이모 소유의 아파트에 전월세 계약을 통해 입주하려고 합니다. 시세대비 얼마정도까지가 증여관련법에 접촉되지 않나요?

1. 개요​지난 2020년 7월 ~ 8월 초, 임대차 3법이 국회를 통과하여 시행되었습니다. 임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제를 말하는데, 그 중에서 임대차 시장에 가장 큰 변화를 가져온 것은 계약갱신청구권 개정입니다. 종전까지 임대기간 2년을 기준으로 전월세시장이 움직이다가 갑자기 4년으로 늘어나면서 큰 혼란이 빚어졌습니다. 전월세 물량 공급이 제한되면서 가격이 올랐고요, 비슷한 물건들 사이에서 2중/3중 가격이 공존하는 불합리가 이어졌습니다.​무엇보다 임대인과 임차인이 갈등을 빚는 일이 속출했습니다. 임대인들은 시세에 맞지 않는 전세보증금을 받고 있어 불만이고, 임차인들은 너무나 올라버린 전세가에 원래 살던 동네를 떠나게 되어 불만이었습니다. 임차인은 집주인 사정을 빌미로 계약갱신청구를 쓰지 않는 조건으로 임대인에게 수천만원을 요구하기도 하고, 임대인은 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 임차인에게 위장 실거주를 주장하는 등 서로가 손해보지 않기 위해 모질게 굴었습니다.​이제 올해 7월 ~ 8월이면, 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 됩니다. 계약갱신청구권을 1차례 행사한 임차인들도 이제부터는 새로운 집을 찾아 떠나야 합니다. 그동안 전세값이 많이 올랐기 때문에, 같은 돈으로 같은 집에서 살기 어려운 상황입니다.​2022년 시행령 개정에서는 이런 상황에 앞서 상생임대주택이라는 개념을 내세워, 전월세시장을 안정시키는 정책을 마련했습니다. 그런데 자세히 뜯어보면 현실성이 별로 없습니다.​​2.요건​(1) 임대인 요건​임대인은 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대여야 합니다.​그런데 1주택을 소유한 사람이 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인은 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 단 하나의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 아마 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금을 감당하기가 힘들기 때문입니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 그나마 실효성이 있는데 다주택자를 제재하는 기조에 따라 정책이 정반대로 가고 있습니다.​​(2) 임대차계약 요건​우선, [직전 임대차계약]이 있어야 하고 그 계약이 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 다음으로 [직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결합니다. [상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 하고, [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다. [상생 임대차계약]은 한 차례 [직전 임대차계약] 후에 이어지는 것이므로, 매도인으로부터 승계받은 계약일 수 없고, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약일 수도 없습니다.​여기서 하나 더 생각해보면, [상생 임대차계약]은 일단 임대보증금/임대료가 변동하는 계약이면서 새로 체결되는 계약이기 때문에, [직전 임대차계약]의 묵시적 갱신도 아니고, 계약갱신청구권 행사로 인한 계약연장도 아니고, 완전히 새로운 계약이라고 할 수 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]은 새롭게 2년의 임대차기간이 보장되는 것은 당연하고, 계약갱신청구권도 새로 부여되는 새로운 계약인 것입니다. [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있다는 것을 고려해야 합니다.​​(3) 주택 요건​[상생 임대차계약]으로 인해 임대개시일 당시 기준시가 9억원을 넘지 않아야 합니다. 