매수가격, 매도가격에 따른 양도세율이 다른지 질문

컨설팅 비용이 양도소득세 경비로 공제되는지 여부안녕하세요. 문용현 세무사입니다.양도소득세 신고시, 취득가액 뿐만 아니라 취득세, 중개사수수료, 법무사수수료, 세무사 수수료, 그 외의 자본적지출에 해당하는 비용이 있다면 모두 경비로 공제 가능합니다. 이에 대한 자세한 사항은 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.● 취득시 지출항목취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사비용, 인지대, 국민주택채권할인료 등● 보유시 지출항목발코니개조, 샷시설치, 확장공사, 보일러 설치 비용 등의 자본적 지출액● 양도시 지출항목중개수수료(공인중개사 등), 광고비, 컨설팅 비용(세무사 등) 등양도소득세 신고 시 경비로 공제 가능한 지출(취득, 보유, 양도시 지출 증빙을 모두 챙기자)양도소득세 신고 시 경비로 공제 가능한 지출 (취득, 보유, 양도시 지출 증빙을 모두 챙기자) 안녕하세요. ...blog.naver.com위의 경비 이외의 부동산 취득과 양도와 관련된컨설팅 비용이 있다면 이는 경비로 공제 가능할까요? 안타깝지만 불가능합니다.양도소득세 신고시 경비로 공제될 수 있는 항목은 부동산의 취득 및 양도에 '직접적'으로 관련되어 있는 지출이어야 합니다. 현재 예규에서는 컨설팅용역수수료는 부동산의 취득 및 양도에 '직접적'으로 관련된 지출이라 보기 어렵다는 입장입니다.법규재산2013-217컨설팅 비용이 양도가액에서 공제하는 양도비에 해당하는지 여부[ 요 지 ]양도비는 해당 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 아니함[답변내용]위 사전답변 신청 내용과 같이, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도 자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 및 양도비 등으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 해당 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 「소득세법 시행령」제163조제5항에 따른 양도비 등에 포함되지 아니하는 것입니다.양도, 조심-2019-부-0565, 2019.06.18[ 제 목 ]쟁점부동산을 양도하면서 쟁점컨설팅용역을 제공받고 지급한 쟁점비용을 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]부동산의 매매와 관련하여 이미 별도로 중개수수료를 지급한 것으로 나타나고, 쟁점법인이 청구인에게 동 보고서를 제출하고 매수자를 연결하여 주었다는 등의 사실만으로는 쟁점컨설팅용역의 대가비용이 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 보기는 어려우므로 처분청이 쟁점비용을 필요경비 불산입하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음

1) 개념​미술품 시장에서 요즘 떠오르는 매매형태는 공동투자입니다. 이름이 알려진 미술품은 1점에 수억원을 호가하기 때문에, 웬만한 컬렉터는 접근하기 어렵습니다. 하지만 이름이 알려진 미술품은 투자하기에 안전하고 고수익을 가져다주기 때문에 매력적인 투자상품입니다. 그래서 컬렉터 여러 명이 모여 미술품을 투자하는 형태가 흔해지고 있습니다.​사실 모임을 만들어 미술품 투자를 하는 형태는 처음 등장한 것은 아닙니다. 1914년 프랑스에서는 컬렉터 13명이 모여 [곰가죽 클럽]을 결성하고, 작품을 집단적으로 매매하여 큰 부를 얻었다고 합니다. 또, 우리나라에도 컬렉터들이 모여 작품을 연속적으로 구매하기로 약속하고 돌아가면서 좋은 가격에 작품을 낙찰받는 계모임과 같은 것도 있다고 합니다. 