가족간 분양권거래 양도세 증여세 문의드립니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가족간에 상호 증여를 하는 경우에 발생할 수 있는 문제점에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 취득세와 양도세 개정으로 인한 불이익이 증가되어, 올해안에 증여가 많이 이루어지고 있습니다내년부터 취득세의 시가인정액 도입과 양도세의 이월과세 강화로 인해 올해안에 증여를 해야 유리하다고 하여 당초 증여를 계획하였던 분들은 앞당겨서 하시는 경우가 많습니다.① 취득세: 시가인정액 도입현재 증여취득세는 '공시가격'을 기준으로 산정하는데, 내년부터 '시가인정액'이 도입됩니다. 즉, 공시가격이 3억원이고 시가가 6억원인 아파트를 증여하는 경우에 현재는 3억원을 기준으로 하나 내년부터 6억원을 기준으로 취득세를 매겨 2배로 증가됩니다.② 양도세: 이월과세 강화 (5년→10년)현재는 부동산을 배우자나 직계존비속에 증여후, 5년이내 양도하면 당초 증여자의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산하여 증여로 인한 양도세 절감효과가 없어지게됩니다.그래서 증여하면 5년뒤에 팔아야한다는 말이 있습니다. 5년이 내년부터 10년으로 늘어납니다.단, 연말 국회를 통과해야 하므로 아직 확정된 것은 아닙니다. (취득세는 이미 확정)이와 관련 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하세요[취득세,양도세 - 증여 2023년 개정] 시가인정액, 이월과세, 부당행위계산부인, 올해안에 증여해야 (by 증여세상담/증여세신고/부산양산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 ...blog.naver.com상호 증여를 하는 경우, 이를교환거래로 보아 양도세가 과세됩니다올해안에 증여를 해야한다고 하여, 각자 서로가 보유한 자산을 증여하는 경우가 있습니다.이러한 거래는 증여가 아닌 교환거래로 보고, 교환거래는 양도소득세 과세대상이므로 쌍방 증여했다가 양도소득세가 나올 수 있으니 유의해야합니다.즉, 공동명의 A아파트와 B토지를 지분을 상호간에 증여하여 단독명의로 만드는 경우⇒ 증여가 아닌 교환으로 보아, 양도소득세 과세입니다.상증, 재산세과-1929 , 2008.07.28[ 제 목 ]지분을 서로 교환하는 경우 증여 해당여부O 사실관계- 5인의 형제가 공동소유하던 2건의 부동산(아파트 단지내 상가 2건)을 각각 1인 단독소유로 하기 위하여 각자의 공유지분을 2인에게 증여하는 계약을 체결하고 증여등기를 함으로써 2건의 부동산은 각각 2인이 단독으로 소유하게됨O 질의내용- 이 경우 단독소유자 2인이 서로 증여한 공유지분에 대하여 적용할 세목은 무엇인지 여부[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 귀 질의와 같이2인 이상이 공동소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.서로 증여한 것을 교환거래로 볼때,교환가치가 차이나면 증여로 봅니다상호간에 증여한 경우, 이를 교환거래로 보더라도 교환재산의 가액이 서로 다르다면 그 차액분에 대해서는 증여세가 과세됩니다.예를들어, 부친과 자녀가 10억원 서울 아파트와 5억원 부산 아파트 2채를 모두 공동명의로 보유한 상태에서 자녀의 부산아파트 50%는 부친에게 증여하고 부친의 서울아파트 50%를 자녀에게 증여하는 경우이를 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되나, 차액분인 2.5억원은 부친이 자녀에게 증여한 것으로 보아 과세가 된다는 것입니다.상증, 재삼46014-2477 , 1994.09.16[ 제 목 ]직계존비속간에 아파트의 지분교환 시 증여세 또는 양도소득세 과세여부[ 요 지 ]직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을서로 교환한 경우 증여로 보지 않고 아파트의 지분은 양도소득세 과세대상이 되지만, 교환재산 가액이 상이할 때에는 그 차액에 대해 증여세가 과세되는 것임.[ 회 신 ]배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하고, 소득세법 제4조의 규정에 의하여양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이때 교환하는 재산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.정리하면,올해안에 증여를 해야 취득세나 양도세 측면에서 유리합니다.이런 애기를 뒤늦게 늦고 급하게 가족 상호간에 서로 각자의 부동산을 증여하고 증여를 받는 경우가 있습니다.이런 경우는 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되고의도치 않게 양도소득세를 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.