😮 110 저도 궁금해요!
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시가표준액 1억 이하 오피스텔 매매시 세금 중과
현 세대에서 아버지가 아파트 1채 오피스텔 1채 건물 1채를 가지고 있는데요. 이때 제가 시가표준액 1억 이하의 오피스텔을 매매하고 해당 오피스텔에서 이혼하신 어머니가 전입신고를 하고 거주하신다면
1 . 1억이하의 오피스텔이 제가 거주중인 현 세대 주택수에 포함되나요?
2. 주택수에 포함되지 않는다면, 추후 아버지가 취득세 종부세 양도세 등 제가 구매한 오피스텔때문에 세금을 더 무는 경우는 없나요?
3. 만약 시가표준액 1억 이상의 오피스텔이라면 해당 오피스텔때문에 어떤 세금이 더 나올까요
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1. 1억이하의 오피스텔은 제가 거주중인 현 세대 주택수에 포함됩니다.
2. 추후 아버지가 취득세 종부세 양도세 등 제가 구매한 오피스텔때문에 세금을 더 무는 경우는 없습니다.
3. 만약 시가표준액 1억 이상의 오피스텔이라면 해당 오피스텔에 대해서는 취득세 종부세 양도세 등의 세금이 나올 수 있습니다.
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모두보기양도소득세
공시지가 1억미만 주거용 오피스텔 주택수 산정여부
주택과 마찬가지로 시가표준액 1억 이하인 오피스텔은 '취득세법'상 주택수에서 제외됩니다. 양도세에서는 공시가격, 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용한다면 모두 주택으로 봅니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
1년 이내 아파트 2채 매수시 취득세 문의
취득세 중과세율이 적용되는 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택수를 말하는 것이나, 주택수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 주택은 주택수에서 제외되는 것입니다.
따라서 1주택자가 주택을 추가로 취득하는 경우, 신규주택 취득시 종전주택의 시가표준액이 1억원 이하인 경우 종전주택은 주택수에서 제외되어 신규주택시 1주택이 되므로 취득세는 표준세율(1~3%)이 적용됩니다.
한편, 비조정지역에 1주택을 보유한 1주택자가 조정지역에서 신규주택을 취득하여 2주택을 보유하게 되는 경우로서 신규주택 취득시 종전주택의 시가표준액이 1억원을 초과하는 경우에는 종전주택을 3년내에 매도하는 경우 표준세율(1~3%)의 세율이 적용됩니다.
지방세법 제13조의 2【법인의 주택 취득 등 중과】
① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의 3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서「주택법」제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
지방세법시행령 제28조의 4【주택 수의 산정방법】
① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
가. 제28조의 2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택
지방세법행령 제28조의 2【주택 유상거래 취득 중과세의 예외】
법 제13조의 2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의 3부터 제28조의 6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
양도소득세
개정된 취득세에 대한 문의드립니다.
부동산세금 전문 세무사입니다. 문의주신 2023년 취득세 개정 내용에 대하여 자세하게 작성한 블로그글과 칼럼글이니 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222980554894
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004827128?sid=101
[답변]
1. 이번 취득세 개정 중 주요한 부분은 지방세법에 시가인정액이라는 용어가 들어오면서 증여나 가족간 매매의 경우 취득세가 크게 달라졌습니다.
다만, 제3자간 유상거래인 매매의 경우에는 취득세가 개정된 것이 없으며 매매는 기존과 동일하게 실제 매매가액과 시가표준액 중 큰 금액으로 합니다.(일반적으로는 매매계약서상의 실제 매매가액이 시가표준액보다 크므로 실제 매매가액으로 취득세가 부과됩니다.)
2. 시가인정액은 증여 또는 매매 중 가족(특수관계인)간 매매의 경우에만 적용되게 됩니다.
3. 시가표준액이란 취득세와 같은 지방세법의 용어이며, 기준시가는 양도, 증여, 상속세와 같은 국세법의 용어입니다. 시가표준액과 기준시가가 의미하는 가액이 같은 물건도 있으며 다른 물건도 있습니다.
단독주택과 토지의 경우 시가표준액과 기준시가가 동일합니다. 단독주택은 개별주택가격, 토지는 공시지가를 의미합니다.
4. 보내주신 글에서 4번의 의미는 만약 23년 이후 증여를 계획중이시라면 개정된 내용을 검토하여 진행하라는 의미로 보여지며, 개정이 더 이루어질 것이다라는 의미는 아닌 것으로 보여집니다.
