장기임대주택 사업자 거주주택 문의드립니다.

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )장기일반임대주택은 민간임대특별법이 정부의 기조와 부동산 정책에 따라 변화가 정말 많아서...전문가들도 난해하게 생각하는 영역입니다.이 경우 납세자 본인이자신이 취득한 임대주택의 시기와 금액, 현황, 등록 여부를 가장 잘 알고 있기 때문에그 시기에 맞는 세제 혜택에 대해 정확히 인지해야 하며,이를 위해 요구되는 각종 준수사항들을 잘 지켜야 하는 것이 첫번째 관문입니다.특히나 세무사와 상담을 진행하면서도 사실관계를 최대한 구체적이고 누락, 오류 없이 소통하는 것이 필요합니다. 이때 미리 세제혜택에 대한 전반적인 내용을 아신다면, 추후 상담이나 실행에 옮길 때 큰 도움이 될 수 있습니다.오늘은 민간임대주택의 양도에 대해서 우리가 꼭 알아야 할 비과세 요건 을 알아보도록 하겠습니다.임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 (소령 155조 20항)임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 라는 제목에서도 알 수 있듯이① A 장기일반임대주택과② B 거주주택을 보유하는 경우② B 거주주택을 먼저 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있습니다.이 법령 자체가 임대주택공급 활성화 유도를 위해 임대사업자들이주택임대사업과 별도로 거주용 자가주택을 자유롭게 취득 양도할 수 있도록 마련된 법령입니다.따라서 [거주주택] 에 대한 비과세가 된 것이고[민간임대주택] 에 대한 세제 혜택은 별도로 다른 법령에 의해 검토해보아야 합니다.그렇다면 거주주택을 비과세 받기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 할까요.거주주택 비과세 요건① 2년 이상 거주한 주택→ 일반적으로 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년은 '보유' 요건에 해당하고조정대상지역 내 주택에 한하여 '거주' 요건이 들어가는데장기임대주택의 거주주택은 무조건 2년 '거주'가 필수입니다.조정 / 비조정과 상관없이 '거주주택' 이 되어야 합니다.장기임대주택 비과세 요건① 임대개시일 현재 기준시가 6억 (비수도권 3억) 이하② 임대주택등록시점에 따라 의무임대기간 준수20.7.10 이전20.8.17. 이전20.8.18. 이후25.6.4. 이후장기일반5년 이상8년 이상10년 이상10년 이상단기임대5년 이상XX6년 이상③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것 (5% 이내) (19.2. 12 이후 체결 or 갱신)④ 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록할 것케이스별 사례 연구[1] 거주주택 비과세 특례 반복 사용 가능본래 법 규정상 '생애 한 차례만' 거주주택 비과세 특례를 사용할 수 있었었는데25.2.28. 이후 양도분 부터는 법이 개정되며 횟수에 제한 없이 거주주택 비과세 특례가 적용됩니다.즉 A 임대주택 이 있는 경우B 거주주택 을 2년 거주하고 양도한 뒤 → 비과세C 거주주택 을 다시 취득하여 2년 거주하고 양도한다면→ 비과세 가능단, B거주주택 양도일 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 적용됩니다![2] 오피스텔 임대주택 해당 여부종전 민특법상 매입임대주택에는 오피스텔은 포함되지 않았었는데요.12.1.26. 오피스텔도 장기임대주택에 포함되는 것으로 개정되었습니다.따라서 일정요건을 갖춘 오피스텔의 경우 임대주택에 해당합니다.요건① 전용면적이 120㎡ 이하인 것② 상하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것[3] 비과세 특례 중첩 적용 가능?!이런 경우는 어떻게 될까요?① A 장기임대주택② B 거주주택③ C 신규주택 취득B 거주주택을 양도하는 경우 → 비과세 ?!A + B 는 임대주택으로 인한 거주주택 비과세 특례 가 적용되며B + C 는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례 가 적용됩니다.B 거주주택을 양도시 양도일 현재 3주택인 경우에도 불구하고비과세 특례가 중첩 적용될까요?세법은 중첩이 적용된다고 판단합니다.다만, 4주택자의 경우 3개의 비과세 특례를 중첩하는 것은 불가합니다.[4] 자동말소 및 자진 말소시 거주주택 양도 기한민간임대주택이 자진말소 하거나 자동말소가 된 경우,5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다.이때특례 요건을 준수하지 않더라도5년 이내 양도시 특례 적용이 가능하게 됩니다.1) 장기임대주택에 전입, 거주하여 임대하고 있지 않는 상태이거나2) 거주주택 양도일까지 5% 증액상한을 준수하지 않은 경우이거나3) 거주주택 양도일까지 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우에도특례 규정이 적용되게 됩니다. (기획재정부재산-151, 22.1.24.)장기일반주택, 단기임대주택, 거주주택에 대한 취득 / 양도 / 보유시 세법적 이슈를미리 파악하고 계획을 세우신다면 세제 혜택을 누릴 수 있는 방법이 생깁니다.관련 세법 상담은 언제나 열려있으니취득 컨설팅 ◆ 양도세 신고상담◆ 증여 / 특수관계인 고저가 매도등에궁금하신 내용이 있으시면 언제든 연락 부탁드립니다.

