부모님에게 상가건물을 증여받을 려고 하는데 증여세 평가방법 문의드립니다.

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​최근 이건희 회장의 상속세가 12조에 대해서 관심이 많으신대요,상속세가 어떻게 12조가 나오는지? 그럼 상속세는 얼마부터 내는 것인지? 나도 상속세 대상에 해당하는지 알아보겠습니다.​​■ 상속세 세액계산의 흐름상속세는 흔히 재산세라고 불리는 양도세, 증여세, 상속세 중에서 가장 규모가 크고 복잡한 세금입니다.그만큼 절세할 수 있는 방안도 많고, 절세플랜을 짜는 기간이 길면 길수록 절세효과가 큰 세금인데요.여러가지 항목 중 핵심내용에 대해서 알아보겠습니다.​​■ 상속재산가액상속재산은 피상속인(사망한자)이 상속개시일(사망일) 현재 가지고 있는 재산을 의미합니다.크게 3가지로 구분할 수 있는데요,1. 본래의 상속재산피상속인이 상속개시일 현재 보유하고 있던 동산, 부동산, 금융자산 등 가치가 있는 모든 재산을 의미합니다.2. 간주상속재산피상속인에게 전속되는 보험금, 신탁재산, 퇴직금 등이 상속재산가액에 포함됩니다.3. 추정상속재산조금은 어려울 수 있는 개념으로서 상속개시일 전 1년내에 2억원, 2년내 5억원 이상의 금액의 부동산을 처분했다던지, 채무를 만들었다던지, 예금에서 빠져나간 경우에는 빠져나간 금액 중 입증할 수 없는 금액에 대해서 상속재산으로 추정하여 상속재산가액에 합산합니다. ​간략하게 예를 들어보면, 임종이 임박한 아버지의 계좌에서 상속세를 줄이기 위한 생각으로 3억을 인출한 경우라면 인출한 금액이 1년 내 2억이 초과하므로 용도를 입증하지 못한 인출액 중 일정 금액(인출액의 20%와 2억 중 작은금액)을 뺀 나머지 금액에 대해서는 상속재산가액으로 추정하여 과세됩니다.​그렇다면 1년 내 2억 한도를 넘지않게 1억만 인출한다면 어떻게 될까요 ?​추정상속재산 금액기준에 미달하더라도 과세관청이 상속인들의 계좌를 모두 조사하면서 해당 인출액이 상속인에게 증여가 되었음을 입증하는 경우에는 추정상속재산이 아닌 사전증여재산으로서 상속재산에 합산될 수 있습니다.또한, 상속세 조사당시에는 잘 은닉하여 과세되지 않았다고 하더라도, 이후에 상속인들이 해당 인출액을 사용시 세무서에서는 사후관리를 통해 자금출처조사 대상에 선정될 수 있으니 조심하셔야 합니다.​​■ 공제액1. 공과금상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 세금, 공과금 등2. 장례비용(1) 일반장례비용 : 천만원을 한도로 공제합니다.(장례비용이 5백만원 미만시 5백만원을 최소한 공제해준다.)(2) 봉안시설 등 비용 : 5백만원을 한도로 공제합니다.3. 채무사망개시일 현재 피상속인의 대출, 전세보증금 등 입증가능한 채무는 공제합니다.​​■ 사전증여재산상속개시일 전에 상속인과 상속인 외의자에게 사전에 증여한 가액이 있다면 상속재산가액에 포함될 수 있습니다.(1) 상속인에게 사전에 증여시 : 상속개시일 기준으로 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함(2) 상속인 외의 자에게 사전에 증여시 : 5년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함​예를 들어, 아버지가 사망하시기 7년전에 아들과 며느리에게 각각 기준시가 1억 정도의 오피스텔을 증여한 경우아들은 상속인으로써 10년 이내 증여받은 재산이 상속세 계산시 합산되지만, 며느리는 상속인이 아니므로 5년 이내에 받은 증여받은 재산만 합산됩니다.​※절세전략1. 따라서 간단한 절세전략으로써 사망개시일을 추정할 수는 없지만 어림짐작하여 사전에 증여하는 경우 기간을 잘 고려하여 상속인에게 증여할지 상속인 외의자에게 증여할지를 결정해야 합니다.2. 