2023년 이후 증여나 부담부증여 등의 경우에도 취득세를 절세할 수 있는 방안이 있으며, 상담을 통하여 최적의 절세방안으로 도와드리고 있습니다. 감사합니다.
종합부동산세
조정대상지역 1가구 4주택 세금 문의
지방세법시행령 제28조의 2 [ 주택 유상거래 취득 중과세의 예외(2020.08.12 신설) ]
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.(2020.08.12 신설)
공시가격 1억이하의 주택은 취득할 떄 중과 취득세율이 적용되지 않고 일반 취득세율이 적용됩니다.
다만, 공시가격 1억 이하여도 재개발 및 재건축등의 지역 내에 있는 주택은 중과취득세율이 적용됩니다.
현재 공시가격 1억이하 주택을 매입하려고 하시는거 같습니다.
그러면 일반 취득세율(1~1.3%)이 적용됩니다.
아 그리고 취득세에서 주택수 계산시 공시가격 1억이하의 주택은 주택수에서 제외됩니다.
다만, 공시가격 1억 이하여도 재개발 및 재건축등의 지역 내에 있는 주택은 주택수에 포함됩니다.
더 궁금한게 있으시면 연락주세요
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비규제지역 갭투자 매수 -> 조정지역 실거주 매수 시 취득세 문의.
비조정지역에 1주택을 보유한 1주택자가 조정지역에서 신규주택을 취득하여 2주택을 보유하게 되는 경우 종전주택을 3년내에 처분하는 경우 표준세율(1~3%)이 적용됩니다.
한편, 취득세 중과세율이 적용되는 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택수를 말하는 것이나, 주택수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 주택은 주택수에서 제외되는 것입니다.
따라서 1주택자가 주택을 추가로 취득하는 경우, 신규주택 취득시 종전주택의 시가표준액이 1억원 이하인 경우 종전주택은 주택수에서 제외되어 신규주택시 1주택이 되므로 취득세는 표준세율(1~3%)이 적용됩니다.
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직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다낮은 가액으로 매매한 경우시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부조세심판원 2023. 4. 11. 조심2022지0753[직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가액으로 매매한 경우 시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부]청구번호 : 조심 2022지0753 (2023.04.11)세 목 : 취득결정유형 : 기각제 목직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가액으로 매매한 경우 시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부결정요지청구인은 부친으로부터 쟁점부동산을 취득하였으므로 이를 증여로 보아야 할 것이고, 그 과세표준은 「지방세법」제10조 제2항에 의하여 시가표준액이라고 할 것이며,다만 그 중 청구인이 쟁점부동산에 대한 매매대금으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 금액 311,000,000원에 대하여만 예외적으로 유상취득으로 보는 것이 타당하다 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠음.관련법령 : 지방세법 제7조 제11항참조결정조심2021지1396/조심2018지1266/조심2020지0060
상속∙증여세
취득세
[취득세 - 주택 취득세율] 매매, 상속, 증여, 입주권/분양권 (by 부산세무사/부동산세무상담)
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 주택 취득세 세율에 대한 것인데, 세무상담을 해보면 의외로 1~3%나 8%, 12%의 중과세율만 아시고 모르시는 분들이 많습니다. 기본적이 사항에 자주 헷갈리는 부분 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,주택의 취득세는취득 유형별로 차이가 있습니다주택의 취득세율은 취득의 원인별로 달라지는데, 유상승계는 일반적인 매매, 무상승계는 상속과 증여, 원시취득은 자가건설로 나누어집니다.아래는 유형별, 과세표준과 취득세율입니다.매매의 경우는 실제 거래가액의 1~3% 또는 8, 12%의 중과세율이 적용됩니다일반건물이나 토지 등의 매매로 인한 취득세율은 4%입니다. (농특세와 지교세를 더하면 총 4.6%를 부담)주택은 국민 주거안정을 위해, 일반 부동산 취득세율 보다 낮은 1~3%의 세율을 적용합니다.다만, 금액에 따라 실제 매매가격이 6억이하, 6억~9억, 9억초과의 구간별로 세율이 나누어져 있습니다.그리고 다주택자에 대해서는 중과세율이 적용되는데, 20.8.12일 이후에는 취득할 주택이 조정지역인지, 비조정지역인지에 따라 아래의 중과세율이 적용됩니다.종종 헷갈리시는 부분이,주거용오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 일반 건축물로 취급되고 따라서 주택 세율이 아닌 4.6%의 세율이 적용됩니다.