😮 329 저도 궁금해요!
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부모님에게 상가건물을 증여받을 려고 하는데 증여세 평가방법 문의드립니다.
부모님에게 상가건물을 증여받으려고 하는데 증여세 평가방법은 매매거래가액- 매매사례가액- 감정가액- 보충적 평가방법이라고 들었습니다.
현재 그 건물은 매매를 할 일이 없으믈 매매거래가액은 사용을 할 수가 없다면
결국에는 매매사례가액이나 감정가액으로 평가를 해야하는데
1. 매매사례가액이 시가인가요?
2. 상가건물의 시가를 알 수 있는 방법이 있나요?
3. 감정가액이 결국에는 매매사례가액인가요?
4. 만약 보충적 평가방법으로 건물을 평가하여 증여세를 신고했다가 증여세가 추징 될 수도 있나요?
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이수재 세무사
세무회계 이수 서울특별시 성동구
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안녕하세요? 세무회계 이수 이수재 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 매매사례가액
우선 증여재산의 "시가"란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서, 증여일 기준 전 6개월부터 증여일 기준 후 3개월 까지의 기간 이내에 매매, 감정, 수용·경매·공매 사실이 있는 경우 그 가액을 시가로 봅니다.
따라서 매매사례가액이 시가가 될 수 있으나, 해당 상가건물은 매매 사실이 없을 것이므로 매매사례가액으로는 평가가 불가능 합니다.
2. 상가 건물의 시가를 알 수 있는 방법
증여세 신고 시 건물의 시가는 위에서 나열한 방법 등으로 파악하게 됩니다.
하지만 상가 건물의 경우 일반적으로 매매사례가 존재할 수 없으므로, 감정 평가를 통해 그 시가를 평가합니다.
3. 감정가액이 결국에는 매매사례가액?
감정가액과 매매사례가액은 전혀 다른 평가방법입니다.
4. 보충적 평가방법으로 증여세 신고 후 추징여부
보충적 평가방법은 위의 평가방법들을 통해 시가를 평가하는 것이 곤란한 경우 국세청장이 일괄 고시한 가액을 통해 증여재산을 평가하는 방법입니다. 보통 '기준시가'라고 표현하는 가액입니다.
이는 보통 시가보다 약 30%정도 낮은 금액으로 평가되어 있습니다.
따라서 기준시가로 증여세 신고를 하는 경우 이후 과세 관청에서 자체 감정평가를 통해 증여세를 추가 부과 할 가능성도 있습니다.
답변이 많은 도움이 되셨기를 바랍니다.
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안녕하세요? 세무회계 대성 오성우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
상가건물의 경우 유사매매사례가액을 적용하기 쉽지 않습니다.
따라서 감정평가 또는 기준시가로 평가해야 합니다.
다만, 기준시가로 신고하더라도 국세청에서 평가심의위원회를 열어 감정평가를 받아 그 감정가액으로 결정하여 더 높은 증여세를 부과할 수 있습니다.
(이 경우 가산세 문제는 없습니다.)
기타문의사항 있으시면 상세히 안내드리겠습니다.
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안녕하세요? 현택스 세무회계 안정현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 맞습니다.
2. 상가인 경우 현실적으로 면적, 위치, 기준시가 등 유사한 매매가액을 찾기 어렵습니다.
3. 매매가액, 감정가액 모두 시가로 볼 수 있습니다.
4. 국세청이 직권평가하여 증여세를 추징하는 경우도 있습니다.
감사합니다.
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안녕하세요? 일비 세무그룹 윤국녕 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 매매사례가액은 해당 자산과 유사한 자산의 거래가액입니다. 그러나 상가건물 전체를 증여받는 상황이라면 일반적으로 매매사례가액이 없습니다.
2. 상증세법상 시가는 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월 내 매매가액, 수용가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액 등 입니다. 만약 해당 가액들이 없다면 유사매매사례가액을 시가로 하며, 그조차 없다면 기준시가 등 를 보충적 평가방법에 따라 평가하고 있습니다.
3. 매매사례가액은 일반적으로 유사매매사례가액을 말하며므로 감정가액은 매매사례가액이 아니나, 시가에는 해당합니다.