또한 사전에 증여한 재산이 이후 상속당시 상속재산에 포함되더라도 포함되는 평가액은 이전에 증여했던 증여일 현재의 평가액으로 합산이 되므로, 재건축 물건과 같이 시세가 점점 오를거라고 예상되는 부동산은 사전에 증여하는것이 훨씬 유리할 수 있습니다. ​다만, 사전증여재산의 경우 상속공제한도에 영향을 미치게 되어 재산 규모에 따라 오히려 상속세에서 불리한 경우가 발생할 수 있으니 반드시 전문가와 상담을 통하여 진행하시길 추천드립니다.​​■ 상속공제상속공제는 인적공제(기초공제, 배우자공제, 그 밖의 인적공제 또는 일괄공제), 물적공제(가업상속공제, 영농상속공제, 금융상속, 재해손실공제, 동거주택상속공제) 등 으로 나뉩니다.​간단하게 설명드리면 일반적으로 (1) 상속개시일 현재 배우자가 있는 경우에는 10억까지 상속세가 없으며(2) 배우자가 없는 경우에는 5억까지 상속세가 없습니다.​​■ 세율세율은 5단계로 상속세 과세표준의 금액에 따라 적용되는 세율이 다르며, 30억을 초과하는 상속재산에 대해서는 최고세율인 50%가 과세됩니다.​이건희 회장의 경우 상속재산가액이 수십조에 달하므로 재산의 반정도를 상속세로 납부한다고 생각하시면 됩니다.​​■ 절세방법​1. 상속재산은 재산의 종류에 따라 평가하는 방법이 다릅니다.​가령 아파트의 경우에는 일반적으로 거래되는 시세로 평가하지만, 토지나 상가 등의 경우 평가심의위원회 대상이 아닌 경우라면 시세보다 훨씬 낮은 수준인 기준시가로 평가합니다. 따라서 같은 시세라도 아파트보다 훨씬 낮은 세금을 내고 상속이 가능합니다.​또한 상가의 경우에는 취득세, 양도세, 종부세 중과의 걱정이 없으며 월세로 인하여 자금출처까지 마련할 수 있는 효과도 발생합니다.​또한 금융재산은 귬응재산공제로 2억원을 한도로 20% 정도의 세액공제를 받습니다. ​그러므로 상속을 대비하여 어떤 물건을 양도하고 어떤 물건을 취득하는지에 따라 상속세는 큰 차이가 있을 수 있습니다.​2. 보험을 활용하는 방법사망으로 인하여 사망보험금을 받는 경우 보험계약자와 보험수익자가 누구인지에 따라 해당 보상금이 상속재산에 포함될수도 있고, 제외될 수도 있습니다.​상속플랜으로서 상속재산에서 제외되는 보험을 활용한다면 갑작스러운 상속을 대비하여 상속세 재원을 마련할 수 있을 뿐만 아니라 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있는 보험도 있습니다.​급작스러운 상속의 경우 상속인의 재산이 모두 부동산이나 주식으로 묶여있어 상속세를 낼 현금이 부족하여 급작스럽게 낮은 가액으로 매도하는 경우도 발생합니다.​이번에 이재용 회장 역시 상속세 재원이 없어 5천억원을 은행에서 대출 받는다고 하는데, 일반인의 경우 대출을 받기가 쉽지가 않아 손해를 보는 경우가 종종 있습니다.​해당 절세플랜은 위의 상가 임대료와도 연계하여 시너지 효과를 낼 수 있습니다.​3. 건물만 증여하는 경우임대를 주고 있는 부동산이 있는 경우, 해당 부동산의 토지가 아닌 건물만 증여하여 상속세에서 여러가지 절세효과를 누릴 수 있습니다.​이 경우 해당 부동산에 귀속되어 있는 전세보증금을 활용하여 상속재산가액을 엄청나게 줄일 수 있으며, 증여자와 수증인의 임대계약을 통하여 상속인에게 많은 임대료 수익을 발생시킬 수도 있으며, 양도소득세에서 주택 수에서 제외시키는 효과 등 여러가지가 발생할 수 있습니다.​​4. 이외에도 동거주택 상속공제를 활용하는 등 상속에서는 수많은 절세방법이 있습니다.​​​■ 마치며현재 우리나라 상속세의 과표구간 및 세율 등은 아직 2000년 당시 수준에 머물러 있습니다.따라서 예전에는 극소수의 국민만이 상속세를 납부하였지만 현재는 생각보다 많은 사람들이 상속세 과세대상에 해당하고 있습니다.​본인도 모르는 사이에 생각지도 못한 많은 상속세를 납부하게 될 수도 있습니다.​상속세는 특히나 상속세 신고 경험이 중요한 세목으로서 이후에 나올 상속세 세무조사와 함께 고려하여 준비해야 하므로 반드시 전문가와 상의하여서 절세하시기 바랍니다.