전월세 시장에서 비교적 약자에 속하는 임차인을 보호하겠다는 의도로는 이해가 가는 부분입니다.​​3. 효과​이렇게 새롭게 2년의 계약을 체결하면, 1세대 1주택 비과세 판단시 실거주 1년을 인정한다고 합니다. 여기에도 맹점이 있습니다.​​(1) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우, 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(2) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 배제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 안 되는 계약에 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.​그런데 현실적으로 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따라 양도소득세는 수천 수억이 왔다갔다 하고, 부동산 장세가 어떻게 될지도 모르는 혼란스러운 시점에서, 2년 거주도 아닌 1년 거주를 채우기 위해 2년을 추가로 임대한다는 것은 임대인으로서는 위험한 선택일 수 있습니다. 사람마다 다르겠지만, 인센티브에 비해 기회비용이 너무 크지 않은가 생각합니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는 언제나 많은 분들이 문의하시는 내용입니다.가족간 거래는 방향을 어떻게 잡냐에 따라서 굉장한 세금 차이가 발생될 수 있습니다.그렇지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 검토해야할 사항도 많으며 세무서에서도 특수관계인간의 거래는 많은 관심을 가지기 때문에 많은 주의를 기울이셔야 합니다.​​■ 가족간 증여시가족간 증여하는 경우 가장 중요한 것은 평가금액 산정과 공제금액 입니다.​1. 평가방법부동산의 경우 물건의 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.이는 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법에 기인하는데요.​상증세법 60조~66조에서는 증여시 평가방법에 대해서 규정하고 있습니다.해당 내용을 요악하자면 다음과 같습니다.​평가금액의 적용 순서(다음의 순서로 가액을 적용합니다)​(1) 아파트와 같이 유사한 물건이 거래가 빈번이 일어나는 경우라면 유사매매사례가인 시세를 일반적으로 적용해야하며​(2) 이외의 단독주택, 나대지 등의 물건은 기준시가를 적용할 수 있는 경우도 있습니다.​하지만 기준시가를 적용시에는 감정평가심의위원회 등 추징될 수 있는 여지가 여러가지가 존재하므로 검토 후 진행하는 것을 추천드립니다.​유사매매사례가가 있는 물건이더라도 또 다른 다양한 절세방안이 존재합니다.​(3) 입주권 및 분양권의 경우에는 전매제한이 걸려있는 물건인지 아닌지, 전매제한이더라도 주변의 시세는 얼마정도 형성되어 있는지 종합적으로 검토하여 결정하여야 합니다.​2. 증여재산공제​증여재산공제는 수증자를 기준으로 공제합니다.→ 단적인 예로 배우자에게 12억짜리 아파트의 반을 증여하는 경우 증여세는 발생하지 않습니다.또한 증여세가 많이 나오는 경우 자녀를 추가하여 지분을 나눠 증여하는 경우 증여재산공제 뿐만 아니라 증여세를 별도로 계산하게 되므로 많은 세금을 줄일 수도 있습니다.​따라서 누구에게 얼마를 증여하냐에 따라서 세금은 달라집니다.​​3. 부담부증여의 활용증여세가 과도하게 나오는 경우에는 채무를 승계하는 조건으로 일부는 증여세가 아닌 양도세로 납부할 수 있습니다. ​※절세방법(1) 취득세취득세는 매매로 인한 유상취득세율과 증여로 인한 증여취득세율이 존재합니다.증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하는 경우 최소 1.1%까지 취득세율을 줄일 수 있습니다.​또한 어떤 채무를 어떤방식으로 승계하냐에 따라서 최적의 취득세액을 찾아낼 수 있습니다.​(2) 양도세부담부증여를 하더라도 무조건 유리할수는 없습니다.만약 다주택자 중과 등으로 양도소득세 적용 세율이 증여세율보다 높은 경우에는 오히려 단순증여보다 불리한 경우가 발생하게 됩니다.​따라서 취득세와 양도세를 고려하여 최적의 채무승계비율을 찾아 부담부증여해야 합니다.​(3) 어떤 채무가 승계가능한지, 또는 채무를 얼마나 승계 가능한지에 대한 검토실무적으로 모든 채무를 승계할수 있는 것은 아닙니다. 