복합건물 토지 양도세 계산방법 문의?

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다^^오늘은 많은분들이 궁금해하셨지만 세무사들조차 잘 모르는 주택신축 판매사업자 세금관련 되어서설명 드리겠습니다.주택신축 판매사업자 세금 이슈는?종류 세무상 쟁점 비고취득세·기본적으로 일반 개인처럼 취득세를 부과함.·주택신축을 위한 멸실용 주택은 중과세 적용하지 않음(단, 유예기간있음)·국토부에 주택건설사업자로 등록해 주택취득일로 부터 3년내 멸실하거나, 7년이내에 주택신축 판매 해야함.·국토부에 미등록시 관할세무서에 주택신축판매업으로 사업자등록을 내고 주택 취득일로부터 1년이내멸실하거나 3년이내에 주택신축판매를 하면 일반세율을 적용받을수 있음.부가세·85제곱미터이상 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제가능함·토지,85제곱미터 이하 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제 불가능함.보유세·재산세:일반개인처럼 똑같이 과세함.·종합부동산세: 공사중인 기간동안은 과세 제외 가능함.·미분양 주택은 5년간 과세 하지 않음(합산배제를 매년9월에 신청해야함)종합소득세·양도세가 아닌 종합소득세로 과세함.·주택신축 판매업은 세법상 건설업으로 보아 중소기업특별세액감면 (조특법7조)이 가능함.·85제곱미터 초과 주택이나 상업용 건물은 분양에 따른 부가세가 발생함.·직접건설활동을 수행하지 않고, 전체 건물건설공사를 일괄도급해 주거용 건물을 건설하고 분양시에는 건설업이 아닌것으로봄. 중소기업특별세액감면도 적용되지 않음.주택신축판매사업자 자주묻는 질문은?Q:주택을 완공하고나서 미분양택을 일시 임대주려고 합니다 . 미분양주택은 개인이 보유한 다른주택에 합산되어 종합부동산세가 부과되나요?A:미분양주택은 9월에 종부세 합산배제 신청하시면 과세 제외 가능합니다 .Q: 미분양주택을 임대후 양도하면 양도세로 신고해야하나요? 아니면 종합소득세를 신고해야하나요?A:일시임대는 종합소득세로, 일시임대가 아닌 경우에는 양도세로 신고해야합니다.Q: 주택신축용 해서 멸실용주택으로 취득세 중과배제를 받고 나서, 중도에 설계변경을 해서 주상복합건물을 신축 했다면 당초 취득세 중과배제 받은것 추징 당하나요?A:case1. 주택의 면적이 주택외 면적보다 크거나 같을 경우:추징하지 않음.case2. 주택의 면적이 주택외 면적보다 작을을 경우 :추징함.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

(1) 고가주택 기준 12억 확대 등​종전까지 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도할 때에, 그 양도가액이 9억원 이하이면 세액을 0으로 하고, 9억원 이상이면 고가주택으로 분류하여 전액 비과세를 적용하지 않도록 하였습니다. 이 경우 양도가액 중에 9억원이 차지하는 비율을 계산하여, 양도차익에서 차감하는 방식으로 혜택을 부여하고 있었습니다. 예를 들어 10억짜리를 양도하는 경우, 전체 양도차익에서 9억/10억 = 90%을 차감하는 형태로 하였습니다. 그러면 자연스럽게 장기보유특별공제액도 90%를 차감한 이후의 값으로 적용되었습니다.​소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)① 법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액​​2021년 8월 2일에, 유동수 국회의원이 비과세(고가주택) 기준을 12억으로 상승시키는 소득세법 개정안을 발의하였고, 11월 30일 국회 기획재정위원회 이 안이 의결되었습니다. 바뀐 소득세법은 12월 8일 이후에 양도하는 분부터 적용되었습니다. 따라서 많은 분들이 잔금을 늦추어 혜택을 보았습니다. 시행령에서도 법률개정에 맞추어 기준을 12억으로 업데이트하였습니다.​​(2) 일시적 1주택 1조합원입주권/분양권 비과세 요건 합리화​1) 소득세법 시행령 제155조 제1항​종전에 주택을 가지고 있는 채로 신규주택을 취득하면, 종전주택을 양도하는 때에 2주택을 소유한 것이 됩니다. 하지만 요건을 충족하면 일시적으로 2주택이 된 것으로 보아 종전주택을 1주택으로 보고 비과세를 판단합니다. 