자세한 내용은 강지남 작가님의 [우리는 곗돈으로 그림산다]를 참고해주시기 바랍니다. 이처럼 집단을 이루어 미술품투자를 하는 경우, 서로의 안목이 보완되고, 리스크가 분산되면서 장점 많은 투자를 이어갈 수 있습니다.​최근 공동투자라고 하면, 기업이 주도하여 하나의 작품을 함께 살 사람을 다수 모집하는 형태입니다. 국내에는 [TESSA], [아트앤가이드] 정도가 유명합니다. 기업이 나서서 좋은 작품을 선택하고, 기업도 그 작품에 자본을 투자하는 형태로 하여 신뢰를 주기 때문에 컬렉터들에게 인기가 많습니다. 소액주주와 대주주가 주식회사를 공동소유하는 개념이나 대형 부동산을 소유한 부동산투자회사법인(리츠)의 주식을 보유하는 것과 비슷합니다. 2021년에 공동구매시장은 501억원 규모로 성장해있다고 합니다.​​공동투자라고 해서 다 좋은 점만 있는 것은 아닙니다.​우선 작품에 공동투자했다고 해도 작품을 배타적으로 즐기기가 어렵습니다. 실물을 눈으로 한 번 보지도 못하고 투자하는 경우도 많을 것입니다. 그런 작품을 분할 소유해서 무슨 의미가 있나 싶으시겠지만, 공동구매 회사가 전시실을 마련해놓고, 작품 지분권자에게만 실물 작품을 공개하는 식으로 배려하고는 있습니다.​다음으로 공동투자하는 경우 작품을 마음대로 처분할 수가 없습니다. 단독 소유하는 작품은 사는 것도 파는 것도 내 마음대로이고, 그 가격도 내가 정합니다. 그렇지만 공동투자하는 작품은 매수가격과 매도가격이 내 뜻과 무관하게 정해집니다. 매도하는 시점도 다수결로 정하게 되어 있습니다. 그래서 작품 투자금 회수까지 얼마나 걸릴지 알 수 없다는 단점이 있습니다.​그럼에도 불구하고, 공동구매의 인기는 점차 커지고 있습니다. 개인적인 생각으로는, 유명한 작가의 작품이 안정적으로 수익을 주기 때문에 지분 투자라도 좋으니 안전한 작품을 선호하는 경향 때문인 것도 있고, 컬렉터들이 블루칩 작가를 알아볼 안목을 갖출 시간적 여유가 있는 것이 아니기 때문에 마치 펀드매니저에게 펀드를 맡기듯이 공동구매 회사의 안목에 베팅해보는 것이 아닌가 합니다. 앞으로도 꾸준한 성장이 기대됩니다. ​​2) 법적 판정​공동투자를 하는 경우, 컬렉터들은 투자한 금액 이상의 결과물을 기대합니다. 그 기대는 투입한 금액에 비례하고, 컬렉터들은 매수가 대비 투자금의 비율을 자기의 지분으로 생각합니다. 그렇다면 그림에 대한 지분의 성격은 무엇일까요?​이 내용이 공동구매 기업에게 중요한 이유는, 그림에 대한 지분이 [자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법) 제3조]의 [금융투자상품]에 해당하는 경우, 자본시장법의 규제를 받게 되기 때문입니다. 막대한 돈이 오가는데다가 이용자가 경제적 피해를 입으면 치명타가 될 수 있는 금융투자에 대해서, 자본시장법은 엄격한 규제를 적용하고 있습니다.​또한 이 내용이 컬렉터에게 중요한 이유는, 그림에 대한 지분이 [자본시장법 상 금융투자상품 중 지분증권]이나 [출자지분]에 해당하는 경우, 그 투자수익이 [2023년 시행 소득세법]의 금융투자소득에 해당하게 되어, 원래 미술품 양도소득이 적용받는 기타소득으로 구분할 수 없기 때문입니다.​미술품 공동투자에는 몇 가지 특징이 있는데, ① 일단 수인이 미술품을 소유하고 있는 형태입니다. ② 각 컬렉터들은 그 지분을 다른 사람에게 양도하지 못합니다. 지분을 포기하고 싶다고 회사에게 매수청구하는 것도 허용되지 않습니다. 하지만 어떤 공동구매 플랫폼은 컬렉터들간에 지분을 매매하는 것을 가능하게 하는 경우도 있습니다. ③ 투자금을 회수하는 방법은 미술품을 매도하는 수 밖에 없는데, 미술품을 매도하려면 컬렉터들이 다수결 투표에 부쳐 과반수가 동의해야 합니다. 어떤 공동구매 플랫폼은 작품가격이 일정 이상 상승하는 경우 회사에 매도권한을 일임하는 것처럼 하여 회사가 처분행위를 하기도 합니다.