또는 채무가 없는 경우라도 부담부증여를 할 수 있는 방법은 있습니다.​또한 모든 채무를 승계할 필요는 없습니다.​이 모든것은 법적 검토와 경험이 중요한 부분입니다.똑같은 부담부증여라도 진행하는 사람에 따라서 발생하는 세액의 차이는 굉장히 유의미하므로 부동산 전문가를 통하여 진행하시길 바랍니다.​​■ 가족간 매매시가족간 매매거래시 크게 고려해야할 부분은 2가지 경우로 나뉩니다.(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시​(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시세법은 특수관계인간 매매시 조세회피 경우를 차단하고 있습니다. 제3자간 10억에 거래되는 물건을 5억에 저가매매하여 양도소득세 5억을 줄이고 증여세 5억을 줄이는 행위를 막고있습니다.​예를들어 10억의 물건을 9억에 양도하는 경우 소득세법에서는 부당행위계산의부인을 적용하여 9억의 거래를 무시하고 시가인 10억으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.​따라서 아무리 양도소득세를 줄이려고 낮은 매매가로 거래하더라도 양도소득세는 시가인 10억으로 재계산합니다.​(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시예를들어 시가가 10억인 물건을 특수관계인간 5억에 거래하는 경우 위의 부당행위계산의부인은 물론 적용되며, 추가로 시가와 매매가의 차액인 5억서 일부 금액을 증여세로 추가로 과세하게 됩니다.​증여세로 과세되는 증여재산가액은 차액 5억 - min(시가의 30%, 3억)입니다.​따라서 10억의 물건을 5억에 저가매매하는 경우에는 양도소득세는 10억으로 계산되며, 2억에 대한 증여세까지 과세되게 됩니다.​※절세방법위에 설명한 부당행위계산의부인과 증여세 과세가 모두 적용되더라도 저가매매거래가 유리한 경우가 있습니다.→ 실제로 진행했던 사례입니다. 단순 증여의 경우 총발생세액은 5.35억원이지만 저가매매로 하는 경우 세금은 3억원까지 줄이게 되었습니다.​다만, 특수관계인의 거래의 경우 세무서에서 유심히 보게되고 잘못 신고하는 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. ​​가족간의 거래는 정말 다양한 컨설팅을 적용할 수 있으며 정말 많은 세액을 줄일 수 있습니다. 다만, 그만큼 검토해야되는 것들과 위험요소가 분명히 존재합니다.​가족간 거래를 생각하시는 분들은 혼자 진행하시기 보다는 전문가에게 문의하시어 수수료보다 훨씬 많은 절세와 세무리스크를 줄이시길 바랍니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​최근 이건희 회장의 상속세가 12조에 대해서 관심이 많으신대요,상속세가 어떻게 12조가 나오는지? 그럼 상속세는 얼마부터 내는 것인지? 나도 상속세 대상에 해당하는지 알아보겠습니다.​​■ 상속세 세액계산의 흐름상속세는 흔히 재산세라고 불리는 양도세, 증여세, 상속세 중에서 가장 규모가 크고 복잡한 세금입니다.그만큼 절세할 수 있는 방안도 많고, 절세플랜을 짜는 기간이 길면 길수록 절세효과가 큰 세금인데요.여러가지 항목 중 핵심내용에 대해서 알아보겠습니다.​​■ 상속재산가액상속재산은 피상속인(사망한자)이 상속개시일(사망일) 현재 가지고 있는 재산을 의미합니다.크게 3가지로 구분할 수 있는데요,1. 본래의 상속재산피상속인이 상속개시일 현재 보유하고 있던 동산, 부동산, 금융자산 등 가치가 있는 모든 재산을 의미합니다.2. 간주상속재산피상속인에게 전속되는 보험금, 신탁재산, 퇴직금 등이 상속재산가액에 포함됩니다.3. 추정상속재산조금은 어려울 수 있는 개념으로서 상속개시일 전 1년내에 2억원, 2년내 5억원 이상의 금액의 부동산을 처분했다던지, 채무를 만들었다던지, 예금에서 빠져나간 경우에는 빠져나간 금액 중 입증할 수 없는 금액에 대해서 상속재산으로 추정하여 상속재산가액에 합산합니다. ​간략하게 예를 들어보면, 임종이 임박한 아버지의 계좌에서 상속세를 줄이기 위한 생각으로 3억을 인출한 경우라면 인출한 금액이 1년 내 2억이 초과하므로 용도를 입증하지 못한 인출액 중 일정 금액(인출액의 20%와 2억 중 작은금액)을 뺀 나머지 금액에 대해서는 상속재산가액으로 추정하여 과세됩니다.