단독주택의 토지만 증여시 증여재산가액

상증법§35(저가매수)에 따른 기준가액 산정 시자녀부부가 받은 증여재산가액 합산 여부(각각 계산함)서면-2025-법규재산-0704등록일자 : 2026.01.14.생산일자 : 2025.12.12.요 지상증법§35에 따른 기준가액은 양수 또는 양도할 때 양수자별 양도자별로 각각 산정하는 것임회 신특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 「상속세 및 증여세법」제35조제1항에 따른 기준금액 이상인 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 해당 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하는 것이며,이 경우 기준금액은 양수 또는 양도할 때 양수자별 양도자별로 각각 산정하는 것입니다.상세내용1.사실관계○ 질의인은 주택을 자녀 부부에게 각각 지분 50%씩 양도할 예정2.질의요지○ 주택을 자녀 부부에게 지분으로 각각 양도하는 경우 「상속세 및 증여세법」제35조에 따른 기준금액 산정 시 자녀 부부가 받은 주택의가액을 합산하는지 여부3.관련법령□상속세 및 증여세법제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다6. 증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만,유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.7. 증여재산”이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다. 가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건 나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리 다. 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익10. 특수관계인”이란 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 특수관계인의 특수관계인으로 본다.□상속세 및 증여세법제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의증여재산가액으로 한다.② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.③ 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법」제52조제2항에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 같은 법 제52조제1항 및 「소득세법」제101조제1항(같은 법 제87조의27에 따라준용되는 경우를 포함한다)이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.□상속세 및 증여세법제43조【증여세 과세특례】① 하나의 증여에 대하여 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정이 둘 이상동시에 적용되는 경우에는 그 중 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만을 적용한다.② 제31조제1항제2호, 제35조, 제37조부터 제39조까지, 제39조의2,제39조의3, 제40조, 제41조의2, 제41조의4, 제42조 및 제45조의5에 따른 이익을 계산할 때 그 증여일부터 소급하여 1년 이내에 동일한거래 등이 있는 경우에는 각각의 거래 등에 따른 이익(시가와 대가의 차액을 말한다)을 해당 이익별로 합산하여 계산한다.③ 제2항에 따른 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.□상속세 및 증여세법제47조【증여세 과세가액】① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.□상속세 및 증여세법제53조【증여재산 공제】거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다. 1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원 2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다]으로부터 증여를받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다. 3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원 4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원□상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2【특수관계인의 범위】① 법 제2조제10호에서 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 본인과 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다 1. 「국세기본법시행령」제1조의2제1항제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 친족”이라 한다) 및 직계비속의 배우자의2촌 이내의 혈족과 그 배우자□국세기본법 시행령제1조의2【특수관계인의 범위】① 법 제2조제20호가목에서 혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 친족관계”라 한다)를 말한다. 1. 4촌 이내의 혈족 2. 3촌 이내의 인척 3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다) 4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속 5. 본인이 「민법」에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모(본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람 또는 생계를함께하는 사람으로 한정한다)□상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】② 법 제35조제1항에서 대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다. 1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원③ 법 제35조제2항에서 대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.