증여는 3.8%~4.0%이나 중과세율이 적용되면 12.4%~13.4%가 됩니다증여로 인한 취득의 경우, 3.5%의 세율이 적용되나 지방세를 더하면 3.8%~4.0%가 적용됩니다. 다만, 20.8.12 이후 증여로 다주택자가 조정대상지역에 시가표준액 3억 이상인 주택은 취득세율이 12.4%~13.4%까지 올라갑니다.즉,①비조정지역의 증여이거나② 1세대 1주택자가 증여를 하는 경우(받는자가 1세대 1주택자 인게 아님)③조정지역이라도 공시가격 3억원이 안되는 경우에는 취득세율이 중과되지 않습니다.증여의 경우에는 실거래가 기준이 아닌 시가표준액을 기준에 세율을 곱합니다. 그러나,2023년 부터는 시가인정액인 유사 실거래가 적용이 되므로 내년부터 증여 취득세가 상승함에 유의해야합니다.상속은중과세율이 없습니다매매와 증여는 중과세율이 있지만, 상속은 중과세율이 없고 2.8%의 세율이 적용됩니다.(지방세를 더하여 2.96%~3.16%) 이는 상속이 불가피하게 취득하는 것임을 고려한 것입니다.더구나, 무주택인 1가구가 상속을 받아 1가구 1주택이 된 경우에는 0.8%가 적용되는 감면제도가 있습니다. 공동상속을 받은 경우, 지분이 가장 큰 사람을 주택 소유자로 보나 지분이 동일하면 그 주택에 거주하는 사람과 나이가 많은 순으로 소유자를 정합니다.상속의 경우는 2023년 도입되는 시가인정액에도 대상에서 제외되었습니다.자가건설(입주권 포함)의 취득세는 2.8%의 세율이 적용되며 중과되지 않습니다직접 시공업체를 선정하여 짓는 경우에는, 원시취득이라고 하며 상속과 동일한 2.8%의 세율(지방세를 더하여 2.96%~3.16%)이 적용됩니다.여기서 중요한게,입주권도 원시취득이므로 중과되지 않습니다.매매로 취득한 승계입주권도 동일합니다. 이와 반대로, 분양권(당첨, 매매 모두)은 원시취득이 아닌 유상승계 취득이므로 매매로 인한 표준세율이나 8%에서 12%의 중과세율도 적용대상입니다.이를 고려하면, 다주택자는 분양권 매입보다는 입주권의 매입이 취득세 측면에서는 더 유리할 수 있습니다.물른 승계 입주권의 경우, 승계조합원은 사업토지에 대한 토지지분을 기존조합원으로부터 승계취득한 것이므로 해당 토지지분에 대한 취득세 납세의무(토지대금+프리미엄 포함)를 입주권 승계시 부담하게 됩니다.정리하면,주택의 취득세는 매매, 상속, 증여, 자가건설 인지에 따라 달라지게 됩니다. 일반적으로 매매에 대한 취득세율은 아시지만 상속, 증여, 자가건설은 많이 헷갈리십니다.특히, 상속과 자가건설은 중과세율이 없다는 것과 원시입주권이던 매매로 인한 승계입주권이던 입주권은 자가건설이므로 취득세 중과대상이 아닙니다.(분양권은 유상거래로 중과될 수 있음)증여의 경우 중과는 비조정이거나 증여하는 사람이 1세대 1주택자이면, 중과대상 자체가 아닌데종종 증여받는 사람이 1세대 1주택자 인것으로 헷갈리시는 분들이 많습니다.그리고 2023년 부터는 증여로 인한 취득세 계산시 현재의 시가표준액(공시가격)이 아닌 시가인정액(감평, 유사 실거래가 등)이 적용되어 대폭 증여취득세가 상승할 예정이니 올해에 진행함이 유리할 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부동산세무상담
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양도소득세
[부동산 - 시가] 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공시가격 (by 부동산세무사/부산세무사)
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 기초적이지만 많이 혼동하시는 세금 계산시에 부동산 가액을 적용하는 방식에 대한 것입니다.시가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공시가격 등 용어도 다양하여 이에 대한 정리도 해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,세금에 따라 부동산의 가액을 적용하는 것에 차이가 있습니다취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세별로 세액 계산시 부동산 가액을 적용하는 기준에 차이가 있는데 이를 정리하면 아래와 같습니다.기준이 되는 적용금액에 대해서 항목별로 살펴보겠습니다.실거래가는 실제 매매가격으로 양도세와 매매로 인한 취득세에 해당합니다2006년에 부동산 실거래가 신고가 도입된 이후, 계약 체결일로부터 30일이내에 실거래가 신고를 해야합니다. 예전에는 60일이었으나, 20.2.20일 개정 시행으로 현재는 30일로 단축되었습니다.부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조(부동산 거래의 신고)① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.양도세는 현재는 실거래가액으로 양도차익을 계산함이 당연한 것으로 여겨지나, 2007년 이전에는 양도세 계산시 실거래가액이 아닌 기준시가를 적용하였습니다.취득세는 부동산 실거래가 신고대상인 경우는 사실상의 취득가액인 실거래가를 기준으로 세금을 계산합니다. 