김 모씨는 평소 가깝던 이 모씨 부친 부고 연락을 받고 조문을 다녀왔다. 장례식을 다녀온 지 한 달가량 지난 후 김 모씨는 이 모씨에게 상속세 전문 세무사를 소개시켜 달라는 부탁을 받았다. 이 과정에서 김 모씨는 이 모씨의 상황을 전해 들었다.이 모씨의 부친은 죽기 전에 재산을 물려주면 자녀들이 효도하지 않을 거라고 굳게 믿고, 생전에 한 푼도 증여를 하지 않았다고 했다. 더욱이 이 모씨 부친은 생전에 재산에 관해 일절 얘기하지 않아 부친의 재산에 대해 전혀 파악하지 못했다.이 모씨의 부친 사망 후 상속재산을 정리해보니 현금은 거의 없고, 대부분 부동산이었다. 문제는 상속세를 대략 계산해보니 생각보다 너무 많았다는 점이다. 상속받은 예금과 당초 보유한 예·적금을 모두 합해도 상속세를 내기에는 턱없이 부족했다. 이 모씨는 슬픔을 추스를 시간도 없이 부동산을 급매물로 팔아 상속세를 내야 할지, 대출을 받아야 할지 막막한 상황이었다.상황을 전해 들은 김 모씨는 자신의 자녀는 이런 경우를 겪지 않게 하기 위해 미리 상속세에 대비해야겠다고 결심했다. 인터넷을 검색해 상속세 절세방법을 조사하고, 일찌감치 자신의 재산을 자녀에게 하나씩 차례로 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법이라고 판단했다.증여세는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 상속재산이 일정 규모 이상일 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다. [사진 pxhere]사전에 증여해야 상속세 절세되는 것은 아니다. 상속세와 증여세는 세율 구조는 동일하기 때문이다.다만 다음의 사항 때문에 상속세와 증여세의 차이가 발생한다, 상속세와 증여세의 공제항목과 금액에 차이가 있다. 또한 상속세를 산출할 때는 사망 시 고인의 모든 재산을 합산해 계산하므로 높은 세율을 적용받지만, 증여세를 산출할 때는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 이 때문에 상속재산이 일정 규모 이상인 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 대체로 절세에 유리하다.따라서 예상되는 상속재산가액이 얼마인지, 상속 시 공제 가능 항목과 금액은 얼마인지 각각 산정해 유·불리를 따져보고 상속세를 대비해야 한다. 김 모씨는 현재 상황에서 높은 상속세율이 적용되므로 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다고 생각했다. 따라서 자녀에게 일찌감치 증여해야겠다는 김모씨의 판단은 잘못이 아니었다.김 모씨는 예금을 증여하는 경우 자녀에게 이체되는 금액이 그대로 증여세 대상이 되지만, 부동산은 기준시가가 시세보다 낮아 증여세를 절세할 수 있다고 판단해 서울의 상가를 자녀에게 증여했다. 더욱이 그 상가는 요즘 시세가 많이 올라 기준시가로 증여하기에 최적의 시기라고 판단하고, 상가의 시가를 기준시가 20억원으로 계산해 증여세를 납부했다.관할세무서에서는 이에 대해 적절하게 증여세 신고가 되었는지 검토했다. 그 과정에서 김 모씨의 자녀가 증여받은 상가에 대해 감정평가를 했는데, 감정가액이 기준시가의 약 1.5 배인 30억원으로 산출됐다. 그 결과 김 모씨의 자녀는 증여재산을 과소 신고한 것으로 간주돼 이미 납부한 증여세에 추가로 약 4억원의 증여세 폭탄을 맞았다.김 모씨의 자녀가 증여받은 상가는 유사한 매매사례가액이 없고, 적절한 시가를 알 수 없어 세법이 정하는 방식에 의해 증여재산가액을 기준시가로 해 적법하게 증여세 신고를 하고, 납부까지 완료했다. 그런데도 약 4억원의 증여세를 더 납부하라니 김 모씨와 그의 자녀는 억울했다. 그 당시 기준시가 이외의 적절한 시가가 없었음을 아무리 강조해도 관할세무서의 담당 조사관은 이를 받아들이지 않았다.