입주권1 + 분양권1 일 경우 입주권 매도시 비과세 가능여부

혼인신고일 전에 부부 각각이 분양권이나 입주권을 보유하고 있던 경우도 혼인합가특례의 적용이 가능합니다. 따라서 분양권이나 입주권에 의한 주택이 완공되고나서 2년 이상 지난 후 양도하는 경우로서 혼인신고일부터 5년 내 양도한다면 비과세가 가능합니다. 더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.

소득세법 시행령 제155조 제5항에 따르면 다음의 경우 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 비과세 혜택을 적용합니다. (1) 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택을 보유하는 경우 (2) 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인하여 1세대 2주택을 보유하는 경우 (1)에 따른 혼인합가 비과세를 받기 위해서는 배우자 일방 각각이 1주택을 보유한 상태에서 혼인신고를 하는 경우에 해당해야 합니다. 이때 1입주권을 보유한 자와 1주택을 보유한 자의 경우에도 혼인합가 비과세 특례를 적용받을 수 있지만, 21.1.1이전에 계약한 분양권을 보유한 상태에서 혼인신고한 경우에는 혼인합가 비과세 특례를 받을 수 없습니다. [결론] 따라서 말씀주신 상황에서 현재는 1입주권자이며, 입주권이 준공되는 202.8월에 종전주택A를 취득하고, 이후 분양권 입주일인 22.12월에 대체주택B를 취득하는 1세대 2주택자에 해당하게 됩니다. 155조 5항에 따른 혼인합가 비과세 특례를 적용 받을 수 없으며, A주택의 취득일과 B주택의 취득일이 1년 이내에 해당하여 155조 1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례도 적용 받기 어렵습니다. 2주택을 보유하게 된 이후에 양도하게 되면 양도소득세 중과세가 적용될 수 있으니, 입주권 상태로 일반세율로 우선 양도하고 이후 B주택을 1세대 1주택 비과세를 받는 방법 또는 입주권이 준공된 후 2년이 경과된 이후로서 분양권이 준공된 날로부터 3년 이내에 일반세율로 A주택을 양도하는 방법도 고려해봐야 합니다. 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401 https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907

답변1) '소득령 156조의2 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택 특례' 규정을 보면 혼인신고후 남자가 보유하던 a주택이나 여자가 보유하던 조합원입주권이 사업완료로 취득한 주택을 혼인한 날로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 비과세가 가능한 것으로 되어 있습니다. ⑨ 제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 "최초양도주택"이라 한다)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(2021.02.17 개정) 1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자(2005.12.31 신설) 가. 1주택(2005.12.31 신설) 나. 1조합원입주권 또는 1분양권(2021.02.17 개정) 다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권(2021.02.17 개정) 2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택(2005.12.31 신설) 3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.(2021.02.17 개정) 가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 "혼인전 조합원입주권"이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것(2022.02.15 개정) 나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것(2005.12.31 신설) 다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것(2021.02.17 신설) 4. 혼인한 날 이전에 제1호 나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택(2022.02.15 개정) 답변2) 혼인후 남자명의로 추가로 c주택을 취득한 경우 그로부터 3년안에 a주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택으로 비과세가 가능합니다. 그러나 b입주권이 전환된 주택인 경우에는 주택으로 전환된 때로부터 1년이 지나서 c주택을 취득해야 비과세를 받는데 안전할 것 같습니다. b입주권이 전환된 주택을 양도할 계획이시라면 관련 유권해석을 찾아 보시거나 질의하고 진행하시기 바랍니다.

