍ제41조ㆍ제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야7.상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령으로 정하는 임야정리하면,임야의 경우, 재촌 요건만 충족을 해도 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다.양도일 직전5년 중 3년 이상 등의 재촌 기간 요건을 충족하면 비사업용에 해당하지 않고 중과세율이 적용되지 않습니다.재촌은 해당 시군구, 연접한 시군구, 직선거리 30킬로미터이내면 인정이 됩니다.그리고 상속받은 임야는 5년이내 양도하면, 사업용으로 보아 중과세율이 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

임야 토지보상은 일반적인 아파트 양도와 달리“언제 샀는지”보다 “어떤 원인으로 취득했는지”가 훨씬 중요해지는 경우가 많습니다.특히 임야는 상속·증여로 보유하게 된 경우가 많고,사업용토지 여부 및 중과세율 판단에서 “취득시기”가 핵심이 되므로 주의가 필요합니다.(1) 임야는 ‘취득원인’부터 확인해야 합니다임야의 취득원인은 크게 다음 3가지가 많습니다.∨ 매매 취득∨ 증여 취득∨ 상속 취득그런데 세법상 취득시기는 각각 다르게 판단됩니다.구분취득시기매매잔금청산일(통상 등기접수일)증여증여등기 접수일상속상속개시일(사망일)특히 상속은 상속등기 시기가 아니라“피상속인이 사망한 날”인 상속개시일이 취득시기가 됩니다.즉, 등기를 몇 년 뒤에 했더라도등기부상 ‘등기원인’에 기재된 상속일이 취득시기로 판단됩니다.(2) 왜 취득시기가 중요할까?임야 보상에서 취득시기가 중요한 이유는 크게 2가지입니다.∨ 비사업용토지 여부∨ 2년 미만 보유 중과세율 적용 여부특히 임야는 원칙적으로 재촌요건을 충족하지 못하면 비사업용토지로 판정될 가능성이 높습니다.(3) 임야의 재촌요건과 공익사업 특례임야는 일반적으로 아래 요건을 충족해야 사업용토지로 인정받을 가능성이 높습니다.∨ 해당 임야 소재지로부터 직선거리 30km 이내 거주∨ 재촌기간 충족그런데 공익사업 수용지구에서는 중요한 특례가 있습니다.공익사업 수용 토지 특례사업인정고시일 기준으로 일정 기간 이전에 취득한 토지는실제 재촌·자경 여부와 관계없이 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.(4) 핵심은 ‘사업인정고시일’이다실무에서는 “사업인정고시일이 언제인가?”가 매우 중요합니다.예를 들어,군포 당동 근린공원 조성사업∨ 실시계획인가 고시일 : 2022.11.30∨ 군포시 고시 제2022-149호이 경우 실시계획인가 고시가 「토지보상법」상 사업인정으로 의제되므로2022.11.30이 사업인정고시일이 됩니다.(5) 사업용토지 제외 기준은 2년? 5년?여기서 많은 분들이 헷갈립니다.사업인정고시일이 언제냐에 따라 기준이 달라지기 때문입니다.사업인정고시일사업용토지 인정 기준2021.5.4 이후사업인정고시일 기준 5년 이전 취득2021.5.4 이전사업인정고시일 기준 2년 이전 취득즉,2022.11.30이 사업인정고시일이라면2017.11.30 이전 취득 토지는 비사업용토지에서 제외될 가능성이 높습니다.따라서 상속·증여·매매 중 어떤 원인으로 언제 취득했는지가 매우 중요합니다.(6) 2년 미만 보유 토지는 세율 자체가 달라질 수 있다양도소득세는 단순히 차익만 보는 것이 아닙니다.보유기간이 짧으면 세율 자체가 크게 올라갈 수 있습니다.보유기간세율1년 미만50%2년 미만40%따라서 최근 증여받은 임야나 급하게 취득한 토지의 경우에는보상 협의시기나 계약시점을 조정할 수 있는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.특히 협의보상 단계에서는잔금일·협의일·등기시기 등에 따라 과세연도 및 보유기간이 달라질 수 있기 때문입니다.(7) 공익사업 감면은 ‘산출세액’ 기준 감면이다공익사업 감면도 자주 오해가 발생합니다.감면은 양도차익 자체가 아니라“산출세액” 기준으로 적용됩니다.현재는 보상 방식에 따라 다음과 같이 감면율이 달라집니다.