④ 법 제35조제2항에서 대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다.⑤ 법 제35조제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당재산의 대금을 청산한 날(「소득세법시행령」제162조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.□상속세 및 증여세법 시행령 제32조의4【이익의 계산방법】법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익을 계산할 때에는 해당 이익별로 합산하여 각각의 금액기준을 계산한다. 1. 법 제31조제1항제2호의 저가 양수 및 고가 양도에 따른 이익 1의2. 법 제35조제1항 및 제2항의 저가 양수 및 고가 양도에 따른 이익□민법 제830조【특유재산과 귀속불명재산】① 부부의 일방이혼인전부터 가진 고유재산과 혼인중 자기의 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 한다.② 부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정한다.□민법 제831조【특유재산의 관리 등】부부는 그 특유재산을 각자관리, 사용, 수익한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

분양권의 일부 지분 증여시유사 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부(가능함)사전-2026-법규재산-0046 [법규과-294]등록일자 : 2026.02.13.생산일자 : 2026.02.03.요 지해당 분양권과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 분양권의 일부 지분을 증여받는 경우, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 각 호의 시가로 볼 수 있는 가액이 없는 경우에는 같은 조 제4항 및 같은 조 제1항제2호에 따라해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것입니다. 이때, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한지 여부는 구체적으로 확인하여 사실 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○‘25.11월 서울특별시 서초구 소재 아파트 분양권 취득(신청인의 배우자)○‘25.12월 배우자로부터 분양권 1/2지분 수증 - 단지내 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 참고하여 증여재산을 평가하려고 함 ※ 고시된 기준시가는 없으며 해당 아파트의 분양권은 3년간 전매 제한 있음2. 질의내용○ 아파트 분양권의 1/2지분을 증여한 경우 당해 아파트와 동일단지 내 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

분양권의 일부 지분 증여시유사 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부(가능함)사전-2026-법규재산-0046 [법규과-294]등록일자 : 2026.02.13.생산일자 : 2026.02.03.요 지해당 분양권과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 분양권의 일부 지분을 증여받는 경우, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 각 호의 시가로 볼 수 있는 가액이 없는 경우에는 같은 조 제4항 및 같은 조 제1항제2호에 따라해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것입니다. 이때, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한지 여부는 구체적으로 확인하여 사실 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○‘25.11월 서울특별시 서초구 소재 아파트 분양권 취득(신청인의 배우자)○‘25.12월 배우자로부터 분양권 1/2지분 수증 - 단지내 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 참고하여 증여재산을 평가하려고 함 ※ 고시된 기준시가는 없으며 해당 아파트의 분양권은 3년간 전매 제한 있음2. 질의내용○ 아파트 분양권의 1/2지분을 증여한 경우 당해 아파트와 동일단지 내 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트 분양권의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 많이들 혼동하시는 아파트, 토지 등 부동산의 시가입니다.가장 많이 물어보시는 것이시가를 실거래가를 적용하는 건지, KB/네이버 부동산시세를 적용하는건지, 공시가격을 적용하면 되는지 입니다.이와 관련하여, 법의 내용을 살펴보고 체계를 명확히 하시면 헷갈리지 않으시리라 봅니다.세부적으로 살펴보면,부동산 증여의 경우,증여일전 6개월부터 후 3개월이내의매매가격, 수용/공매가격, 감정가격을 시가로 봅니다.시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,②해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.매매/수용/공매/감정가액은 평가기간이 증여의 경우증여일 전 6개월 ~ 후 3개월임에 주의해야 합니다.(평가심의위원회를 통하는 경우, 증여일 전 2년 ~ 신고기한후 6개월 까지 확대 가능)우선, 증여받는 자산 그 자체가 평가기간 중에 매매(취득/처분)된 경우가 있다면 딴거 볼거 없이 그 매매가격이 증여가액 입니다. 물른, 매매가 제 3자간의 거래가액이어야 하겠습니다.실무적으로 일반적인1순위 시가 적용은 감정가액으로 볼 수 있겠습니다.이 경우둘 이상의 감정평가기관에 의뢰를 해야하고, 둘의 평균가액을 적용하게 됩니다. 그러나, 평가대상 재산이기준시가 10억 이하인 경우에는 1개의 업체에만 의뢰한 결과를 적용합니다.단, 그 재산에 대해 감정가액을 받을려면 감정평가사에 평가를 의뢰해야하고 돈이 들어갑니다. 