4. 건물 감정가액이 어느정도인지에 따라 달라집니다. 탁상감정결과 일정 금액 이상이라면 과세관청에서도 자체감정을 하는 경우가 많습니다. 이러할 경우에는 증여세가 추징될 수 있습니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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모두보기상속∙증여세
토지 및 상가 부담부증여 상담드립니다.
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
해당 부동산을 증여받을때 다음의 2가지 방법을 고려할 수 있습니다.
1. 채무를 승계하는 조건의 부담부증여
2. 채무를 승계하지 않는 일반증여
부담부증여의 경우 채무승계부분은 양도소득세 / 이외의 차액은 증여세가 과세되며,
일반증여의 경우 양도소득세는 없이 총재산가액에 대하여 증여세가 과세됩니다.
따라서 각 방법에 따른 세액을 비교하여 유리한 방식으로 진행해야 합니다.
관련 내용에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222364280205
이때, 다음의 쟁점사항을 추가로 고려해야 합니다.
1. 부가가치세
2. 재산평가심의위원회
3. 임대료환산가액 등
매매가 아닌 증여인 경우에도 부가세법상 과세물건에 해당하는 부분의 부가가치세를 신고,납부해야하며 일반증여시 포괄양수도가 인정되지 않을 수 있으니 유의해야 합니다.
토지와 상가건물을 증여시 평가액은 시가 또는 기준시가로 평가합니다.
시가의 경우 유사매매사례가액 및 감정가액 등으로 하지만, 실무상 해당 부동산은 일반적으로 시가로 사용되는 금액이 없으므로 기준시가를 기준으로 증여를 진행합니다.
다만, 기준시가로 평가하여 신고하는 경우 과세관청이 임의로 감정평가를 하여 추징할 수 있으니, 해당 부분을 해결할 방법은 상담을 통하여 자세하게 안내드리겠습니다.
관련 내용에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084
또한 해당 부동산의 전세보증금 및 월세 등을 고려한 임대료 환산가액을 고려해야합니다.
마지막으로, 부모님의 보유 재산 및 채무를 고려하여 이후 상속으로 받는 재산까지 고려하여 세액적으로 가장 유리한 비율을 산정해야 합니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222542764181
자세한 내용은 상담을 통하여 컨설팅 도와드리겠습니다.
상속∙증여세
상가건물 자녀에게 어떤방법으로 절세 가능할까요?
1. 어떤 방법이 나을지는 어머님의 건강상태에서 따라 달라질 수 있으나,
일반적으로 일정 지분에 대해서는 증여세율 구간이 낮은 범위(예: 20% 세율 구간인 5억원) 범위에서 자녀 각각에게 10년 단위로 사전증여하고, 10~20%는 남겨두었다가 상속으로 넘기는 것이 나은 경우가 많습니다.
2. 토지지분은 어머니가 그대로 보유하면서 건물지분만 넘기는 방법도 있습니다. 그 후에 건물에서 나온 임대료 등을 자녀가 어머니와 공동사업자로서 안정적으로 취득하는 방법이 있습니다.
3. 증여세 및 상속세 절세를 위해서는 공시가액을 증여재산가액으로 잡아서 신고하는 것이 나으나, 과세관청에서 자체적으로 감정평가하여 그 감정가액을 기준으로 증여재산가액을 다시 계산하여 추징할 위험이 있습니다.
* 다만 과세관청의 이러한 행동에 대해선 최근 위법하다는 판례가 있는 등 불복소송의 여지가 많습니다.
4. 한편 만일 자녀들이 취득 후 상가를 양도할 계획이 있다면 차후 양도세 부담을 줄이기 위해서 감정평가 등을 받아서 시세를 기준으로 증여하는 것이 나을 수도 있습니다.
좀더 정확히 판단하고 싶으시면 개별적으로 서면검토를 받으시기 바랍니다.
상속∙증여세
상가주택 증여세 신고 문의 드립니다.
증여재산의 평가 순서는 다음과 같습니다.
①시가(매매가액, 감정가액, 매매사례가액)
②기준시가
개별 상가주택같은 경우 일반적으로 시가가 없기에
기준시가로 신고를 진행합니다.