보상방법감면율현금보상15%일반채권보상20%3년 만기 보유예탁채권35%5년 만기 보유예탁채권40%※ 일반채권은 중도 현금화 가능(채권 할인비용 부담)(8) 농어촌특별세는 별도로 추가 부담된다주의할 점은양도세 감면을 받더라도 끝이 아니라는 점입니다.감면받은 세액의 20%는농어촌특별세로 추가 부담하여야 합니다.즉,“공익사업 감면이 있으니 세금이 거의 없겠구나”라고 생각하셨다가 실제 신고 단계에서 당황하는 경우도 많습니다.(9) 감면한도도 있다공익사업 감면은 무제한이 아닙니다.현재 기준으로는 다음 한도가 적용됩니다.∨ 연간 감면한도 : 2억원∨ 5년간 합산한도 : 3억원다만 실제로는 현금보상 감면율이 15% 수준이므로양도세 자체가 상당히 큰 경우에 주로 한도 문제가 발생합니다.따라서 단순히“공익사업이면 2억원까지 세금이 없다”라고 이해하는 것은 정확하지 않습니다.실제 세액 계산 구조를 반드시 확인해야 합니다.정리임야 보상은 단순한 토지 양도가 아닙니다.∨ 언제 취득했는지∨ 상속인지 증여인지∨ 사업인정고시일이 언제인지∨ 비사업용토지 제외 가능 여부∨ 보유기간 2년 충족 여부∨ 현금보상인지 채권보상인지에 따라 세금 차이가 매우 크게 발생할 수 있습니다.특히 보상 직전 증여, 최근 상속, 비거주 임야, 채권보상 선택 여부는실무상 세액 차이가 수천만원~수억원까지 벌어질 수 있는 영역입니다.“특히 상속·증여 임야는 사업인정고시일과 취득시기 검토가 핵심입니다.”“토지보상 세금은 계산이 아니라 구조입니다.”

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​비사업용 토지의 양도소득세율 및 장기보유특별공제​2016년 1월 1일 이후 양도붙부터는 지정지역 관계없이 기본세율에 10%를 가산하고 2017년 1월1일 이후 부터는 장기보유특별공제를 적용하였습니다. ​2018년 1월1일 이후 양도분부터는 지정지역에 소재한 비사업용 토지는 중과세율 (기본세율 +10%p) 에 10%를 더 가산하도록 구분하였습니다. (2020년 3월기준 고시된 지정지역은 아직 없음)​다만, 비사업용 토지를 2년 (1년) 미만 단기 보유하고 양도한 경우에는 40%(50%)의 단일세율과 비사업용 토지 세율(기본세율+10%p)을 비교하여 산출세액이 큰 것을 적용합니다. ​​비사업용 토지의 판단비사업용토지란 토지를 소유하는 기간 중 아래의 1) 기간 기준 동안 2)대상토지 기준에 해당하는 토지를 말합니다. ​​1) 기간 기준​소유기간 중 일정기간 비사업용으로 사용되는 토지를 말합니다. ​다만, 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용 토지가 아닙니다.​▶ 소유기간이 5년 이상인 경우① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 소유기간 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 미만인 경우① 양도일 직전 소유기간 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 2년 미만인 경우① 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​2) 대상토지 기준​다음 중 하나에 해당되는 토지​▶ 농지- 재촌, 자경하지 아니하는 농지- 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역 (광역시의 군, 시의 읍,면지역 제외)에 있는 농지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 의해 소유 가능한 농지는 제외​▶ 임야(아래는 제외)- 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호, 육성을 위하여 필요한 임야- 임야 소재지에 주민등록이 되어 있고 거주하는 자가 소유한 임야- 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 것으로 법령에서 열거한 임야​▶ 목장용지- 축산업을 경영하는 자의 소유로서 