증여세 신고시 상가의 재산가액을 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하면 증여세 폭탄이 발생한다. [사진 Hippopx]무엇이 잘못된 것일까? 이는상속세 및 증여세법 시행령 개정사항때문이었다. 그동안에는 증여하는 부동산과 인근에 있는 유사한 부동산의 매매사례가액이 없는 경우 기준시가로 신고하는 경우가 빈번했다. 비주거용 부동산은 기준시가가 실제 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 산정되는 경우가 많아 기준시가로 증여세 신고하는 것은 널리 알려진 절세 방법의 하나였다.이런 상황에 대응하기 위해 정부는 상속세 및 시행령을 개정했다.상속·증여재산 법정 결정 기한(상속세는 신고기한 종료 후 9월, 증여세는 신고기한 종료 후 6월)까지 과세 관청이 상속·증여재산에 대해 감정평가기관에 감정을 의뢰해 수집한 감정가액을 재산재평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속 및 증여재산가액으로 결정할 수 있게 된 것이다.김 모씨의 자녀는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 해당 상가의 재산가액을 증여세 신고 시 적용된 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하였으므로 증여세 폭탄이 발생한 것이다.과세관청은 이와 같이 감정평가로 인한 세수증대 효과가 크다고 판단해 감정평가를 통한 세무조사를 강화하는 추세다. 따라서 앞으로는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 상가 등 부동산에 대한 상속·증여세 신고 시에는 재산가액을 기준시가로 계산해 신고할지, 감정가액으로 계산해 신고할지 반드시 전문가와 상의해 상속·증여세 폭탄을 맞는 일이 없도록 주의해야 한다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속과 증여세 신고시 재산평가와 평가심의위원회심의 에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 시가란?●재산평가는시가를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류 ·규모·거래 상황등을 고려하여 법 61조부터 제 65조까지에 규정된 보충적평가방법에 따른 가액으로 합니다-시가란 불특정 다수의 사람들 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고, 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등을 시가로 인정합니다.-시가로 인정되는매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 가액을 말합니다.-평가기준일은 상속의 경우 상속개시일, 증여의 경우 증여일( 부동산은 등기부등본접수일)을 의미합니다.-위의 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매등이 있거나, 상속세 과세표준 신고기한이후 9개월(상속세결정기한) 또는 증여세 과세표준 신고기한 이후 6개월(증여세결정기한)내에 매매등이 있는경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐서확인되는 가액을 시가에 포함할수 있습니다 .평가심의위원회 심의신청은 납세자와 세무서 둘다 신청이 가능합니다.-저의 실무 경험으로 어머니에게 전라도 광주에 단독주택을 상속 받은분이 상속세 신고기한이 지나세 양도를 하셨는데 양도세를 줄이기 위해서 감정평가를 높게 받아서 평가심의위원회에 심의를 신청하여그 감정가액을 그대로 인정 받아서 총세금을 2억가량 절세한 경험이 있습니다. 납세자 여러분들도평가기간이 지났지만 포기하지마시고 평가심의위원회 제도를 잘 활용 하시면 세금을 절세하실수 있습니다.시가의 산정기준은?