​민법에서는 물건의 공동소유에 대하여 공유, 합유, 총유라는 개념으로 나누어 설명하고 있습니다만, (민법 제262조 ~　제278조) 미술품 공동구매 행위가 어디에 속하는지 뚜렷하게 구분하기는 어려운 상황입니다. 또한 그 지분이 자본시장법의 적용을 받는지도 확실하지 않은 상황입니다. 공동구매 회사들은 자본시장법의 적용을 받지 않는 것으로 해석하고 있는 분위기입니다. 아래는 열매컴퍼니의 대표님 인터뷰 내용을 발췌한 것입니다.​[단돈 만원으로도 명작 소유…미술품 공동 구매의 매력], 유주현 기자, 중앙SUNDAY, 2022.03.05. Q : 분할소유권을 자본시장법상 증권으로 보느냐의 문제가 첨예한데.A : “우리는 증권성이 거의 없다. 회사가 사들인 미술품을 같이 살 사람을 모아서 갖고 있다가 파는 것뿐, 토큰을 발행하거나 사인 간에 소유권을 거래할 수 없기 때문에 자본시장법이 아니라 민법의 적용을 받는다. 후발 플랫폼은 거래소를 두지만, 우리는 현행법에 최대한 맞춰서 사업하려고 한다. 공유자산이 된 미술품을 리스크 없게 잘 관리하고 처분해서 이익을 남기려는 목적에 집중하고 있다.”​​하지만, 미술품보다 먼저 유명해진 음악 저작권 플랫폼에 대해서는 금융당국이 자본시장법의 규제를 적용하는 분위기입니다. 음악 저작권 플랫폼은 미술품 공동구매와는 차이가 있는데, ① 작품에 대한 소유권이 아닌 저작권료 참여청구권(수익에 대한 권리)을 거래한다는 점 ② 미술품 공동구매와는 달리 저작권자 간에 매매를 적극적으로 주선하는 플랫폼이었다는 점이 중요합니다. 하지만 공동투자라는 관점에서는 미술품 공동구매를 판정하는 데에 중요한 참고가 되겠습니다.​[뮤직카우, '증권' 가닥…'100만 플랫폼' 거래중단 위기], 류병화 기자, 뉴시스, 2022.03.11(생략) 11일 금융당국과 금융투자업계에 따르면 금융위원회·금융감독원 등 금융당국은 최근 자문위원으로 구성된 증권성검토위원회 제3차 회의를 열고 의견 수렴을 거쳐 뮤직카우의 저작권료 참여청구권에 대해 '증권'으로 잠정 결론을 내렸다. 추후 증권선물위원회(증선위)에 안건을 상정해 증권으로 인정이 확정되면 뮤직카우는 거래를 중단하는 상황에 놓이게 된다. 금융위원회 관계자는 의견수렴 결과 등을 토대로 금융위 법령해석심의위원회, 증선위 논의를 거쳐 증권성 여부가 최종 결정될 것 이라며 아울러 금융당국은 실제 투자자들이 음원 저작권에 직접 투자하는 것으로 잘못 알고 있는 경우도 많아 판매 과정에서 문제의 소지도 있다고 보고 있다 고 말했다.(이하 생략)

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 포스팅에 다룰 주제는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 매매를 하는 경우 세법은 어떻게 보는지 알아보겠습니다.최근 부동산 가격 급등으로 이러한 거래가 종종 발생하고, 이웃님 중에 해당 주제에 대한 포스팅 요청이 있어 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,매수자 양도세 대납은 세법에서 인정되는 거래 방식이며,대납세액은 양도가액에 가산됩니다.매수자가 양도세를 대납하는 조건의 거래는 불법은 아닌 정상적인 거래이며, 이에 대해 세법에서는 대납세액을 양도가액에 포함하여 보도록 하고 있습니다.양도, 부동산거래관리과-1047 , 2010.08.12[ 제 목 ]매수자가 양도소득세를 부담하는 경우 양도가액[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임[ 회 신 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2005년 6월 토지 양도 계약- 계약시 소유권이전 지연으로 발생되는 양도소득세는 매수자가 부담하기로 약정함- 2006년 12월 잔금 및 양도소득세 차액을 수령하고 소유권이전함○ 질의내용- 매수자로부터 수령한 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부대납액의 양도가액 가산은1회에 한하고, 해당 양도금액에 따라 계산된 양도세 금액이 최종 납부액입니다.