공동사업자 등록증으로 전환되었을 때 해야하는 세금신고 는?

​안녕하세요 ​성실신고확인대상인 개인사업자가 법인 전환 후 사업연도 종료일 현재 3년 동안은 성실신고를 해야합니다. ​일반적으로 포괄사업양수도하는 경우가 이에 해당됩니다. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------○법인세법 제60조의2 【성실신고확인서 제출】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인은 성실한 납세를 위하여 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고할 때 같은 조 제2항 각 호의 서류에 더하여 제112조 및 제116조에 따라 비치·기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 과세표준금액의 적정성을 세무사 등 대통령령으로 정하는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 확인하고 작성한 확인서(이하 성실신고확인서 라 한다)를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조에 따라 감사인에 의한 감사를 받은 내국법인은 이를 제출하지 아니할 수 있다. <개정 2018.12.24>2. 「소득세법」 제70조의2제1항에 따른 성실신고확인대상사업자가 사업용자산을 현물출자하는 등 대통령령으로 정하는 방법에 따라 내국법인으로 전환한 경우 그 내국법인(사업연도 종료일 현재 법인으로 전환한 후 3년 이내의 내국법인으로 한정한다)​-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------그러나 개인사업을 넘기면서 일부 자산을 제외하는 경우에도 법인이 성실신고대상인지 알아보고자 합니다. ​다행히 이와 관련한 국세청 답변이 있습니다. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 법인, 서면-2018-법령해석법인-2179, 2019.04.03​[ 제 목 ]소득세법상 성실신고확인대상 개인사업자가 사업과 관련된 일부 자산을 제외하고 사업을 양수도하여 법인으로 전환하는 경우 성실신고확인서 제출대상 여부​[ 요 지 ]소득세법상 성실신고확인대상 개인사업자가 사업과 관련된일부 자산을 제외하고 사업을 양수도하여 법인으로 전환하는 경우에도 성실신고확인서 제출대상에 해당함​[ 회 신 ]「소득세법」제70조의2제1항에 따른 성실신고확인대상 개인사업자가 사업과 관련된 일부 자산을 제외하고 사업을 양도ㆍ양수하는 방법으로 법인전환하는 경우그 전환된 내국법인은 「법인세법」 제60조의2제1항제2호 및 같은 법 시행령 제97조의4제3항에 따라 성실신고확인서 제출대상에 해당하는 것임-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------성실신고대상확인의무를 위반한 경우 ​법인세 산출세액의 5%가 가산세가 부과되며 세무조사 대상 등으로 선정될 수 있기 때문에 주의하시길 바랍니다. ​​

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘은 7월 1일자로 '간이과세자'에서 '일반과세자'로 전환되는 사업자분들에게 도움될만한 글을 써보려고 합니다.'간이과세자 '-> '일반과세자' 전환처음 사업을 시작하실 때 '간이과세자'는 세금이 안나온다는 말에 부가세 환급을 포기하고, '간이과세자'를 선택하여 사업자등록증을 내신 사장들이 많습니다.그러나 '간이과세자'는 영원히 지속되지 않습니다. 세법에 따라1년 매출이 *8,000원 만원* 이상이 되면 일반과세자로 전환되기 때문입니다.작년 매출이 *8,000만원*이 넘어가신 분들은 국세청에서 '일반과세자'로 전환된다는 통지서를 받으셨을겁니다.그 경우 1-6월까지는 '간이과세자'로서의 혜택을 받고, 7월부터는 '일반과세자'로 전환됩니다.'일반과세자' 전환 통지서일반과세자로 전환되면?, 부가가치세 대비방안'일반과세자'로 전환되게 되면, 부가세 신고의무가 1회 추가된다고 보시면 됩니다.1-6월 매출은 7월 25일까지 신고하셔야하며, 7-12월 매출을 1월 25일까지 신고해야합니다.