●시가로 인정되는 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 아래의 가액을 말합니다.①매매가액:매매계약일(잔금일이 아님②감정가액:가격산정 기준일과감정가액 평가서 작성일③수용가액·경매가액:보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된날.-시가로 보는 가액이 둘이상이면평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘이상이면 그 평균액)을 적용합니다.시가의 평가방법은?①당해 재산의 매매가액→평가기간내에 매매된 매매가액은 시가에 해당합니다. 그러나 특수관계인끼리 짜고 비정상적인금액으로 거래되었다면 시가에 해당하지 않습니다.②감정가액→토지,건물,오피스텔및 상업용 건물및 주택의기준시가가 10억원이하이면 하나의 감정평가기관에서 받아도 되며,10억초과시에는 두군데서 감정평가 받아야합니다→부동산을 지분증여하더라도 증여지분액이 아닌 전체 부동산가액을 기준으로 기준시가 10억초과 여부를 판단합니다.③수용가액·경매가액·공매가액→해당 재산에 대해서 수용,경매 또는 공매 사실이 있는경우 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액을 시가로 봅니다. 수용의 경우수용보상계약을 한날을 보상가액이 결정된날로 봅니다. ④유사매매사례가액→평가대상이 되는 재산과면적,위치, 용도, 종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 의미합니다 . 주로아파트와 오피스텔 같은 공동주택이 유사매매사례가액을 적용합니다.⑤담보등으로 제공되어 있는경우→매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등의 가액이 있더라도 해당 부동산에 저당권 등의 가액이 있다면 아래의 산식에 따라 평가해야합니다.시가:max[①매매가액·수용가액·공매가액·감정가액등 ② 담보채권액]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상소세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#일산김포부천증여세전문세무사#상속증여재산평가시기#상속증여평가심의위원회#상속증여재산평가방법 태그수정

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224160240863원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅해드리는세로움입니다.오늘은 증여세 절세방안 중에서부담부증여에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.-부담부증여 양도세- 부담부증여 취득세- 부담부증여 증여세 계산구조- 아파트 부담부증여부터 입주권, 분양권 부담부증여까지 종류별 비교- 증여세 절세방안1. 부동산 증여,남들보다 똑똑하게 받자부동산을 증여받을때 세금을 줄이기 위해서는 먼저소유권을 이전하는 방식을 이해해야합니다.상속 전에 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게증여와매매2가지로 구분됩니다.증여는 부모님의 부동산을무상으로 공짜로 자녀에게 넘겨주는 것이고, 매매는 자녀에게부동산에 대한 대가를 받고 넘겨주는 것입니다.1. 증여부모님이 내야할 세금 : 없음자녀가 내야할 세금 : 증여세 / 취득세장점 : 규모가 작은 부동산의 경우 적은세금으로 증여 가능단점 : 규모가 일정금액 이상이면 세금이 급격하게 증가부동산을 증여로 받을때 부모님은 세금이 없지만, 자산이 늘어나는 자녀가 증여세와 취득세가 부과됩니다.