다만, 다음과 같은 경우 감정받기도 합니다.
①증여재산가액을 높여 증여세를 더 납부하더라도
추후 해당 재산을 양도할 때 취득가액을 높일 수 있으니 양도소득세를 줄일 목적으로
감정받는 경우
②기준시가로 신고했지만 세무서에서 감정을 받아
신고한 기준시가가 아닌 세무서 감정금액으로 증여세가 부과될 수 있기에
먼저 감정을 받아 혹시 모를 세무서 감정을 대비할 목적으로 감정받는 경우
그렇기에 감정을 받는 것은 납세자의 선택의 문제입니다.
기준시가로 신고하셔도 되지만
추후 세무서 감정가액으로 결정되어 어느 정도의 증여세액이 추가적으로 발생될 수 있다는
사실만 알고 계셔도 괜찮습니다.
감사합니다
더 궁금한게 있으시면 연락주세요
상속∙증여세
상가건물 증여 문의드립니다.
상가건물도 '23.01.01 이후 증여받는 분부터 '시가인정액'을 기준으로 취득세가 과세됩니다. 시가인정액은 매매사례가, 감정가, 공매가 등 시가로 인정되는 가액을 의미하는 것이므로, 상가건물도 매매사례가격이 없다면 감정가액을 기준으로 취득세가 부과될 수 있습니다.
지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)
① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
공시가와 시세 차이가 큰데 감정평가 받아야할까요?
공시가액이 일정금액 이상이거나, 공시가액과 시가의 차이가 큰 상가건물 및 토지 등에 대해서는
공시가액으로 신고 시, 과세관청이 직접 감정의뢰하여 평가심의위 승인절차를 거쳐 해당 감정가액을 시가로 하여 증여재산가액을 결정할 가능성도 있습니다.
과세관청이 직접 감정평가 의뢰 시, 납세자가 사전에 하한가로 의뢰하여 감정가액을 받는 것보다 감정평가액이 높게 나오는 경우가 많아
직권으로 감정의뢰 할 가능성이 높은 자산이라면 차라리 납세자가 평가기간 내 최대한 낮게 감정평가를 받고 신고하는 것이 유리할 수도 있습니다.
감정평가 의뢰 및 증여세 신고대행이 필요하시면, 저희사무실로 연락부탁드립니다.
감사합니다.
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양도소득세
[증여세무사] 부동산 거래침체를 활용한 합리적인 증여세 절세방안(보충적 평가방법)
1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com
상속∙증여세
컨설팅∙자금조달
이건희 상속세 12조? 상속세는 얼마부터 내는 걸까? 상속세 절세방안은?
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.최근 이건희 회장의 상속세가 12조에 대해서 관심이 많으신대요,상속세가 어떻게 12조가 나오는지? 그럼 상속세는 얼마부터 내는 것인지? 나도 상속세 대상에 해당하는지 알아보겠습니다.■ 상속세 세액계산의 흐름상속세는 흔히 재산세라고 불리는 양도세, 증여세, 상속세 중에서 가장 규모가 크고 복잡한 세금입니다.그만큼 절세할 수 있는 방안도 많고, 절세플랜을 짜는 기간이 길면 길수록 절세효과가 큰 세금인데요.여러가지 항목 중 핵심내용에 대해서 알아보겠습니다.■ 상속재산가액상속재산은 피상속인(사망한자)이 상속개시일(사망일) 현재 가지고 있는 재산을 의미합니다.크게 3가지로 구분할 수 있는데요,1. 본래의 상속재산피상속인이 상속개시일 현재 보유하고 있던 동산, 부동산, 금융자산 등 가치가 있는 모든 재산을 의미합니다.2. 