4년 보유 후 매도예정 관련 양도소득세 질문

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 강의나 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가“부동산 대책 때문에 투자로 보유하던 주택이 조정대상지역이 되었을 때, 부동산매매업자는 어떻게 과세되느냐”는 부분입니다.특히 매매업자는 보통 종합소득세로 끝난다고 생각하시는데, 중과대상 자산을 양도하면 양도소득세율과 다시 비교해서 큰 금액으로 과세하는 ‘비교과세’가 적용됩니다. 오늘은 이 비교과세만 떼어내서 정리하겠습니다.*** 기존에 부동산매매업자에 대한 관련된 전반적인 내용은 아래에 있으니 참고해주세요!부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 매매사업자란...blog.naver.com비교과세의 개념부동산매매업자는 원칙적으로 부동산을 팔아 생긴 소득을 사업소득으로 보아종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다.그런데 소득세법 제64조에서는 예외를 두고 있습니다. 매매업자가 양도한 자산이 ‘양도세에서 중과세율을 두고 있는 자산’에 해당하면,해당 자산에 대해서는양도소득세율(소득세법 제104조)을 한 번 더 적용해 계산한 뒤, 종합소득세로 계산한 금액과비교해서 더 큰 금액으로 과세하도록 한 것입니다.즉 매매업자라 하더라도, 어떤 자산을 팔았느냐에 따라 종합소득세율만 적용해서 끝나는 경우와양도세율(단기세율·중과세율 포함)과 다시 비교하는 경우로 나뉩니다.비교과세 적용 대상비교과세는 모든 자산에 적용되는 것이 아니며, 양도세 중과대상 자산에만 적용됩니다.(1) 비사업용 토지실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택2주택: 기본세율 + 20%p3주택 이상: 기본세율 + 30%p보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%이 규정이 가장 많이 물어보시는 질의입니다. 중과세는 2026.5.9까지 유예되어 있기 때문에 아직은 괜찮으나,단기세율인 70%, 60%가 적용되는지에 대한 부분인데 이번 질의 회신을 통해 적용되는 것으로 보입니다.(3) 분양권·미등기양도자산 등미등기: 70% 단일세율참고로 분양권 양도 시에는 예정신고 의무는 없습니다.(토지 또는 건물로만 명시되어 있기 때문입니다.)비교과세가 적용되지 않는 경우(1)비조정대상지역 내 주택즉 아래 사진에 있는 조정대상지역이 아닌 주택을 매도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않습니다.(2)1세대 1주택다주택자에 한정해서 비교과세를 하는 것이기 때문에 1주택일 때 단기로 부동산매매업자로서 양도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않고 기존대로 종합소득세율로 적용됩니다.물론, 2년 보유/거주 요건을 만족한 경우 개인으로 비과세 적용 받으실 수도 있습니다.(3)사업용 토지실제 사업에 사용됐음을 입증할 수 있으면 비사업용 토지가 적용되지 않아 비교과세 대상이 아닙니다.국세청 질의회신 참고 : 2025.10.17아래 비교과세 단기세율 적용에 관한 질의회신에 대한 답변이 나왔습니다.“부동산매매업자의 비사업용 토지나 조정지역 내 다주택자 양도 시에는단기세율(70%·60%)을 포함한 제104조 세율로 비교과세를 해야 한다.”즉,예정신고 시에는 기본세율로 신고한 후확정신고 시에는 단기세율·중과세율을 포함하여 비교과세 한다는 것입니다.따라서 부동산매매업자는 단기보유라도 ‘비사업용 토지’나 ‘조정지역 주택’을 매도했다면양도세율 70% 또는 60%가 반영된 비교과세 계산이 적용됩니다.부동산매매업자는 거래 전에 최소한조정대상지역 여부, 주택 수, 보유기간, 토지의 사업용 여부는 먼저 체크하셔야 하고,2026.5.9. 이후에는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아나므로 이 비교과세 규정의 실효성이 지금보다 커질 수 있습니다.이 부분은실제 양도 시점, 보유형태, 다른 사업소득과의 합산까지 함께 봐야 하므로 부동산업을 이해하는 세무대리인과 구조를 먼저 짜신 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.