[세무상담/신고업무]아래를 클릭하여 신청서 작성 또는 전화(051-503-2162)나 카톡문의 바랍니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 증여세상담/양도세상담/부산세무사/양산세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 거래절벽으로 인해 가족간에 증여나 가족간에 매매를 하는 경우가 늘고 있는데 가족간 매매를 증여로 보고 세무조사결과 추징하였으나, 조세불복을 통해 매매로 인정된 조세심판 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는 증여로 추정합니다요즘 매매가 잘 안되니, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 있는 경우 또는 순수증여보다는 매매방식이 절세가 되어 가족간에 매매를 하는 경우가 많이 있습니다.중요한 것은, 가족간의 매매는 증여를 한 것으로 추정합니다. 즉, 단순히 부동산 매매계약서 쓰고 대금을 수수했다고 하여 매매로 보지 않고 이를 일단 증여한 것으로 추정합니다.증여가 아니라는명백한 반증이 있으면, 증여로 보지 않으나 저가매매로 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다물론, 증여 추정이기 때문에 증여가 아니라는 반증이 있다면 매매로 인정이 됩니다. 이때는 매매로는 인정하되 거래 금액에 따라 저가양도시 증여세가 발생할 수 있음은 앞에 언급하였습니다.부친과 자녀가 아파트 매매계약을 하였으나, 국세청은 이를 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한 사례를 살펴보겠습니다.구체적인 상황은[상황]①자녀가 제3자로부터 아파트를 취득함②부친명의로 대출을 받아 자녀와 차용증을 쓰고 아파트 매매 대금으로 빌려줌③차용증에 따라 자녀가 이자를 부친에게 송금하여 부친이 은행이자 상환④자녀의 아파트를 부친에게 양도함⑤부친이 자녀에게 받아야할 지원금(학원개업비, 인테리어비 등)을 상계한 나머지 금액을 부친에게 송금함세무서는 세무조사 결과 자녀가 부친에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징하였으나, 이에 불복하여 조세심판원에서 증여가 아닌 매매로 인정됨상증, 조심2012구5041 , 2013.09.26 , 인용 , 완료[ 제 목 ]증여할 만한 합리적인 이유가 없으므로 증여추정으로 볼 수 없음.[ 요 지 ]청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로 피청구인의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 피청구인이 직계존비속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 피청구인으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.자녀의 소득과 재산으로 볼 때,사회통념상부친에게 증여할 이유가 없다고 판단조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①담보대출의 명의는 부친이나 실질은 자녀임②자녀는 부친의 이자를 계속 상환하였음③아파트 처분하고, 대출을 상환한 점을 볼때 이자부담으로 부친에게 양도한 것은 합리적④기존 자녀의 채무를 차감한 매매대금의 일부만 정산한 것으로 보이는 점⑤사회통념상, 자녀의 재산과 소득을 볼때 부친에게 증여를 할 만한 이유를 찾기 어려움 점등을 고려하여, 해당 부친-자녀의 매매거래는 증여가 아니라고 판단하였습니다.결국, 자녀가 대출이자 납부가 부담되어 부친에게 양도했다는 주장이 인정되고, 자녀의 재산이나 소득 수준이 낮은 편인데 아파트를 부친에게 증여를 한다는 것은 상식적이지 않다는 판단에 따른 것입니다.3. 심리 및 판단살피건대, 청구인이 계좌로 OOO을 문OOO에게 지급한 것으로 나타나고, 문OOO이 당초 쟁점아파트를 취득할 당시 OOO 채무의 채무자가 부친인 청구인으로 되어 있으나 문OOO은 OOO 채무를 쟁점아파트의 취득자금으로 사용하였고, 문OOO 소유의 아파트를 담보물건으로 제공한 점과 대출금 이자를 문OOO이 계속하여 상환한 점에 비추어 볼 때 대출편의상 채무자 명의를 청구인으로 하였을 뿐 실질 채무자는 문OOO이었을 것으로 보이고 청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로, OOO 채무는 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 인수하였다고 볼 수 있으며, 문OOO이 쟁점아파트를 취득할 당시인 2007년에는 문OOO이 결혼후 자녀를 두고 부친과 별도세대를 구성하면서 바이올린학원을 운영하고 있었던 점에 비추어 문OOO이 부친인 청구인으로부터 지원받은 금액 OOO과 OOO 채무와의 차액 OOO을 정산하였다고 볼 수 있는 점, 청구인의 딸 문OOO의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 문OOO이 직계존속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 문OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다정리하면,이상 가족간의 거래시 유의할 점에 대해 살펴보았습니다.중요한 것은 가족간의 매매는 매매로 보지 않고 증여로 추정합니다.매매계약서도 쓰고 대금을 주고 받아도 사실관계에 따라 이를 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.따라서, 세무조사 등으로 추징되지 않을려면 가족간 매매할 경우에는 단순히 가격에만 신경쓸 것이 아니라, 이러한 점들을 고려하여 매우 신중하게 검토한 이후에 매매를 진행해야 할 것입니다.