간주상속재산피상속인에게 전속되는 보험금, 신탁재산, 퇴직금 등이 상속재산가액에 포함됩니다.3. 추정상속재산조금은 어려울 수 있는 개념으로서 상속개시일 전 1년내에 2억원, 2년내 5억원 이상의 금액의 부동산을 처분했다던지, 채무를 만들었다던지, 예금에서 빠져나간 경우에는 빠져나간 금액 중 입증할 수 없는 금액에 대해서 상속재산으로 추정하여 상속재산가액에 합산합니다. 간략하게 예를 들어보면, 임종이 임박한 아버지의 계좌에서 상속세를 줄이기 위한 생각으로 3억을 인출한 경우라면 인출한 금액이 1년 내 2억이 초과하므로 용도를 입증하지 못한 인출액 중 일정 금액(인출액의 20%와 2억 중 작은금액)을 뺀 나머지 금액에 대해서는 상속재산가액으로 추정하여 과세됩니다.그렇다면 1년 내 2억 한도를 넘지않게 1억만 인출한다면 어떻게 될까요 ?추정상속재산 금액기준에 미달하더라도 과세관청이 상속인들의 계좌를 모두 조사하면서 해당 인출액이 상속인에게 증여가 되었음을 입증하는 경우에는 추정상속재산이 아닌 사전증여재산으로서 상속재산에 합산될 수 있습니다.또한, 상속세 조사당시에는 잘 은닉하여 과세되지 않았다고 하더라도, 이후에 상속인들이 해당 인출액을 사용시 세무서에서는 사후관리를 통해 자금출처조사 대상에 선정될 수 있으니 조심하셔야 합니다.■ 공제액1. 공과금상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 세금, 공과금 등2. 장례비용(1) 일반장례비용 : 천만원을 한도로 공제합니다.(장례비용이 5백만원 미만시 5백만원을 최소한 공제해준다.)(2) 봉안시설 등 비용 : 5백만원을 한도로 공제합니다.3. 채무사망개시일 현재 피상속인의 대출, 전세보증금 등 입증가능한 채무는 공제합니다.■ 사전증여재산상속개시일 전에 상속인과 상속인 외의자에게 사전에 증여한 가액이 있다면 상속재산가액에 포함될 수 있습니다.(1) 상속인에게 사전에 증여시 : 상속개시일 기준으로 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함(2) 상속인 외의 자에게 사전에 증여시 : 5년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함예를 들어, 아버지가 사망하시기 7년전에 아들과 며느리에게 각각 기준시가 1억 정도의 오피스텔을 증여한 경우아들은 상속인으로써 10년 이내 증여받은 재산이 상속세 계산시 합산되지만, 며느리는 상속인이 아니므로 5년 이내에 받은 증여받은 재산만 합산됩니다.※절세전략1. 따라서 간단한 절세전략으로써 사망개시일을 추정할 수는 없지만 어림짐작하여 사전에 증여하는 경우 기간을 잘 고려하여 상속인에게 증여할지 상속인 외의자에게 증여할지를 결정해야 합니다.2. 또한 사전에 증여한 재산이 이후 상속당시 상속재산에 포함되더라도 포함되는 평가액은 이전에 증여했던 증여일 현재의 평가액으로 합산이 되므로, 재건축 물건과 같이 시세가 점점 오를거라고 예상되는 부동산은 사전에 증여하는것이 훨씬 유리할 수 있습니다. 다만, 사전증여재산의 경우 상속공제한도에 영향을 미치게 되어 재산 규모에 따라 오히려 상속세에서 불리한 경우가 발생할 수 있으니 반드시 전문가와 상담을 통하여 진행하시길 추천드립니다.