여기서 증여, 상속의 경우에는 시가표준액이 됩니다.지방세법제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다. <개정 2015. 7. 24., 2016. 1. 19.>1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득기준시가는 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하고 오피스텔과 건축물은 국세청장이 고시합니다기준시가는 83년에 기존의 실거래가 양도차익 계산방식을 기준시가 방식으로 변경하면서 국세청에서 고시하여 도입되었습니다. 2007년부터 다시 실거래가액 기준으로 변경되어 지금의 방식이 되었습니다.기준시가는 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②오피스텔 및 건축물은 국세청장 고시 기준시가를 적용합니다.현재는 국세청장이 따로 기준시가를 고시하는 것은 오피스텔 및 건축물이 남아있습니다.여전히 상속세, 증여세의 시가 적용시 시가 확인이 어려운 경우에 기준시가를 적용하여 세액을 산정합니다.소득세법제99조(기준시가의 산정)① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물가. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 이하 생략나. 건물건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액다. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액라. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격. 이하 생략시가표준액은 재산세와 상속, 증여로 인한 취득세에 적용합니다국세에 기준시가가 있다면, 지방세에는 시가표준액이 있으며 기준시가보다 먼저 61년도 부터 적용되었습니다.시가표준액도 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②그외의 건축물은 지방자치단체장이 정하는 시가표준액입니다.여기서, 토지와 주택은 국세의 기준시가나 지방세의 시가표준액이나 동일하게 공시지나와 공시가격을 적용함을 알 수 있습니다.지방세법제4조(부동산 등의 시가표준액)① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 이하 생략② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.상속, 증여 등 무상취득의 경우에도 시가표준액을 적용하는데, 증여의 경우에는 23년부터 시가표준액이 아닌 시가인정액으로 법이 개정되어 증여로 인한 취득세가 올라가게된다는 것은 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.공시가격은주택과 토지의 기준시가와 시가표준액 모두 활용하고 있습니다앞서 살펴본 바와 같이, 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있어 실제적인 차이는 없습니다.주택의 공시가격은 4월말에 공시하고, 토지의 공시지가는 5월말에 공시하게 됩니다. 공시 이전까지는 작년에 공시된 가액을 적용합니다.공시가액의 도입이 토지는 89년, 주택은 2005년도입니다. 아직도 주택 공시지가라고 용어를 쓰는 경우가 있는데 공시지가라는 용어가 먼저 나와 익숙한 것이겠지만, 엄밀히는 공시지가는 토지에만 사용하는 용어입니다.시가는 상속세, 증여세의 부동산 평가에 사용됩니다상속세와 증여세의 경우에는 시가가 적용됩니다.상증세법의 시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격 ⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,② 해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.시가 파악이 어려운 경우,유사매매사례가액과 기준시가의 순으로 적용을 하게 됩니다.상속, 증여의 경우 취득세는 시가표준액을 적용하지만, 상속세와 증여세의 계산에는 감정평가등의 시가를 적용한다는 점에 주의해야 합니다.정리하면,취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세의 세액계산시 적용되는 부동산 가액은 차이가 있다는 것입니다.크게 실거래가, 시가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격으로 실거래가는 실제 매매된 가격이고 시가는 상증세에 적용이 되는데 일반적으로 감정평가액, 유사매매사례가액, 기준시가의 순으로 적용된다고 보면됩니다.주택과 토지의 경우 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있기때문에 현재는 동일하다고 볼 수 있습니다. 물른 주택과 토지가 아닌 오피스텔과 건축물은 기준시가와 시가표준액 차이가 발생합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/부동산세무사
종합소득세
양도소득세
이것은 주택일까 사무실일까…세금이 줄었다 늘었다
오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.