결혼을 하는 자녀에게는 1.5억원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 규모가 작은 아파트나 부동산을 증여한다면 세금이 부담되지 않지만, 증여하려는 부동산의 규모가 클수록 증여세는 기하급수적으로 늘어납니다.3억짜리 주택을 결혼하는 자녀에게 증여하면 증여세2천만원만 내면 되지만, 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세는1.9억원을 내야합니다. 만약 부모님이 다주택자라면 자녀가 내야하는 취득세가1.3억원이기 때문에 합계3억원 넘는 세금을 내야 증여받을 수 있습니다.2. 매매부모님이 내야할 세금 : 양도세자녀가 내야할 세금 : 취득세장점 : 시세보다 저렴하게 사올 수 있으며, 부모님이 1주택인 경우 세금이 매우 줄어듬단점 : 부모님에게 매매대금을 지급할 수 있는 현금여력이 필요매매의 경우 부모님이 양도세를 내지만, 자녀는 증여세 없이 취득세만 내면 됩니다. 게다가 매매에 따른 취득세는 부모님이 다주택자라도 1~3%의 낮은 기본취득세율만 발생합니다.다주택자인 부모님의 10억원짜리 아파트를 사오더라도취득세는 3,500만원밖에 나오지 않습니다. 만약 부모님이 1세대 1주택자라면양도세 역시 비과세를 받기 때문에 세금은 0원이죠.이렇게만 본다면 매매가 훨씬 좋아보이지만, 가장 큰 문제는 자녀가부모님께 실제로 매매대금을 드려야합니다.얼마 전까지만 해도 보증금을 끼고 사오면 됐지만, 지금은 수도권 대부분이 토허제로 묶여현금부담이 매우 클 수 밖에 없습니다.여기서 증여와 매매 각각의 단점을 보완하는 방법이 있는데 바로‘부담부증여’와‘저가매매’입니다.이번 글은 부담부증여의 내용이며 부모님의 부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 저가매매는 아래 글을 참고 부탁드립니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com2. 일반증여 vs 부담부증여 세액비교부담부증여란 증여를 받을 때 부동산의 채무를 함께 가져오는 것입니다. 흔히 전세끼고 증여, 대출끼고 증여로 표현하는데 채무를 자녀가 부담한다고 해서 부담부증여입니다.부담부증여의 세금은 증여보다 조금 더 복잡합니다.부모님이 내야할 세금 : 양도세(채무액)자녀가 내야할 세금 : 증여세, 취득세일반증여는 부모님에게 세금이 없었지만, 부담부증여는 양도세가 발생합니다. 부모님이 갚아야하는 채무를 자녀가 부담했기 때문에 채무만큼은 돈을 받고 증여한 것으로 보고 채무금액만큼만 양도세를 부과합니다.[사례1]증여하는 아파트 시세 : 10억원담보대출 : 4억원부모님은 일시적 2주택자자녀는 무주택자10억원짜리 아파트를 증여하면서 담보대출 4억을 함께 넘기는 부담부증여를 하게되면,앞으로 대출 4억원은 부모님이 아니라 자녀가 갚아야합니다.따라서 부모님은 자녀에게 3억원을 받고 증여한 것으로 보고 3억원에 대해서는 양도세, 나머지 6억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 부과합니다.결과적으로 부담부증여는 증여와 양도를 섞은 개념인데요, 세금이 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다. 부모님은 일시적 2주택자이며, 자녀는 무주택자를 가정하겠습니다.① 일반증여는 증여세가 1.8억원이었지만, 부담부증여는 10억원 중 4억원을 양도로 전환하면서 6억원에 대한 증여세 8천만원만 부과됩니다.② 일반증여의 취득세는 1.3억원이지만, 부담부증여는 4억원에 대해서는 매매로 인한 취득세가 적용되어 취득세 역시 4천만원이 줄어드는 것입니다.이렇게 부담부증여를 한다면1.4억원의 세금이 줄어드는 것으로 일반증여에 비해 절반 수준의 세금으로 부동산을 증여받을 수 있습니다.하지만 부담부증여가 일반증여에 비해항상 유리한 것은 아닙니다.사례 1에서 일부 내용만 바꿔보겠습니다.