장기보유 특별공제율 적용 여부

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​해외거주용주택에 실제 거주한 후 귀국시 비과세 적용국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자이며 이 경우 해외 부동산 양도일까지 계속하여 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한합니다. ​따라서 가족의 일부 (혹은 일시적으로 가족전체) 가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에 양도소득세 납세의무가 있는 것입니다. ​각 나라에서 양도소득세 신고시 이중과세문제거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고·납부하여야 합니다. ​이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 납부한 양도소득관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세 문제는 발생하지 않습니다. ​​해외부동산에 대한 장기보유특별공제 적용 여부장기보유특별공제는 종류가 두가지가 있습니다. A: 1세대 1주택자에게 적용되는 장기보유 특별공제: 24% ~ 80 %B: 그 외의 경우: 6% ~ 30% ​비거주자가 국내의 부동산을 양도하는 경우에는 A는 적용될 수 없고, B의 방법만 적용이 가능합니다. 그리고 거주자가 해외부동산을 양도하는 경우에는 A 방법, B 방법 모두 적용될 수 없습니다. ​

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.​이번 시간에는 장기보유특별공제와 관련하여 나온 예규를 보도록 하겠습니다.장기보유특별공제부동산을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도차익에서 보유기간 및 거주기간별 공제율을 곱하여 장기보유특별공제액을 계산합니다.기본적으로 최대 30%의 장기보유특별공제율을 적용하고, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주하고 양도하는 경우 최대 80% 장기보유특별공제율을 적용합니다.​여기서 가장 중요한 것은 1세대 1주택일 뿐만 아니라 2년 이상 거주한 상태여야 한다는 건데요.거주기간은 기본적으로 주민등록등본상 전입일부터 전출일까지로 합니다.해당 거주기간을 산정할 때 특수한 경우(일시퇴거)도 포함되는지 아닌지에 대한 사전답변이 이번에 나왔습니다.​사전답변1세대 1주택을 위한 비과세 거주요건을 계산할 때 일시퇴거자도 같이 거주한 것으로 보아 계산을 합니다.양도, 재산세과-3173 , 2008.10.07 [ 요 지 ]비과세 판정시 “거주”라 함은 원칙적으로 세대전원이 거주하는 것을 말합니다. 다만, 세대원의 일부가 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시퇴거한 경우에도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 세대전원이 거주한 것으로 봄국세청 사전답변의 사실관계는 다음과 같습니다.○ 신청인은 서울 소재 A주택을 2010.1.22. 부부 공동명의 취득○ A주택에 2010.4.16. 전입하여 거주하던 중 직장변경*으로 2011.4.29. 부산으로 가족 모두가 이사갔다가, 2016.2.19. 다시 서울로 복귀함(서울에서 퇴거하여 부산에 거주 중이던 기간을 “퇴거기간”이라 함)* 서울에서 부산으로 변경○ ’21.9.16. A주택 양도 계약(’21.12.27. 잔금청산 예정)A주택을 1세대 1주택 비과세를 받아 양도를 할 때, 퇴거기간이 장기보유특별공제시 거주기간으로 인정받을 수 있을지에 대한 질의였는데요.국세청 사전답변은 다음과 같습니다.일시퇴거의 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 예외적으로 거주기간으로 인정해주는 것이므로 장기보유특별공제시에는 거주기간으로 인정이 되지 않는 것입니다. 장기보유특별공제 적용시 이를 염두해두어야 할 것 같습니다.​이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부(통산 안함. 단, 노후로 멸실된 경우에는 통산함)양도, 서면-2021-법규재산-2385 [법규과-1721] , 2023.06.28[ 제 목 ]임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시 멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부[ 요 지 ]임의재건축한 주택의 건물부분 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제 표2의 공제율을 계산시, 보유․거주기간은 멸실 전 주택의 보유․거주기간을 통산하지 않고 신규주택 취득일인 주택(건물)의 사용승인서 교부일부터 계산[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 기존주택을 멸실하고 임의재건축한 주택을 양도함에 있어, 해당주택 중 건물부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제95조제2항의 「표2」에서 정하는 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 재건축한 당해주택(건물)의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)부터 기산하는 것입니다. 끝.[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】1. 사실관계○’84년 서울 소재 단독주택 취득하고 해당주택에 거주○’12년 멸실 후 임의재건축 공사○’13년 다가구주택 사용승인- 완공된 주택에서 거주하지 않음○’21년 이후 양도 예정2. 질의내용○ 1세대1주택에 해당하는 임의 재건축한 고가주택을 양도함에 따라 주택 중 건물의 양도차익에 대하여 소득법§95②단서에 따른 표2의- 보유․거주기간별 공제율을 적용할 때, 멸실 전 주택의 보유 및 거주기간을 신축주택의 보유 및 거주기간에 통산하는지 여부3. 관련사례□ 재산세과-1511, 2009.7.22.1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 그 주택이 기존주택을 멸실하고 새로이 신축한 주택에 해당하는 경우「소득세법」제95조제2항의 표2에서 규정하는 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은새로이 신축한 그 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)부터 기산하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-34, 2017.01.16.노후 등으로 인하여 종전주택을 멸실하고 재건축한 주택으로서「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 비과세대상에서 제외되는 고가주택을 양도하는 경우, 해당 고가주택의 부수토지에 대한 장기보유특별공제액을 계산할 때「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 공제율은종전주택의 부수토지였던 기간을 포함한 보유기간별 공제율을 적용하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-1007, 2022.08.19.「소득세법 시행령」 제159조의4에 따른 1세대 1주택의 거주기간을 산정할 때,노후 등으로 인하여 멸실되어 임의로 주택을 재건축한 경우 그멸실된 주택에 거주한 기간을 통산하여 계산하는 것입니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​3주택상태를 아래와 같이 가정하는 경우,​A주택(조정지역 기준시가 1억초과)B주택(조정지역 기준시가 1억이하 167조의10 제1항9호 단서조항 해당하지 않는 주택)C주택(167조의3제1조제1항1호대상, 기준시가3억이하 중과세 주택수 제외)​B주택을 양도할때 중과배제가 적용되는 지 여부인데요​C주택이 167조의3 조항에 따라 주택수에서 제외되고AB는 167조의10 조항에 따라 B주택이 중과배제 된다는 예규가 나왔네요​기존에 3주택 상태에서 주택수가 제외되더라도 기본적으로 3주택 규정만을 적용해야 하지 않을까 생각했는데 주택수에서 제외됨에따라 2주택 관련 규정인 167조의10 까지 적용해주네요​저도 기존에 3주택 중과규정이 적용되는 것이 보수적인 접근이라고 말씀드린적이 있는 만큼그간 위와같은 상황에서 중과세로 신고납부하신 경우가 있으시다면 경정청구로 환급받으시기 바랍니다.​감사합니다.​​제목1세대 3주택자가 1주택 양도 시 중과세율 적용여부세목양도문서번호사전-2022-법규재산-0321 [법규과-952]생산일자[ 요 지 ]2주택 상태에서 1주택 양도(과세)시의 중과세율 적용여부는 소득령§167의10①에 따라 판단하는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 3주택(「소득세법 시행령」제167조의3제1항제1호에 따른 1주택 포함)을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 1주택(양도 당시 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하)을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제167조의10제1항제9호단서에 해당하지 않는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용되지 않는 것이고, 「소득세법」제95조제2항에 따른 요건을 갖춘 경우에는 해당 규정에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 제95조 【양도소득금액】​​1. 사실관계​○ 2009.XX.XX. AA시(비조정) 소재 A주택 취득- 2020.XX.XX. AA시가 조정대상지역으로 지정·공고- 2022.XX.XX. A주택 양도(양도 당시 기준시가 1억원 이하임을 전제)○ 2020.X월 AA시(조정) 소재 B주택 취득○ 2015.X월 수도권 외 지방 소재 C주택* 취득* A주택 양도 당시 기준시가 3억원 이하임을 전제함​2. 질의내용○ 1세대 3주택 상태(지방소재 기준시가 3억원 이하인 1주택 포함)에서 1주택 양도(과세) 시, 중과세율 및 장기보유특별공제 적용여부

