일시적1가구2주택 매도후 신규주택 매수잔금일

다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

다세대주택을 신규주택 취득 후다가구주택으로용도변경하여양도 시 일시적 2주택(1세대 1주택) 특례 적용 가능 여부(변경후 2년이 지나야 함)기획재정부 재산세제과-1054생산일자 : 2023.09.05.요 지다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우,일시적2주택(1세대 1주택 양도세 비과세) 특례 적용 가능함【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일 증명[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것질 문일시적 1가구 2주택 비과세를 위해 첫번째 주택 매도를 7월23일까지 해야합니다. 전세를 주고 있어서 2천만원만 잔금으로 받으면 되는데,실제는 잔금을 7월 23일 이후에 받을 수 있습니다. 등기도 7월 23일 이후에 이루어지는 경우... 매매계약서상의 잔금일을 7월22일로 해두면 양도 기준 시점을 7월22일로 인정 받을수 있나요?답 변세법상 양도일은 실제잔금청산일 vs 실제등기접수일 중 빠른 날입니다.따라서 7월 24일 이후에 잔금을 받거나 등기를 접수할 경우, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나고 기존주택을 양도한 것이기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 원칙적으로 불가능합니다.그럼에도 불구하고 실제 잔금은 신규주택 취득일로부터 3년 이후에 받고, 매매계약서를 토대로 상담자분의 의사결정에 따라 일시적 2주택 양도세 비과세를 신고할 수도 있지만,추후 세무서에서 계좌이체내역 등의 증빙을 요청하여 실제 잔금일이 신규주택 취득일로부터 3년 이후라면 양도세 뿐만 아니라, 무신고 가산세, 납부지연가산세 등이 추징될 수 있습니다.의사결정에 참고하시면 됩니다.참고로 신규주택 취득일이 22.07.23이라면 양도하는 주택의 잔금은 25.07.23까지만 받으시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 실제 잔금을 23일에 받는다면 매매계약서상 잔금일을 22일로 수정할 필요는 없습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

1. 내용​일시적 2주택 비과세 특례는, 이사를 할 때 현실적으로 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 되는 상황을 감안하는 조항입니다. 이사를 가면서 주택이 겹치는 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 한 것입니다. ​우선 실거주 목적을 확인하기 위해 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년 간격이 필요합니다. 또 신규주택을 취득 후 3년 내에 종전주택을 매도하여야 합니다. 그래야 2주택을 보유한 상황이 [일시적]이라고 인정하겠다는 것입니다.​이때 원래는 3년이 처분 기한이지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이 단축됩니다. 처음 처분기한이 단축된 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년이 2년으로 단축됐습니다. 두 번째로 처분기한이 단축된 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고, 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이때 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있습니다. 오늘은 여기에 대해서 좀 더 자세히 설명합니다.​​2. 처분/전입 기간 연장​요즘 같은 상승장에서 신규주택을 사려는 분들은 아무래도 갭투자 하시는 분들이 많습니다. 종전 주택을 보유한 채로 신규 주택을 사려면 2채 값이 있어야 하는데, 집값이 비싸기 때문에 그러기에는 자금이 부족합니다. 그래서 ① 기존 임차인이 있는 신규주택을 갭만큼의 자금으로 매수한 뒤에 종전주택의 처분대금으로 전세보증금을 내어주며 신규주택으로 입주하는 것이 대부분입니다. ② 집주인이나 중개사가 매수인을 도와주기 위해 매매계약 직전에 임차인을 구해다 주는 경우도 있고요, ③ 아니면 집주인이 스스로 임차인이 되어 갭을 만들어 주는 경우도 있습니다.​이때 종전주택을 1주택으로 보고 비과세를 받으려면 신규주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 매도해야 한다고 말씀드렸습니다. 신규주택의 취득일이란, 매수잔금일(대금청산일)을 말하고, 매수잔금일 전에 등기하는 경우 등기일을 말합니다. 전세보증금 반환채무를 떠안는 조건으로 잔금 일부를 대체하기로 한 경우에는 나머지 금액을 지급한 날을 말합니다. 