재건축 아파트 장특공 적용방법이 궁금합니다

[양도소득세]장기일반민간임대주택에 대한조특법§97의3에 따른 장기보유특별공제 적용 방법(미임대기간 차익은 전체기간 장특공 적용)사전-2026-법규재산-0439등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.05.06요지조특법§97의3 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 미임대기간의 양도차익에 대해서는 전체 보유기간에 대한 장기보유특별공제율을 적용하는 것임​※ 임대기간 양도차익 : 장특공 50% 이상 적용※ 미임대기간 양도차익 : 전체 보유기간 일반 장기보유특별공제 적용답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택의 보유기간 중 임대를 개시하여「조세특례제한법」제97조의3에 따른 특례를 적용하는 경우로서 장기일반민간임대주택등으로 임대하지 않은 기간의 양도차익에는 「소득세법」제95조제2항 및 제4항에 따른 자산의 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 산정하는 것입니다.상세내용1. 사실관계A주택 취득A주택 지자체 임대사업자 등록A주택 세무서 주택임대사업자 등록지자체 임대의무기간 종료일지자체 임대사업자등록 자동말소○ 2006.11.28. : A아파트 취득- 취득일부터 임대사업자 등록일 전일(2017.12.25.)까지는 임대사업자 등록없이 임대○ 2017.12.26. : □□시장에게 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록(8년 준공공임대)○ 2017.12.28. : 세무서에 면세사업자로 사업자등록 신청○ 2026.01.02. : □□시장이 임대의무기간 만료로 A주택에 대한 임대사업자 등록을 말소(임대의무기간 종료일 2025.12.25.)○ 2026.02.20. : A아파트 양도(임차인이 있는 상태에서 양도)* 신청인은 소득법§95② 표1 적용대상임을 전제함​2. 질의내용○ 「조세특례제한법」제97조의3에 따른 특례 적용대상 임대주택의 임대사업자 미등록 기간분 양도차익에 대한 장기보유특별공제율 적용방법​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 장기보유특별공제]임의재건축한 신축주택의 장기보유특별공제 적용시종전주택의 보유기간 통산여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0274등록일자 : 2026.04.24.생산일자 : 2026.03.26.요지도시 및 주거환경정비법 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 등 이 적용되지 않은 임의재건축으로 취득한 신축주택의 장기보유특별공제율 적용 시 보유기간은재건축한 주택의 취득일부터 기산하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 기존주택을 멸실하고 임의재건축한 주택을 양도함에 있어, 해당 주택 중 건물부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제95조제2항의 「표1」에서 정하는 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 재건축한 주택(건물)의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)부터 기산하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’92.08.17. A주택 취득(대지지분 없는 옥탑방)○ ’21.06.28. A주택 멸실등기 후 임의재건축 공사○ ’22.01.24. 건축물 분담금 지급후 신축주택(A¹) 등기○ ’26.03.13. 신축주택(A¹) 양도 * 질의세대는 양도당시 2주택자2. 질의요지○ 임의재건축으로 취득한 신축주택의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제액 산정 시 멸실 전 주택의 보유기간과 신축주택의 보유기간을 통산하는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부(통산 안함. 단, 노후로 멸실된 경우에는 통산함)양도, 서면-2021-법규재산-2385 [법규과-1721] , 2023.06.28[ 제 목 ]임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시 멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부[ 요 지 ]임의재건축한 주택의 건물부분 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제 표2의 공제율을 계산시, 보유․거주기간은 멸실 전 주택의 보유․거주기간을 통산하지 않고 신규주택 취득일인 주택(건물)의 사용승인서 교부일부터 계산[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 기존주택을 멸실하고 임의재건축한 주택을 양도함에 있어, 해당주택 중 건물부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제95조제2항의 「표2」에서 정하는 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 재건축한 당해주택(건물)의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)부터 기산하는 것입니다. 끝.[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】1. 사실관계○’84년 서울 소재 단독주택 취득하고 해당주택에 거주○’12년 멸실 후 임의재건축 공사○’13년 다가구주택 사용승인- 완공된 주택에서 거주하지 않음○’21년 이후 양도 예정2. 질의내용○ 1세대1주택에 해당하는 임의 재건축한 고가주택을 양도함에 따라 주택 중 건물의 양도차익에 대하여 소득법§95②단서에 따른 표2의- 보유․거주기간별 공제율을 적용할 때, 멸실 전 주택의 보유 및 거주기간을 신축주택의 보유 및 거주기간에 통산하는지 여부3. 관련사례□ 재산세과-1511, 2009.7.22.1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 그 주택이 기존주택을 멸실하고 새로이 신축한 주택에 해당하는 경우「소득세법」제95조제2항의 표2에서 규정하는 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은새로이 신축한 그 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)부터 기산하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-34, 2017.01.16.노후 등으로 인하여 종전주택을 멸실하고 재건축한 주택으로서「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 비과세대상에서 제외되는 고가주택을 양도하는 경우, 해당 고가주택의 부수토지에 대한 장기보유특별공제액을 계산할 때「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 공제율은종전주택의 부수토지였던 기간을 포함한 보유기간별 공제율을 적용하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-1007, 2022.08.19.「소득세법 시행령」 제159조의4에 따른 1세대 1주택의 거주기간을 산정할 때,노후 등으로 인하여 멸실되어 임의로 주택을 재건축한 경우 그멸실된 주택에 거주한 기간을 통산하여 계산하는 것입니다.