안녕하세요심현주 세무사입니다.​1세대 1주택 기산 외에장기보유특별공제에 관한 글은 꼭 쓰고 넘어가려 했는데오늘에서야 날을 잡았네요.​주로 들어오는 질문을 비롯하여 중요한 사항에 대해 몇가지 정리하려 합니다.​​Q1. 21년부터는 보유4%, 거주4%이므로 2년 거주를 하지 않았다고 해도 10년이상 보유했다면 40%장기보유특별공제를 받을 수 있는게 아닌지?​A1. 안타깝지만 보유4% 거주4%의 장기보유 특별공제율이 적용되는 경우는1세대1주택자가 3년이상 보유하고 보유기간중 2년이상 거주한 주택에 한정합니다.거주요건 미충족으로 2% 장기보유특별공제율표가 적용되던 자산은 계속 2%가 적용됩니다.​Q2. 21년1월1일부터 최종1주택에 대한 보유기간 및 거주기간이 새롭게 계산된다고 하는데기존에 보유하고 살았던 기간은 모두 없어진 것인지?​A2. 장기보유특별공제는 비과세 보유기간 및 거주기간과 무관하게자산의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 하기에 기존 보유 및 거주기간을 모두 인정받을 수 있습니다. ​Q3. 21년 이전에 10년이상 보유및 거주한 주택인데, 21년 1월1일기준 2주택 보유자이고, 10년이상 거주한 주택외의 주택을 처분해서 비과세 보유기간이 새롭게 계산된다고 한다.장기보유 특별공제는 어떻게 되는지?​A3. 장기보유특별공제는 A2에서 언급한대로 기존 자산의 취득일부터 양도일까지 모두 인정받을수 있으므로비과세를 적용 받지 못하더라도양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 것이고질문과 같은 경우 10년이상 보유및 거주하였으므로 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.​그럼 여기까지 꼭 정리해 두어야겠다 생각한 질문들에 대해 정리해두었습니다.다음에도 도움이 될만한 글에서 또 뵈어요~