또한 '간이과세'일때는 고민하지않거나, 덜 고민했던부가세에 대한 대비를 해두셔야합니다. * 부가가치세 대비 방안① 부가가치세 매입자료 '잘!' 챙기기부가가치세법에 따라 매입세액공제가 가능한 '적격증빙'은 4가지로 분류되어있습니다.세금계산서, 계산서, 신용카드, 현금영수증입니다.간이과세자일 때는 미처 챙기지않았던 누락된 증빙들을 적극적!으로 챙겨주셔야합니다. 또한 홈택스에 등록누락된 카드가 없는지, 담당 세무사님이 비용처리하시는 카드중에 누락된 카드사용내역은 없는지 확인해야합니다.*사업용 계좌에 연동된 사업자카드가 아니더라도 사업주명의의 카드는 전부 등록이 가능합니다.*서울페이, 이음카드 등 지역화폐는 사업용카드 등록이 안되기에, 반드시 사용내역을 보내주셔야 공제가능합니다.*현금영수증은 반드시 사업자 지출증빙용으로 말씀하시고, 사업자등록번호를 등록하셔야 공제가능합니다.*거래명세표는 적격증빙이 아닙니다. 반드시 세금계산서, 계산서로 수취하시길 바랍니다.② 매출을 '잘!' 신고하기배달앱들이 많아지고, 다양한 결제수단이 등장하면서 매출누락이 발생하여, 가산세가 발생하는 경우가 많아졌습니다. '간이과세자'일때도 매출누락은 문제지만, 일반과세자로 전환된 이후 매출누락이 발생하면 누락된 매출의 10%를 불어난 가산세와 함께 고지받게됩니다.따라서 배달 어플을 이용하시는 음식점 또는 온라인 판매 사업장을 이용하시는 전자상거래, 도소매업체는 일반과세자로 전환됨과 동시에 매출을 누락없이! 꼼꼼하게! 신고하셔야합니다.③ 그 외 부가가치세 절세방안*신용카드 사용하기/ 현금을 사용하시는 것보다 신용카드를 사용하시는 습관을 기르셔야 합니다.*핸드폰비, 공기청정기 렌탈 등 각종 자동이체를 신용카드로 걸어두셔야 합니다.*신용카드를 새로 발급받은 경우 지체없이 담당세무사에게 전달해 등록요청하셔야 합니다.*차량 구입 및 리스, 렌탈 시 사업자등록번호로 세금계산서 및 계산서를 반드시 수취하셔야 합니다.부가세의 경우 자료싸움이기때문에 세무사의 역량도 중요하지만 '사장님과 세무사와의 소통'이 중요합니다.누락된 비용이 있는지 먼저 물어보고, 나서서 확인하는 세무사를 만나는 것이 부가세 절세의 핵심이라고 생각합니다.일반과세자로 전환되면?, 종합소득세 대비방안'일반과세자'로 전환된다고 하더라도 종합소득세 신고는 동일합니다. 다만! 매출이 높아지셨기에 일반과세자로 전환되셨을 거니 종합소득세 대비도'미리'해두시는 것이 좋습니다.* 종합소득세 대비 방안①초기투자비용(인테리어 등) 누락하지 않기부가가치세 환급이 불가능한 '간이과세자' 특성 상 '간이'유형으로 사업을 시작하시는 사장님들은 인테리어나 비품 등 초기투자비용에 대한 세금계산서를 수취하시지 않습니다.그렇다고 이 부분에 대해 비용처리를 누락한다면, 비용이 부족한 상황이 벌어질 수 있습니다. 세금계산서를 받지 못하셨어도 계약서 및 이체내역으로도 비용처리가 가능합니다.*이체내역과 계약서 등 반드시 지참하여 세무사와 상의하시길 바랍니다.② 인건비 신고 누락하지 않기매출이 작았던 '간이과세자'때는 신경쓰지지않았던 인건비 신고에 대해 이제는 신경 쓰셔야합니다. 사장님 매출이 오르셨기에, 그에 맞게 인정받을 수 있는 비용도 올리셔야합니다.다만, 4대보험신고 및 고용신고는 항상 이슈가 있기에 세무사와 상담 후에 진행하시는것이 좋습니다.*가족 또는 지인들도 인건비 신고가 가능합니다.*모든 인원을 4대보험 취득하시는 것보다 세무사와 상의 후 진행하시는 것이 좋습니다.③청첩장 또는 부고문자를 모아두자청첩장이나 부고문자는 한 건당 최대 20만원까지 비용처리가 가능합니다. 따라서 청첩장이나 부고문자를 모아두셨다가 종합소득세 때 비용처리 받으시길 바랍니다.④ 노란우산공제 등 소득공제상품을 이용하자노란우산공제 등 소득공제상품을 이용하시면 절세가 가능합니다. 금액은 너무 많이 하지마시고, 세무사와 상의 후에 적정한 금액을 납입하시는 것이 좋습니다.지금까지 '간이과세자'에서 '일반과세자'로 전환된 사장님들을 위한 글을 적어보았습니다.많은 사장님들께서 이미 기존의 세무사무실에서 꼼꼼하고 체계적인 관리를 받고 계실수도 있겠지만, 그렇지 못한 사장님들도 계실거라고 생각합니다.문의사항이 있으시면 언제든지, 편하게 연락주시기 바랍니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.'현물출자' 에 대한 양도소득세는많은 분들한테는 생경한 부분일텐데요.