직계존속간 아파트(전세끼고)매매

직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다낮은 가액으로 매매한 경우시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부조세심판원 2023. 4. 11. 조심2022지0753[직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가액으로 매매한 경우 시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부]청구번호 : 조심 2022지0753 (2023.04.11)세 목 : 취득결정유형 : 기각제 목직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가액으로 매매한 경우 시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부결정요지청구인은 부친으로부터 쟁점부동산을 취득하였으므로 이를 증여로 보아야 할 것이고, 그 과세표준은 「지방세법」제10조 제2항에 의하여 시가표준액이라고 할 것이며,다만 그 중 청구인이 쟁점부동산에 대한 매매대금으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 금액 311,000,000원에 대하여만 예외적으로 유상취득으로 보는 것이 타당하다 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠음.관련법령 : 지방세법 제7조 제11항참조결정조심2021지1396/조심2018지1266/조심2020지0060

배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도, 상속, 증여, 취득 등 재산관련 세금을 전문적으로 하고 있는데요. 최근 특히나, 양도세 중과 배제로 인하여 가족간 증여, 저가매매 등의 문의가 많습니다.직계존비속이나 배우자간 주택 매매시 취득세도 문제가 될 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다. 참고로 양도소득세와 증여세는 국세로서 세무서가 담당하고, 취득세는 지방세로서 관할 지자체(시/군/구청)이 담당합니다.기본적으로 취득세에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득한 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다.다만, 실제 대가 지급이 명백한 경우에는 매매로 취득한 것으로 보아 매매취득세율이 적용됩니다.아래 법령과 대법원 3심판례를 참고하시면 됩니다.※ 지방세법 제7조 【납세의무자 등】⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의소득이 증명되는 경우나.소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우※ 3심 2025두33003 (선고일자-20250515) 취득세이 사건 매매계약상 매매대금을 초과하는 부분에 대해 무상취득으로 보고 구 지방세법 제11조 제1항 제2호의 세율을 적용한 이 사건 처분의 위법 여부【판결요지】지방세법상 과세표준은 시가표준액 기준이며, 시가표준액과 실제 매매대금 사이의 차액에 대해 대가가 지급되지 않았다면 ‘무상취득’으로 봄이 타당함.특히 직계존속 간 거래를 유상 취득으로 보려면, 소득 증명이나 자금 출처 등 엄격한 요건 충족이 필요하나, 초과 금액에 대한 대가 지급 증명이 없었음이처럼 직계존비속이나 배우자로부터 주택을 유상으로 취득할 경우에는 위 법령의 4.에 해당하는 사유에 해당되어야만 유상으로 취득한 것으로 보아 유상취득세율(1%~12%)를 적용받으실 수 있습니다. 이에 해당하지 않는다면 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.주택의 매매취득세율증여취득세율은 3.5%(85제곱미터 초과시 3.8%)이나, 다주택자 등으로부터 조정지역의 공시가격 3억 이상 주택을 증여받을 경우에는 12.4%(85제곱미터 초과시 13.4%)로 중과가 되어 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.예를 들어, 직게존비속이나 배우자로부터 증여세 문제가 없는 저가매매로 주택을 구매할 경우주택에 대해서 10억으로 감정평가를 받았고, 7억을 지불했을 때 증여세 문제는 없습니다.증여세의 경우, 특수관계자로부터 재산을 시가보다 저렴하게 구매했을 경우에는시가 - 대가 - Min[시가x30%,3억]이 증여받은 가액이 됩니다.즉, 위 사례에서 증여가액은 시가 10억 - 대가 7억 - 기준금액 3억 = 0원이 되는 것입니다.