■ 상속공제상속공제는 인적공제(기초공제, 배우자공제, 그 밖의 인적공제 또는 일괄공제), 물적공제(가업상속공제, 영농상속공제, 금융상속, 재해손실공제, 동거주택상속공제) 등 으로 나뉩니다.간단하게 설명드리면 일반적으로 (1) 상속개시일 현재 배우자가 있는 경우에는 10억까지 상속세가 없으며(2) 배우자가 없는 경우에는 5억까지 상속세가 없습니다.■ 세율세율은 5단계로 상속세 과세표준의 금액에 따라 적용되는 세율이 다르며, 30억을 초과하는 상속재산에 대해서는 최고세율인 50%가 과세됩니다.이건희 회장의 경우 상속재산가액이 수십조에 달하므로 재산의 반정도를 상속세로 납부한다고 생각하시면 됩니다.■ 절세방법1. 상속재산은 재산의 종류에 따라 평가하는 방법이 다릅니다.가령 아파트의 경우에는 일반적으로 거래되는 시세로 평가하지만, 토지나 상가 등의 경우 평가심의위원회 대상이 아닌 경우라면 시세보다 훨씬 낮은 수준인 기준시가로 평가합니다. 따라서 같은 시세라도 아파트보다 훨씬 낮은 세금을 내고 상속이 가능합니다.또한 상가의 경우에는 취득세, 양도세, 종부세 중과의 걱정이 없으며 월세로 인하여 자금출처까지 마련할 수 있는 효과도 발생합니다.또한 금융재산은 귬응재산공제로 2억원을 한도로 20% 정도의 세액공제를 받습니다. 그러므로 상속을 대비하여 어떤 물건을 양도하고 어떤 물건을 취득하는지에 따라 상속세는 큰 차이가 있을 수 있습니다.2. 보험을 활용하는 방법사망으로 인하여 사망보험금을 받는 경우 보험계약자와 보험수익자가 누구인지에 따라 해당 보상금이 상속재산에 포함될수도 있고, 제외될 수도 있습니다.상속플랜으로서 상속재산에서 제외되는 보험을 활용한다면 갑작스러운 상속을 대비하여 상속세 재원을 마련할 수 있을 뿐만 아니라 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있는 보험도 있습니다.급작스러운 상속의 경우 상속인의 재산이 모두 부동산이나 주식으로 묶여있어 상속세를 낼 현금이 부족하여 급작스럽게 낮은 가액으로 매도하는 경우도 발생합니다.이번에 이재용 회장 역시 상속세 재원이 없어 5천억원을 은행에서 대출 받는다고 하는데, 일반인의 경우 대출을 받기가 쉽지가 않아 손해를 보는 경우가 종종 있습니다.해당 절세플랜은 위의 상가 임대료와도 연계하여 시너지 효과를 낼 수 있습니다.3. 건물만 증여하는 경우임대를 주고 있는 부동산이 있는 경우, 해당 부동산의 토지가 아닌 건물만 증여하여 상속세에서 여러가지 절세효과를 누릴 수 있습니다.이 경우 해당 부동산에 귀속되어 있는 전세보증금을 활용하여 상속재산가액을 엄청나게 줄일 수 있으며, 증여자와 수증인의 임대계약을 통하여 상속인에게 많은 임대료 수익을 발생시킬 수도 있으며, 양도소득세에서 주택 수에서 제외시키는 효과 등 여러가지가 발생할 수 있습니다.4. 이외에도 동거주택 상속공제를 활용하는 등 상속에서는 수많은 절세방법이 있습니다.■ 마치며현재 우리나라 상속세의 과표구간 및 세율 등은 아직 2000년 당시 수준에 머물러 있습니다.따라서 예전에는 극소수의 국민만이 상속세를 납부하였지만 현재는 생각보다 많은 사람들이 상속세 과세대상에 해당하고 있습니다.본인도 모르는 사이에 생각지도 못한 많은 상속세를 납부하게 될 수도 있습니다.상속세는 특히나 상속세 신고 경험이 중요한 세목으로서 이후에 나올 상속세 세무조사와 함께 고려하여 준비해야 하므로 반드시 전문가와 상의하여서 절세하시기 바랍니다.