기준면적을 초과하거나 도시지역(녹지지역, 개발제한 구역 제외)에 있는 토지- 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지​▶그 밖의 토지재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지등의 토지​▶ 주택 부속토지주택 정착 면적의 5배 (도시지역 밖은 10배)를 초과하는 토지​▶ 별장 부속토지 (아래는 제외)- 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍, 면에 소재- 건물의 연면적이 150㎡ 이내이고 부속토지의 면적이 660㎡ 이내 - 건물과 부속토지의 기준시가 2억 원 이하- 수도권지역, 도시지역, 지정지역, 토지거래허가 구역을 제외한 지역에 소재

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 비사업용토지에 대한 내용으로, 그 중에서 농지(전,답,과수원 등)를 위주로 다루겠습니다.세부적으로 살펴보면,비사업용토지의 양도세율은 기본세율+10%중과되나, 장특공은 적용됩니다비사업용토지에 해당하면, 양도세 기본세율에 10%를 가산하게됩니다. 단, 보유기간에 따라 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제는 적용을 해줍니다.일반적으로 중과세율 적용시, 장특공에 배제되는 경우가 많지만 비사업용토지는 해줍니다.작년 초 LH사태로, 중과세율을 20%올리고 장특공을 배제하겠다는 발표를 했다가 연말에 슬그머니 없던일로 한 적이 있습니다.(아래 포스팅 참고)https://blog.naver.com/riverodw/222586143598[세법개정 - 비사업용 토지] 세율 인상, 장특공, 주말농장 (by 부산 양도/증여/상속 세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 내용은 올해 3월에 발생한 LH 투기사태로 정부에...blog.naver.com사업용여부는도시지역 밖 or 녹지에 소재하는 농지를재촌자경한 기간이 일정 비율 이상일때농지가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.① 양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우② 양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③ 보유기간 중60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우비사업용으로 보는 경우는 재촌자경을 하지 않거나, 도시지역에 속한 경우인데 도시지역이라도 녹지는 예외입니다.따라서,도시지역 중 주거,상업,공업지역에 있는 기간은 비사업용 기간이고 도시지역 밖이나 녹지지역이라도재촌자경을 하지 않은 기간은 비사업용 기간에 해당합니다.예를 들면,도시지역내 주거지역의 농지인데 이를 재촌자경한다고 해서 사업용 기간으로 인정되지 않는다는 것입니다.제104조의3(비사업용 토지의 범위)① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당토지를소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안다음각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.1.농지로서 다음각 목의 어느 하나에 해당하는 것가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가농지 소재지에거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는농지.다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외)ㆍ특별자치도(읍ㆍ면지역은 제외) 및 시지역(도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.