그렇다면, 양도세를 다시 양도가액에 더한다는 것인데 이 경우 양도차익은 다시 산정되고 더 올라간 양도세를 내게 됩니다.이러한 것을무한 반복해야 하는지, 1회만 양도가액에 가산하고 나온 양도세로 종료되는지 여부인데 1회만 가산하여 재계산된 양도세를 최종 납부해야 합니다.양도세 대납 조건의 양도세를 계산 예시를 보면,1차 양도세 계산)취득가: 6억양도가: 16억 (계약서상)양도차익 = 10억세율 60% 가정시, 양도세는 6억인데 이를 다시 양도가에 1회 가산합니다.1회 대납액 가산)취득가: 6억양도가: 16억 + 6억 = 22억 (대납 합산)양도차익 = 16억세율 60%를 적용한 9.6억원이 최종 양도세액 입니다.이 경우, 매매 계약 조건에 따라 매도자, 매수자가 부담할 양도세는 달라집니다.① '1회 양도세만 대납하기로 한다': 매수자 6억부담, 매도자 3.6억부담② 특별한 언급 없이, '양도세는 매수자가 대납한다': 분쟁이 있을수 있지만, 9.6억 전액 매수자 부담이라고 보는게 합리적일 것입니다.③ '전액 양도세 매수자 대납한다': 매수자 9.6억 부담이라고 봐야겠죠중요한 것은 6억 대납으로 끝난게 아니라는 것이고, 무한반복 가산/재계산하지는 않지만 1회가산 후 증액된 양도가액으로 양도세를 다시 계산한다는 것입니다.○ 재일46014-3077, 1994.12.01【제목】매수자가 양도소득세를 부담키로 한 부동산매매에 있어 양도가액은 매도자가 받는 가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함한 가액임【질의】매도자가 16억원을 수령하고, 매도자 부담 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정한 부동산매매 계약에 있어서 취득가액 6억 세율 60％인 경우의 양도소득세 산출 계산방법(필요 경비 등은 무시함)갑설: 양도가액을 16억원으로 하고 취득가액 6억원과의 차액인 10억원을 양도소득으로 하여 세율 60％ 적용하여 양도소득세 6억원을 계산한 후, 다시 6억원을 당초양도가액에 합산하여 (양도가액 22억 - 취득가액 6억) 60％로 계산하여 양도소득세 9억 6천만원으로 과세함.을설: 양도가액에는 납부해야 할 양도소득세 상당액(x)이 포함되어야 함으로 양도가액에 양도소득세 상당액(x)을 포함한 16억 + x를 양도가 액으로 하고 이에 취득가액 6억원을 차감후 세율 60％를 적용하여 양도소득세를 계산함. 즉[ (16억 + x) - 6억] 60％ = x로 계산하여 양도소득세 상당 x는 15억원으로 계산함.【회신】귀 문의 경우 갑설 에 의하는 것임.○ 국심90서101, 1990.03.23【요약】양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.【판결이유】이는 이미 청구인이 스스로 실지양도가액에 양도소득세등 726,906,165원을(1회) 산입하여 예정신고 및 자진납부한데 대하여 또다시 양도소득세등 346,073,975원을(2회) 산입과세한 것이 된다. 그러나 전시한 당청예규에서 “자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 경우에 매입자가 대신 부담한 양도소득세는 양도가액에 산입한다”라고 하는 것은 양도소득세 등을 예측할 수 있는 1회만을 산입하는 것으로 보아야 한다. 왜냐하면, 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키는 것은 예컨대, 이 건과 같이 어떤 부동산을 17억원에 양도한 경우 세금이 7억원인바, 이를 매수자가 부담할 때는 매도자에게 24억원에 양도한 결과가 되어 국가가 받을 세금이 10억원이 됨에도 만약 매수자가 부담한 7억원을 양도가액에 포함시키지 않으면 3억원의 탈세를 추징할 수 없기 때문임.