과밀억제권역 구로 가산 디지털 단지

사업장을 수도권과밀억제권역외의 지역으로 재이전 하는 경우창업중소기업세액감면의 적용방법(남은 기간동안 감면 가능)소득, 서면-2022-법규소득-5507 [법규과-1918] , 2023.07.24[ 제 목 ]사업장을 수도권과밀억제권역외의 지역으로 재이전 하는 경우 창업중소기업세액감면의 적용방법[ 요 지 ]수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업하여 사업장을 수도권과밀억제권역외의 지역으로 재이전 하는 경우 재이전일이 속하는 과세연도부터남은 감면기간 동안 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업으로 보아 쟁점세액감면을 적용받을 수 있는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업하여「조세특례제한법」제6조제1항에 따른 세액감면(이하 “쟁점세액감면”)을 적용받던 청년창업중소기업이, 사업장을 수도권과밀억제권역으로 이전하여 같은 법 시행령 제5조제25항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도부터 남은 감면기간 동안 수도권과밀억제권역에서 창업한 청년창업중소기업으로 보아 쟁점세액감면을 적용받던 중 사업장을 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 재이전하는 경우에는, 재이전일이 속하는 과세연도부터 남은 감면기간 동안 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업으로 보아 쟁점세액감면을 적용받을 수 있는 것입니다.[ 관련법령 ]조세특례제한법 제6조【창업중소기업 등에 대한 세액감면】1. 사실관계○질의인은 조세특례제한법§6①의 청년창업중소기업에 해당하는 자로-수도권과밀억제권역 외의 지역인 @@도 @@시에서 ’22.□□월 사업자등록 후 사업을 영위하다 ’22.□□월 수도권과밀억제권역인 @@시 @@구로 사업장을 이전하였으며-’22.□□월 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 사업장을 재이전함2. 질의내용○수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업이 창업이후 사업장을 수도권과밀억제권역으로 이전한 후 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 재이전 하는 경우 적용할 감면율

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은사업자가 상가나 오피스텔을 매입하는 경우 취득세에 대한 부분입니다.세부적으로 살펴보면,일반 건축물의취득세는 4.6%가 적용됩니다상가나 오피스텔을 매입하는 경우, 취득세는 4%에 농특세 0.2%와 지방교육세 0.4%를 더하여 4.6%의 세율이 적용됩니다.오피스텔은주거용 오피스텔이라도 취득세의 주택은 주택법상의 주택을 의미하는데, 오피스텔은 준주택으로 분류되어 주택법상의 주택이 아니므로 4.6%의 세율이 적용됩니다.따라서, 주택수에 따른 다주택자의 취득세 중과세율인 8%나 12%가 오피스텔에는 적용되지 않습니다. 이에 따라 부동산 급등기에는 다주택자들의 오피스텔 취득 열풍이 일기도 했습니다.주택법 제 2조(정의)1.“주택”이란세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른오피스텔고급오락장으로 사용되는 건물의 경우, 중과세율이 적용됩니다취득하는 상가건물이 고급오락장에 해당하는 유흥주점 등의 업체가 있는 경우에는 취득세 12%에 농특세 1%와 지방교육세 0.4를 포함한 13.4%의 중과세율이 적용됩니다.일반적으로 일정 규모 이상의 룸싸롱, 카바레, 나이트클럽 등이 이에 해당하게 됩니다.다만,취득일로부터60일 이내에 다른 용도로 사용하거나 용도변경공사에 착공을 하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.4. 고급오락장:도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)]이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.취득시에는 고급오락장이 없었으나,5년 이내에 고급오락장 시설로 사용하는 경우에는중과세율을 다시 적용하여 취득세를 추징하게 됩니다.지방세법 제16조(세율 적용)① 토지나 건축물을취득한 후 5년 이내에해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여취득세를 추징한다.3. 제13조제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장과밀억제권역(산업단지제외)의 법인이 과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우, 중과세율이 적용됩니다① 산업단지를 제외한 수도권 과밀억제권역 내에서 법인 설립, 지점 또는 분사무소 설치 or② 과밀억제권역 밖에서 본점, 주사무소, 지점, 분사무소가 과밀억제권역 내로 전입하는경우에는5년 이내에 과밀억제권역내 부동산을 취득시에 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 표준세율(4%)의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배를 차감한 8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만,「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.1.대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우법인이 지급한 중개수수료는 취득세 과세표준에 포함됩니다개인이 건물을 취득하는 경우에는 발생한 중개수수료는 취득세 계산시에 포함되지 않습니다.그러나, 법인이 건물을 취득하는 경우에는취득과정에서 발생한 중개수수료도 취득세의 과세표준에 포함하여 신고납부하도록 되어 있습니다.종종1인 법인을 설립하여 상가나 오피스텔을 취득한 경우취득세 계산시 중개수수료를 제외하고 납부하는 경우가 있는데 과소 납부로 가산세가 부과될 수 있으니 유의해야 합니다.지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.7. 「공인중개사법」에 따른공인중개사에게 지급한 중개보수.다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.정리하면,이상 사업자가 상가나 오피스텔을 취득하는 경우에 적용되는 취득세에 대해 살펴보았습니다.오피스텔은 주거용이라도 주택법상 주택이 아니라 4.6%가 적용되며대표적인 중과세율 적용인 유흥업소인 고급오락장으로 사용하는 경우와 과밀억제권역내 법인이 5년이내 취득하는 경우에 대한 내용을 살펴보았습니다.특히, 취득한 상가건물에5년이내에 고급오락장에 해당하는 유흥업종에 들어서는 경우, 취득세가 중과세율로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.추가적으로, 법인의 취득세 과세표준에는 개인과 달리 중개수수료도 포함하여 계산 납부하여야 함에도 주의해야합니다.by 건물임대사업자/세무기장/기장수수료