재촌 자경이 의미하는 것은 아래 농지 양도세 감면 부분을 참고하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.com1년 이상 재촌자경한 농지가도시지역 편입된 경우, 3년간 비사업용 토지로 보지 않습니다종전에 재촌자경을 하던농지가 도시지역에 편입되는 경우, 1년 이상 재촌ㆍ자경하거나 사업용 의제 농지의 경우에 한하여편입일로부터 3년간 비사업용 토지를 제외합니다.편입일로부터 3년간은 사업용으로 본다는 것이고,3년이내에 양도를 해야 사업용으로 본다는 것이 아닙니다.(감면의 경우, 3년이내 양도해야 적용)3년이 초과된 경우는, 기간 기준에 따라 사업용여부를 판단하는 것입니다.양도, 서면-2015-부동산-22441, 2015.03.06[ 제 목 ]도시개발구역 및주거지역에 편입된 농지의 경우 비사업용 토지 판정[ 요 지 ]도시개발구역으로 지정되었으나 건축물 건축 등 개발행위를 제한하는 내용이 없이 주거지역 편입일부터소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는주거지역에 편입된 날부터 3년이 되는 날까지의 기간을 비사업용 토지에서 제외하는 것임「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 여부, 주거, 상업, 공업, 녹지 구분은 아래 토지이음 사이트로 조회하면됩니다.https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp토지이음이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공www.eum.go.kr농지를 상속받은 경우,5년안에 양도시에 중과되지 않습니다부모님이 돌아가셔서 농지를 상속받은 경우에는 어떻게 되는지 알아보면,결론적으로, 상속개시일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 중과대상이 아닙니다.우선,도시지역 중 주거,상업,공업 지역 내의 농지는 5년 이내에 양도하는 경우에 비사업용토지로 보지 않습니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는비사업용 토지로 보지 않는다.4.법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)나.상속에 의하여 취득한 농지로서 그상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지또한,상속으로 취득한 농지는 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다. 따라서, 5년 이내 양도하면 직전 5년 중 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 기간기간을 충족하여 중과되지 않습니다.소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③ 법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.2. 「농지법」 제6조제2항제4호에 따라상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지8년 이상 재촌자경 농지를 상속 or 증여하는 경우, 비사업용토지로 보지 않습니다만약, 직계존속이나 배우자가이미 8년 이상의 재촌자경을 한 농지를 상속받거나 증여를 받은 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.단, 양도할 당시에 도시지역 내(녹지,개발제한구역 제외)에 있다면 해당 규정이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다.1의2.직계존속 또는 배우자가 8년 이상기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서이를 해당직계존속 또는 해당 배우자로부터상속ㆍ증여받은 토지. 다만,양도 당시「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.정리하면,비사업용토지는 양도세가 기본세율+10%로 중과되는데, 이를 피하기 위해 사업용토지로 볼려면 어떠한 요건을 충족해야하는지 살펴보았습니다.