따라서 제1회의 양도소득세만이 양도가액에 포함됨.또 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 계산되어 양도시기 및 양도가액이 불분명하게 되는 결과로 인하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 없게 될 것임.계약서에 양도세 대납약정이 없는 경우, 증여로 봅니다.양도세를 대납하는 조건도, 매매 계약서에 명시해야 합니다.명시하지 않은 경우, 매수자가 대가 없이 매도자에게 양도세를 대신 부담한 것으로 봅니다. 이 경우, 매수자가 매도자에게 증여한 것으로 보아 결국 매도자에게 증여세가 나오게 됩니다.따라서, 반드시 약정 내용을 명시해야 하는점 주의해야합니다.양도, 재산세과-1918 , 2008.07.25[ 제 목 ]매수자가 부담한 양도소득세의 증여세 해당 여부[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임○ 서면4팀-2093, 2007.07.09.양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임매수자의 양도세 대납액은 추후 양도차익 계산시차감되는 필요경비로 인정됩니다.당연한 애기이겠습니다만, 매수자가 대신 부담한 양도세는 추후 매수자가 양도할 때 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다.소득세 기본통칙97-0…4 【 매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에매수자가 대납 약정을 하였으나, 신고납부 기한까지 이행하지 못하고 추후 대납하는 경우 가산세는 적용됩니다.간혹 발생할 수 있겠지만, 매수자가 양도세 대납해주기로 계약서에 명시적으로 약정까지 해놓고, 신고/납부 기한까지 약속을 안지키면 우선 실거래가로 세액을 납부하고, 추후 매수자에게서 돈을 받아 수정신고를 하는 경우 가산세는 발생합니다.○ 서면4팀-3404, 2006.10.10(질의요지(쟁점))매수자가 양도소득세를 부담하기로 계약하였으나 부담하지 아니하여 동세액 상당액을 제외하고 양도소득세 확정신고를 한 후, 동 양도소득세를 지급받은 경우 수정신고시 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세의 적용여부【회신】양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하고 양도하였으나, 양수인이 부담하기로 한 세액을 양도소득세확정 신고 기한까지 지급받지 못하여 동 세액을 제외한 금액으로 양도소득세 과세표준을 계산하여 신고ㆍ납부한 후, 양수자로부터 동 세액을 지급받은 시점에 양도소득세 과세표준을「국세기본법」제45조의 규정에 의하여 수정 신고하는 경우에는「소득세법」제115조 제1항 및 제2항의 가산세가 적용되는 것임.정리하면,매수자가 매도자의 양도세를 대납하는 조건의 거래도 가능하나, 1차 계산 양도세 대납액은 양도가액에 가산하여 양도세를 재차 계산하게 됩니다.최종 부담 양도세는 무한 반복하는 식의 계산은 아닌, 1회 대납세액을 양도가액에 가산한 방식으로 계산하게 됩니다.반드시, 계약상의 약정이 있어야 위의 방식이 인정이 되며, 약정이 없다고 보는 경우 매수자가 매도자에게 증여를 한 것으로 보아 매도자에게 증여세가 발생할 수 있으니 주의해야합니다.그리고, 해당 대납세액은 추후 양도차익 계산시 필요경비로 차감되는 항목입니다.이상 양도세 대납 방식의 양도세 계산과 주의점에 대해 살펴보았습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다. 최근 직원사기 증진 및 업무보상 차원에서 많은 회사들이 스톡옵션(주식매수선택권)과 주가연동형 성과보상제도(RSU) 등 정기적으로 지급하는 급여외의 상여형식으로 별도의 급여를 많이 지급하고 있는 상황입니다. 