[사례2]증여하는 아파트 시세 : 10억원증여하는 아파트 취득시기, 취득금액 : 15년 전, 5억원담보대출 : 4억원부모님은 1세대 1주택이지만, 비과세 요건 중 거주요건을 충족하지 못함자녀는 1주택자① 사례1의 일반증여 취득세는 중과세율이 적용되어 1.3억원이었지만, 부모님이 1주택만 보유한 경우 조정대상지역의 3억원 이상 아파트를 증여하더라도 기본취득세율을 적용하기 때문에 4천만원만 발생합니다.② 반면 양도소득세에서는 부모님이 1주택이라도 거주요건을 충족하지 못한다면 비과세를 못받기 때문에 사례2에서 부담부증여는 양도소득세가 발생하며, 자녀가 1주택을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하면중과세율이 적용되어 취득세는 일반증여에 비해 오히려 더 늘어나게 됩니다.결과적으로 사례2는 부담부증여를 함으로써오히려 세금 3천만원이 늘어나고,뿐만 아니라 부모님의 채무를 자녀가 가져갔기 때문에자녀의 자산이 더 줄어들었기 때문에 역증여 효과도 발생합니다.3. 세금이 달라지는 이유부담부증여는 증여와 양도를 같이 진행하는 소유권 이전이기 때문에 양도세, 증여세, 취득세 3가지 모두 살펴봐야합니다.[부담부증여 양도세, 부담부증여 취득세, 부담부증여 증여세]1. 양도소득세양도소득세는 부모님이 내는 것으로비과세, 일반과세, 중과세3가지 상황이 있습니다.①비과세는 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택 등 특정요건을 충족하는 경우 양도세를 내지 않습니다.②일반과세는 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 6~45%의 양도세를 내야합니다.1세대 1주택이라도 거주요건 등을 충족하지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다.③중과세는 현재 유예기간이지만, 올해 5월 9일 이후 중과세 적용이 다시 시행된다면 최대82.5%의 양도세를 내야합니다.사례2에서 중과세가 적용된다면 양도세는 약 2.7억원으로 세금폭탄을 맞게됩니다.따라서 부담부증여는 양도세가 비과세 될 때 가장 유리하므로 비과세 요건을 미리 충족해두는 계획이 필요합니다.2. 증여세증여세는 기본 5천만원, 결혼 예정인 자녀라면 1.5억원을 세금 없이 증여받을 수 있습니다. 또한 증여받는 사람이 많을수록 세금이 줄어드는 구조이기 때문에자녀부부에게 나눠서 증여하는 것이 유리합니다.자녀부부에게 50%씩 증여한다면 일반증여의 경우 1.8억원에서 1.4억원으로약 4천만원의 증여세가 더 줄어듭니다.또한 물건의 종류에 따라 토지, 상가 등의 건물들은형제나 손자에게 공동으로 증여할 수 있기 때문에 훨씬 많은 세금이 줄어들 수 있습니다. 자녀나 손자분들이 많으시다면 공동으로 증여하는 것은 매우 좋은 방법입니다.3. 취득세취득세는 기본세율과 중과세율 2가지로 구분되는데, 증여취득세와 매매취득세에 따라 판단의 기준이 다릅니다.① 증여취득세는 조정지역에 소재하면서 공시가격 3억원 이상인 주택이면 무려12%의 중과세율을 부과하지만,부모님이 1주택자라면 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.② 매매취득세는 조정지역 주택을 취득할 때 무주택자라면1~3%의 기본세율이 적용되지만, 1주택자면8%, 2주택자면12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만, 매매취득세는 1주택자라도일시적 2주택에 해당한다면 기본세율이 적용됩니다.③ 또 다른 차이점은 증여취득세는 부모님을 기준으로 중과세 여부를 판단하지만, 매매취득세는 자녀를 기준으로 중과세 여부를 판단합니다.앞선 사례처럼 부담부증여가 유리한 경우도 있지만, 오히려 불리할 수도 있는 이유는양도세와 증여세, 취득세 3가지 세목이 부모님과 자녀의 상황에 따라 서로 다르게 적용되기 때문입니다.증여와 매매가 동시에 이루어지므로 일반증여에 비해 내용이 어렵고 복잡하지만,내용을 충분히 이해하고 비과세요건, 기본세율 적용요건을 미리 만들어 둘 수 있다면,사례1처럼 절반이 넘는 세금을 줄일 수도 있습니다.4.