도시지역 밖 or 도시지역 내 녹지지역에 있는 토지를 재촌자경하는 경우 사업용으로 사용한 것으로 보는데, 보유 기간 동안 계속 재촌자경하지 않아도 해당 사업용 사용 기간이 보유기간의 일정 비율을 초과하면 사업용으로 봅니다.도시지역에 편입된 경우, 상속을 받는 경우에는 어떻게 사업용을 판단하는지도 정리하였습니다.재촌자경한 농지에 대한 세액 감면 규정도 같이 참고하시기를 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.comby 양도세신고/상속세무사/부산세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속 상담을 하다 보면 설마 선산까지 상속세를 내야 하나요? 라는 질문으로 꼭 한 번은 이어지는 주제, 분묘에 속한 금양임야와 묘토인 농지, 그리고 족보와 제구의 상속세 문제에 대해서 설명드리겠습니다.■ 선산도 상속재산입니다, 다만 법이 열어둔 예외가 있습니다-부모님이 돌아가시고 상속재산을 정리하다 보면 반드시 등장하는 것이 '선산'입니다. 조부모님, 증조부모님의 묘가 모셔져 있고, 명절과 시제 때마다 온 가족이 모이던 그 땅 말입니다.-많은 분들이 제사 지내려고 물려받는 땅인데 무슨 상속세냐 고 생각하시지만, 원칙적으로 선산도 피상속인 명의의 부동산이라면 엄연한 상속재산입니다. 평가액만큼 그대로 상속세 과세가액에 들어갑니다.-다만 우리 법은 여기에 하나의 예외를 두고 있습니다.민법 제1008조의3은 분묘에 속한 1정보 이내의 금양임야와 600평 이내의 묘토인 농지, 족보와 제구의 소유권은 제사를 주재하는 자가 이를 승계한다 고 규정하여, 이 재산들을 일반 상속재산과 분리된 '제사용 재산'으로 다루고 있습니다.-그리고상속세 및 증여세법 제12조 제3호는 바로 이 민법상 제사용 재산 중 대통령령으로 정하는 범위의 것에 대해 상속세를 부과하지 않는다고 정하고 있습니다. 구체적인 범위는같은 법 시행령 제8조 제3항에 규정되어 있습니다.-대법원도 이 제도의 취지를 일가의 제사를 계속하기 위한 재산을 일반 상속재산과 구별되는 특별재산으로 보아 과세대상에서 제외함으로써 제사를 주재하는 상속인에게 귀속시키려는 것 이라고 설명한 바 있습니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94누4059 판결).· · ·■ 비과세되는 재산은 딱 3가지, 한도도 정해져 있습니다-상속세 및 증여세법 시행령 제8조 제3항은 제사를 주재하는 상속인(여러 명이 공동으로 제사를 주재하면 그 상속인 전체)을 기준으로 다음 세 가지 재산을 비과세 대상으로 열거하고 있습니다.① 피상속인이 제사를 주재하고 있던 선조의 분묘에 속한 9,900㎡(약 3,000평) 이내의 금양임야② 그 분묘에 속한 1,980㎡(약 600평) 이내의 묘토인 농지③ 족보와 제구-여기서'금양임야(禁養林野)'란 선조의 분묘를 설치·수호하기 위하여 벌목을 금하고 나무를 기르는 임야를 말합니다.국세청은 지목이 반드시 '임야'일 필요는 없고, 피상속인 선조의 분묘가 속해 있는 임야라면 금양임야로 본다는 입장입니다(재산세과-1251, 서면-2022-상속증여-1709).-'묘토(墓土)'는 흔히 '위토(位土)'라고 부르는 그 땅입니다.분묘의 수호·관리나 제사의 재원이 되는 토지로서 특정 분묘에 딸린 것을 말하며, 국세청 예규는 이를 피상속인이 제사를 주재하고 있던 선조의 분묘와 인접거리에 있는 것으로서 상속개시일 현재 묘제용 재원으로 실제 사용하는 농지 로 정의하고 있습니다(서면4팀-355, 2005. 3. 9.).-'제구(祭具)'는 제사에 쓰이는 기물, 즉제기·병풍·교의·향로 등을 말합니다. 족보와 함께 묶여 비과세됩니다.-중요한 것은 한도입니다. 시행령 제8조 제3항 단서에 따라①과 ②의 재산가액 합계액이 2억원을 초과하면 2억원까지만, ③의 합계액이 1천만원을 초과하면 1천만원까지만 비과세됩니다.족보와 제구에 1천만원 한도가 붙은 것은 이를 상속세 회피 수단으로 악용하는 사례를 막기 위한 것으로, 2013. 2. 15. 이후 상속개시분부터 적용되고 있습니다.