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 가족간 저가 매매 문의가 많은데, 저가 매매를 할 경우에 취득세는 어떻게 되냐는 것입니다.세부적으로 살펴보면,특수관계자간 저가매매시,시가 30%와 3억 중 적은 금액이내 저가는 증여로 보지 않습니다가족간 저가매매시 매매가액이 시가 대비, 30%와 3억원 중 적은 금액이내면 증여로 보지 않습니다.예를 들어, 시가 8억인 아파트는 Min[ 8억x30% = 2.4억, 3억]인 2.4억원 보다 낮은 금액인 5.6억에 매매시 증여로 보지 않습니다.하지만,양도세의 부당행위계산 부인 규정은 시가의 5%와 3억원 중에 적은 금액이 적용됩니다.따라서, 위의 사례는 시가 5%를 벗어나므로 양도세는 8억원에 처분한 것으로 보아 양도세를 부과합니다.물른 어차피 비과세 대상이라면 양도세가 없습니다.부동산 취득세는 매매로 인한 경우, 실제 거래가액을 기준으로 합니다취득세 과세표준은 원칙적으로 신고한 가액과 시가표준액 중에 큰 금액으로 합니다.그러나, 부동산의 경우 부동산 실거래가 신고를 하기 때문에 지방세법 10조의 5항 5호에 따라서 사실상 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세를 산정합니다.설령, 그 거래 가액이 시가표준액보다 낮을지라도 실제 매매된 가격이면 그 가격이 적용됩니다.예를 들어, 시가표준액 5억이 아파트가 4억에 거래되어도 실거래가가 신고된 경우면 4억을 기준으로 취득세를 냅니다.지방세법제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득가족간 저가양도의 취득세는다르게 적용됩니다부동산 실거래 신고된 것은 저가라도 인정이 되나, 예외 조항을 보면 소득세법 101조1항으로 인한 거래는 제외됩니다. 해당 조항은 양도세 부당행위계산 부인 조항입니다.즉, 가족간 저가양도로 부당행위계산 부인 대상이 되면 실제 거래가액을 적용하지 않습니다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.세무서장이나 지방국세청장으로부터 저가거래에 대한 통보를 받으며, 실제 거래가액에도 불구하고 확인된 금액을 과세표준으로 할 수 있습니다.지방세법제10조(과세표준)⑦ 제5항제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다. <신설 2019. 12. 31.>하지만 실무적으로는, 가족간에 저가 거래 금액이 시가표준액보다 낮은 경우는 매매 금액을 인정하지 않고 시가표준액을 적용하여 과세를 하고 있는 시군구청이 많습니다.내년부터 취득세도 부당행위계산 부인이 조문이 생깁니다현재는 취득세에 부당행위계산 부인에 대한 명칭보다, 결과적으로는 양도세 부당행위계산부인이 되면 시가로 취득세가 추징될 수가 있습니다.하지만, 내년부터 취득세도 부당행위계산 부인 조문이 별도로 신설됩니다.특수관계자간 거래이고, 세금을 부당히 감소시키는 경우에 시가인정액을 적용하여 취득세를 계산한다는 것입니다.그리고, 부당행위계산 유형은 시행령으로 정하도록 되어 있는데 양도세 부당행위계산 부인과 동일한 방식입니다.즉,3억원 이상이거나 시가인정액 x 5% 이상인 경우는 실제 거래가액 무시하고 시가인정액을 적용하도록 한다는 것입니다.지방세법제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다.② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.③부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정한다.지방세법 시행령제18조의2(부당행위계산의 유형)법 제10조의3제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다정리하면,가족간에 저가로 매매를 할 경우, 취득세에 대해 살펴보았습니다.현재는 가족간 매매가 양도세 부당행위계산에 해당하는 경우 실제 거래가액이 적용되지 않고 세무서장 통보시 시가가 적용될 수 있으나, 실무적으로 거래가액이 시가표준액 이상이면 이를 인정하는 경우가 있었습니다.그러나, 내년부터 취득세 시가인정액과 부당행위계산의 도입으로 5%와 3억원보다 낮은 금액을 벗어나는 저가거래는 시가인정액으로 취득세가 부과되니 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세상담/증여세신고/증여세무사