취득세로는10억 감정평가를 기준으로 전체 10억이 매매취득세율이 적용되는 지자체가 있는 반면, 실제 대가를 지급한 7억만 지불했다면 7억은 매매취득세율을, 실제 지불하지 않은 3억은 증여취득세율을 적용하는 경우도 있습니다. 납세자 입장에서는 매매취득세가 중과되지 않는다면 전체 10억에 대해서 매매취득세율을 적용받는 것이 유리할 것입니다.아무쪼록 위의 법령과 대법원 3심 판례를 본다면, 원칙적으로는 10억에 대한 자금소명이 안되거나 지불하지 않았다면 7억은 매매취득세율을, 3억은 증여취득세율을 적용하는 것이 적절해보이기는 합니다.실무적으로 보자면, 아직까지는 10억 전체에 대해서 매매취득세율을 적용하는 지자체가 많아 보이기는 합니다. 업데이트가 안된 것인지, 관행인지는 모르겠습니다.직계존비속이나 배우자로부터 주택을 저가로 구매하시려는 분은 해당 주택 소재지 관할 지자체(시/군/구청)에 취득세를 먼저 문의하시는 것이 적절해보입니다.참고로 부담부증여를 받을 경우 채무분에 대한 취득세율도 동일합니다. 아래 판례를 본다면 취득자의 소득증명이 없다면 전세보증금은 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용된다)서울세제-1426(20180130)[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.♣ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 부담부증여를 가정주부나 미성년자녀에게 하는 것이 가능한지 증여세, 양도세 관련 사항을 알아보았는데, 이번에는 취득세는 어떻게 다루고 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세율은 증여의 경우 3.8%~13.4%, 양도의 경우 1.1%~13.4% 입니다.현재 취득세는 다주택자에 대한 규제로 조정지역 다주택 취득세율 인상과 이를 회피하기 위한 증여가 급증하자 조정지역 증여 취득세율도 같이 올려놓은 상태입니다.(아래 표 참고)따라서, 취득세가 복잡하게 개정되기 전에는 부담부증여시 양도분(채무인수)은 증여 취득세율 보다 낮아 유상양도를 주장하여 채무인수를 받는게 취득세 입장에선 유리했습니다만, 현재는 각자의 상황(주택수)에 따라 다를 수있습니다.□ 무상 취득 (상속/증여의 경우) 취득세율□ 유상 취득의 경우 취득세율배우자 또는 직계존비속과의 부동산 거래는대가 지급이 증명되지 않으면, 증여로 취득한 것으로 봅니다.취득세도 배우자 또는 직계존비속의 부동산 매매는 증여로 보지만, 명백히 대가가 지급된 경우에는 유상 거래로 봅니다.지방세법 제7조(납세의무자 등)⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우이에 대한 행안부 운영지침을 살펴보면,원칙적으로 특수관계자간 거래로 부동산을 부담부증여로 취득한 경우, 소득이 없어 채무 부담능력이 없다고 판단되는 등의 경우는 부담부증여를 인정하지 않습니다.다만, 부담부증여시 배우자 소득도 인정하므로 부담부증여 인정이 가능할 수 있습니다.결국 소득없는 미성년자는 취득세에서 부담부증여를 인정하지 않으나, 남편 소득이 있는 가정주부는 가능하다는 것입니다.이는 양도세, 증여세와도 유사한 결론이라고 볼수 있습니다.⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2)[행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.]「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다.다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정 범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다.소득이 없는 자녀에 대한 부담부증여는 인정되지 않습니다.아래의 질의회신을 살펴보면,전세를 낀 주택을 대학생인 자녀에게 부담부증여가 가능한지 여부에 대한 질의입니다.회신은 대학생 아들이 현재 소득이 없지만, 나중에 취직해서 돈벌어서 전세금을 갚는다는 식의 전세금 인수는 인정하지 않고 있습니다.서울세제-1426(20180130)주택을 부담부(전세보증금) 증여받은 경우 유상취득 여부 질의회신【답변요지】소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가))「지방세법」제7조 제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 제4호의 각 목에 따라그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.