양도를 하지 않았는데,양도소득세 고지서를 전달 받고양도의 원인이 '현물출자' 라고써있는 경우가 있게 됩니다.오늘은 '현물출자' 에 대한양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.현물출자란 무엇인가?단어 자체도 굉장히 어렵습니다.<현물출자> 란법인을 설립하거나공동사업체 혹은 법인 아닌 단체 (조합) 에현금이 아닌현물 즉, 부동산, 유가증권, 특허권 등의 자산을 출자하고그 대가로 주식 혹은 지분, 혹은 권리를 취하는 것을 의미합니다.간단한 예를 들어보겠습니다.(1) 개인사업자 → 법인사업자개인사업자는 개인 이름으로 부동산이 있을텐데,이 사업체가 커져서 법인이 되고 싶습니다.이 경우 개인사업자의 부동산 명의는개인이 아닌 법인 소유가 되게 되는데,이때 그 부동산은 '유상 이전' 된 것으로 보는 것입니다.(2) 개인 → 공동사업체 or 법인 이외의 단체개인 소유 부동산을공동사업체나 법인 이외의 단체 조합 등에 출자하는 것도결국은 공동사업체에 현물출자한 대가로그에 따른 각종 권리를 취한 것이기 때문에결국 유상 양도에 해당하게 됩니다.(3) 개인 → 개인사업자반대로 개인 소유재산을 개인 단독 사업에현물출자한다고 가정해보도록 하겠습니다.개인 소유 토지 위에 소유자 단독명의로상가나 주택을 신축하여 판매하는 경우입니다.이 경우 소유의 주체가 동일하므로양도에 해당하지 않습니다.개인사업자법인사업자양도 O개인공동사업체 or 법인 이외의 단체양도 O개인개인사업자양도 X현물출자에 대한 양도세 과세그럼 이 현물출자는 왜 양도세가 과세되는거죠?소득세법 88조에서는 양도의 정의가 나옵니다. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한현물출자등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.'매매' 뿐만 아니라교환, 현물출자 도 똑같이 자산을 유상 이전하는 것으로 보아양도세를 과세할 수 있다고 말한 것입니다.현물출자에 대한 양도세는1) 도정법에 의한 재개발 또는 재건축사업을 할 때2) 20세대 미만 임의재건축사업을 할 때3) 부동산임대업의 공동사업을 할 때발생할 수 있습니다.단순히, 공동사업체를 냈을 뿐인데현물출자에 따른 양도소득세 고지서가 날아올 수 있으니내가 가진 부동산을 토대로 어떤 사업을 진행하실 때는꼭 미리 세법적 검토를 진행하신 뒤내용을 진행하시기를 추천드립니다.현물출자에 따른 양도소득세 이월과세개인이 법인에 자산을 넘길 때는당장 세금을 내는 것이 아니라나중에 법인이 그 자산을 실제로 매각할 때까지세금 납부를 미뤄주는 이월과세 제도가 있습니다.초기 법인 설립 단계에 세금 부담 없이자산을 안전하게 이전할 수 있는 장점이 있는 반면,완전히 세금을 없애주는 것이 아닌법인이 해당 자산을 팔 때원래 개인이 냈어야 할 양도소득세를 법인이 대신납부하게 되어 추후 세금에 대한 부담은 계속 있게 됩니다.이월과세를 받기 위해서는 3가지 요건이 필요합니다.업종 요건소비성 서비스업(호텔, 여관, 주점업 등)을 제외한 사업을 영위하는 법인으로 전환해야 합니다.2. 자본금 요건신설 법인의 자본금이 법인으로 전환하는 사업장의순자산가액(시가 평가액 - 부채)이상이어야 합니다.3. 대상 자산사업용 고정자산이어야 하며, 주택 및 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외됩니다.이월과세는 세법상 '혜택'을 준 것이기 때문에5년의 사후관리 기간 동안세액 관리를 지속해서 해야 합니다.전환된 법인이 승계받은 사업을 폐지하거나거주자가 법인 전화으로 취득한 주식의 50% 이상을 처분하는 경우이월과세가 아닌 즉시 양도소득세 과세되는 요건에 부합하여가산세를 포함한 양도소득세가 과세될 수 있습니다.현물출자 양도세는일반적으로 쉽게 예상하지 못한 세금으로무신고 / 과소신고되어필요 이상의 양도세를 내는 경우가 많습니다.주택 신축판매업이나부동산임대업, 임의재건축 등을 하는 경우 등개인의 토지 및 건물 등을 이용해'사업자' 를 통해 진행하게 되는 경우반드시 사전 세무 점검을 통해 진행하셔야 합니다.현물출자 양도소득세 관련궁금하신 점이나, 문제가 발생한 경우언제든 연락주시길 바랍니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.