특히 비상장회사의 경우 회사의 미래가치를 공유하기 위해 실제 많은 임직원들에게 스톡옵션 부여계약을 체결하고, 스톡옵션을 행사하여 많은 임직원분들에게 보상이 이뤄지고 있습니다.스톡옵션처리절차는 아래와 같습니다.​1. 회사와 임직원간 스톡옵션 부여계약 체결(필요한 경우 이사회 결의)​2. 임직원 특정요건 충족(일정기간 근무요건 등)​3. 스톡옵션 행사 및 주식수령​4. 주식 양도​스톡옵션행사에 대해서도 다른 소득과 마찬가지로 세금이 부과됩니다. 부여단계에선 별도의 세금이 발생하지는 않지만, 행사시점과 양도단계에서 세금이 발생합니다.스톡옵션 행사시 발생하는 세금문제스톡옵션은 쉽게말해 주식을 시가보다 적은가격으로 살 수 있는 권리입니다. 하지만 세법에서는 이러한 스톡옵션 행사시 행사당시 시가와 실제 매수가격(=행사가격)의 차이에 대해 소득으로 보아 소득세를 과세합니다. 여기서 해당 소득을 어떤 소득으로 봐야할지 문제가 생깁니다. 통상 근로소득과 기타소득 중 하나로 과세됩니다.​1. 행사당시 근로관계가 유지되고 있는 경우 : 근로소득​2. 행사당시 이미 퇴직하여 근로관계가 없는 경우 : 기타소득​소득구분에 따라 근로소득공제와 근로소득에만 적용되는 세액공제(보장성보험료,의료비,교육비 등)에 따라 차이가 발생합니다.(유의미한 차이는 아닐 수 있습니다.)​스톡옵션 행사에 따라 통상 회사에서 원천징수를 하나, 근로자 입장에선 실제 행사당시 나에게 소득이 발생한것도 아닌데, 세금을 먼저 내야하는 어찌보면 불합리할 수 있는 이상한 상황이 발생합니다. ​그래서 세법에서는 특정요건을 충족한 벤처기업 주식매수선택권에 대해 일정한 특례를 규정하고 있습니다.​벤처기업 주식매수선택권 특례(비과세특례, 납부특례, 과세특례)벤처기업 임직원에게 벤처기업육성에 관한 특별조치법 제16조의3에 따라 부여받은 주식매수선택권 에 대해 3가지 특례규정을 규정하고 있습니다.​​1. 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 비과세 특례(조세특례제한법 제16조의2)​벤처기업 주식매수선택권 행사이익에 대해 연 5천만원에 대한 금액인 비과세가 가능합니다.(비과세 금액은 2천만원 -> 3천만원 -> 5천만원으로 공제한도가 상향되었으니, 부여시점을 확인해야 합니다.)​​2. 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 납부특례(조세특례제한법 제16조의3)​벤처기업 주식매수선택권 행사이익에 대해 ①원친징수 의무를 제외하고, ②소득세(근로소득,기타소득)에 대해 5년간 분납 가능합니다.납부특례 규정 적용시 납세자는 매년 5월 종합소득세 신고시 다른 종합소득(이자,배당,근로,사업,연금,기타)에 해당 주식매수선택권 행사이익을 합산하여 5년간 신고 및 납부해야 합니다.​* 계산식 요약​ 해당 과세기간의 종합소득금액에 대한 결정세액 - 해당 과세기간의 행사이익 외 종합소득금액에 대한 결정세액 (주식매수선택권 행사이익 포함) (주식매수선택권 행사이익 제외)​ ​* 신청방법​주식매수선택권 행사시 회사에 납부특례 적용신청서를 제출하여 신청하거나, 5월 종합소득세 신고시 관할 세무서장에게 별도 신청​​3. 벤처기업 주식매수선택권 행사이익 과세특례(조세특례제한법 제16조의4)​벤처기업 주식매수선택권 행사시 행사이익에 대해 근로소득,기타소득을 과세하지 않고(과세 이연), 추후 주식 양도시 양도소득으로 과세되는 제도로 종합소득 세율과 양도소득 세율의 차이로 벤처기업 주식매수선택권 특례 중 가장 세금을 절세할 수 있는 특례규정입니다.​종합소득세 세율은 구간별로 6% ~ 45%의 세율이 적용되나 주식 양도소득세 세율은 10%,20~25%,30%의 세율이 적용되고, 4대보험에서도 차이가 발생합니다.