다음의 조세심판 사례를 살펴보면,[상황]① 담보대출이 낀 아파트를 11세, 15세인 미성년 자녀에게 부담부증여② 증여계약서에는 대출을 자녀가 승계한다고 기입[판결]① 미성년자로 소득이 없고② 은행 담보대출 채무자도 자녀로 명의변경이 안되어있고따라서, 취득세 부담부증여는 인정이 안됨조심2018지0692(20180629) 취득세쟁점금액을 유상 취득에 대한 대가로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택의 유상취득세율을 적용할 수 있는지 여부【결정요지】청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들은 「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 이 건 아파트에 담보된 채무인 쟁점금액을 승계하는 조건으로 이 건 아파트를 증여받았으므로 이는 부담부 증여에 해당하므로 쟁점금액에 대하여는 주택의 유상거래세율을 적용하여야 함에도 청구인들이 미성년자이고 특별한 소득이 없다는 사유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.(2) 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권의 채무를 인수하지는 않았으나, 근저당권자인 주식회사 OOO은행은 청구인들이 근저당권 채무를 인수하지 않아도 된다고 답변하고 있고, 등기부등본에도 채무인수가액을 등재하지 않는 것이 일반적이고, 채무에 대한 상환을 실제로 누가하는지 여부는 채무의 인수를 원인으로 하는 부담부증여와는 관계가 없다.나. 처분청 의견직계존비속간 부동산을 매매(유상거래)하는 경우 그 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 자료뿐만 아니라 대가 지급을 위한 소득증명(자금출처)도 함께 제출하여 입증하여야 하나,청구인들은 만15세, 만11세의 미성년자로서 소득이 없고, 쟁점금액을 인수하였다고 볼 만한 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단중략(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 「민법」제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권채무를 자신들의 명의로 변경등기하지 않았으므로 쟁점금액은 여전히 이 건 증여인의 채무에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인들의 아버지인 OOO이 쟁점금액을 상환하고 있다고 하더라도 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 이 건 증여인과 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인들은「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.취득세는 유상거래로 인정받을려면, 대금 지급이나 채무 승계가 확인되어야 합니다.소득증명이 되더라도, 채무의 인수 사실이 확인이 되어야 부담부증여로 인정됩니다.다음의 질의회신을 보면,자녀가 부모의 주택을 취득하였고, 부모가 전세로 살기로 해서 전세금을 차감하고 매매대금을 지급한 경우자녀가 소득이 있지만, 실제 대금지급사실이 없으므로 전세금 부분은 유상거래로 보지 않고 무상취득으로 본다는 것입니다.지방세운영-279(20170830) 취득세매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신【답변요지】직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다.【질의요지】○ 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부【회신내용】○ 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다 고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 를 규정하고 있습니다.○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득 증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무 승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.)) 입니다.○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면,- 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점,- 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부 라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때,- 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.