개인사업자의 매출이 일정 규모 이상으로 증가하면 국세청은 단순한 종합소득세 신고만으로는 충분하지 않다고 보고, 세무전문가가 장부와 증빙을 검증한 성실신고확인서를 추가로 제출하도록 하고 있습니다.사업이 성장하는 단계라면 어느 시점에 성실신고 대상이 되는지, 대상이 되었을 때 어떤 의무와 절차가 필요한지를 미리 파악하는 것이 중요합니다. 특히 성실신고대상으로 계속 신고하는 것이 유리한지, 또는 일정 시점에 법인전환을 통해 성실신고 의무에서 벗어나는 것이 더 효율적인지는 반드시 사전에 검토해야 합니다.오늘은 이와 관련하여업종별 기준, 매출 계산 시 반드시 고려해야 할주업종 환산 방식과 공동사업장 매출 처리,성실신고자의 의무와 혜택, 그리고법인전환 검토 포인트까지 실무적으로 정리해 보았습니다.업종별 성실신고 기준 금액성실신고 여부는 “해당 과세연도의 수입금액”을 기준으로 판정합니다.여기서 수입금액은 단순 매출액뿐만 아니라 간주임대료 등도 포함될 수 있으므로 실무에서는 사업 규모보다 수입금액 범위를 정확히 확인하는 것이 핵심입니다.업종별 기준은 다음 세 가지 그룹으로 나뉩니다.1그룹(기준 15억 원 이상)농업, 임업, 어업, 광업, 도·소매업, 부동산매매업 등 규모가 크거나 거래량이 많은 업종이 해당됩니다.2그룹(기준 7억 5천만 원 이상)제조업, 숙박업, 음식점업, 건설업, 운수업 등 생산·용역제공 중심 업종이 여기에 포함됩니다.3그룹(기준 5억 원 이상)서비스업 전반, 학원업, 병원·의원, 전문서비스업, 부동산임대업 등 비교적 서비스·지식 기반 업종으로 구성됩니다.매출 계산 시 반드시 유의해야 하는 사항주업종 기준 환산 방식여러 업종을 동시에 운영하는 경우, 수입금액이 가장 큰 업종을 주업종으로 삼고, 다른 업종 매출은 주업종 기준에 맞춰 환산해 합산해야 한다는 점.공동사업장 매출은 구성원 전체 매출로 계산공동사업장의 경우 구성원별 매출이 아닌 공동사업장 전체 매출로 성실신고 대상 여부를 판단하며, 해당될 경우 공동사업자 전원이 성실신고확인서를 제출해야 한다는 점.성실신고 대상자 의무사항1. 성실신고확인서 제출종합소득세 신고와 함께 반드시 제출해야 하며, 기한은 일반 사업자의 5월 말이 아닌 6월 30일입니다.확인은 세무사 또는 공인회계사만 할 수 있습니다.2. 복식부기 장부 작성 의무매출·경비를 정확히 기록해야 하며, 사업용 계좌의 철저한 사용이 요구됩니다.증빙서류(세금계산서, 영수증 등) 보관 의무도 강화됩니다.3. 세무전문가의 검증매출누락 여부, 비용 적정성, 장부·계좌 일치 여부 등 장부의 실질성이 세무사에 의해 검토됩니다.성실신고 대상자 세액공제성실신고확인서 제출에 들어가는 비용은 일정 부분 세액공제가 가능합니다. 다만 공제 규정에는 유의해야 할 사항이 많기 때문에 실무적으로 정확히 이해하고 적용하는 것이 필요합니다.1. 성실신고확인대상자가 성실신고확인서를 제출하는 경우,확인 과정에서 직접 사용한 비용의 60%를 연 120만 원 한도 내에서 소득세에서 공제받을 수 있습니다. 이 비용에는 부동산임대업과 같이 다양한 업종에서 발생한 사업소득도 포함됩니다.2. 성실신고확인비용 공제를 적용받은 사업자가 이후에 과소 신고한 사업소득금액이 경정되거나 수정신고로 정정되는 경우에는 주의가 필요합니다. 경정된 소득금액이 종전 신고액보다 10% 이상 증가하면, 그동안 공제받았던 성실신고확인 비용은 그대로 세액추징 대상이 됩니다. 즉,부정확한 신고가 확인될 경우 공제받은 혜택은 모두 환수된다는 의미입니다.3. 세액공제가 추징된 사업자는 그 추징된 연도의 다음 과세연도부터 연속된 3개 과세연도 동안 성실신고확인비용에 대한 세액공제를 적용할 수 없습니다.한 번 잘못 적용되면 3년간 공제를 받지 못한다는 점에서 상당히 부담이 크기 때문에, 신고의 정확성이 필요합니다.4. 성실신고확인비용 세액공제를 적용받으려면 성실신고비용 세액공제 신청서 를 함께 제출해야 합니다. 확인서만 제출하는 것으로 공제가 자동 적용되는 구조가 아니므로 반드시서류 제출을 병행해야 합니다.성실신고확인서 미제출 시 가산세성실신고확인 대상자가 법정 기한까지 성실신고확인서를 제출하지 않은 경우에는 별도의 가산세가 부과됩니다.1.미제출 가산세는 다음 두 금액 중큰 금액을 기준으로 산정됩니다.첫째, 해당과세연도의 산출세액 중 사업소득이 차지하는 비율에 5%를 곱한 금액입니다.