재개발, 재건축을 진행하다 보면가장 많이 받는 질문이 있습니다.입주권 상태에서 파는 것이 더 유리한지,관리처분인가 전 종전주택으로 파는 것이 유리한지,추후 신축 주택을 파는 것이 더 유리한지에 대한 궁금증입니다.예상 시세차익과 더불어 보유시, 양도시 세금까지같이 고민을 해봐야 하는 것이 당연하며세금 자체가 입주권과 주택인 경우상당히 많은 부분 차이가 나기 때문에입주권을 보유하실 예정이시라면,한번쯤은 양도세에 대한예상 시뮬레이션을 돌려볼 필요가 있습니다.대부분 입주권 상태에서 양도를 하면양도세 폭탄! 이라는 내용을 많이들 알고계신데요.모든 세금은 절대적인 것이 없으며,내가 처한 상황별로 완전히 다를 수 있습니다.이 부분을 정리해서 살펴보도록 하겠습니다.종전주택 VS 입주권 VS 신축주택일반적으로재개발, 재건축이 시작되면① 종전주택을 보유하고 계시다가관리처분 (사업시행) 계획인가일이 지난 후② 조합원입주권형태로 변하게 됩니다.이후 이주가 시작되고 공사를 하여새 아파트의 사용승인일 이후에는③ 신축주택으로 탈바꿈 하게 됩니다.양도세에서는<주택> 과 입주권 상태의 <권리> 를 다르게 판단합니다.따라서 주택일 때의 양도세 계산 방식과입주권(권리) 일 때의 양도세 계산 방식이 달라지게 됩니다.종전주택을 매도하는 것이 유리할 때종전주택의 상태에서 매도한다면,다른 일반 주택과 완전히 동일하게 취급됩니다.요건을 갖추다면1세대 1주택 비과세가 가능하고장기보유특별공제도 30%,1세대 1주택이라면 최대 80% 까지 가능합니다.주택이기 때문에5. 9 이후 중과가 시행되면조정지역 2주택자가 매도한다면양도세 중과도 그대로 적용하게 됩니다.즉, 재개발 된 신축 주택을 보유하실 계획이 없으시며종전주택 VS 입주권의 양도를 고민하신다면일반적으로 주택일 때 양도하는 것이 유리합니다.1세대 1주택 비과세 뿐만 아니라장기보유특별공제도 주택인 상태에서 최대 80%까지 적용받을 수 있으며,일반 과세를 적용하더라도양도차익을 '주택'에 한하여 모두 계산할 수 있기 때문입니다.조합원 입주권을 매도하는 것이 유리할 때조합원입주권 상태에서 매도하더라도,1세대 1주택 과 같은 비과세 혜택은 적용받을 수 있습니다.1조합원입주권 비과세 규정이 별도로 있기 때문입니다.다만,장기보유특별공제 가 달라지게 됩니다.양도차익을① 주택이던 시절의 차익과② 입주권 상태의 차익을 나눈 후(이 경우 입주권 상태의 차익이 예상외로 클 수 있습니다)장기보유특별공제를① 주택의 차익엔 적용하고② 입주권 차익엔 적용하지 않습니다.아예 장기보유특별공제가 적용이 안되면강력한 세제 혜택이 사라지며이로 인한 세액 차이가 꽤 많이 벌어질 수 있습니다.그래서 일반적으로 주택일 때 매도하시는 것이세액 기준으로는 더 나을 수 있습니다.그런데, 조합원입주권을 매도할 때의외로 훨씬 유리한 경우가 있습니다.바로 '중과세' 가 해당되는 상황입니다.조합원입주권과 분양권은다른 주택을 매도할 때 '주택 수'로 들어가지만해당 권리를 매도할 때는'주택'으로 보지 않아 중과세 대상이 아니게 됩니다.즉 다주택자의 경우입주권을 매도하신다면 중과세가 적용되지 않고'일반과세' 가 적용되게 됩니다.차익이 크면 클수록, 보유기간이 길면 길수록일반과세와 중과세는 세액 차이가 굉장히 큽니다.다주택자가 매도 계획을 고려하실 때는입주권 을 주택 보다 먼저 파는 플랜도 고민해보시는 것이 좋습니다.신축 주택을 매도하는 것이 유리할 때1주택자의 경우라면일반적으로 신축 아파트로 사용승인이 난 이후양도하시는 것이 좋습니다.조합원입주권 상태에서는장기보유특별공제가 적용이 안되는 부분이 있지만신축 주택을 양도하신다면분담금 부분 양도차익에 대해서는관처일 - 신축주택 양도일의 보유기간시용승인일 이후 거주기간을 합산하여장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.뿐만 아니라종전주택에 대한 양도차익도종전주택 취득일 ~ 신축주택 양도일까지모든 기간의 보유기간을 인정해주기 때문에고가주택 1세대 1주택 비과세를 받는 경우장기보유특별공제를 최대 80% 까지 인정받아세액을 안전하게 줄일 수 있습니다.주택을 파는 것이, 조합원 입주권을 파는 것이무조건 유리하지 않습니다.1세대 1주택 비과세도 어느 하나는 적용되고어느 하나는 적용되지 않는 것이 아닙니다.기존 주택 보유 여부에 따라,보유 기간과 거주 기간에 따라,양도차익의 정도에 따라,각각의 상황에 따라세금이 완전히 달라질 수 있습니다.재개발의 경우,앞으로의 예상 차익을 알 수가 없습니다.