​그렇다면 1년 내 2억 한도를 넘지않게 1억만 인출한다면 어떻게 될까요 ?​추정상속재산 금액기준에 미달하더라도 과세관청이 상속인들의 계좌를 모두 조사하면서 해당 인출액이 상속인에게 증여가 되었음을 입증하는 경우에는 추정상속재산이 아닌 사전증여재산으로서 상속재산에 합산될 수 있습니다.또한, 상속세 조사당시에는 잘 은닉하여 과세되지 않았다고 하더라도, 이후에 상속인들이 해당 인출액을 사용시 세무서에서는 사후관리를 통해 자금출처조사 대상에 선정될 수 있으니 조심하셔야 합니다.​​■ 공제액1. 공과금상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 세금, 공과금 등2. 장례비용(1) 일반장례비용 : 천만원을 한도로 공제합니다.(장례비용이 5백만원 미만시 5백만원을 최소한 공제해준다.)(2) 봉안시설 등 비용 : 5백만원을 한도로 공제합니다.3. 채무사망개시일 현재 피상속인의 대출, 전세보증금 등 입증가능한 채무는 공제합니다.​​■ 사전증여재산상속개시일 전에 상속인과 상속인 외의자에게 사전에 증여한 가액이 있다면 상속재산가액에 포함될 수 있습니다.(1) 상속인에게 사전에 증여시 : 상속개시일 기준으로 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함(2) 상속인 외의 자에게 사전에 증여시 : 5년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함​예를 들어, 아버지가 사망하시기 7년전에 아들과 며느리에게 각각 기준시가 1억 정도의 오피스텔을 증여한 경우아들은 상속인으로써 10년 이내 증여받은 재산이 상속세 계산시 합산되지만, 며느리는 상속인이 아니므로 5년 이내에 받은 증여받은 재산만 합산됩니다.​※절세전략1. 따라서 간단한 절세전략으로써 사망개시일을 추정할 수는 없지만 어림짐작하여 사전에 증여하는 경우 기간을 잘 고려하여 상속인에게 증여할지 상속인 외의자에게 증여할지를 결정해야 합니다.2. 또한 사전에 증여한 재산이 이후 상속당시 상속재산에 포함되더라도 포함되는 평가액은 이전에 증여했던 증여일 현재의 평가액으로 합산이 되므로, 재건축 물건과 같이 시세가 점점 오를거라고 예상되는 부동산은 사전에 증여하는것이 훨씬 유리할 수 있습니다. ​다만, 사전증여재산의 경우 상속공제한도에 영향을 미치게 되어 재산 규모에 따라 오히려 상속세에서 불리한 경우가 발생할 수 있으니 반드시 전문가와 상담을 통하여 진행하시길 추천드립니다.​​■ 상속공제상속공제는 인적공제(기초공제, 배우자공제, 그 밖의 인적공제 또는 일괄공제), 물적공제(가업상속공제, 영농상속공제, 금융상속, 재해손실공제, 동거주택상속공제) 등 으로 나뉩니다.​간단하게 설명드리면 일반적으로 (1) 상속개시일 현재 배우자가 있는 경우에는 10억까지 상속세가 없으며(2) 배우자가 없는 경우에는 5억까지 상속세가 없습니다.​​■ 세율세율은 5단계로 상속세 과세표준의 금액에 따라 적용되는 세율이 다르며, 30억을 초과하는 상속재산에 대해서는 최고세율인 50%가 과세됩니다.​이건희 회장의 경우 상속재산가액이 수십조에 달하므로 재산의 반정도를 상속세로 납부한다고 생각하시면 됩니다.​​■ 절세방법​1. 상속재산은 재산의 종류에 따라 평가하는 방법이 다릅니다.​가령 아파트의 경우에는 일반적으로 거래되는 시세로 평가하지만, 토지나 상가 등의 경우 평가심의위원회 대상이 아닌 경우라면 시세보다 훨씬 낮은 수준인 기준시가로 평가합니다. 따라서 같은 시세라도 아파트보다 훨씬 낮은 세금을 내고 상속이 가능합니다.​또한 상가의 경우에는 취득세, 양도세, 종부세 중과의 걱정이 없으며 월세로 인하여 자금출처까지 마련할 수 있는 효과도 발생합니다.​또한 금융재산은 귬응재산공제로 2억원을 한도로 20% 정도의 세액공제를 받습니다. ​그러므로 상속을 대비하여 어떤 물건을 양도하고 어떤 물건을 취득하는지에 따라 상속세는 큰 차이가 있을 수 있습니다.​2. 보험을 활용하는 방법사망으로 인하여 사망보험금을 받는 경우 보험계약자와 보험수익자가 누구인지에 따라 해당 보상금이 상속재산에 포함될수도 있고, 제외될 수도 있습니다.​상속플랜으로서 상속재산에서 제외되는 보험을 활용한다면 갑작스러운 상속을 대비하여 상속세 재원을 마련할 수 있을 뿐만 아니라 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있는 보험도 있습니다.