둘째, 해당사업장의 연간 매출에 0.02%를 곱한 금액입니다.두 산식 중 더 큰 금액이 그대로 가산세로 부과됩니다.2. 성실신고확인서를 제출하지 않은 경우에는세무조사 선정 가능성이 크게 높아집니다.국세기본법에 따라, 납세자가 성실신고확인서 제출 등납세협력의무를 이행하지 않은 경우에는 정기선정 외의 세무조사가 실시될 수 있도록 규정되어 있기 때문입니다. 매출 기준 가산세는 금액 자체가 크기 때문에, 특히 외형이 빠르게 증가한 사업자는 미제출 시 가산세만 수천만 원이 나올 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.성실신고 대상자 혜택1.성실신고확인 비용 세액공제성실신고확인에 들어간 비용은 일정 금액까지 세액공제가 가능합니다.2.세무조사 위험 완화성실신고를 성실히 이행한 사업자는 세무조사 대상에서 제외되거나 확률이 낮아지는 효과가 있습니다.3.신고기한 연장6월 30일까지 신고할 수 있어 일반사업자보다 한 달 여유가 있습니다.법인전환을 함께 검토해야 하는 이유성실신고 대상이 반복되거나 수입금액이 지속적으로 증가하는 사업자는 법인전환을 함께 검토하는 것이 좋습니다.1. 복식부기 부담 및 성실신고 비용 절감2. 장부·계좌 관리가 법인이 더 체계적3. 사업 확장·투자유치·신용도 측면에서 유리4. 가족에게 지분·배당 등 소득분산 구조 설계 가능다만 법인전환 이후에도 성실신고 기준에 해당하면 법인도 성실신고확인서를 제출해야 하므로, 전환 시점과 매출 규모를 함께 고려한 종합적인 설계가 필요합니다.성실신고 여부는 단순히 ‘매출이 늘어난다’는 이유만으로 결정되는 것이 아니라,업종별 기준과 매출 환산 방식, 장부 상태, 사업 구조 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 연말로 갈수록 성실신고 대상 여부가 더 명확해지는 만큼, 해당 기준에 근접해 있는 사업자라면 미리 점검을 받아보시는 것이 안전합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

[양도세]임대주택을 별도세대와 공동소유할 경우(거주주택 비과세 가능)쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부조심-2022-서-0109귀속년도 : 2020심급 : 심판등록일자 : 2022.08.19.생산일자 : 2022.07.19.진행상태 : 완료요지「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨결정내용[주 문] OOO서장이 2021.7.1. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.[이 유]1. 처분개요가. 청구인은 청구인 소유의 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도한 후 청구인과 청구인의 매제인 AAA이 공동으로 소유(각 1/2지분)하고 있는 OOO(상가주택으로써 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)이「소득세법시행령」제155조 제20항에 따른 장기임대주택특례대상에 해당한다고 보아 1세대 1주택 특례 규정을 적용하여 2020.5.22. 양도소득세를 신고하였다.나. 처분청은 2021.4.23.부터 2021.5.12.까지 청구인의 쟁점주택 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 청구인이 1/2지분을 소유하고 있는 쟁점임대주택이 1호 이상 장기임대를 요건으로 하는 장기임대주택특례대상에 해당하지 않는다고 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 1세대 2주택 중과세율을 적용하여 2021.7.1. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.14. 이의신청을 거쳐 2021.12.10. