거주주택 비과세(재개발로인한 멸실)

안녕하세요.. A. 거주주택 B. 주택임대사업자 등록 주택 1. 재개발로인해 B주택이 멸실이 된다면 주택임대사업자가 자동말소되는걸로 아는데 A 거주주택 비과세가 가능한지요? 2. B주택이 멸실 자동말소 되기전에 B주택을 먼저 팔아도 A거주주택 비과세가 가능한지요? 감사합니다..

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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 답변1) 재개발로 인해 주택임대사업자가 말소되는 경우 그 말소일에 의무 임대기간을 충족한 것으로 봅니다. 따라서 말소일로부터 5년이내에 거주주택 양도시 거주주택의 비과세가 가능합니다. 관련규정 마. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않는다.(2022.02.15 개정) 1) 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우 2) 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우 답변2) 임대주택을 먼저 양도하고 거주주택을 양도하는 경우에는 거주주택 비과세가 적용되는 것이 아닙니다. 2개의 주택 보유중 한개의 주택을 양도하고 난후 나머지 한개의 주택이 비과세 요건을 충족한 경우 비과세가 가능합니다.

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안녕하세요? 삼도회계세무사무소 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 거주주택 비과세 특례에 해당하는 거주주택은 만족했다고 가정하고 위 내용에 대한 답변만 드리겠습니다. 혹시 거주주택 관련 문의는 따로 상담 의뢰주시면 되겠습니다. 멸실로 인한 임대 사업자가 등록말소가 되기 전(말소되기 전이라는 것이 포인트입니다.)에 거주주택을 양도한다면 비과세는 가능합니다. 당연히 거주주택 2년 거주 및 임대주택의 조건 만족은 선행되어야 합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