​세금혜택이 크다보니 상대적으로 다른 규정에 비해 요건(행사이익 규모 제한 5억)도 까다롭고, 사후관리 규정(증여, 1년내 매도 금지, 전용계좌 관리)도 존재합니다.​*최근 세법개정으로 시가이하 발행이익 이란 개념도 생겼고, 주식매수선택권 과세특례 부분에 대해선 23년부터 시행하는 금융투자소득세 기본공제 5천만원이 적용되지 않는다고 개정되었습니다.​주식 처분시 발생하는 세금문제주식매수선택권으로 취득한 주식을 처분하는 경우 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 해당 회사의 상장/비상장, 중소기업 여부에 따라 달라지고, 보유하고 있는 규모에 따라 대주주/소액주주에 따라 차이가 있습니다. 부여/행사 당시엔 비상장벤처기업이였으나, 주식 처분당시엔 상장회사가 된 경우도 있고, 다양한 경우가 있을 것 입니다.​이때 주식 양도소득세를 계산을 위한 주식매수선택권으로 취득한 주식의 취득가액은 아래처럼 구분할 수 있습니다.​1. 행사당시 근로(기타)소득으로 과세된 경우 주식의 취득가액 = 주식매수선택권 행사당시 시가 ​2. 행사당시 근로(기타)소득으로 과세되지 않은 경우(위 과세특례 대상 주식) = 주식매수선택권 행사가 ​통상 주식매수선택권 행사당시 벤처기업과세특례 주식이 아닌 이상 소득세가 과세되니, 행사이후 시가상승분에 대해서만 양도소득세를 부담하면 됩니다.​해외상장회사에 근무하면서 스톡옵션을 행사한 경우국내회사가 아니라 해외회사의 국내법인의 경우도 국내회사와 마찬가지로 스톡옵션 행사시 근로(기타)소득 과세, 스톡옵션 행사로 취득한 주식 처분시 양도소득세가 과세됩니다.​해외회사의 스톡옵션행사로 취득한 주식은 해외주식에 해당 하므로, 대주주 여부와 관계없이 현재 22%세율(지방세 포함)이 적용되는점에서 차이가 있습니다.​최근 주식매수선택권 행사로 주식을 취득하시는 임직원분들이 많이 계십니다. 그렇기에 정말 다양한 사례가 있을 수 있는데 1. 부여당시에는 일반 비상장벤처기업이였으나, 회사가 성장하여 행사당시 상장이 된 경우2. 부여/행사당시에는 일반 비상장벤처기업이였으나, 행사 후 상장 된 경우3. 부여/행사/처분 당시 전부 상장회사인 경우4. 해외상장법인​등 정말 다양한 케이스가 있습니다. 특히 최근에 국내시장에 신규상장하는 법인은 벤처기업을 유지하다 상장하는 경우가 많았고, 임직원 분들 중 세금에 대해 잘 알지 못하여,, 불필요한 세금을 내실뻔한 분들도 많이 계셨습니다. 특히 주식 처분시점에 상장되어 있는 경우라면 간단해 보이지만, 신규상장법인의 과세문제(대주주 판단, 중소기업 판단 등)는 생각보다 복잡하니, 꼭 관련 업무 처리 경험이 많은 전문가와 상담받아보신 후 진행하셔야 합니다.​

0. 서론​이번에는 상속세, 증여세를 신고할 때 가장 먼저 설명드리는 부동산의 재산 평가 규정에 대해 설명드립니다. 세무사와 상담을 해보신 분들이라면 재산의 평가 부분에 대해 항상 불확실한 대답을 들으셨을텐데요, 그럴 수 밖에 없는 것이 법이 모호하게 되어 있습니다. 재산 평가 규정은 세무사들도 신고서를 작성할 때에 늘 걱정하는 부분입니다. 그래도 길은 분명히 있습니다. 재산 평가만 가지고도 책 한 권을 쓸 분량이지만, 실무에서 제가 가장 많이 만나는 부동산의 재산 평가만 말씀드립니다. 먼저 법문부터 보시겠습니다.​상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (생략)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.​​1. 시가 대원칙​세법에서는 재산의 가액은 시가에 따르라고 되어 있습니다. 그리고 시가란, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이라고 합니다.​① 불특정 다수인이란, 상대방이 특정되어 있지 않다는 것을 의미합니다. 상대방과 나와 어떤 특별한 관계가 있어서 그 관계가 가격에 영향을 주는 경우가 아니어야 한다는 걸 말합니다. 