상속∙증여세
아버지의 실수로 증여세 폭탄 맞은 자녀
김 모씨는 평소 가깝던 이 모씨 부친 부고 연락을 받고 조문을 다녀왔다. 장례식을 다녀온 지 한 달가량 지난 후 김 모씨는 이 모씨에게 상속세 전문 세무사를 소개시켜 달라는 부탁을 받았다. 이 과정에서 김 모씨는 이 모씨의 상황을 전해 들었다.이 모씨의 부친은 죽기 전에 재산을 물려주면 자녀들이 효도하지 않을 거라고 굳게 믿고, 생전에 한 푼도 증여를 하지 않았다고 했다. 더욱이 이 모씨 부친은 생전에 재산에 관해 일절 얘기하지 않아 부친의 재산에 대해 전혀 파악하지 못했다.이 모씨의 부친 사망 후 상속재산을 정리해보니 현금은 거의 없고, 대부분 부동산이었다. 문제는 상속세를 대략 계산해보니 생각보다 너무 많았다는 점이다. 상속받은 예금과 당초 보유한 예·적금을 모두 합해도 상속세를 내기에는 턱없이 부족했다. 이 모씨는 슬픔을 추스를 시간도 없이 부동산을 급매물로 팔아 상속세를 내야 할지, 대출을 받아야 할지 막막한 상황이었다.상황을 전해 들은 김 모씨는 자신의 자녀는 이런 경우를 겪지 않게 하기 위해 미리 상속세에 대비해야겠다고 결심했다. 인터넷을 검색해 상속세 절세방법을 조사하고, 일찌감치 자신의 재산을 자녀에게 하나씩 차례로 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법이라고 판단했다.증여세는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 상속재산이 일정 규모 이상일 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다. [사진 pxhere]사전에 증여해야 상속세 절세되는 것은 아니다. 상속세와 증여세는 세율 구조는 동일하기 때문이다.다만 다음의 사항 때문에 상속세와 증여세의 차이가 발생한다, 상속세와 증여세의 공제항목과 금액에 차이가 있다. 또한 상속세를 산출할 때는 사망 시 고인의 모든 재산을 합산해 계산하므로 높은 세율을 적용받지만, 증여세를 산출할 때는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 이 때문에 상속재산이 일정 규모 이상인 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 대체로 절세에 유리하다.따라서 예상되는 상속재산가액이 얼마인지, 상속 시 공제 가능 항목과 금액은 얼마인지 각각 산정해 유·불리를 따져보고 상속세를 대비해야 한다. 김 모씨는 현재 상황에서 높은 상속세율이 적용되므로 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다고 생각했다. 따라서 자녀에게 일찌감치 증여해야겠다는 김모씨의 판단은 잘못이 아니었다.김 모씨는 예금을 증여하는 경우 자녀에게 이체되는 금액이 그대로 증여세 대상이 되지만, 부동산은 기준시가가 시세보다 낮아 증여세를 절세할 수 있다고 판단해 서울의 상가를 자녀에게 증여했다. 더욱이 그 상가는 요즘 시세가 많이 올라 기준시가로 증여하기에 최적의 시기라고 판단하고, 상가의 시가를 기준시가 20억원으로 계산해 증여세를 납부했다.관할세무서에서는 이에 대해 적절하게 증여세 신고가 되었는지 검토했다. 그 과정에서 김 모씨의 자녀가 증여받은 상가에 대해 감정평가를 했는데, 감정가액이 기준시가의 약 1.5 배인 30억원으로 산출됐다. 그 결과 김 모씨의 자녀는 증여재산을 과소 신고한 것으로 간주돼 이미 납부한 증여세에 추가로 약 4억원의 증여세 폭탄을 맞았다.김 모씨의 자녀가 증여받은 상가는 유사한 매매사례가액이 없고, 적절한 시가를 알 수 없어 세법이 정하는 방식에 의해 증여재산가액을 기준시가로 해 적법하게 증여세 신고를 하고, 납부까지 완료했다. 그런데도 약 4억원의 증여세를 더 납부하라니 김 모씨와 그의 자녀는 억울했다. 그 당시 기준시가 이외의 적절한 시가가 없었음을 아무리 강조해도 관할세무서의 담당 조사관은 이를 받아들이지 않았다.증여세 신고시 상가의 재산가액을 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하면 증여세 폭탄이 발생한다. [사진 Hippopx]무엇이 잘못된 것일까? 이는상속세 및 증여세법 시행령 개정사항때문이었다. 그동안에는 증여하는 부동산과 인근에 있는 유사한 부동산의 매매사례가액이 없는 경우 기준시가로 신고하는 경우가 빈번했다. 비주거용 부동산은 기준시가가 실제 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 산정되는 경우가 많아 기준시가로 증여세 신고하는 것은 널리 알려진 절세 방법의 하나였다.이런 상황에 대응하기 위해 정부는 상속세 및 시행령을 개정했다.상속·증여재산 법정 결정 기한(상속세는 신고기한 종료 후 9월, 증여세는 신고기한 종료 후 6월)까지 과세 관청이 상속·증여재산에 대해 감정평가기관에 감정을 의뢰해 수집한 감정가액을 재산재평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속 및 증여재산가액으로 결정할 수 있게 된 것이다.김 모씨의 자녀는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 해당 상가의 재산가액을 증여세 신고 시 적용된 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하였으므로 증여세 폭탄이 발생한 것이다.과세관청은 이와 같이 감정평가로 인한 세수증대 효과가 크다고 판단해 감정평가를 통한 세무조사를 강화하는 추세다. 따라서 앞으로는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 상가 등 부동산에 대한 상속·증여세 신고 시에는 재산가액을 기준시가로 계산해 신고할지, 감정가액으로 계산해 신고할지 반드시 전문가와 상의해 상속·증여세 폭탄을 맞는 일이 없도록 주의해야 한다.