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안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 낡은 주택이나 건물을 매입하여 철거하여 토지 상태로 처분하거나 신규주택이나 건물을 짓는 경우에 대한 세법 내용입니다.세부적으로 살펴보면,철거되는 기존 건물의 필요경비 산입여부는,취득 목적에 따라 달라집니다기존 건물 취득 목적이 무엇이냐에 따라 필요경비로 산입할 수 있는지가 달라집니다.①취득 이후, 즉시 철거를 하는 경우⇒이는 신규토지를 취득하기 위한 과정에서 발생한 비용으로 보기 때문에, 기존 건물취득가액과 철거비용을 토지의필요경비에 산입합니다.②기존 건물을 장기간 사용한 경우⇒만약, 기존 건물을 취득하여바로 철거하지 않고 장기간 사용하다가 철거하여 나대지 또는 건물을 신축하여 처분하는 경우에는필요경비로 보지 않습니다.따라서, 낡은 건물을 사서 즉시 허물지 않고 장기간 직접 사용이나 임대를 하다가 철거하면 필요경비로 보지 않습니다.즉시 멸실하고 신축한 경우,신축주택의 취득은 기존주택의 취득일로 봅니다기존 주택을 매입하여 철거하고 신축공사를 한 경우, 신축된 주택의 취득일을 언제로 볼지에 대해서는 주택을 신축할 목적이었는지 여부에 따라 달라집니다.즉, 취득 후 즉시 기존주택을 멸실하고 공사하여 신축한 경우에는 신축 주택의 취득일은 신축일(사용검사필증교부일)이 아니라 기존 주택의 취득일이 됩니다. 여기서 중요한 건 즉시 멸실 하였는지 여부입니다.따라서, 기존 주택을 장기간 사용하다가 멸실한 경우에는 사용승인일이 취득일입니다.부동산거래관리과-0160, 2012.03.15.주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 즉시 멸실하고 신축하였을 경우 신축으로 새로 취득하는 주택의 취득시기는 기존주택의 연장으로 보아 기존주택의 취득일로 보는 것입니다.(질의내용) B주택의 취득시기에 대해 질의2008.11. 甲, 서울 서대문구 소재 A주택 취득2010.05.서울 서대문구 소재 B다가구주택을 신축목적으로 취득2010.06. B다가구주택 멸실2011.01. B다중주택 보존등기 완료1세대 1주택 비과세 판단시,멸실 전에 보유한 주택의 보유, 거주기간을 통산 합니다원칙적으로 주택의 보유, 거주기간은 해당 주택의 보유, 거주기간만을 계산하지만 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 달리 적용됩니다.1세대 1주택 비과세 판단시, 거주 또는 보유하던 주택을 멸실하고 주택을 신축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 보유 거주 기간을 통산합니다.이는 2년 이상 보유, 거주한 1세대 1주택을 멸실하여 신축주택을 단기간에 처분하였다고 비과세를 해주지 않으면 국민 주거생활 안정이라는 당초 목적을 달성하기 어렵다고 본 것입니다.제154조(1세대1주택의 범위)⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간원조합원입주권으로 신축한 아파트의 보유기간은 당초 주택의 취득일로부터 계산합니다보유하던 주택이 도시정비법에 따라, 재개발 재건축되어 신축된 아파트의 보유기간, 거주기간을 살펴보면원조합원의 경우, 기존 주택의 취득일로부터 보유기간을 계산합니다.이때 기존 주택이 멸실되어 공사중인 기간도 보유기간으로 인정이 됩니다. 따라서, 원조합원이라면 신축 후에 2년 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 될 수 있습니다.이때, 원조합원의 거주기간은 기존 주택의 거주기간과 신축 아파트의 거주기간을 통산합니다. 단, 공사기간은 제외됩니다.양도, 사전-2021-법령해석재산-1152, 2021.11.29[ 요 지 ]원 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세 세율 적용시 보유기간은 종전토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산[ 답변내용 ]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”)를 양도함에 있어 「소득세법」제104조제2항의 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것이며, 해당 조합원입주권의 양도소득세 세율을 적용함에 있어 그 보유기간이 같은 법 같은 조 제1항제2호,제3호에 해당하지 않는 경우 같은 항 제1호의 일반세율을 적용하는 것입니다.그러나,승계조합원의 경우에는 사용검사필증 교부일등이 신축 아파트의 취득일이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-1193 , 2006.12.12[ 제 목 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일[ 요 지 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일은 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.[ 회 신 ]「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5. 30.이전) 또는 관리처분계획인가일 (2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계하여 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.정리하면,이상 건물이나 주택을 멸실하고 신축한 경우의 기존 건물의 취득가액이 필요경비로 인정 여부와 비과세 적용시 보유, 거주기간 계산과 추가적으로 재개발,재건축은 경우에는 어떻게 되는지 확인해보았습니다.기존 주택의 필요경비 인정여부는 당초 취득 목적이 멸실이 목적이냐에 따라 달라집니다.그리고 1세대 1주택 비과세 판단시는 멸실전의 주택 보유기간, 거주기간을 통산한다는 것과 원조합원입주권의 경우에는 통산이 아닌 기존 주택의 취득일 부터 보유기간을 인정하므로 공사기간도 보유기간으로 인정이 되는 점 등에 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사