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장 (1)「소득세법시행령」제154조의2를 보면 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유할 경우 특별한 규정이 있는 경우 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보도록 규정되어 있다. (2) 대법원도 ‘여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 이 사건 특례조항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다’라고 판시한바 있다(대법원 2017.8.18. 선고 2014두42254 판결). (3) 처분청은 이의신청 결정서에서「조세특례제한법시행령」제97조 제1항 규정에 대한 해석을 유추 확대하여 「소득세법」상 쟁점임대주택의 특례적용여부를 판단하고 있는바 이는 조세법률주의에 반하는 결정이다.나. 처분청 의견 (1)「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서 규정한 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정은 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따른 장기임대주택의 요건을 반드시 충족하여야 하며 해당 조문에서 장기임대주택은 1호 이상 보유할 것을 요건으로 하고 있으나, 청구인은 쟁점임대주택의 지분 1/2만 소유하고 있고 공동 소유자가 동일 세대원도 아니므로 1호 이상 보유하고 있지 않은 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다. (2) 국세청 예규를 보면 장기임대주택 소유시 거주주택특례 적용대상은 장기임대주택을 세대별로 1호 이상을 보유하여야 한다고 일관되게 유권해석(국세청 서면 2020부동산3726, 2020.8.31. 외 다수)을 하고 있음에도 청구인은 1호 이상 보유하지 않았으므로 특례대상에 해당하지 않는다.3. 심리 및 판단가. 쟁점 쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2)소득세법시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호민간임대주택에 관한 특별법일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 가.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (3) 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택②「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4)조세특례제한법시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는「소득세법 시행령」 제122조 제4항및 제5항을 준용한다.③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 AAA과 2005.5.2. 쟁점임대주택을 1/2 지분씩 공동으로 취득하였고, 2018.9.19. 임대사업자 등록을 하였으며 2020.2.11. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 OOO청장으로부터 임대사업자등록증을 교부받았다. 쟁점주택은 청구인이 2011.5.11. 취득하여 2020.5.22. 양도한 것으로 나타난다.OOO (나) 쟁점임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고, 5년 이상 임대하였으며 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 것으로 나타나는바, 이에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼은 없다. (다) 처분청의 이의신청결정서를 살펴보면「소득세법시행령」제155조 제20항의 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정 적용 대상은 장기임대주택을 1호 이상 소유한 경우에만 해당한다고 보아 동일세대원이 공동소유한 경우는 이에 해당한다고 할 수 있으나 별도 세대원이 공동 소유한 경우는 이에 해당하지 아니한다는 이유 등을 들어 청구주장을 배척하는 것으로 나타난다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트