이를 강제할 수는 없는 것이니, 그 다음으로 적용되는 것이유사매매사례가액입니다.상증세법제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다.증여 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한' 다른 재산의 매매/감정/수용/공매등 가액(유사매매사례가액)이 있는 경우, 이를 시가로 본다.유사매매사례의 대상은면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한'다른 재산입니다. 이러한 동일 or 유사한 재산의 매매, 감정, 수용, 공매가 증여일 6개월 전 ~ 신고일의 기간에 있는 경우에는 이를 적용합니다.여기서 중요한 것은, 유사매매사례의 경우증여일 후 3개월이 아닌 신고일까지로적용기간이 단축된다는 것입니다. 따라서, 유사매매사례를 보고 증여했으면 가급적 빨리 증여 신고를 하라는 것이 여기서 나오는 말입니다.그리고, 유사매매사례가액의 선정방식은1. 공동주택(아파트 등)가격이 공시되는 경우① 동일한 단지내② 전용면적의 차이가 5%이내③ 공동주택가격(공시가액)이 5%이내인 경우에, 유사매매사례로 보겠다는 것입니다.그리고해당 유사사례가액이 둘 이상인 경우에는, 공시가액이 더 비슷한 것을 적용하겠다는 것입니다.2. 그 외 (공동주택 가격 공시대상 아닌 부동산)면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등) ④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.상속증여세법 시행규칙제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는공동주택의 경우:다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2.제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산유사매매사례 가액도 없는 경우, 공시지가or 개별/공동주택가격 등의 보충적 평가방식을 적용합니다.평가 대상기간 중에그 재산의 매매/감정/공매/경매도 없고, 유사매매사례가액 등도 없는 경우에는보충적 평가방법인 공시지가, 기준시가, 개별/공동주택가격 등을 적용합니다.즉, 흔히들 혼동하는 국토부 실거래가와 공시가액 중에 어느 것이 우선되느냐는 것은 실거래가 우선이고 공시가액이 다음이라는 것을 알수 있습니다.제61조(부동산 등의 평가)① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액3.오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액4.주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우⑤사실상임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015. 12. 15.>단, 여기서 주의할 것이임대차계약이 체결된 부동산의 경우위의 공시지가등 보충적 평가액보다, 다음의 임차보증금 해당액이 더 큰 경우 이를 적용합니다.「 임대료 환산가액 = 보증금 + 연간임대료/12% 」즉, 아파트 공동주택가격이 5억이지만 임대차 계약이 있고 전세가 6억인 경우 6억이 평가액이고 5억에 월세 50이면 5억+600만원/0.12인 5억 5천만원이 보충적 평가액이라는 것입니다.상증세법 시행령제50조(부동산의 평가)⑦법 제61조제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금시행규칙제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란100분의 12를 말한다.보충적 평가방식 특례로저당권 등이 설정된 경우에는 그 담보 채권액과 기존 보충적 평가액 중에 큰 금액을 적용합니다. 예를 들어, 공시가액은 5억이나 은행에서 6억원의 담보를 설정한 경우에는 6억으로 평가한다는 것입니다.상증세법 시행령제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산2. 양도담보재산3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산국세청 홈택스의상속증여재산 평가하기 메뉴에서, 증여 재산의 평가액을 조회해볼 수 있습니다. 그러나, 추후 다르게 결정될 수 있습니다.국토부 실거래가를 많이들 이용하시지만홈택스에 상속재산 평가하기 메뉴가 있는데,여기서 해당 재산의 증여재산을 평가해볼 수 있습니다.그러나, 이를 따라 했다고 해서 증여재산 평가액이 맞으니 추후 과세당국이 이를 인정하겠다는 의미는 아닙니다.참고 목적으로 봐라는 의미입니다.그리고, 간혹 KB나 네이버 시세로 증여재산 평가하면 되는지 묻는 분들이 있는데 이상의 법적용을 보면 알듯이 전혀 적용될 여지가 없습니다.유사매매사례가액 적용은 실거래 등록의 지연으로 한계가 있으며, 특수관계자간의 거래는 유사매매사례로 적용되지 않으니 주의가 필요합니다.유사매매사례의 경우, 증여일 전 6개월 ~ 신고일까지의 유사 재산매매 사례가 있으면 이를 적용하는데, 국토부 실거래가 및 홈택스 증여재산 평가도 기본적으로실거래가 늦게 반영됩니다.이에 따라, 현실적으로국토부 실거래가액이나 홈택스의 평가액을 보고 그 가액으로 보고 증여하고 평가/신고하였는데,나중 신고된 유사매매 건이 있는 경우에는 그 가격이 적용될 수도 있으므로 안심할 수는 없는 것입니다.특히, 간혹 매우 낮은 가격에 실거래가가 신고되는 경우가 있어 이때다 싶어 증여를 하는 경우가 있는데,급매라고 보기에도 낮은 가격의 경우 부모/자식 등의 특수관계자간의 저가 거래인 경우가 많습니다.이러한특수관계자간의 거래금액은 유사매매사례가액으로 보지 않으니, 이를 보고 증여하다 나중에 낭패를 당하지 않도록 주의해야합니다.문제는 이러한 거래가 특수관계자 거래인지, 진짜 급매인지는 알 수가 없다는 것입니다.정리하면,부동산의 증여시 증여재산 평가는① 1순위증여일 6개월 전 부터 3개월 후의 기간에해당자산 매매가격,수용/공매가격,감정가액② 2순위1순위가 없으면,유사매매사례가액을 적용③ 3순위유사매매사례가액도 없으면,공시가액등의 보충적평가액을 적용함따라서, 일반적으로는 감정가액 → 유사매매사례가액 → 공시가액 등 보충적 평가 순서이고감정가는 2개 업체의 평균값이나 기준시가 10억 이하면 1개 업체만 해도 인정되는 것입니다.