상속∙증여세
양도소득세
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감정평가가 필요한 경우는????? 감정평가는 다음과 같은 상황에서 반드시 필요합니다.① 가족간 부동산을순수 증여할 때② 가족간 부동산을 부담부증여할 때③ 가족간 부동산을 저가양도할 때④ 가족간 부동산을 순수 양도할 때⑤ 피상속인의 상속재산 중 부동산을상속할 때➡️ 감정평가를 높게 받으면 양도세를 절세할 수 있고, 대신 상속세는 많이 부과됨➡️ 감정평가를 낮게 받으면 상속세를 절세할 수 있고, 대신 양도세는 많이 부과됨⑥ 개인이 본인 소유의법인에 부동산을 이전할 때⑦ 개인 또는 법인 사업자가 사업자 명의로 부동산을 소유하고 있는데 대출이 필요한 경우➡️ 부동산 감정평가를 높게 받아서 재무제표를 건실하게 만들 수 있음⑨ 부동산담보로 대출을 받을 때⑩ 소유하고 있는 부동산을양도하기 전에 현재 시세를 알아보고 싶을 때감정평가를 해야 하는 이유는????? 감정평가를 가족 간 거래, 상속, 증여 시에는 실무적으로 100% 합니다.그 이유는 감정평가를 받는 것이 납세자 본인에게 유리하기 때문입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.① 감정평가사에게 주는감정평가수수료 대비 일반적으로 10배~30배 정도의 세금이 절세가 됩니다.②상가 건물이나 공통주택, 겸용 주택의 경우 감정평가를 하지 않고유사매매 사례가 액으로 신고 시 시가가 인정되지 않아서 세금이 추징되는 경우가 많습니다. 감정평가를 받으면 이러한 세무리스크가 사라지게 됩니다.자연세무회계 컨설팅 무료 탁상감정 신청방법은?아래에 비밀댓글로 다음의 5가지 사항을 적어서 신청해 주시면 자연세무회계컨설팅과 업무 제휴되어 있는 감정평가법인에 탁상감정 의뢰 후 카톡으로 탁상감정가액을 보내드리겠습니다. 실제 감정평가를 받으실 것이면 실제 감정평가도 진행해 드립니다.① 신청인 성함② 신청인 핸드폰 번호③ 감정 평가 기준일(상속개시일, 예상 순수증여·순수양도·저가양도·부담부증여 날짜)단, 신청일 기준 한 달 이후 미래 날짜는 안됩니다.④ 물건지 상세주소(동·호수까지 다 나온 것으로 )⑤ 감정 평가 방향 (낮게 or 시세대로 or 높게)이상입니다!무료탁상감정, 양도·상속·증여 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 상담 주시면친절히 설명드리겠습니다!https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#무료탁상감정#탁상감정#부동산전무세무사#강서구양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡양도세전문세무사#마곡상속세전문세무사#마곡증여세전문세무사#부동산전문세무사#탁상감정평가의뢰#감정평가사#감정평가받아야하는이유 태그수정
양도소득세
이월과세 양도소득세 규정 및 예외 정리
안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 이월과세 규정과 그와 관련된 세금에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.이월과세란?배우자 또는 직계존비속에게 부동산, 주택(입주권, 분양권 포함) 등을 증여하고 10년 이내에 제3자에게 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 양도차익 계산 시 취득가액을 증여자의 최초 취득가액 산정하는 규정을 말합니다.이 규정의 취지는 증여를 이용해서 부당하게 조세 회피를 하는 경우를 방지하기 위함입니다. 결론적으로 이 규정이적용되는 경우에는 양도세 절세 혜택을 누리지 못하고 취득세만 더 납부하는 상황이 됩니다. 