· · ·■ 요건 4가지, 하나라도 빠지면 전액 과세됩니다-실무에서 금양임야 비과세가 부인되는 사례는 대부분 아래 네 가지 중 하나를 충족하지 못해서 발생합니다.첫째, 상속개시 당시 그 임야 안에 '선조'의 분묘가 실제로 있어야 합니다.-이 부분에서 오해가 가장 많습니다. 아버지 묘를 모신 임야라고 해서 곧바로 금양임야가 되는 것이 아닙니다. 법문이 피상속인이 제사를 주재하고 있던 선조의 분묘 라고 되어 있기 때문에, 피상속인 본인의 묘만 있고 그 윗대 조상의 분묘가 없는 임야는 금양임야로 보지 않습니다(대법원 2006스140 결정, 2008. 10. 27.).둘째, 피상속인이 생전에 그 선조의 제사를 실제로 주재하고 있었어야 합니다.-등기부에 임야가 있다는 사실만으로는 부족하고, 피상속인이 그 선조의 시제·기제를 실제로 모셔온 사실이 확인되어야 합니다.조세심판원 사건에서도 제적등본, 족보, 매장증명서, 현장사진 등 입증자료 제출을 요구했다가 이를 제시하지 못해 비과세가 부인된 사례가 다수 있습니다.셋째, 제사를 주재하는 상속인이 승계해야 합니다.-비과세 면적은'제사를 주재하는 상속인이 승계한 면적'을 기준으로 계산합니다. 형제들이 선산을 지분으로 공동상속하면서 제사주재자가 아닌 상속인이 받은 지분은 그대로 상속세 과세가액에 산입됩니다(서일46014-10236, 재삼46014-2282, 1998. 11. 24.).-반대로 형제가 공동으로 제사를 주재하는 경우에는시행령 제8조 제3항 괄호에 따라그 공동주재자 전체가 승계한 면적의 합계를 기준으로 한도를 적용합니다(재경원 재산46014-31, 1997. 1. 29.).-참고로 제사주재자를 누구로 볼 것인지에 대해서는대법원이 2023년에 판단 기준을 바꿨습니다.대법원 2023. 5. 11. 선고 2018다248626 전원합의체 판결은 종전의 '적장자 우선' 법리를 폐기하고, 공동상속인 사이에 협의가 이루어지지 않으면 특별한 사정이 없는 한 피상속인의 직계비속 중 남녀·적서를 불문하고최근친의 연장자가제사주재자가 된다고 판시했습니다. 장남이 아니어도, 딸이어도 제사주재자가 될 수 있다는 의미입니다.넷째, 상속개시일 현재 실제로 그 용도로 쓰이고 있어야 합니다.-특히 묘토가 그렇습니다. 그 농지에서 나온 수확물로 제수를 장만하는 등 묘제용 재원으로 실제 사용되고 있어야 하고,분묘와 인접해 있어야 합니다. 분묘에서 멀리 떨어져 있거나 단순히 피상속인이 소유하던 농지라는 이유만으로는 묘토로 인정받기 어렵습니다.-또한상속이 개시된 뒤에 이제부터 이 땅을 금양임야·묘토로 쓰겠다 고 정한 재산은 비과세 대상이 아닙니다(재삼46014-255, 1999. 2. 4. / 상속세 및 증여세법 집행기준 12-8-2).· · ·■ 2억원 한도, 실제로 이렇게 계산됩니다-면적 한도와 금액 한도가 이중으로 걸린다는 점을 놓치시면 안 됩니다. 먼저 면적으로 자르고, 그렇게 계산한 평가액이 2억원을 넘으면 다시 2억원으로 자릅니다.-예를 들어 선산 임야가 12,000㎡이고 ㎡당 개별공시지가가 30,000원, 묘토가 2,400㎡이고 ㎡당 50,000원이라고 가정해 보겠습니다.① 금양임야 : 9,900㎡ × 30,000원 = 297,000,000원② 묘토 : 1,980㎡ × 50,000원 = 99,000,000원③ 합계 : 396,000,000원 → 한도 적용 후 비과세액 2억원-상속세 한계세율이 40% 구간이라면 이 2억원만으로도 약 8,000만원의 세부담이 줄어듭니다. 초과분 196,000,000원은 일반 상속재산으로 과세됩니다.-선산이 수도권이나 개발 인근 지역에 있어 평가액이 큰 경우라면, 이 규정을 챙기느냐 마느냐에 따라 세액 차이가 상당히 벌어집니다. 반대로 지방 임야여서 평가액 자체가 낮다면 한도 걱정 없이 전액 비과세가 됩니다.· · ·■ 인정과 불인정을 가른 예규·판례들-실제 쟁점이 되었던 사례들을 정리하면 다음과 같습니다.인정된 경우1. 지목이 임야가 아니어도 선조의 분묘가 속해 있으면 금양임야로 봅니다(재산세과-1251).2. 