취득세
[취득세 - 상가, 오피스텔] 임대사업, 취득세중과, 유흥주점, 중개수수료 (by 임대사업자/세무기장/기장수수료/부산세무사)
들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은사업자가 상가나 오피스텔을 매입하는 경우 취득세에 대한 부분입니다.세부적으로 살펴보면,일반 건축물의취득세는 4.6%가 적용됩니다상가나 오피스텔을 매입하는 경우, 취득세는 4%에 농특세 0.2%와 지방교육세 0.4%를 더하여 4.6%의 세율이 적용됩니다.오피스텔은주거용 오피스텔이라도 취득세의 주택은 주택법상의 주택을 의미하는데, 오피스텔은 준주택으로 분류되어 주택법상의 주택이 아니므로 4.6%의 세율이 적용됩니다.따라서, 주택수에 따른 다주택자의 취득세 중과세율인 8%나 12%가 오피스텔에는 적용되지 않습니다. 이에 따라 부동산 급등기에는 다주택자들의 오피스텔 취득 열풍이 일기도 했습니다.주택법 제 2조(정의)1.“주택”이란세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른오피스텔고급오락장으로 사용되는 건물의 경우, 중과세율이 적용됩니다취득하는 상가건물이 고급오락장에 해당하는 유흥주점 등의 업체가 있는 경우에는 취득세 12%에 농특세 1%와 지방교육세 0.4를 포함한 13.4%의 중과세율이 적용됩니다.일반적으로 일정 규모 이상의 룸싸롱, 카바레, 나이트클럽 등이 이에 해당하게 됩니다.다만,취득일로부터60일 이내에 다른 용도로 사용하거나 용도변경공사에 착공을 하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.4. 고급오락장:도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)]이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.취득시에는 고급오락장이 없었으나,5년 이내에 고급오락장 시설로 사용하는 경우에는중과세율을 다시 적용하여 취득세를 추징하게 됩니다.지방세법 제16조(세율 적용)① 토지나 건축물을취득한 후 5년 이내에해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여취득세를 추징한다.3. 제13조제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장과밀억제권역(산업단지제외)의 법인이 과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우, 중과세율이 적용됩니다① 산업단지를 제외한 수도권 과밀억제권역 내에서 법인 설립, 지점 또는 분사무소 설치 or② 과밀억제권역 밖에서 본점, 주사무소, 지점, 분사무소가 과밀억제권역 내로 전입하는경우에는5년 이내에 과밀억제권역내 부동산을 취득시에 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 표준세율(4%)의 3배에서 중과기준세율(2%)의 2배를 차감한 8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만,「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.1.대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우법인이 지급한 중개수수료는 취득세 과세표준에 포함됩니다개인이 건물을 취득하는 경우에는 발생한 중개수수료는 취득세 계산시에 포함되지 않습니다.그러나, 법인이 건물을 취득하는 경우에는취득과정에서 발생한 중개수수료도 취득세의 과세표준에 포함하여 신고납부하도록 되어 있습니다.종종1인 법인을 설립하여 상가나 오피스텔을 취득한 경우취득세 계산시 중개수수료를 제외하고 납부하는 경우가 있는데 과소 납부로 가산세가 부과될 수 있으니 유의해야 합니다.지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등)① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.7. 「공인중개사법」에 따른공인중개사에게 지급한 중개보수.다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.정리하면,이상 사업자가 상가나 오피스텔을 취득하는 경우에 적용되는 취득세에 대해 살펴보았습니다.오피스텔은 주거용이라도 주택법상 주택이 아니라 4.6%가 적용되며대표적인 중과세율 적용인 유흥업소인 고급오락장으로 사용하는 경우와 과밀억제권역내 법인이 5년이내 취득하는 경우에 대한 내용을 살펴보았습니다.특히, 취득한 상가건물에5년이내에 고급오락장에 해당하는 유흥업종에 들어서는 경우, 취득세가 중과세율로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.추가적으로, 법인의 취득세 과세표준에는 개인과 달리 중개수수료도 포함하여 계산 납부하여야 함에도 주의해야합니다.by 건물임대사업자/세무기장/기장수수료