유사매매사례는 아파트 등 공동주택가격이 공시되는 경우는㉠ 동일 단지 ㉡ 면적 차이 5%이내 ㉢ 공동주택가격 차이 5% 이내의 실거래가 이에 해당하며,여러 건일 경우 공동주택가격 차이가 가장 적은 것이 적용됩니다.보충적평가액 적용시, 임대차계약이 체결된 부동산이거나 담보가 설정된 경우에는 그 가액이 공시가액 등 보다 큰 경우 이를 적용합니다.그리고, 증여재산 평가를 위해 국토부 실거래가 홈택스 증여재산 평가등을 활용할 수 있으나 전적으로 믿고 해도 증여세 신고일 이전에 아직 등록되지 않은실거래가 뒤늦게 등록되는 경우가 있고 특수관계자간의 저가 거래 등은 적용 되지 않으니 주의가 필요하다는 것입니다.by 부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난 포스팅에서 양도세 비과세가 되는 주택부수토지에 대해서 살펴보았는데, 재산세, 취득세와 종부세에서는 어떻게 다른지 유의할 점은 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세, 재산세의 주택은주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함기존에 살펴본 바와 같이, 양도세의 경우 주택에 정착면적의 일정배율의 토지를 「주택부수토지」 라고 하며, 이 주택부수토지는 양도세를 비과세 합니다.취득세, 재산세를 다룬 지방세법의 경우에는 주택은 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미합니다.지방세법제11조(부동산 취득의 세율)8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재 ~ 중략 ~ 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.지방세법제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.주택법의 주택은 주거용 건축물(장기간 독립된 주거생활이 가능한 구조의 건축물)과 부속토지라고 정의하고 있습니다.주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.결국, 「부속토지」라는 것은 주택법에 근거한 것으로 지방세법도 이와 동일한 정의를 사용하고 있습니다.양도세의 경우, 주택의 정의부터 지방세와 다릅니다. 공부상의 용도가 아닌 실제 주택으로 사용하면 모두 주택입니다. 그리고 부속토지라고 하지 않고 「부수토지」라는 용어를 사용하여 부수토지 중양도세가 비과세되는 일정배율 이내를 「주택부수토지」 용어를 사용하고 있습니다.취득세는 주택의부속토지만 보유한 경우에도, 주택수에 포함됩니다20.8.12 대책으로 현재는 아래와 같이 주택의 보유수와 취득할 주택의 조정/비조정 여부에 따라 2주택, 3주택 취득분부터 취득세가 중과됩니다.[주택 취득세 세율]문제는 기존에는 주택 부속토지만 소유한 경우에도, 취득세에 아무 영향이 없었는데 20.8.12 대책 이후 주택수에 따라 세율의 차이가 발생하여 부속토지가 중요하게 되었습니다. 즉, 1부속토지만을 보유한 상태에서, 조정지역에 1주택을 취득하면 2주택이니 취득세가 중과된다는 의미입니다.부속토지만 보유하고 있다면,본인은 무주택이라고 생각하기 쉬운데 지방세법 기준으로 이미 1주택자 입니다.지방세법제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.종부세도 지방세와 동일하게주택 부속토지만을 보유한 경우에도, 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 주택의 정의를 지방세법의 주택을 준용하고 있어 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함을 알 수 있습니다.따라서,주택 부속토지만 보유한 경우 종부세도 1주택으로 봅니다.종부세법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.문제는 종부세도 2021년부터는 주택수에 따라, 3주택 또는 조정지역 2주택인 경우에는 종부세 부담이 2배로 중과된다는 것입니다.즉, 비조정지역 1부속토지와 2주택을 보유하고 과세표준이 8억인 경우를 가정하면, 종부세 세율은 1.44%가 아닌 2.88%의 종부세율이 적용됩니다. 만약 1부속토지를 종부세 기준일인 6.1일 이전 처분해버렸다면 2.88%의 세율이 아닌 1.44%로 종부세는 절세가 되었을 것입니다.[종부세 세율]종부세는 예외적으로,1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지만을 보유한 경우 1세대 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 원칙적으로 부속토지도 1주택에 해당하나 1주택자의 부담을 완화하기 위해 2009년 예외규정을 신설하였습니다.예외적으로, 종부세는 1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다는 것입니다.여기서 1세대 1주택으로 본다는 것은1세대 1주택에 적용되는 공시가격에서① 11억원을 공제해주고②연령공제와 장기보유공제도 적용을 해서 세부담을 완화해준다는 것입니다.단, 연령/장기보유공제시 부속토지로 안분되는 부분은 제외됩니다.종부세법제8조(과세표준)④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.정리하면,재산세/취득세/종부세의 주택의 주택 정의는 주택법상의 주택에 따르고, 주택법상 주거용 건축물과 부속토지로 정의하고 있습니다.주택은 타인이 소유하고, 부속토지만 보유한 경우가 핵심입니다.양도세의 경우 1주택에 부수된 일정배율의 토지는 주택부수토지로 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그리고 주택수 계산에도 부수토지만 보유한 경우 주택수에 포함되지 않습니다.그러나, 양도세와 달리 재산세/취득세/종부세는 주택 부속토지만 소유한 경우도 주택을 소유한 것으로 보고 이에 따라 1주택과 다른 주택의 1부속토지를 보유한 경우 2주택자가 됩니다.예외적으로, 종부세는 1주택을 보유한 경우에만 다른 부속토지를 보유해도 1세대 1주택의 공제액과 세액공제를 적용받을 수 있게 완화되어 있습니다.일반적으로, 부속토지만 매매하는 경우는 흔치 않고 증여나 상속 과정에서 보유하게 되는 경우가 일반적인데 자칫 주택수만 늘리는 불상사가 생길 수 있으니 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 양도/증여/상속 회계사/세무사