​급작스러운 상속의 경우 상속인의 재산이 모두 부동산이나 주식으로 묶여있어 상속세를 낼 현금이 부족하여 급작스럽게 낮은 가액으로 매도하는 경우도 발생합니다.​이번에 이재용 회장 역시 상속세 재원이 없어 5천억원을 은행에서 대출 받는다고 하는데, 일반인의 경우 대출을 받기가 쉽지가 않아 손해를 보는 경우가 종종 있습니다.​해당 절세플랜은 위의 상가 임대료와도 연계하여 시너지 효과를 낼 수 있습니다.​3. 건물만 증여하는 경우임대를 주고 있는 부동산이 있는 경우, 해당 부동산의 토지가 아닌 건물만 증여하여 상속세에서 여러가지 절세효과를 누릴 수 있습니다.​이 경우 해당 부동산에 귀속되어 있는 전세보증금을 활용하여 상속재산가액을 엄청나게 줄일 수 있으며, 증여자와 수증인의 임대계약을 통하여 상속인에게 많은 임대료 수익을 발생시킬 수도 있으며, 양도소득세에서 주택 수에서 제외시키는 효과 등 여러가지가 발생할 수 있습니다.​​4. 이외에도 동거주택 상속공제를 활용하는 등 상속에서는 수많은 절세방법이 있습니다.​​​■ 마치며현재 우리나라 상속세의 과표구간 및 세율 등은 아직 2000년 당시 수준에 머물러 있습니다.따라서 예전에는 극소수의 국민만이 상속세를 납부하였지만 현재는 생각보다 많은 사람들이 상속세 과세대상에 해당하고 있습니다.​본인도 모르는 사이에 생각지도 못한 많은 상속세를 납부하게 될 수도 있습니다.​상속세는 특히나 상속세 신고 경험이 중요한 세목으로서 이후에 나올 상속세 세무조사와 함께 고려하여 준비해야 하므로 반드시 전문가와 상의하여서 절세하시기 바랍니다.

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.1. 이번에도 무산된 상속세 개정,상속세는 10배 증가!안녕하세요.세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅 해드리는 세로움입니다.최근 상속세 개정이 다시 한번 무산되었습니다. 작년 국민의힘 정부에서 상속세 개정안이 무산되고, 올해 정부가 바뀌면서 기대가 컸지만 세수결손 문제로 결국 다시 미뤄졌습니다.상속세법 유산세는 1950년 제정 후 약 75년간 유지되고 있고, 상속세 공제한도는 약 30년째 그대로입니다.법이 유지되는 동안 부동산가격은 가파르게 상승했습니다. 공제한도가 유지된 30년 전과 아파트 가격과 비교해보면'20배'까지도 가치가 증가했습니다.예전에는 부자세라고 여겨지던 상속세 대상이 20년 전에 비해'10배'이상 증가했습니다.(2020년 0.66%, 2023년 6.82%)사회적 질서는 흐름에 맞춰 적절하게 바뀌어야하는데 상속세는 그러지 못하고 있습니다.반면 상속재산 30억부터 적용되는 50% 세율은 OECD국가 중 최고수준입니다.간단하게 부모님 재산이 100억일때 상속세 공제를 적용하여 상속세 계산하더라도40억원에 육박합니다.상속 한번으로 가족 재산의 40%가 사라지는 것이죠이제 상속세는 대중화된 세금이라고 봐야하며, 규모가 가장 큰 세목인만큼 미리 관리하는 분들일수록 세금이 크게 차이날 수 밖에 없습니다.그래서 오늘은 상속세를 대비하여 가장 효과적인 절세방안, 그리고 상속세 공제 및 상속세 계산, 상속세 신고에 대해서 자세히 설명드리려 합니다. 오늘 설명드리는 내용은 앞으로 상속세가 일부 완화되는 경우에도 충분히 절세효과를 누릴 수 있는 효과적인 방법입니다.[상속 vs 증여 세액비교]먼저 세금을 비교한 간략한 예를 하나 보여드리겠습니다.최근 상속세 컨설팅으로 진행했던 실제사례의 검토내용 중 일부를 조금 바꿔서 간단하게 가져와봤습니다.상속세를 모의진단하면서 순자산 약 100억원 정도를 보유한 부모님의 예상되는 상속세가 약 43억(상속세 공제 적용 및 계산)인 상황에서 단 한 번의 양도와 증여컨설팅으로 약75%의 세금이 줄어든 사례입니다.오랜시간동안 여러번 증여과정을 거치지 않더라도,한번의 증여만으로도 이렇게 큰 절세효과를 얻을 수 있는데, 오늘은 어떻게하면 이런 절세효과를 얻을 수 있는지 자세하게 설명드리겠습니다.아울러 상속세는 미래시점을 예상해서 계산하는 것이고, 각종 변수들이 많은 세목이기 때문에 사실관계에 따라 작은 차이날 수 있는 부분들은 제외하고 설명드리겠습니다. 중요한 부분들은 따로 전제조건을 두고, 편의상 먼저 돌아가시는 분을 아버지, 이후에 돌아가시는 분을 어머니라고 표현하겠습니다.2. 상속 vs 증여그래서 뭐가좋아요?먼저 상속과 증여의 차이부터 이해해야 합니다. 