해외체류자 주택임대사업자 등록시

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택임대사업자등록을 하게 되는 경우,감면 혜택 들이 많이 없어졌다고 하지만세법을 잘 들여다보면여전히 누릴 수 있는 혜택을 발견할 수 있습니다.최근에 주택임대사업자 등록을 도와드리며취득세 감면은 아니지만,중과세를 피하고 일반세율을 적용받게 되어약 4천만원의 취득세 중과세 세액을 아낄 수 있는 방안을 안내 드렸는데요.취득도 양도 처럼미리 전에 세팅하신다면충분히 절세할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.오늘은주택임대사업자 등록시취득세 감면 및 중과배제 혜택을 볼 수 있는 부분에 대해자세히 살펴보도록 하겠습니다.주택임대사업자 취득세 감면 규정지특법 31조 <공공임대주택 등에 대한 감면>지특법에는 분명임대사업자에 대한 취득세 감면 조항이 있음에도많은 분들이 이 감면 혜택을 받지 못합니다.이 감면의 요건 중 하나가 '신축'이어야 하기 때문입니다.'실제 입주한 사실이 없는' 임대형기숙사, 공동주택, 오피스텔 을 최초 유상 취득하는 경우임대형기숙사, 전용 60제곱 이하 공동주택, 오피스텔 → 100% 감면장기임대주택을 20호 이상 취득→ 50% 감면취득세가 200만원 초과시 85%에 대해서만 감면이 적용되고취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록이 필요합니다.일반적으로 분양받는 경우보다는임대사업자 물건이나 세낀 물건을승계 취득, 매매 하여 임대사업자가 되는 경우가 더 많기 때문에해당 감면 요건에 맞지 않게 됩니다.그럼 승계 취득하는 경우취득세제 상 어떤 혜택도 없는걸까요?아래 내용을 살펴보시죠.주택 수 배제가 가능한 주임사 조건유상승계취득하는 주택으로서(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외합니다.)다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 중 하나일 것전용면적 60제곱 이하 일 것취득당시가액이 3억원 (수도권 소재 6억원) 일 것임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대주택으로 등록하거나임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 임대주택을 등록할 것위의 요건을 모두 충족해야 합니다.소형평수, 소형가액의빌라 등 다세대주택을 매입하고주택임대사업자로 등록한 경우에는현재 취득하는 주택을 제외하고 주택 수를 산정합니다.이게 무슨 의미일까요?1주택을 보유하시면서주택임대사업을 하시기 위해 추가 1주택을 취득하신 경우조정지역이라면 2주택이 되어 중과세율을 적용받습니다.그런데 위의 요건을 지키신다면현재 취득 주택은 제외하고기존 1주택만 주택 수로 보아 1주택자로 보게 되는 것입니다.즉, 감면 대상은 아니라 할지라도일반세율 적용 1주택자로 보는 것이죠.취득세는 주택 수에 세액이 천차만별로 달라져서이 요건을 충족시킨다면 세액 감소 효과가 클 수 있습니다.가장 중요한건 60일 이내에주임사를 등록하고 임대물건으로 등록해놓는 절차입니다.이 부분을 놓치시지 마시고, 꼭 진행하시길 바랍니다.만약 임대사업 등록 후주택 수에 대한 중과취득세를 낸 경우에는경정청구를 통해 취득세 환급을 받을 수 있는검토가 들어가야 합니다.이미 납부한 취득세는끝이 아닙니다.과하게 낸 경우 환급을 검토할 수 있고,적게 낸 경우 추징 리스크를 줄이는 방안이 필요합니다.취득세에 대해서도납부 전, 납부 후를 통틀어서전문적으로 관리하고 검토해야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