안녕하세요심현주 세무사입니다.​1세대 1주택 기산 외에장기보유특별공제에 관한 글은 꼭 쓰고 넘어가려 했는데오늘에서야 날을 잡았네요.​주로 들어오는 질문을 비롯하여 중요한 사항에 대해 몇가지 정리하려 합니다.​​Q1. 21년부터는 보유4%, 거주4%이므로 2년 거주를 하지 않았다고 해도 10년이상 보유했다면 40%장기보유특별공제를 받을 수 있는게 아닌지?​A1. 안타깝지만 보유4% 거주4%의 장기보유 특별공제율이 적용되는 경우는1세대1주택자가 3년이상 보유하고 보유기간중 2년이상 거주한 주택에 한정합니다.거주요건 미충족으로 2% 장기보유특별공제율표가 적용되던 자산은 계속 2%가 적용됩니다.​Q2. 21년1월1일부터 최종1주택에 대한 보유기간 및 거주기간이 새롭게 계산된다고 하는데기존에 보유하고 살았던 기간은 모두 없어진 것인지?​A2. 장기보유특별공제는 비과세 보유기간 및 거주기간과 무관하게자산의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 하기에 기존 보유 및 거주기간을 모두 인정받을 수 있습니다. ​Q3. 21년 이전에 10년이상 보유및 거주한 주택인데, 21년 1월1일기준 2주택 보유자이고, 10년이상 거주한 주택외의 주택을 처분해서 비과세 보유기간이 새롭게 계산된다고 한다.장기보유 특별공제는 어떻게 되는지?​A3. 장기보유특별공제는 A2에서 언급한대로 기존 자산의 취득일부터 양도일까지 모두 인정받을수 있으므로비과세를 적용 받지 못하더라도양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 것이고질문과 같은 경우 10년이상 보유및 거주하였으므로 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.​그럼 여기까지 꼭 정리해 두어야겠다 생각한 질문들에 대해 정리해두었습니다.다음에도 도움이 될만한 글에서 또 뵈어요~

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1세대 1주택 + 고가주택(실거래가 9억 원 초과)(1) 장기보유특별공제율(최대80%)을 적용 받을 수 있는 요건​- 2년 이상 해당 주택에서 거주를 한 자에 한해 적용 됩니다.​- 2년 미만 거주시에는 일반 장기보유특별공제 (15년, 최대 30%) 적용 됩니다.​- 고가주택이 아닌 경우로서, 1세대 1주택 비과세 요건 충족시에는 양도소득세가 전액 비과세 됩니다.​- 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 최소 3년 이상 거주를 해야만 아래의 표와 같이 거주기간에 따른 공제율(1년당 4%)을 적용 받을 수 있습니다.​​​(2) 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우​- 장기보유특별공제율을 보유기간과 거주기간으로 구분하여 계산합니다. ​- 보유기간 연 8%의 공제율을 [보유기간 4% + 거주기간 4%] 로 조정