따라서, 이 규정을 적용받는 상황인지를 잘 파악하셔서 의사 결정을 하셔야 합니다.이월과세 적용 요건위 정의를 보셨을 때는 간단해 보이지만 굉장히 많은 요건들이 포함되어 있습니다. 크게 나눠보면 관계, 증여재산, 기간이 되겠습니다. 이 3가지 요건을 모두 충족해야 이월과세 규정이 적용됩니다. 하나씩 보도록 하겠습니다.관계배우자 또는 직계존비속 증여에 대한 규정입니다. 따라서, 증여를 하는 본인을 기준으로 배우자, 부모, 조부모, 자녀, 손주 등을 말합니다.양도 시 증여받은 배우자 및 직계존비속의 신고, 납부의무 시 적용될 수 있는 규정입니다.2. 증여재산이월과세 규정이 적용되는 자산은 토지, 건물, 시설물 이용권, 부동산을 취득할 권리로 열거되어 있습니다.주식의 경우에는기간을 1년으로 한정해서 증여받은 후 1년 이내에 양도하는 경우에만 이월과세 규정을 적용합니다. 하지만, 이 규정은 2025년 1월 1일부터 시행으로 예정되어 있으니,2024년까지는 적용받지 않습니다.3. 기간여기서의 기간은 수증자가 증여를 받고 나서 양도하기까지를 말합니다. 이 기간이 2022년까지는 5년,2023년부터는 10년으로 적용됩니다.적용 기간이 길어진 것은 납세자 입장에서는 좋지 않은 부분입니다. 증여를 받고 10년을 팔지 않아야 이 규정을 적용되지 않습니다.이월과세 예외 사항위 요건들이 충족되는 경우라도, 규정이 적용되지 않는 경우가 있습니다.1. 협의 매수 및 수용된 경우이 규정은 공익 목적으로 국가에서 부동산을 강제로 협의매수 및 수용하는 경우에 수증자 입장에서 억울할 수 있기 때문에 만들어놓은 예외 규정입니다. 하지만 이 예외 규정을 이용하는 경우를 방지하기 위해 사업인정고시일로부터 2년 이전에 증여받은 경우에는 제외합니다.2. 1세대 1주택, 일시적 2주택이 적용되는 경우이는 배우자 등으로부터 증여받은 재산을 양도할 때 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우에는 이월과세 규정을 적용하지 않는다는 규정입니다. 아래 회신에 명확하게 나와있습니다.이 경우에도 명확하게 1세대 1주택이 적용되어야 이월과세 규정을 배제시켜줍니다. 즉, 증여를 받고 2년 보유 및 거주(조정대상지역 주택의 경우)는 기본이고, 동일세대원으로부터 증여를 받은 경우에는 해당되지 않습니다.3. 이월과세를 적용한 결정세액이 더 적을 경우이월과세 규정의 취지를 보시면 되는데요, 조세 회피를 방지하기 위한 목적이기 때문에 흔치는 않지만 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 작은 경우에는 이 규정을 적용하지 않습니다.이월과세 적용 사례법령으로만 보면 너무 어려운 규정이기 때문에 사례를 들어서 설명드리도록 하겠습니다.최대한 이해하시기 쉽도록 몇 가지 가정을 간단하게 해보겠습니다.2015년 1월 1일 남편 구분상가 6억 매수2023년 6월 30일 배우자에게 구분상가 10억 증여2026년 12월 31일 배우자 구분상가 15억 양도이월과세 적용일반 양도양도가액1,500,000,0001,500,000,000취득가액600,000,0001,000,000,000증여세 납부액70,000,0000양도차익830,000,000500,000,000장기보유특별공제199,200,000(12년, 24%)30,000,000(3년, 6%)양도소득630,800,000470,000,000산출세액(지방세 10% 포함)251,895,600178,266,000문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.이월과세 양도소득세 규정 및 예외 정리재생0좋아요000:0000:06이월과세 양도소득세 규정 및 예외 정리