별도세대와 장기임대주택을 공동소유하는 경우거주주택 비과세 적용여부(거주주택 비과세 가능함)서면-2024-법규재산-2512 [법규과-1207]생산일자 : 2025.06.10.요 지별도세대와 함께 장기임대주택 임대하는 경우에도 장기임대주택에 해당함회 신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 별도세대와 공동명의로 보유한 장기임대주택(B)과 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주주택(A)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호와 제2호의 요건을 충족하고 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 2016. 3.17. A주택 취득○ 2016. 4.15. A주택에 대한 A임대차계약○ 2018. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)○ 2018.10.26. B주택 취득(별도세대와 공동소유)○ 2018.12.31. B주택에 대한 임대개시(’18.9.12. 임대등록)○ 2022. 4.15. A임대차계약 갱신(계약기간 2년)○ 예정 상생임대특례 요건*충족 후 A주택 양도 *｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항각 호의 요건을 모두 갖추어 A주택을 양도하는 경우로 전제2. 질의요지○ 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유한 경우 장기임대주택 외 일반주택을 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례 요건을 충족하여 양도하는 경우 거주주택 비과세 적용 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

조특법§99의2 감면주택, 장기임대주택 보유 중상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택 양도시 비과세 여부(비과세 가능)AI 활용사전-2025-법규재산-0535 [법규과-1590]등록일자 : 2025.08.11.생산일자 : 2025.07.17.요 지조특법§99의2 감면주택, 장기임대주택 보유 중 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택 양도시 1세대1주택으로 보아 소득령§154① 적용답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢조세특례제한법｣제99조의2제1항을 적용받은 주택(A주택)과 ｢소득세법 시행령｣제167의3 제1항 제2호에 따른 주택(B주택), C주택을 소유하는 1세대가 같은 영 제155의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 C주택을 양도하는 경우 같은 영 제155조제20항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 C주택의 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하여 고가주택에 해당하는 경우 같은 영 제160조제1항제1호에 따라 계산한 양도차익에 대해 양도소득세가 과세되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’14.06.30. A주택 취득(감면주택) *조특법§99의2 특례대상 요건 충족함을 전제○’15.07.17. B주택 취득(장기임대주택) *제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택 요건 충족함을 전제○’16.10.31. C주택 취득, 직접 거주한 적은 없음○’25.06.13. 매매계약 체결 및 대금 수령(양도가액 12억원 초과)2. 질의내용○조특법§99의2 감면주택(A주택), 장기임대주택(B주택), 일반주택(C주택)을 보유하는 1세대가 상생임대주택 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 가능 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조합원입주권을 양도하는 경우에 비과세가 가능한 조건에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,분양권은 비과세가 안되나,원조합원입주권은 비과세가 될 수 있습니다조합원입주권은 일정한 조건을 충족하는 경우에, 양도시 비과세가 적용됩니다. 단, 분양권의 경우에는 비과세 적용이 안됩니다. 그리고비과세 적용은 원조합원입주권에게만 가능한 사항입니다.구체적인 조건은① 거주자의 기존주택이관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 해당② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없는 경우or③ 양도일 현재 조합원입주권 외에1주택을 보유한 경우에는 조합원입주권을 3년이내 양도하는 경우입니다.제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른관리처분계획의 인가일및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.