피상속인이 제사를 주재하던 선조의 분묘가 여러 필지에 흩어져 있어도, 제사주재 상속인이 승계한 합계면적을 기준으로 9,900㎡·1,980㎡ 한도를 적용합니다(재산세과-336, 2012. 9. 20. / 서면-2022-상속증여-1709).3. 임야 전체 지분 중 일부만 피상속인 소유였더라도, 그 승계 지분 면적을 기준으로 판단합니다.부인된 경우1. 피상속인 본인의 묘만 있고 선대의 분묘가 없는 임야(대법원 2006스140 결정, 2008. 10. 27.)2. 상속개시 후에 비로소 금양임야·묘토로 사용하기로 한 재산(재삼46014-255, 1999. 2. 4.)3. 제사주재자가 아닌 다른 상속인이 상속받은 지분(서일46014-10236)4. 분묘와 인접하지 않거나 묘제용 재원으로 실제 사용되지 않는 농지(재삼46014-136, 서면4팀-355)-조세심판원 결정 중에는 임야 안에서도 실제 분묘가 설치된 면적, 도로로 사용되는 면적, 잡목만 우거진 면적을 구분해 일부만 비과세로 인정한 사례도 있습니다. 임야 전체를 뭉뚱그려 신고하면 조사 과정에서 상당 부분이 잘려나갈 수 있다는 뜻입니다.· · ·■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 절대 미리 증여하지 마십시오.-이 규정은 '상속'을 전제로 한 비과세입니다.생전에 자녀에게 선산을 증여하면 증여세가 그대로 과세되고, 이후 상속이 개시되어도 비과세를 적용받을 수 없습니다. 어차피 아들이 물려받을 땅이니 미리 넘겨주자 는 결정이 가장 아까운 실수입니다.2. 입증자료는 생전에 확보해 두어야 합니다.-피상속인이 돌아가신 뒤에는 아버지가 할아버지 제사를 지내셨다 는 사실을 입증하기가 의외로 까다롭습니다.제적등본과 족보로 계보를 확인하고, 시제·기제 사진, 제수 구입 영수증, 묘적부나 매장신고증명서, 임야도와 분묘 현황 사진을 미리 챙겨두시는 것이 좋습니다.3. 상속재산 분할협의서에 제사주재자를 명시하십시오.-누가 제사를 주재하는 상속인인지가 비과세 여부와 면적 산정의 출발점입니다. 협의분할 단계에서 이를 명확히 정리하고, 해당 임야·농지의 소유권을 그 상속인에게 귀속시키는 것이 안전합니다.4. 종중 명의 선산은 아예 다른 이야기입니다.-선산이 종중 명의로 등기되어 있다면 애초에 피상속인의 상속재산이 아니므로 이 규정과 무관합니다. 다만 명의신탁 여부가 문제될 수 있으니 등기 명의와 실질 소유관계를 별도로 점검해야 합니다.5. 비과세 재산도 신고서에는 반드시 기재해야 합니다.-비과세라고 해서 신고에서 빼도 되는 것이 아닙니다.상속세 과세표준신고 시 비과세 재산으로 구분해 기재하고, 관련 입증서류를 함께 제출해야 세무조사 단계에서 다툼을 줄일 수 있습니다.6. 나중에 팔 계획이라면 양도소득세까지 함께 보셔야 합니다.-상속세 비과세를 받은 임야라도 이후 양도하면 양도소득세는 별개로 발생합니다.상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재의 평가액이 되므로, 상속세 신고 당시 어떤 가액으로 평가했는지가 훗날 양도소득세에 그대로 연결됩니다.· · ·참고 법령 및 예규·판례민법 제1008조의3 (분묘 등의 승계)상속세 및 증여세법 제12조 제3호 (비과세되는 상속재산)상속세 및 증여세법 시행령 제8조 제3항 (비과세되는 상속재산의 범위 및 한도)상속세 및 증여세법 집행기준 12-8-1, 12-8-2대법원 1994. 10. 14. 선고 94누4059 판결 (제도의 취지)대법원 2006스140 결정 (2008. 10. 27.) (선대 분묘가 없는 임야)대법원 2023. 5. 11. 선고 2018다248626 전원합의체 판결 (제사주재자 결정 기준)재산세과-336 (2012. 9. 20.) / 서면-2022-상속증여-1709 (승계 합계면적 기준)재산세과-1251 (금양임야의 범위)서면4팀-355 (2005. 3. 9.) (묘토인 농지의 의미)재삼46014-255 (1999. 2. 4.) (상속개시 후 용도 변경)재삼46014-2282 (1998. 11. 24.) / 서일46014-10236 (공동상속 지분)재경원 재산46014-31 (1997. 1. 29.) (공동 제사주재)