구매하거나 교체한 사업용 유형자산에 대해 10% 공제해주는 세액공제가 있다. 통합투자세액공제는 유흥업, 부동산 임대업, 부동산 공급업을 제외한 대부분의 업종에 공통적으로 적용된다. 통합투자세액공제는 기업의 투자를 고취시키고 지역경제 활성화를 목적으로 하기 때문이다. 법인뿐만 아니라 사업소득에 대한 소득세가 있다면 적용될 수 있다.통합투자세액공제는 구매하거나 교체한 사업용 유형자산에 대해 10% 공제해주는 세액공제 제도로, 기계장치나 근로자복지증진시설 등 사업용 유형자산에 적용 가능하다. [사진 pixabay]공제 적용 대상 자산통합투자세액공제 대상은 사업용 유형자산이다. 예를 들면 기계장치, 기타 사업용 유형자산, 연구인력개발시설, 에너지절약시설, 환경보전시설, 안전시설, 근로자복지증진시설 등 투자자산이 있다. 기타 무형자산도 대상이 된다. 해당 업종의 사업에 직접 사용하는 업무용 특수 소프트웨어라면 가능하다. 기본적인 윈도우, 오피스 등은 제외다. 또한 아래에 해당하는 것은 제외한다.세법 개정안에는 중소·중견기업이 내국인으로부터 취득하는 특허권 또한 공제 대상에 들어간다. 다만 특수관계인으로부터 취득한 경우에는 제외되고, 내국인이 자체적으로 연구 개발해 최초로 설정등록을 받은 특허권, 실용신안권 등이여야 한다.투자 금액이 커 투자가 2년 이상 연속 과세연도에 걸쳐 이루어지는 경우 그 투자가 이루어지는 과세연도에 투자한 금액에 대해서만 적용한다.공제 금액공제금액은 아래의 기본공제와 추가공제 두 가지를 합한 금액이다.① 기본공제 금액: 해당 과세연도에 투자한 금액의 100분의 1(중견기업은 100분의 3, 중소기업은 100분의 10)* 신성장, 원천기술의 사업화 시설의 경우에는 투자한 금액의 100분의 3(중견기업은 100분의 5, 중소기업은 100분의 12)② 추가공제 금액: 투자 금액이 해당 과세연도의 직전 3년간 연평균 투자 또는 취득금액을 초과하는 경우 그 초과금액의 100분의 3. 다만 추가공제 금액이 기본공제 금액을 초과하는 경우에는 기본공제 금액의 2배를 한도로 한다.추가공제 금액을 계산할 때 투자금액이 최초로 발생한 과세연도 개시일부터 세액공제를 받으려는 해당 과세연도 개시일까지의 기간이 36개월 미만이면 그기간에 투자한 금액의 합계액을 36개월로 환산해 계산하게 된다.수도권과밀억제권역내의 투자수도권과밀억제권역 내 투자에 대해서는 대체(교체)분에 대해서만 투자세액공제가 가능하다. [사진 pixabay]수도권과밀억제권역 내의 투자는 대체(교체)분에 대해서만 투자세액공제가 가능하다는 점에 유의해야한다. 대체취득의 경우 사업장의 연면적이 증가한다거나 자산의 수량이 증가하면 신규 취득으로 보게 되므로 주의를 요한다. 증빙 자료는 대체취득했다는 내용의 확인서, 폐기확인증, 배치도 등이 요구된다.사후관리통합투자세액공제를 받은 경우 투자완료일부터 건축물·구축물은 5년 이내, 이외 자산은 2년이내에 해당 자산을 다른 목적으로 전용하거나 판매하면 세액공제액 상당액에 이자 상당 가산액을 가산해 법인세와 소득세를 납부해야한다.주의사항세액공제액의 20%는 농어촌특별세가 과세됨에 주의해야한다. 일부 세액감면과는 중복적용이 안 되는 것도 고려해야할 요소다. 다만 최저한세 등의 영향으로 이월된 통합투자세액공제의 경우 해당연도의 세액감면 중복적용이 가능하다.통합투자세액공제로 개정 되기 전 중소기업등 투자세액공제의 공제율 1~3%, 특정 시설투자세액공제 등의 특정 업종의 시설 공제율 1~10%였던것을 감안하면 공제율이 전체적으로 늘어났다고 볼 수 있다. 21년까지 투자 자산에 대해 종전 규정과 통합투자세액공제 중에 공제액이 높은 것으로 선택 가능하다.

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]취득세는 본점 소재지가 중요지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.취득에 따른 자금의 유동성 관리부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084