임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부(통산 안함. 단, 노후로 멸실된 경우에는 통산함)양도, 서면-2021-법규재산-2385 [법규과-1721] , 2023.06.28[ 제 목 ]임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시 멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부[ 요 지 ]임의재건축한 주택의 건물부분 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제 표2의 공제율을 계산시, 보유․거주기간은 멸실 전 주택의 보유․거주기간을 통산하지 않고 신규주택 취득일인 주택(건물)의 사용승인서 교부일부터 계산[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 기존주택을 멸실하고 임의재건축한 주택을 양도함에 있어, 해당주택 중 건물부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제95조제2항의 「표2」에서 정하는 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 재건축한 당해주택(건물)의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)부터 기산하는 것입니다. 끝.[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】1. 사실관계○’84년 서울 소재 단독주택 취득하고 해당주택에 거주○’12년 멸실 후 임의재건축 공사○’13년 다가구주택 사용승인- 완공된 주택에서 거주하지 않음○’21년 이후 양도 예정2. 질의내용○ 1세대1주택에 해당하는 임의 재건축한 고가주택을 양도함에 따라 주택 중 건물의 양도차익에 대하여 소득법§95②단서에 따른 표2의- 보유․거주기간별 공제율을 적용할 때, 멸실 전 주택의 보유 및 거주기간을 신축주택의 보유 및 거주기간에 통산하는지 여부3. 관련사례□ 재산세과-1511, 2009.7.22.1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 그 주택이 기존주택을 멸실하고 새로이 신축한 주택에 해당하는 경우「소득세법」제95조제2항의 표2에서 규정하는 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은새로이 신축한 그 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)부터 기산하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-34, 2017.01.16.노후 등으로 인하여 종전주택을 멸실하고 재건축한 주택으로서「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 비과세대상에서 제외되는 고가주택을 양도하는 경우, 해당 고가주택의 부수토지에 대한 장기보유특별공제액을 계산할 때「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 공제율은종전주택의 부수토지였던 기간을 포함한 보유기간별 공제율을 적용하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-1007, 2022.08.19.「소득세법 시행령」 제159조의4에 따른 1세대 1주택의 거주기간을 산정할 때,노후 등으로 인하여 멸실되어 임의로 주택을 재건축한 경우 그멸실된 주택에 거주한 기간을 통산하여 계산하는 것입니다.

매매계약 이후에 주택을 멸실하고 양도하였을 때1세대 1주택 비과세 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.1세대 1주택자가 주택을 양도할 때, 주택을 멸실하고 토지인 상태에서 양도하는 경우가 종종 있습니다. 이는 대부분 해당 주택이 굉장히 노후한 주택에 해당하여 주택 취득자가 신규로 주택을 건설하기 위하여 토지만을 취득하기 위함입니다.신규 취득자는 주택을 취득하고, 멸실을 해도 되지만 주택취득자가 다주택자에 해당할 경우, 취득세 부담(주택수에 따라 1%~12%)이 크기 때문입니다. 토지의 취득세는 4%이므로, 주택을 취득하는 자의 입장에서는 토지로서 취득을 하고, 해당 토지에서 주택을 신규로 건설하는 것이 낫습니다.양도자 입장에서는 주택을 멸실하고 처분한다면 주택을 양도하는 것이 아닌, 토지를 양도하는 것이기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받지 못한다고 생각하실 수 있습니다.다행히도 세법에서는 이러한 거래의 다양성을 고려하여1세대 1주택자가 매매특약에 의하여 매매계약 이후 해당 주택을 멸실하고 양도하는 경우에는 '매매계약일' 현재 기준으로 1세대 1주택자에 해당한다면 비과세를 적용받을 수 있다고 되어 있습니다.이는 주택 양도자가1세대 1주택자에 한하여 적용되는 규정이므로, 다주택자 분들은 오해없으시길 바랍니다.○ 소득세법 기본통칙 89-21【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만,매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.○ 재일46014-1238,1995.05.20소득세법시행령 제15조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세 여부의 판정은 같은영 제53조의 규정에 따른 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라서 1세대1주택으로 비과세 대상이 되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 비과세 여부를 판정하는 것임○ 심사서울96-1821,1997.02.14... 매매계약 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실하였을 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 비과세 여부를 판정하여야 하는 바(같은 뜻 : 국세청 재일 46014-2675, 1995. 10. 11외 다수) 매매계약일 현재 상황에 의하여 어떤 양도소득세율을 적용할 것인가 판단하여야 할 것이므로, 쟁점부동산은 2년 이상 보유하였고 매매계약일 이후 매매특약에 의하여 국민주택규모 이하 주택을 멸실하였음이 상기와 같이 확인되므로, 매매계약일 현재 상황에 따라 세율을 적용하여야 할 것으로 판단된다