이 1년을 [처분/전입 유예기간]이라고 부르겠습니다.​조심2009서204(2009.04.16)「소득세법」제98조 및 「소득세법 시행령」제162조 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정되어 있는 바, 부동산을 양도한 경우로서 양수자가 양도자의 채무를 인수하는 경우, 그 채무인수일이 분명한 경우는 그 채무인수일이 양도시기가 되는 것이나, 불분명한 경우는 등기접수일이 양도시기가 된다.​​그런데 신규주택에 임차인이 있는 경우에는 전입할 수가 없습니다. 이때 그 임차인의 임대기간은 얼마나 남아 있을까요? 통상은 2년을 기준으로, 적으면 1년 미만, 많으면 1년 이상 ~ 2년 미만이 남았을 것입니다. 요즘에는 계약갱신청구권이 보장되기 때문에, 3년 이상 남을 수 있지 않겠나 생각하겠지만, 주인이 실거주 목적으로 전입을 준비하고 있기 때문에 계약갱신청구권은 행사가 불가합니다. 따라서 임대차계약이 2년 미만이 남은 상황입니다.​다시 좀 더 자세히 알아보면 임대차계약이 1년 미만인 경우가 있습니다. 이때는, [처분/전입 유예기간] 1년 중 임차인의 임대차계약이 끝나고 나서도 조금 시간이 있기 때문에, 그 틈에 전입하면 됩니다. 여기서도 꼭 주의해야 하는데 임대차계약이 6개월이 남지 않은 물건을 사게 되면, 아무리 내가 새 주인으로서 실거주를 한다고 해도 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 그렇게 되면 전입을 못해 비과세를 날리게 됩니다. 그러니 임대차계약이 6개월 미만 남았으면, 갱신청구권 의사여부 물어보고 사든지 사지 말아야 하구요, 6개월 ~ 1년 남은 것은 오케이입니다.​임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 안에 전입할 수가 없습니다. 그러면 일시적 2주택 비과세를 날리는 걸까요? 현실에서 임차인 없는 신규주택이 더 찾아보기 힘들기 때문에 이 특례의 실효성을 위해서는 반드시 임차인이 있는 경우에 대한 구제가 필요합니다. 그래서, 단서 규정을 만들었습니다. 그런데 내용이 어려워서 잘 살펴보아야 합니다.​​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​​1) 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있어야 합니다. 그것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되어야 합니다.​신규 주택을 매수하는 때에 이미 임차인이 신규주택에 거주하고 있는 상태여야 한다는 것입니다. 신규 주택 매수인이 보기에, 신규 주택의 매도인과 제3의 임차인 사이에 임대차계약이 이미 맺어져 있는 상태를 말합니다. 이때 집주인이나 중개사가 매매계약 직전에 세입자를 구해주는 것도 괜찮습니다. 매매계약의 잔금일 현재 시점에서는 기존에 임차인이 거주하고 있는 상태가 맞기 때문입니다.​그러나, 매매계약을 하면서 집주인을 세입자로 돌리는 경우에는 주의해야 합니다. 기존 임차인이라는 것은 신규 주택의 취득일에 그 신규 주택에 이미 임차인이 있다는 것을 뜻하므로, 매매계약을 하면서 집주인을 임차인으로 돌리는 상황에 그를 ‘기존 임차인’이라고 부를 수는 없습니다.​​2) 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후여야 합니다.​위에서 말씀드렸듯이 남은 임대차기간이 1년 미만인 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 여유가 다 가기 전에 세입자의 임대차계약이 끝나므로, 남은 기간에 전입하면 됩니다. 따라서 임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에만 기간 연장의 의미가 있습니다.​​3) 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되 ​다음 각 목의 기간이란 이사 후 전입 기간과 종전 주택 처분기간 모두를 말합니다. 그러니 종전주택도 조금은 천천히 처분할 수 있게 됩니다. 원래라면 매수인은 [처분/전입 유예기간] 1년 안에 종전 주택을 처분하고 신규주택으로 이사하여 전입해야 하는데, 그 기간이 늘어나는 상황입니다. 그런데 늘어난 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날은 ‘임대차계약 종료일’이라는데 주의가 필요합니다.​임차인은 집주인이 실거주한다고 하니 그 집에서 계약갱신청구권을 쓰지는 못할지언정, 임대차계약의 종료일까지는 거주할 권리가 있습니다. 그러니 임차인이 '임대차계약의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 아무 문제가 없는 것입니다. 그런데 임대차계약의 종료일은 공교롭게도 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날입니다. 