상속세 계산과 상속세 공제를 간단하게 살펴보면,구분상속세증여세세율10%~50%(동일)과세구간동일과세체계모든 재산 합계액에 과세받은 재산을 나누어 과세상속 및 증여시기상속시기 조절 불가능증여시기 조절 가능공제금액5억~37억원1천~6억원<1> 세율, 과세구간먼저 상속세와 증여세 세율은 10~50%로 동일하고, 세율이 적용되는 과세구간도 똑같습니다.<2> 과세체계상속과 증여의 세율은 같지만 세금차이가 큰 이유는 과세체계가 다르기 때문입니다. 상속세는 부모님의모든재산에 대해 과세하지만, 증여는받은재산만 과세합니다.이해를 위해 극단적인 예를 들어보면 100억의 재산을 상속으로 받으면 50%세율이 적용되고 약45억원의 세금을 내지만, 자녀 100명이 1억씩 나눠서 증여받는다면 각자 10% 세율이 적용되서10억원만 내면 됩니다.따라서 상속세 절세의 중요한 원칙 중 하나는 최대한 많은 사람들에게 증여하는 것입니다.<3> 상속 및 증여시기또 다른 차이는 상속세는 돌아가실 때 받는 것으로 시기를 임의로 조절할 수 없지만, 증여는 시기를 조절할 수 있기 때문에 더 효율적인 계획을 세울 수 있는 장점이 있습니다.<4> 공제금액마지막으로 상속세는 5억원에서 최대 37억원까지 공제를 해주지만, 증여는 사람마다 1천만원에서 6억원까지 공제해줍니다.이것만 봤을땐 재산이 37억이 안되면 상속세가 없다고 생각할 수 있겠지만, 배우자상속공제는 한도도 있으며, 나중에 어머니가 돌아가실 때 결국 상속세를 내기 때문에 실질적인 공제액은 10억원 수준입니다.따라서 통상 부모님의 자산이 20억원 정도 이상부터는 충분히 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다.사전증여의 컨설팅증여의 가장 큰 장점은 증여시기와 증여받을 금액을 조절할 수 있다는 장점이 있기 때문에사전증여 플랜의 완성도가 높을수록 절세효과는 기하급수적으로 커지게 됩니다.사전증여 컨설팅은 단순히 상속 vs 증여의 비교가 아니라 상속세 절세를 위해 증여를 추가로 활용하는 것입니다.상속보다 증여가 좋다가 아니라, 상속보다‘증여+상속’이 좋다는 개념으로 증여받는 대상, 증여시기, 증여횟수, 증여재산의 종류 등을 종합적으로 고려하여 최선의 방향을 정하는 것입니다.3. 상속세 90% 절세효과이제 구체적인 사례를 들어보겠습니다.요즘 흔하게 볼 수 있는 케이스를 들어볼게요.[사전증여 사례1]<1> 아버지 소유 재산① 반포아파트 : 시세 50억원 / 10년이상 거주 / 취득금액 5억원② 주식 등 금융자산 : 10억원<2> 가족① 어머니 ② 자녀 3명(기혼) ③ 미성년 손자 5명아버지가 반포에 50억짜리 아파트를 가지고 있고, 주식이나 현금을 10억원정도 가지고 있습니다. 아파트는 30년 전에 5억원에 샀고, 자녀는 삼남매에 모두 결혼하고 손자는 5명 있습니다.지금 아버지가 돌아가신다면 상속세는 공제를 모두 적용해서 상속세를 계산했을 때 약 19억원 정도 발생합니다.그런데 이걸 조금만 바꿔서 아버지가 집을 50억에 팔고 그돈을 자녀부부와 손자들에게 효율적인 구간으로 나눠서 증여한다면 전체 발생하는 세금은약 11억원으로상속세의 약 45%가 줄어듭니다.① 간단하게 양도소득세는 10년이상 거주한 1세대 1주택자라면 비과세와 장기보유공제를 받아서 45억원의 시세차익이지만 양도소득세는 2.7억원만 내면됩니다.② 양도소득세를 내고 남은 약 47억원을 자녀에게 5,5억원, 자녀배우자에게 5.1억원, 나머지 손자 5명에게 3억원씩 증여한다면 발생하는 증여세는 약 8억원입니다.③ 이후 아버지가 돌아가신다면 기본 10억원은 공제 받기 때문에 남은 금융재산 10억원에 대한 상속세는 0원입니다.이렇게 간단한 계획으로도 19억원의 상속세가 11억으로 줄어들 수 있습니다.[사전증여 사례2]현재 아버지는 70세이며, 20년 뒤에 상속이 개시되는 것으로 가정20년간 부동산 가치상승 2배 가정이외의 사실관계는 모두 사례1과 동일상속세는 현재가치가 아닌 아버지가 돌아가시는 미래시점 기준의 부동산 시세로 세금을 부과합니다.사례1에서 조금 더 현실적인 내용을 반영하여, 현재 70세인 아버지가 앞으로 20년 뒤에 돌아가신다고 가정하고 미리 증여했을 때 상속세가 얼마나 줄어드는지 비교해보겠습니다.압구정 현대아파트 가장 작은 평수 최근거래가격이 60억원 이상, 10년 전 가격은 16억원이었습니다.반포자이 40평의 최근거래가는 60억원, 10년 전 20억원이었습니다. 