그래서 더더욱 '세금'이라는 벽이 더크게 느껴지실거라 생각합니다.그럴때일수록 심플하게,예상 차익에 따른각 시점에 따른양도세, 보유세 등을 계산해 보신다면'알기 때문에'생각했던 것보다막막하고 두렵지 않을 수 있습니다.한가지 더 ,조합원입주권은 보유세 (종합부동산세) 가과세되지 않습니다.주택이 아니니깐요.다음엔 조합원입주권의 보유세에 대해서더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다 : )제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 임대차 및 양도시 자주 발생하는 영업권(권리금)양도시 발생하는 세무문제에 대해서 설명드리겠습니다.영업권(권리금)양도시 세무 이슈는?구분기타소득 or 양도소득세세무처리 방법매도자·개인이 영업권을 양도시 발생하는 소득은기타소득에 해당함.·영업권이 기타소득에 해당하면 대가의60%를 비용으로 인정받을 수 있음.(원천징수세율은 22%)·기타소득 금액(비용까지 차감한 금액)이 3백만원 이상이면다음해 5월 종합소득금액에 합산해서 종합소득세 신고해야 함.·22%로 원천징수한금액은 종합소득세 신고시 기납부세액으로 차감하여 줍니다.·과세사업자이면 세금계산서를 발행해야 하며, 면세사업자이면 계산서를 발행해야 합니다. 만약 세금계산서를 미발행시 가산세가 있습니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당하면 미발행시에도 가산세는 없습니다. 또한 면세사업자의 경우에는 원천징수가 되었다면 계산서 미발행에 따른 가산세가 없습니다·영업권을사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도시 영업권은 양도세과세 대상에 해당함.·양도일이 속하는 달의 말일로부터 2달 이내에 양도세 예정신고해야 함.구분세무처리방법양수자·영업권을 양수하는 사업자(법인도 포함)는 대가를 지급할 때, 지급금액의 8.8%를 원천징수해야 합니다·원천징수액은 지급한달의 다음달 10일까지(혹은 반기 말의 다음달 10일까지) 신고 및 납부해야 합니다·기타소득에 대한 지급명세서도 다음 연도 2월 말일까지 제출해야 합니다 미제출시 가산세 부과됩니다·취득한 영업권은 재무상태표에 무형자산으로 계상할수 있습니다 계상한 무형자산은 5년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다영업권(권리금)양도시 자주 묻는 질문은?Q1:매수자는 영업권에 대해서 세금계산서를 받았는데 원천징수를 또 해야 하나요?A1: 네 원천징수는 반드시 해야 합니다.Q2:매도자가 상가를 양도하면서 받은 영업권이 양도세에 해당하면 장기보유특별공제가 가능한가요?A2: 안됩니다 장기보유특별공제는 토지와 건물 일 때만 가능합니다. 영업권은 부동산 권리이므로 안됩니다.Q3:매도자는 영업권을 양도세 신고를 하지 않고, 매수자는 법인세 및 개인 종합소득세 신고시 영업권을 5년간 감가상각비를 비용 넣어도 문제가 안 되나요?A3: 이 경우 매도자는 5년간 소득세 추징과 세금계산서 미발행 가산세가 부과되고, 매수자는 원천징수 불이행 가산세가 부과될 수 있습니다이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

반갑습니다, 최지호 세무사입니다.최근 상담에서“주택을 매매계약할 당시에는 주택이었는데, 잔금 전에 상가로 용도변경되면 비과세가 불가능한지”라는 질문을 자주 받고 있습니다.2025년 2월 28일 자로 관련 규정이 개정되면서, 용도변경과 멸실을 어떻게 판단해야 하는지가 실무에서 중요한 쟁점이 되고 있습니다.오늘은 이 개정 내용을 중심으로비과세 판단 시점이 어떻게 바뀌는지,그리고용도변경과 멸실이 어떤 기준으로 달리 판정되는지정확하게 정리해 보겠습니다.주택 양도세·취득세는 ‘잔금일 기준’으로 판단한다부동산 세법의 기본 원칙은양도일과 취득일을 모두 잔금일 기준으로 본다는 점입니다.이 원칙에 따라 세금이 다음과 같이 결정됩니다.양도인(파는 사람)1세대 1주택 요건을 충족했다면양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.매수인(사는 사람)주택을 취득하는 경우다주택자 또는 법인 →취득세 12% 중과주택이 아닌 상가·토지 취득 →취득세 약 3.5% 수준즉,주택인지 비주택인지가 양도세와 취득세 모두에서 가장 중요한 판단 기준입니다.멸실(철거)은 개정과 무관하게 ‘잔금일 기준’으로 주택 여부를 판단한다.