증여받기 좋은 부동산은 따로 있습니다.지금 부담부증여를 진행해드리고 있는 건 중에서 안타까운 사례가 있습니다.1년에 한번씩 3번 정도 상담했던 분인데, 부모님 소유 강남아파트입니다.2년 전 상담때는 시세가 10억원대 후반이었다가, 1년 전에는 20억원대, 지금은 30억원대가 되면서 지금 하지 않으면 앞으로는 절대 못할 것이라는 생각에 진행하기로 결정하셨습니다.만약 첫 상담때 진행하셨다면 세금이 절반도 안나왔겠지만, 시세가 이렇게 오를 것이라 생각하지 못해 망설여2배 이상 세금이 나오게된 안타까운 사례입니다.부동산의 종류와 시기에 따라서 증여받기 좋은 부동산은 정해져 있습니다. 만약 이런 부동산에 해당하거나 상황을 만들 수 있다면 훨씬 적은 세금으로 증여를 받을 수 있을 것입니다.1. 거래가 적은 나홀로 아파트아파트를 증여할때는 시세로 계산하는 것이 원칙입니다. 최근 6개월 거래가격 중 가장 유사한 물건이 거래된 가격으로 하며, 감정평가를 통해 일부 세금을 낮출 수 있지만 큰 차이가 생기지는 않습니다.다만,아파트라도 세대수가 적은 나홀로 아파트는훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다. 거래가 잘 이루어지지 않는 나홀로 아파트는 세법에 따라 시세의 절반 수준의 공시가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.짧게는 6개월, 최대 2년간 거래된 적이 없는 아파트라면,2년 내 거래가 됐더라도 같은 평형이 아닌 경우라면 증여하기에 최적의 물건이므로 새로운 거래가 체결되기 전에 확인해보는 것이 좋겠습니다.증여하는 아파트 시세 : 12억원증여하는 아파트 기준시가 : 7억원전세보증금 : 5억원부모님은 1주택자자녀는 무주택자시세가 12억원, 기준시가가 7억원, 전세보증금이 5억원인 아파트의 경우시세로 일반증여하면 3억원이지만,기준시가로 일반증여한다면 1.3억원으로 세금의'60%'가 줄어들고기준시가로 부담부증여한다면 2천만원으로 무려'95%'의 세금을 줄일 수있습니다.2. 상가, 토지, 꼬마빌딩상가, 토지, 꼬마빌딩처럼 아파트가 아닌 부동산들은대부분 기준시가로 증여할 수 있습니다.수익형 부동산은 아파트보다 시세상승이 적을 수는 있지만,①훨씬 적은 세금을 내고 증여가 가능하며,②월세소득이 앞으로 자녀의 자금원천이 되는 장점이 있습니다.③ 그리고주택 수가 늘어나는 것이 아니기 때문에 일부지분만 증여해서 효율적인 증여구간까지 증여할 수 있고, 자녀의 배우자나 손자들까지 같이 증여할 수 있기 때문에 다양한 절세컨설팅이 가능합니다.3. 재개발, 재건축 예정 부동산(분양권, 입주권 부담부증여)재개발, 재건축처럼 시세상승이 예상되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.투기과열지구에서 진행되는 재개발, 재건축은일정시점 이후부터는 향후 준공시점까지 증여를 할 수 없습니다.서울의 경우 사업이 진행되는 동안 1년에 평균 16%씩 시세가 상승하고 있습니다.사업지마다 차이가 있지만, 단순하게 계산해서7년간 사업이 진행된다고 가정해보면약 3배 가량 시세가 상승한다고 볼 수 있습니다.증여세는 누진과세기 때문에소유권 이전이 가능한 시기를 놓쳐 준공 이후 증여하게 된다면시세상승보다 더 많은 세금을 내고 받을 수 밖에 없게 됩니다.바꿔 말하면 사업이 본격적으로 진행되기 전 증여한다면자녀의 자산이 크게 상승하기 때문에 적은 세금으로 훨씬 많은 증여효과를 얻을 수 있는 것입니다.따라 재개발, 재건축 예정 부동산이나 소유권 이전이 가능한 입주권, 분양권을 활용해서 적절한 계획으로 증여, 부담부증여한다면 많은 세금을 줄일 수 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 살펴보면 좋은 상속, 증여 절세컨설팅내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796