10년동안 시세가 3~4배정도 오른 것이죠.우리는 보수적으로 현재 아버지의 50억원 아파트가 20년 뒤에는 2배만 오른다고 가정해보겠습니다.그때 상속재산은 110억원이 될 것이고, 이에따른 상속세는 약 43억이 발생합니다. 만약 아파트가 50억원일 때 계획대로 사전증여를 진행했다면 세금은 43억원에서 10.7억원으로 상속세의 75%정도가 줄어드는 효과입니다.여기서 조금 더 나아간다면 증여는 10년 주기로 리셋됩니다. 더 효율적으로 충분한 기간을 두고 10년에 한번씩 나눠서 여러차례 증여한다면상속세의 '90%' 이상줄어드는 케이스도 존재합니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com반면 이런 생각이 드실 수도 있습니다. 아버지가 50억원짜리 아파트를 가지고 있었기 때문에 2배 이상이 오를 수 있는 것이 아니냐? 자녀부부에게 미리 증여한 현금을 활용해서 각자 부동산을 취득한다면 자녀들 역시 시세 상승효과를 얻을 수 있으며, 각자 1세대 1주택자로서 시세가 아무리 올라도 향후 양도소득세 역시 거의 발생하지 않습니다.자녀들의 부동산 규모가 비교적 작을 수는 있겠지만, 잠실에 있는 엘스아파트를 보면 가장 작은 평수가 올해 30억원, 10년 전에는 8억원으로 비슷하게 4배정도 올랐습니다. 규모가 작지만 상승률은 비슷하거나 큰 것을 확인할 수 있습니다.4. 사전증여 컨설팅의 단점사전증여 외에 상속세를 크게 줄일 수 있는 방법은 거의 없습니다.상속이 이루어지면 평가방식에 따라 조금의 세금차이는 있겠으나, 어느 세무사님에게 가시더라도 결과적인 세금은 비슷할 수 밖에 없습니다.이렇게 사전증여가 상속세 절세의 확실한 방법이라는 것을 많은 분들이 알고계시지만실제로 실행하시는 분들은 그렇게 많지 않습니다.이유를 생각해본다면,<1>첫 번째로 사전증여는 상속이 개시되기10년 전에 이루어지는 것이 효과적입니다. 증여 후 10년내에 아버지가 돌아가신다면 증여재산은 상속세에 합산되기 때문에 절세효과가 많이 줄어듭니다.따라서 사전증여는 무조건 미리 증여하실수록 절세효과가 클 수 밖에 없습니다.<2>두 번째는부모님께서 원치 않는 경우가 많습니다. 자녀분들은 세금이 줄어든다는 것을 알지만, 선뜻 부모님께 말씀드리기가 어렵고, 부모님은 평생 유지하던 자산인데 이제와서 큰 변화를 주는 것을 보통 선호하지 않습니다.<3>상속이라는 것이당장에 닥친 일이 아니기 때문에 선뜻 실행하기가 쉽지 않을 수 밖에 없습니다.이외에도 상속세가 앞으로 개정될 수 있다는 생각도 있습니다.앞으로 상속세 개정은 충분히 가능성이 있기 때문에 상속이 개시될 시점을 기준으로 자산이 약 20억원원 이하이신 분들은 굳이 증여를 하시지 않으셔도 괜찮아 보입니다.다만, 상속세가 완화된다고 가정 하더라도 특정 구간의 분들의 세액이 줄어드는 효과는 있겠으나 고액 자산가분들의 상속세에는 큰 변화가 없을 수 있습니다.부모님이 아직 건강하시고 충분한 자산을 보유한 분들이라면 담당세무사님과 정확하게 세금을 분석하고 효율적인 방향으로 진행하신다면 상속세 개정 후에도 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있을 것입니다.컨설팅의 방식은 다양할 수 있습니다. 오늘 말씀드린 사례처럼 양도 후 증여도 있겠지만, 부모님의 부동산을지분으로 증여받을 수도 있고, 부동산을교환하거나 저가로 양도하는 방식의 증여도 활용할 수 있습니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com[교환전문세무사]일시적 2주택자의 해결책, 주택 교환거래 컨설팅1. 개요 부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월...blog.naver.com5. 어떤 자산을 먼저 증여해야 유리할까요?사전증여를 할 때도 증여하면 좋은 자산의 종류가 정해져있습니다. 각자 상황에서 가장 순위가 높은 자산부터 증여한다면 절세효과를 극대화할 수 있습니다.자산의 종류는 크게 다음과 같이 구분해볼 수 있습니다.금융자산(예금·주식 등)아파트단독주택, 상가, 토지 등 부동산꼬마빌딩세법에는 자산종류에 따라 평가하는 기준을 달리 정하고 있습니다.<1>아파트는 최근 거래되고 있는 시세를 기준으로 하는 반면, 단독주택이나 상가, 토지와 같이 시세가 불분명한 부동산들은 기준시가로 증여나 상속을 할 수 있습니다.