정리하면,부담부증여의 취득세는 유상취득세율이 적용되느냐 무상취득세율이 적용되느냐의 차이가 있고, 조정지역 다주택자를 규제하는 세법 개정전에는 유상취득세율이 더 낮아 유리하였으나, 현재는 상황에 따라 다릅니다.부담부증여의 경우, 가정주부나 미성년자도 취득세의 채무인수(유상거래)로 인정이 되느냐는 것인데, 취득세에서 채무인수로 인정받기 위해서는 ① 소득이 있고 ② 채무상환 또는 채무인수가 확인되어야 합니다.다만, 가정주부의 경우는 배우자의 소득도 인정이 되므로 부담부증여의 인정이 용이하나 미성년자나 소득이 없는 자녀의 경우는 취득세에선 부담부증여는 인정이 안되는 것으로 봐야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.증여세를 안내는 가장 기본적인 방법은 배우자, 직계존비속, 친족의 경우 일정 금액 이하 증여액은 공제해주는 것을 활용하는 것입니다.일반적으로 증여세 면제한도로 알고 있는데 법적 용어는 『증여재산공제』 입니다.이러한 공제금액이 배우자 6억이나 부모자식은 5천만원 등이라는 것은 알고 있으나 구체적인 내용은 잘못 이해하고 있는 경우가 많아 정리해보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,증여재산공제는 직전 10년간 증여자 그룹별 한도금액으로정해져 있음우선 증여세 산출 구조를 살펴보면 다음과 같습니다.증여세는 동일인별 10년간 합산한 증여재산가액에 대해 과세합니다.계산방식은 먼저, 증여 재산가액을 정하고 비과세/불산입/채무 등을 제외하고 직전 10년간의 증여액을 합산한 금액에서 증여재산공제를 차감합니다.증여세의 구간별 세율은 아래와 같습니다.※증여재산 공제액은 아래와 같습니다.증여를 하는 증여자의 그룹은 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타친족의 4분류로 나누어지고, 증여를 받는 수증자의 관계에 따라 다음과 같이 수증자가 받을 공제액의 한도가 정해집니다.2016년 전후로 증여자가 직계비속이거나 기타친족인 경우, 증여한도액이 상향되었습니다.미성년자인 자녀가 직계존속에게서 증여받는 경우, 공제한도는 2천만원이고 미성년자는 증여일 시점에 만 19세를 기준으로 합니다.상증세법53조(증여재산 공제)거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합친 금액이 다음각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원비거주자는 증여재산공제를 받지 못합니다.여기서 주의할 것은,비거주자는 한국내 재산을 증여받는 경우 증여세를 납부해야 하지만,비거주자는 증여재산 공제를 해주지 않습니다.거주자는 세법상의 용어인데, 국적 등과 관계없는 것으로 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 문 사람을 의미하는 것입니다.여기서 거주자 요건 등은 자세히 살펴보긴 어려우나, 일반적으로 흔히 접하는 해외파견 주재원은 가족이 전원 출국해도 대부분 거주자에 해당합니다.(소득세법시행령제3조【거주자 판정의 특례】국외에서 근무하는 공무원 또는 거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100분의 100을 출자한 경우에 한정한다)등에 파견된 임원 또는 직원은 제2조제4항제1호의 규정에 불구하고 거주자로 본다.)증여재산 가액은 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 매매가액 등으로 평가합니다.증여재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.해당 평가기간에 대한 규정은 2019.2.12 시행령 개정으로종전 증여일 전후 3개월에서 연장되었음에 주의해야합니다.그러나,다만, 증여일 전 2년 이내의 기간과 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 동일하거나 유사한 매매등이 있는 경우 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.즉, 유사매매사례도 없고 감정평가도 받지 않고 기준시가로 증여재산 평가를 하였으나, 기간을 확대해 증여일 전 2년과 신고기한 후 6월까지 유사매매사례 등이 있다면 증여재산평가액이 달라질 수 있으니 주의해야겠습니다.배우자 공제는 법률혼 관계만 인정합니다.배우자 공제의 대상은 법률혼 관계만 인정하고 사실혼 관계는 인정하지 않습니다.요즘 다양한 이유로 혼인신고를 미루는 경우가 있는데, 이러한 경우가 사실혼 관계에 해당하고 배우자 증여 공제가 적용이 되지 않는다는 것에 주의해야 합니다.기본통칙53-46…1 【 증여재산공제 】① 법 제53조 제1호에 따른 “배우자”라 함은「민법」상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자를 말한다.