1. 마산주택 보유 중에 창원입주권을 취득한 경우, 기존 마산주택은 아래 1) 또는 2) 요건 중에 하나만 충족한다면 양도세 비과세 가능합니다. 1) 창원 입주권 취득일로부터 3년 이내 마산주택 양도 2) 창원 입주권 취득일로부터 3년 이후 양도하는 경우 창원 아파트 완공일로부터 2년 이내 창원아파트 전입신고 및 1년이상 거주 + 창원아파트 완공일로부터 3년 이내 종전주택 양도 (기존까지는 2년 이내 종전주택을 양도해야 했으나, 최근 정부 발표로 3년으로 연장되었음) 2. 대체주택 비과세는 불가능합니다. 대체주택 비과세는 기존에 보유하고 있던 1주택이 재개발사업 등으로 인해 입주권으로 변경되어, 어쩔 수 없이 다른 주택에 거주하기 위하여 다른 대체주택을 취득한 경우로서 아래 요건을 충족해야 하는 것입니다. a. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 b. 재개발·재건축주택이 완성된 후 2년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양, 그밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주 c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택 양도 이와 관련된 정부발표입니다. □(제도 개요) ➊일시적 1주택 + 1입주권·분양권 및 ➋대체주택에 대해 양도세 비과세 특례를 적용하고 있습니다. ➊1주택 외에 일시적으로 1입주권·분양권을 취득한 경우, 종전주택을 일정기한 내 처분하면 양도세 비과세하고 있습니다. -일시적 2주택자에 대한 처분기한*과 동일하게 입주권·분양권 취득일부터 3년 이내(기본 처분기한**)에 종전주택을 처분해야 비과세 혜택이 적용되나, * 지난 비경회의(1.12.)에서 신규주택 취득일부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장 **(기본 처분기한) 입주권·분양권 취득일부터 3년 (특례 처분기한) 입주권·분양권이 주택으로 완공되어 입주하는 경우, 입주권·분양권 취득일부터 3년 경과하더라도 주택완공 후 2년 -입주권·분양권이 주택으로 완공된 후에는 입주하는 실수요자에게 추가적인 처분기한을 드리기 위해 특례 처분기한을 신규주택 완공일부터 2년 이내로 운용하고 있습니다. ➋1세대 1주택자가 재건축·재개발 기간 거주할 대체주택*을 취득한 경우 해당 대체주택을 신규주택 완공일부터 2년 이내 처분 시 양도세 비과세 적용됩니다. * 재건축·재개발 기간 중 1년 이상 거주를 위해 취득한 주택 □(개선방안) 일시적 1주택 + 1입주권·분양권에 대한 양도세 비과세 특례 처분기한을 신규주택 완공일부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장합니다. ㅇ대체주택 양도세 비과세 특례에 대해서도 대체주택 처분기한을 신규주택 완공일부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장합니다. ㅇ이는 최근 주택거래 부진에 따라 실수요자가 종전주택 처분이 어려워지고 있는 점을 감안한 조치입니다. □(적용시기) 세제 혜택을 조속히 드리기 위해 일시적 2주택자에 대한 처분기한 연장과 적용시기를 맞추어 1.12. 이후 양도하는 분부터 소급 적용할 수 있도록 2월 중 소득세법 시행령 개정을 추진하겠습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02-6403-9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

님의 경우 a입주권으로 인한 주택이 완공된 후 1년이 지나서 b입주권을 취득한게 아니어서 소득령 156조의2 3항 적용대상은 아닙니다. 따라서 소득령 156조의2 4항에 해당하여야 비과세가 가능합니다. 그리고, 입주권 취득일이 2022.02.15일 이전이므로 종전 규정의 적용을 받으므로 종전 주택취득후 1년이 지나서 입주권을 취득할 조건을 충족하지 않아도 되며 b입주권으로 인한 주택이 완공된 후 3년안에 이사가고 1년이상 계속하여 거주하고 종전 주택을 b입주권 완공전이나 완공후 3년안에 매각하면 비과세가 가능합니다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.(2013.02.15 후단신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.(2022.02.15 개정) 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것(2023.02.28 개정) 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것(2023.02.28 개정) ▣ 2022.02.15 대통령령 제32420호 제12조 【주택과 조합원입주권 또는 분양권을 소유한 경우의 1세대1주택 특례에 관한 경과조치】 이 영 시행 전에 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 경우의 1세대1주택 특례 적용에 관하여는 제156조의2 제4항 각 호 외의 부분 또는 제156조의3 제3항 각 호 외의 부분의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.