임차인이 오전에 전출 나가고 매수인이 오후에 이사 후 전입신고를 하면 참 좋겠지만, 여건이 맞지 않아 그 날 전입을 못 할 수도 있습니다. 그러면, [처분/전입 유예기간]이라는 주어진 시한을 넘었기 때문에 비과세 특례를 받지 못합니다. 참 난처한 상황이 됩니다.​그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전합니다. 실무상으로는 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권하고 있습니다. 현실의 상황을 고려하여, [처분/전입 유예기간]을 임대차계약 종료일의 다음 날 정도로 해주면 좋으련만, 그렇지 못하니 주의하셔야 합니다.​​4) 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않습니다.​최대 2년을 한도로 한 것은, 임대차계약이 2년을 기준으로 하고 있기 때문입니다. 조금 발상을 바꿔보면 임차인에게 계약갱신청구권을 허용해주면서 4년까지 기간을 늘려 종전주택도 천천히 처분하며 상황을 지켜보려 할 수도 있지만 그런 방법은 통하지 않습니다. 신규 주택 취득일 이후 임대차계약을 갱신해주는 경우, 갱신은 자유지만, 그 임대차계약은 [처분/전입 유예기간]을 연장시키지 못하기 때문입니다.​​실무에서는, 1) 집주인이 임차인이 되는 경우에 특례적용이 불가하다는 사실, 2) 임대차계약 종료일이 마지막 날이라는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 일시적 2주택 비과세 특례를 못 받고 못 받고 차이가 크니, 주의하셔야겠습니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 2022년 12월 21일에 발표된 행정안전부의 개인과 법인의 취득세법과 관련된 내용에 대해 알아보겠습니다.2023년 행정안전부 취득세법 완화 발표위 보도자료는 지난해 12월 21일에 행정안전부에서 취득세 중과 완화와 관련하여 낸 자료입니다.해당 링크는 밑에 두었으니 참고하시면 되겠습니다.정부, 취득세 중과 완화한다! | 행정안전부> 뉴스·소식> 보도자료> 보도자료행정안전부 홈페이지에 오신것을 환영합니다.www.mois.go.kr2022년 12월 21일 이후 취득분부터 취득세 중과를 완화한다고 발표했는데, 이렇게 정부가 특정 일자를 지정해서 2023년 1분기 중 지방세법을 개정하여 소급 적용한다고 하면 야당이 반대한다고 하면 시행령 개정까지 염두에 둔 것으로 보입니다.따라서, 높은 확률로 보도자료 그대로 시행이 된다고 생각하시면 되겠습니다.취득세 중과 전후의 세율2022년 12월 20일까지의 취득분에 대해서는 조정대상지역 2주택 및 비조정대상지역 3주택은 8%, 그 이상은 12%로 과세가 되었습니다.하지만 2022년 12월 21일까지의 취득분에 대해서는 2번째 주택을 취득할 때는 전부 1~3%, 비조정대상지역 3주택은 4%, 조정대상지역 3주택 및 4주택 이상과 법인은 12%에서 6%로 완화되었습니다.*** 추가로 주택 증여 취득세율도 완화가 되었습니다.증여자가 2주택 이상일 때 조정대상지역 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%-> 증여자가 3주택 이상일 때 조정대상지역 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 6%보도자료 정부 의견 및 취득세 관련 Q & A조정대상지역2주택까지 중과 배제하는 이유가 무엇인지?(정부 의견)조정대상지역 2주택의 경우 경기 위축과 주택 거래 침체에 대한 대응에 주안점을 두었음당초의 주택 취득세율이 조정·비조정지역 구분 없이1~3%인 점을 감안하면,여전히 취득세가 높은 것은 아닌지?(정부 의견)현재 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하고 있고, 종부세, 양도세, 재산세도 1주택자 여부에 따라 세 부담의 차이를 두고 있음이에 따라, 취득세도 3주택 이상 취득에 대해서는 일반 세율과의 차이를 두는 것이 바람직하다고 판단기존 일시적 2주택자로서 처분기한이 경과하지 않은 경우에도 중과세가 폐지되는지?(정부 의견)금번 개정안은 발표일인 ’22.12.21일 이후 취득(잔금지급일) 하는 경우부터 적용될 예정임(국회에서 시행일을 ’22.12.21.부터 소급 적용 시) - 만약 ’22.12.21. 기준으로 종전 주택 처분기한 2년이 경과하지 않은 자에게도 중과 폐지를 적용한다면, 종전 주택 처분기한 경과 전에 주택을 처분한 자와의 형평성 문제가 발생하며, 이미 적법하게 납부한 자에 대해 세금을 환급해야 하는 부당한 결과가 초래됨일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 3주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 6%(대부분 조정대상지역이 해제되었기 때문에 4%일겁니다.), 4주택이라면 6%의 세율이 적용됩니다.문의 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.