이때 요건이란, ① 종전주택 취득으로부터 1년 이후에 신규주택을 취득하고, ② 신규주택 취득일로부터 3년 (조정대상지역은 1년 이내)에 종전주택을 양도(조정대상지역은 신규주택 전입까지)해야 합니다.여기서 종전주택 취득과 신규주택 취득 사이에 1년 간격이란, 단기적으로 주택을 갈아타기 매매하며 시장을 교란하는 것을 막기 위한 취지이고, 1년 ~ 3년 이내에 종전주택을 팔아야 한다는 것은 그 자가 2주택으로 투기할 의사가 없었고 주택 갈아타기 때문에 어쩔 수 없이 2주택을 소유하게 되었다고 봐주는 유예기간 같은 개념입니다.​2) 소득세법 시행령 제156의2조 제3항​마찬가지 원리로, 종전주택을 가진 채 신규 조합원입주권/분양권을 취득하면, 요건을 충족하면 일시적으로 2물건이 된 것으로 보아 종전주택을 1주택으로 보고 비과세를 판단합니다. 요건이란, ① 종전주택 취득으로부터 1년 이후에 신규 조합원입주권/분양권을 취득하고, ② 신규 조합원입주권/분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 여기서는 조정대상지역이라고 기간이 단축되는 것이 없고, 신규 물건이 전입이 불가한 물건이므로 전입요건도 없습니다.​3) 소득세법 시행령 제156의2조 제4항, 소득세법 시행령 제156의3조 제3항​그런데 종전주택을 가지고 있는 채로 신규로 조합원입주권/분양권을 취득하는 경우에는 신규 조합원입주권/분양권 취득일로부터 3년이 지나더라도, 종전주택을 1주택으로 보는 경우가 있습니다. ① 조합원입주권/분양권으로 신규주택이 완공되어 완공으로부터 2년 이내에 세대 전원이 신규주택으로 전입하여 1년 이상 계속하여 거주하고, ② 늦어도 신규주택 완공으로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우입니다.​그런데 유예기간 3년 이후 양도이면서 실거주하는 케이스에 대해서는 특이하게도, 종전주택 취득으로부터 1년 이후에 신규 조합원입주권/분양권을 취득해야 한다는 요건이 없었습니다. 짐작해보건대, 어차피 실거주를 목적으로 할 주택의 전신인 입주권/분양권을 구매한다면, 그에게 단기매매의 의사가 없다는 것으로 보고 1년 간격을 구태여 부여하지 않은 것이 아닌가 생각했습니다.​2022년부터는 실거주 목적이라 하더라도, 종전주택과 조합원입주권/분양권 취득 사이에 1년 간격요건이 생겨납니다.​

대표이사 가지급금, 2026년 지금도 방치하고 계신가요? 대표이사 가지급금은 세무법인 아성에 가장 많이 접수되는 법인 세무 문의 중 하나입니다. 잠깐 쓴 돈인데 이게 그렇게 문제가 되나요? , 몇 년 전부터 있던 건데 그냥 놔두면 안 될까요? — 이런 질문, 정말 자주 받습니다. 결론부터 말씀드립니다. 절대 그냥 두시면 안 됩니다. 가지급금은 시간이 지날수록 법인세·소득세 부담이 복리로 눈덩이처럼 불어나는 항목입니다. 2026년 5월 현재 기준으로, 개념부터 발생 원인, 세무상 불이익, 현실적 해결책까지 국세청 조사4국 출신 전문가의 시각으로 한 번에 정리해 드리겠습니다. 가지급금이란 정확히 무엇인가요? 가지급금은 회계상 임시 계정입니다. 현금은 이미 나갔지만 어떤 비용인지, 금액이 얼마인지 아직 확정되지 않은 상태를 기록하는 항목입니다. 이후 내용이 확정되면 해당 계정과목으로 대체 처리하는 것이 원칙입니다. 세법에서 보는 가지급금 (핵심) 세법은 계정 명칭과 무관하게, 법인 업무와 관련 없는 자금 대여는 모두 가지급금으로 판단합니다. 즉, 세법은 이를 '회사가 대표이사에게 빌려준 대출'로 간주합니다. 출장비를 미리 지급하고 정산이 완료된 경우처럼 업무 관련 지출은 문제가 되지 않습니다만, 대표이사의 개인 지출이 법인 장부에 남아 있다면 이야기가 달라집니다. 가지급금은 어떻게 발생하나요? 생각보다 의도치 않게 발생하는 경우가 대부분입니다. 1. 대표이사가 개인 용도로 법인 자금을 사용한 경우2. 거래 증빙 없이 현금을 먼저 지급하고 정산하지 않은 경우3. 장기간 정산되지 않은 선급 비용이 누적된 경우 별 생각 없이 법인카드로 개인 지출을 처리한 것 이 수년 뒤 거액의 가지급금으로 누적되어 있는 사례를 아성에서 실제로 매우 많이 접합니다. 가지급금을 방치하면 어떤 불이익이 생기나요? 가지급금이 재무제표에 남아 있으면 다음과 같은 복합적 불이익이 동시에 발생합니다. 1. 법인세 부담 증가— 매년 법정 인정이자율(2026년 현재 4.6%)을 적용해 이자수익이 발생한 것으로 간주합니다. 