따라서 예금이나 아파트는 상속이나 증여로 받을 때 불리한 자산에 해당합니다. 기준시가가 시세보다 훨씬 낮기 때문에단독주택이나 상가를 먼저 증여하는 것이 일반적으로 유리할 수 있습니다.<2>상가와 같은 수익형 부동산의 경우 부모님이 고소득자라면 임대소득의 절반을 세금으로 내야하는데, 자녀에게 증여한다면종합소득세가 줄어드는 효과가 있을 뿐만 아니라 향후 임대소득이 상속재산에서 제외되는 효과도 있습니다.<3>만약 아파트 밖에 없다면 앞으로시세상승이 더 높을 것으로 예상되는 것을 먼저 증여하는 것이 유리합니다. 재개발·재건축처럼 현재 저평가되어 있는 부동산이 있다면 미리 증여하는 것이 특히 유리할 수 있습니다.<4>꼬마빌딩과 같이 규모가 큰 부동산이라면 정해진 시세가 없더라도 기준시가로 신고가 어려울 수 있습니다. 아직 법원의 판결을 기다려야하는 부분이 있지만,국세청에서 적절한 시세로 평가해서 다시 세금을 부과할 수 있기 때문에규모가 큰 부동산은 보다 더 세밀한 컨설팅이 필요합니다.6. 이미 상속이 개시된 분들에게(상속세 계산, 상속세 신고)상속이 개시됐거나 얼마 남지 않아서 사전증여가 의미 없는 분들이라면 상속세보다 향후 발생할 양도소득세나 보유세를 더 중요하게 검토해야합니다.앞서 말씀드린 것처럼 상속세는 누가 하더라도 크게 달라지지 않습니다.다만, 상속세보다 중요하게 고려해야하는 것이양도소득세입니다.[사례1]어머니가 계시다면 기본적으로 상속세는 10억원까지 0원입니다. 아버지가 공시지가 5억짜리 토지만 물려주셨다면 당연히 상속세는 0원입니다. 하지만, 공시지가가 5억이니 시세는 10억정도 할 수 있겠죠.아버지로부터 5억원에 상속받은 토지를 10억원에 양도한다면 내용에 따라 다르지만 1.5억원 정도의 양도세가 나올 수 있는데,만약 상속받을 때 공시지가 아니라 10억원으로 감정평가를 받아서 신고했다면 상속세는 그대로 0원이고, 취득금액이 10억원이기 때문에 양도소득세도 0원이 됩니다.평가방법 하나로 1.5억원의 세금이 줄어드는 것입니다.[사례2]시세 20억, 기준시가 12억짜리 상가를 상속받을 때 기준시가로 상속을 받는 경우 상속세는 3천만원 밖에 발생하지 않지만, 이후 시세가 올라서 30억원에 양도한다면 양도세는 약 6.4억원이 발생합니다.반면, 20억원에 감정평가 받아서 신고한다면 상속세는 2.4억원이 발생하지만, 이후 양도세는 3.3억원에 그치지 때문에오히려 1억원의 세금이 적게 발생합니다.[사례3]만약 상속재산이 아파트거나 농지와 같이 양도소득세 비과세 또는 감면을 받을 수 있는 부동산이라면 평가액을 최대한 낮춰서 상속신고하는 것이 유리합니다.자녀가 상속받은 아파트가 1세대 1주택이라면 향후 시세가 오른다고 하더라도 세금이 거의 발생하지 않기 때문에 차라리 상속세를 적게 내는 것이 유리한 것입니다.이렇게 상속세 신고는 상속 후 발생할 양도소득세가 오히려 더 중요할 수 있으며, 양도세를 고려한 재산평가가 이루어져야 합니다.[사례4]마지막으로 누가 어떤 자산을 받을지 정해야합니다. 상가나 토지는 상속인들이 공동으로 받아도 괜찮지만,주택은 잘 따져봐야합니다.가장 먼저 무주택자인 동일세대원 상속인이 받는 것이 좋습니다. 10년 이상 함께 거주한 자녀가 있다면 상속세에서도 6억원을 추가공제받을 수 있고, 상속 이후 양도세에서도 비과세를 받으면 됩니다.무주택 상속인이 없다면 다주택자보다 1주택만 소유한 상속인이 받는 것이 유리합니다. 1주택을 보유한 상속인이 상속으로 주택을 추가로 취득할 때 상속주택은 주택 수에서 제외해주기 때문에 기존 1주택은 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.상속주택이 1채일 때 주택은 무주택이나 1주택 자녀가 받고, 나머지 재산들은 다주택인 자녀가 받는다면 수억 이상의 양도세가 줄어들 수 있는 것이죠.만약 아버지의 상속주택이 2채인 경우에는 더 복잡해집니다. 상속주택특례는 2채 중에서 선순위요건을 충족한 1채만 혜택을 받기 때문에 혜택을 못받는 주택은 다주택자인 자녀가, 혜택을 받는 주택은 무주택자나 1주택자인 자녀가 받는 것이 유리합니다.이외에도 상황에 따라 유불리는 달라질 수 밖에 없기 때문에 상속인들의 사실관계를 충분히 고려하여 상속계획을 세우는 것이 필요합니다.완벽한 상속은 상속 이후 발생할 세금까지 포함하는 것이 가장 완벽한 상속입니다.10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.