1주택 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부(공시가격 고시일 기준으로 판단)서면-2021-소득-8149 [소득세과-569]생산일자 : 2022.04.29.요 지부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것임회 신귀 질의의 경우, 부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 1주택자로서 해당 주택(아파트, ’00년 공시가격 9억 이하)을 ’00.00.00.부터 월세로 임대를 주고 임대사업자등록 없이 본인은 타지에서 생활하고 있었으나 - ’00년 공시가격이 9억원을 초과하는 것으로 확인(’00.00.00.고시)되어 ’00.00.00. 주택임대사업자등록*을 함 * 주택임대사업자는 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록신청을 하지 않은 경우 사업개시일부터 등록신청일 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 납부하여야 함2. 질의내용○사업자등록을 하지 아니하고 기준시가 9억 이하의 1주택을 월세로 임대하는 자의 임대주택 기준시가가 임대 사업개시일 후, 공동주택공시가격 고시에 따라 9억원을 초과하게 된 경우, - 기준시가 고시 이전 기간 동안 임대수입금액에 대한 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부와 사업개시일의 의미에 대하여 질의함★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

신축된 아파트로서 공동주택가격이 공시되기 전에임대사업자등록을 하는 경우 등록기준이 되는기준시가의 산정방법(세무서장이 평가함)서면-2018-부동산-3003 [부동산납세과-209]등록일자 : 2019.09.27.생산일자 : 2019.02.28.요 지공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임회 신귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2017-법령해석재산-3499”을 참고하시기 바랍니다.○서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2017. 07월 A아파트 준공- 2017. 10월 A아파트 전세계약 체결- 2017. 11월 A아파트 준공공임대주택 등록2. 질의내용○ 신축된 아파트로서 공동주택가격이 공시되기 전에 임대사업자등록을 하는 경우 등록기준이 되는 기준시가의 산정방법3. 관련법령○소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.가. ∼ 다. 생략라. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만,공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.○소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액 이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.[요 지]공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임[답 변]「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

동거봉양합가를 하더라도 주택임대사업자의거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(가능하다)부동산거래관리과-44생산일자 : 2012.01.17.요 지장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않음회 신1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제4항에 따른 직계존속 동거봉양합가 특례가 적용되는 것이나, 세대합가 후에 취득한 주택을 보유하고 있는 경우에는 그러하지 않는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 甲세대 소유 주택 현황주택소유자취득일소재지임대사업자등록거주기간A본인1982년서울예정-B〃1996년서울-2년 이상C母2009년서울-2년 이상- 甲은 2003년경부터 母(60세 이상)를 모시고 살고 있음- 甲은 A주택(국민주택규모 이하, 공시가격 3억 5천만원)을 임대주택으로 등록한 후 B주택을 양도하고자 함○ 질의내용- B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 ⇨ A주택은 장기임대주택, C주택은 직계존속 동거봉양합가 특례를 적용할 수 있는지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[종합부동산세]’18.9.13. 부동산 대책발표 이후임대사업자 등록한 오피스텔의 합산배제 가능 여부(가능함)서면-2026-부동산-1771등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.04.30.요지’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 적용이 가능함회신귀 질의의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대사업자를 등록한 후 준공된 오피스텔을 임대 개시한 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다.상세내용1.사실관계-’17.8월 오피스텔 소재지 조정대상지역 지정-’18.6월 오피스텔 분양권 취득-’18.9월 주택시장 안정대책*발표 * (개인) ’18.9.14. 이후 1주택 이상 보유 세대 조정대상지역 내 신규 취득 장기일반매입임대 합산배제 제외-’18.9월 구청 임대사업자 등록-’20.8월 임대 개시2.질의내용-’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 가능 여부3. 관련법령□종합부동산세법시행령제3조【합산배제 임대주택】①법 제8조제2항제1호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 공공주택사업자 라 한다) 또는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.가.적용요건1)다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것가)30호 미만의 주택을 임대하는 경우:해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원가)30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우:9억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우:6억원2)10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.3)임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는｢민간임대주택에 관한 특별법｣제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.나.제외되는 주택1)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택3)2020년 7월 11일 이후 종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4)종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택◆ 부 칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.>제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우4. 관련 해석사례□기획재정부 재산세제과-956, 2024.8.19.귀 질의와 같이 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 ’18.9.14. 이후에 오피스텔 완공 및 주택임대 개시한 경우 해당 오피스텔에 대해 합산배제 적용이 가능한 것입니다.□기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.8.귀 기준자문 신청의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대주택으로 등록한 후 준공된 오피스텔의 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트