멸실의 경우에는 규정이 변화되지 않았습니다.지금까지와 동일하게 잔금일 기준으로 주택인지 여부를 판단합니다.따라서 계약일 당시 주택이었더라도,잔금일 기준 이미 멸실되어 있다면 주택으로 보지 않으며 비과세가 적용되지 않습니다.이 때문에 매수인이 취득세를 낮추기 위해 멸실을 선택하는 방식은 매도인의 비과세가 완전히 배제되는 구조가 되어 실무적으로 사용할 이유가 없습니다.관련 예규) 기재부 재산세제과-1543(2022.12.20)“1세대 1주택 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우,1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 판단 시 기준 일은 잔금청산일이다.”용도변경은 종전에는 ‘양도일 기준’, 개정 후에는 ‘계약일 기준’으로 판단한다!용도변경은 멸실과 달리 판정 기준 자체가 변경되었습니다.개정 전(종전)양도일(잔금일) 기준 주택 여부로 판단개정 후(2025.2.28 이후 계약)계약일 당시 주택이면 비과세 인정따라서 2025년 이후에는 잔금 전에 용도변경이 이루어져도 계약일에 주택이었다면 매도인의 비과세는 보호됩니다.관련 법령) 소득세법 시행령 제154조 제1항“매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하고 양도하는 경우에는해당 주택의 주택 여부 판단은 ‘매매계약일’을 기준으로 한다.”주택 비과세 판단은 항상“언제 주택으로 보느냐”가 핵심인데,2025년 이후에는 용도변경과 멸실이 서로 다른 기준으로 판단되기 때문에거래 시점과건축물대장 상태를 정확하게 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 요즘 많이 질문받고 있는 주식 이월과세에 대해서 짧게 설명드리겠습니다.주식 양도세 이월과세란?-주식 양도세 이월과세는배우자 및 직계존비속(형제자매는 제외입니다)으로부터 증여받은 자산을 증여받은 지 1년 이내에 양도하는 경우,증여받은 자가 증여받았을 때의 시가로 취득가액을 구하는 것이 아니라 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 것을 말합니다.주식 이월과세 개정 사항은?-이월과세 적용 대상 자산에주식도 포함되었습니다.-2025.01.01이후 증여받은 주식부터 적용합니다 (2024년에 증여받은 주식은 적용하지 않습니다)주식 이월과세 자주 묻는 질문은?Q1:남편인 제가 해외 주식 6억 이내에 주식을 증여 후에 아내가 전량 매도한 후에 다른 주식을 매입한 게 많이 올라서 그중 일부를 다시 저에게 증여하게 될 경우 문제가 되나요?A1:문제 되지 않습니다. 아내가 남편이 아닌 아내가 양도대금을 받았다는 것을 입증하면우회 양도에 의한 부당행위계산부인을 피할 수 있습니다. 또한, 증여를 2024년에 했다면이월과세적용되지 않고, 2025.01.01이후 증여 시 1년이 지나고 양도해야이월과세적용되지 않습니다.Q2:남편인 제가 해외 주식 6억 이내에 주식을 증여 후에 아내가 전량 매도한 후에 매도대금을 아내가 받은 받은 다음에 다시 남편에게 주었다면 이것이 문제가 되나요?A2:. 아내가 남편이 아닌 아내가 양도대금을 받았다는 것을 입증해야우회 양도에 의한 부당행위계산부인을 피할 수 있습니다. 아내가 양도대금을 받고 바로 남편에게 주었다면 우회 양도에 의한 부당행위계산 부인을 적용받을 수 있으므로 시간 텀을 6개월 이상 지난 다음에 남편에 주는 것이 우회 양도에 의한 부당행위 계산부인을 피할 수 있습니다. 또한, 증여를 2024년에 했다면이월과세적용되지 않고, 2025.01.01이후 증여 시 1년이 지나고 양도해야이월과세적용되지 않습니다.Q3: 남편과 아내가 각각 주식을 가지고 있는데 서로에게 각각 증여를 해도 되나요?A3:남편이 아내에게 증여, 아내가 남편에게 증여를 해도 각각법률혼 관계일 경우에 한하여배우자 공제 6억을 받을 수있습니다.또한, 증여를 2024년에 했다면이월과세적용되지 않고, 2025.01.01이후 증여 시 1년이 지나고 양도해야이월과세적용되지 않습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#강서구주식양도세세무사#마곡주식양도세세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#강남상속세세무사#상속세세무사#상속세전문세무사#주식양도세전문세무사