가. 양도일 현재다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)조건별로 살펴보면,①관리처분계획인가일 현재비과세 요건 충족법의 취지가 기존 주택을 보유한 상태에서 이미 비과세 요건이 충족됨에도 관리처분인가일 이후에 조합원입주권으로 변환됨에 따라 비과세가 안되는 불이익을 방지하고자 하는 것입니다.따라서,관리처분인가일 현재에 비과세 요건인 2년이상 보유, 거주 등의 조건을 충족해야 합니다.즉, 관리처분인가일 현재 기존 주택의 보유나 거주기간이 2년을 충족하지 못한다면 조합원입주권 비과세가 안됩니다.만약, 관리처분계획인가일 이후에도철거되지 않은 기간 동안 보유, 거주를 하였다면 해당 기간을 합산하여 판단하게 됩니다.양도, 부동산거래관리과-0786 , 2011.09.08[ 제 목 ]조합원입주권 비과세 판정시 기존주택 보유기간 계산 방법[ 요 지 ]조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산함[ 회 신 ]「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것입니다② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없거나③ 주택 취득 후3년 이내 양도해야1세대 1주택 비과세 요건이므로, 1세대 1주택 비과세 요건과 동일하게 양도일 당시에다른 주택이나 분양권이 없는 경우에 비과세가 적용됩니다.이때, 1세대 1주택 비과세 판단시 조특법상에 주택을 보유하지 않은 것으로 보는 주택이 있는 경우에는 비과세의 적용이 가능합니다.만약 1주택을 취득한 경우라면,일시적 2주택 비과세와 유사한 개념으로조합원입주권의 양도일 현재 1주택을 소유하고 있다면,해당 1주택의 취득일로부터 3년이내에 양도하는 조합원입주권이라면 비과세를 적용하게 됩니다.조합원입주권자가상속주택을 취득한 경우, 조합원입주권은 비과세 되지 않습니다일반주택 보유자가 상속주택을 취득한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 2주택이지만 비과세의 적용이 가능합니다. 상속주택으로 인한 2주택 비과세 특례규정은 아래 참고하세요.[상속주택 양도세] 1세대 2주택 비과세 특례 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 부모님이 돌아가셔서 주택을 상속을 받게 되는...blog.naver.com만약, 일반주택이 아닌 조합원입주권 보유자가 상속주택을 취득하게 된 경우에는조합원입주권을 먼저 양도해도 비과세가 적용되지 않습니다.양도, 서면-2015-부동산-1685 [부동산납세과-1757] , 2015.10.26[ 제 목 ]상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 경우 특례 적용 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의조합원입주권을 양도하는 경우에는 동 규정의 적용대상이 아니며,같은 조 제17항에 따른 조합원입주권 특례 적용대상도 아닌 것임[ 회 신 ]1. 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.2. 한편, 「소득세법 시행령」제155조 제17항에 따른 조합원입주권 특례는 동 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 적용되는 것이나, 질의의 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.장기임대주택의거주주택이 조합원입주권으로 변환된 경우에도 비과세 적용이 안됩니다장기임대주택외에 거주주택을 보유한 경우, 거주주택은 요건 충족시 비과세가 됩니다.그러나, 해당 거주주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되면 비과세 대상이 되지 않습니다.양도일 현재 다른 주택이 없어야 하는데 장기임대주택을 보유하고 있기 때문입니다.양도, 서면-2017-법령해석재산-1581 [법령해석과-1038] , 2018.04.18[ 제 목 ]거주주택이 조합원입주권으로 변경된 경우 소득령§155에 따른 비과세 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우로서거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 변경되어 양도하는 경우에는 비과세 대상에 해당하지 않음[ 회 신 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나,관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않는 것입니다.정리하면,이상 조합원입주권의 비과세 조건에 대해 알아보았습니다.관리처분계획인가일 시점에 비과세 요건을 충족해야 한다는 것이며, 양도시점에 다른 주택이나 분양권이 없거나 1주택을 취득한 경우에는 3년이내에 양도하는 경우에만 적용이 됩니다.이때 다른 주택이 상속주택이나 장기임대주택인 경우에도 비과세가 되지 않는 점은 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사