예를 들어 가끔 실거래가 신고 데이터를 보다보면, 가격 추세와 현저하게 동떨어진 실거래가 찍히는 경우가 있는데요, 이런 경우에는 부모-자식이나 기타 특수관계 사이에서 매매인 경우가 많습니다. 이럴 때에는 계약 당사자 사이에 특별한 관계성이 가격에 감안되었으므로, 그것을 시가라 부르기는 어렵습니다.​② 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되어야 합니다. 자유롭다는 뜻은, 협상력이 비슷한 수준이라는 것을 말합니다. 매도인이 급매를 하거나, 매수인이 급매를 하는 등의 상황에서 이루어지는 가격은 자유로운 상황이 아니라는 뜻입니다. 또, 화재나 수해, 균열 등 때문에 부동산이 상하거나 하는 경우에는 그 물건이 통상적인 상태가 아니라고 할 것입니다.​정리하자면, 시가라는 것은 정말로 수요와 공급이라는 요소에만 영향을 받아 시장기구에 의해 성립되는, 다른 외부변수에 영향을 받지 않는 가격을 시가라 부른다는 것입니다.​그러면, 부동산 시장에서 시가란 무엇일까요? 내가 가진 물건이 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래된다면 통상 얼마일까요? 증여와 상속 때문에 평가를 하고 있지만 아이러니하게도 그건 팔아보기 전에는 알 수가 없습니다. 네이버부동산의 같은 단지 아파트 호가가 시가가 될 수 있을까요? 그 물건은 우리 집과 층수, 면적, 방향, 컨디션에서 똑같다고 할 수가 없습니다. 아니면 내가 부동산중개사사무소에 매물을 내놓고 싶은 가격이 시가가 될 수 있을까요? 호가는 매도인의 희망가격일 뿐 거래가 이루어진 가격이라고 할 수가 없습니다. 부동산 시장은 완전경쟁시장이 아니기 때문에 결국 부동산의 시가라는 것을 파악하기가 굉장히 어렵다는 걸 알게 됩니다.​그래서 세법에서는 시가에 포함되는 것이라면서 몇 가지를 언급하고 있습니다. 매매사실이 있는 경우의 가격, 수용가격, 공매가격, 감정가격(이하 매매등 가액)입니다. 수용가격과 공매가격은 상대가 건설관계법 상의 사업시행자 또는 국가라는 점에 차이가 있지만, 역시 매매사례라고 할 수 있으므로, 하나로 묶어서 봐도 좋습니다. 결국 매매사례가 있거나 감정가가 있으면 이것을 시가로 인정한다고 합니다.​그런데 여기서 중요한 점이 있는데요, 법문에서는 분명 시가에는 매매등 가액이 “포함된다”고 표현하고 있습니다. 그러니까 시가에는 매매등 가액도 포함되지만 다른 것도 시가가 될 수 있는 것처럼 말합니다. 다시 말해, 매매등 가액을 규정한 것은 예시규정인 것처럼 말합니다. 이는 대법원 판례에서도 드러납니다. 매매사례가 있어도, 감정가가 있어도, 시가라고 할 만한 것이 등장하면 그것을 적용할 수 있는 것처럼 표현하고 있습니다. 세무사들이 신고가액에 대해서 확답을 못하는 경우는 이런 경우가 걱정되기 때문입니다. 물론, 실무에서 매매등 가액을 이런 이유로 거절당하는 일은 거의 없지만, 그렇다고 법보다 경험치를 우선할 수는 없습니다.​그러면 어떻게 할까요? 매매등 가액을 잘 따르는 수 밖에 없습니다. 어쨌든 매매등 가액은 법에서 예정하고 있는 시가의 대표적인 예시라면, 적어도 다른 가액이 등장하더라도 대등한 위치에서 타당성을 다퉈볼 수 있기 때문입니다. 하지만 모호하게 만들어 놓은 법문상의 리스크가 늘 존재한다는 걸 명심해야 합니다.​대법2000두5098(2001.08.21)법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이다.​대법2008두8512(2010.01.28)이와 같이 상증법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 이에 따른 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 당해 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 참조).