<개정 2011.05.20.>※ 재산상속46014-93, 2000.01.20[ 제 목 ]민법상 배우자가 증여재산공제를 받을 수 있는지 여부[ 요 지 ]민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자는 상속세및증여세법 제53조의 규정에 의하여 증여재산공제를 받을 수 있는 것임.[ 회 신 ]민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자는 상속세및증여세법 제53조의 규정에 의하여 증여재산공제를 받을 수 있는 것입니다.외조부모는 직계존속에 해당하고, 기타 친족은 6촌 이내 혈족, 4촌이내 인척 등으로 사위/며느리/장인/장모/시부모는 기타 친족에 해당합니다.직계존속은 할머니,할아버지 뿐만 아니라 외할머니와 외할아버지도 포함됩니다.상증세법 기본통칙53-46…2 【 직계존비속 판정기준 】① 직계존비속 여부는 「민법」 제768조에 따른 자기의 직계존속과 직계비속인 혈족을 말한다.<개정 2011.05.20.>② 법 제53조를 적용함에 있어 다음 사항을 유의한다.<개정 2019.12.23.>1.출양한 자인 경우에는 양가 및 생가에 모두 해당한다.<개정 1998.02.25>2.출가녀인 경우에는 친가에서는 직계존속과의 관계, 시가에서는 직계비속과의 관계에만 해당한다.3.외조부모와 외손자는 직계존비속에 해당한다.친족과 인척은 아래 표로 참고해보시면 되겠습니다.여기서사위와 며느리는 기타 친족에 해당합니다.증여세 계산은 증여자별로 하지만, 증여재산공제는 증여자의 그룹별로 하는 것임증여재산공제는 증여자인별이 아니라, 증여자 그룹별로 증여재산공제액의 한도가 정해져 있는 것입니다.결국 부모님, 배우자, 자녀3명, 기타친족들에게 모두 증여를 받는다 쳐도 10년간 7억 1천만원이 최대치라는 것입니다.일반적으로 종종 오해를 하시는 부분입니다. 공제는 그룹별 통산해서 한도만큼만 공제해줍니다.예1) 조부에게 5천만원을 받고 부친에게 5천만원을 또 받는 경우⇒직계존속의 합계 공제액 한도는 5천만원이므로 남은 5천만원에 대해서는 증여세를 납부해야 합니다.예2) 부친이 자녀 3명에게 5천만원씩 증여하는 경우자녀 3명은 각자가 5천 증여 - 5천 공제 = 0원으로 증여세 낼 것이 없습니다.예3) 위의 사례와는 반대로 자녀 3명이 부친에게 5천만원씩 증여하는 경우부친이 내야할 증여세는 (자녀 A,B,C가 순차 증여 가정)자녀A 증여분 5천 - 5천 =0원자녀B 증여분 5천 - 공제 0원(이미 공제사용) = 5천 증여 과세표준으로 증여세 5백자녀C 증여분 5천 - 공제 0원(이미 공제사용) = 5천 증여 과세표준으로 증여세 5백결과적으로 1천만원 증여세가 산출됩니다.예4)이모, 고모, 삼촌에게서 각각 1천만원씩 받는 경우,먼저 받는 이모 1인에 대한 것만 증여공제되어 증여세가 없고, 고모와 삼촌이 주는 1천만원은 증여 공제는 이미 한도초과로 증여세 나옵니다.간단한 사례를 통해 살펴보겠습니다.사례] 부, 모, 조부, 장모에게서 순차적으로 증여받을 경우위와 같이 직계존속 그룹별로 순차적으로 5천만원의 공제를 적용해 줍니다.그리고 부모의 경우 동일인으로 보는 것이므로 과세표준은 부모 합쳐서 1천만원, 조부 3천만원, 장모 2천만원으로 각각 증여세를 계산합니다.아래 증여세 세율 구조가 금액이 올라갈수록 높아지는 누진구조 입니다. 따라서 최대한 분산되어 증여를 받는 것이 유리합니다.이러한 점을 이용해, 여러 사람에게 자금을 분산하여 증여하는 경우가 있는데 실제로는 부모가 4억을 증여하는데 조부, 기타 친족 등을 동원한 우회증여를 통한 증여 쪼개기가 그러한 경우입니다.4억을 부모가 바로 주면 4억-5천 = 3.5억에 대한 증여세 6천만원이 나오는데, 4명으로 쪼개기를 하는 경우 3천 4백수준으로 줄어들게 됩니다.그러나실제 자금출처가 부모라면 탈세에 해당합니다.쪼개기 증여로 증여세를 줄여볼려다 걸리는 경우가 있는데 명백히 탈세고 최근 국세청에서 발표한 사례에도 종종 발견됩니다.정리하면,증여세를 안내는 가장 기본적인 방법인 증여재산공제는 증여자 그룹별로 직전 10년간일정 금액을 공제해 주는 것이고, 해당 분류는①배우자 6억②직계존속 5천 (수증자가 미성년이면 2천)③직계비속 5천④기타친족 1천으로 구분되어짐배우자는 법률혼만 인정을 하여 혼인신고를 하지 않은 경우 공제를 받지 못한다는 것과 외조부모도 직계존속에 해당하나 사위/며느리와 장인/장모의 관계는 직계존비속이 아닌 기타 친족이라는 점증여재산공제는 직전 10년간 증여자 그룹별로 순차적으로 공제를 적용시켜준다는 것과누진 구조인 증여세 특성을 이용하여 실질적으로 1인에게서 증여받은 것이나 기타친족등을 통해 우회 쪼개기 증여된 것이라면 탈세에 해당하니 주의가 필요하다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사