실제로 이자를 받지 않아도 법인세를 납부해야 합니다.2. 이자 비용 손금불산입— 차입금이 있는 법인은 가지급금 비율만큼 이자 비용을 세법상 비용으로 인정받지 못합니다.3. 대표이사 소득세 증가— 이자를 받지 않거나 낮게 받으면 그 차액이 대표이사 소득으로 처리되어 근로소득세 부담이 직접적으로 증가합니다.4. 대손 처리 불가— 가지급금은 대손충당금 설정 및 대손상각 자체가 불가능합니다.5. 폐업 시 상여 처분 → 소득세 폭탄— 회수하지 못한 가지급금은 폐업 시 대표이사 상여로 처분되어 막대한 소득세가 일시에 부과됩니다.6. 기업 신용도 하락— 가지급금은 기업 평가 시 실질 자산으로 인정받지 못해 대출 한도 축소, 신용등급 하락으로 이어집니다.7. 상속·증여 리스크— 가업승계 시 상속재산에 포함되고, 비상장 주식 평가 시 증여세가 증가할 수 있습니다.8. 업무상 횡령·배임 리스크— 최악의 경우 형사 문제로까지 확대될 수 있습니다. 국세청은 법인 재무제표를 분석하여 가지급금 규모가 큰 법인을 주요 세무조사 점검 대상으로 분류합니다. 가지급금이 수년간 누적되거나 금액이 클수록 조사 가능성이 높아진다는 점을 반드시 인지하셔야 합니다. 가지급금, 현실적으로 이렇게 해결하세요 가지급금 해결에는 단일 정답이 없습니다. 회사의 현금 흐름, 대표이사의 소득 구조, 보유 자산 등을 종합적으로 고려한 맞춤형 전략이 필요합니다. 주요 해결 방법 4가지 1. 대표이사 현금 직접 상환— 가장 깔끔하고 확실한 방법입니다. 세법상 가지급금은 대출이므로, 상환하는 순간 문제가 즉시 해소됩니다.2. 급여·상여·퇴직금 활용— 현금 상환이 어렵다면 대표이사 보수를 조정해 상환 재원을 마련하는 방법입니다. 실행이 비교적 용이하나, 대표이사 소득세 부담이 증가하므로 전문가와 세부 시뮬레이션이 필수입니다.3. 법인의 자기주식 취득— 대표이사가 보유한 주식을 법인이 매입해 현금을 확보하는 방식입니다. 절세 효과가 가능하나 상법·세법 절차가 복잡해 반드시 전문가 검토가 필요합니다.4. 맞춤형 복합 구조 설계— 특허권·지식재산권 활용, 중간배당 등 배당 정책 활용, 회사 상황에 맞는 복합 구조 설계를 통해 최적의 해결 경로를 설계합니다. 핵심은 금액과 기간이 늘어나기 전에 빠르게 대응하는 것입니다. 오늘 재무제표에 가지급금 항목이 있다면, 지금 이 순간이 가장 빠른 해결 시점입니다. 왜 세무법인 아성이어야 할까요? 가지급금 문제는 단순한 회계 처리가 아닙니다. 세무·법무·노무·재무 구조가 복합적으로 얽힌 전략적 의사결정입니다. 세무법인 아성은 다음과 같은 강점을 보유하고 있습니다. 1. 전 국세청 출신 세무전문가 직접 담당— 서울지방국세청 조사4국 출신 전문가가 직접 검토하여, 세무조사 리스크까지 고려한 현실적 해결책을 제시합니다.2. 조세불복 특화— 세무조사나 과세 처분이 발생하더라도 조세불복 전문 팀이 끝까지 대응합니다. 조세심판원 근무 시절 직접 처리한 400여 건의 사례 데이터를 보유하고 있습니다.3. 세무·법무·노무·감정평가 원스톱 해결— 가지급금 정리 과정에서 필요한 법무(계약·등기), 노무(급여 구조 조정), 감정평가(자산 활용)까지 한 곳에서 처리됩니다.4. 전국 11개 지점 운영— 서울·경기·지방 어디서든 가까운 지점에서 대면 상담이 가능합니다. 자주 묻는 질문 Q. 가지급금이 소액이면 괜찮지 않나요? A. 소액이라도 매년 인정이자(현행 4.6%)가 누적되고, 기간이 길어질수록 법인세·소득세 부담이 복리로 증가합니다. 또한 세무조사 시 가지급금은 반드시 들여다보는 항목 중 하나입니다. 금액에 관계없이 조기에 정리하시는 것이 유리합니다. Q. 가지급금을 대표이사 퇴직금으로 한 번에 상계할 수 있나요? A. 퇴직금 활용은 가능한 방법 중 하나입니다. 그러나 퇴직금 한도·소득세 계산·지급 시기 등 여러 요소를 사전에 정밀하게 검토해야 합니다. 무조건 유리한 방법이 아니므로 반드시 전문가와 사전 시뮬레이션이 필요합니다. Q. 가지급금이 있으면 세무조사 대상이 되기 쉬운가요? A. 국세청은 법인 재무제표를 분석하여 가지급금 규모가 큰 법인을 주요 점검 대상으로 분류합니다. 특히 가지급금이 수년간 누적되거나 금액이 클수록 조사 가능성이 높아집니다. 국세청 조사4국 출신 전문가로 구성된 아성이 이 부분에서 특히 강점을 보유하고 있습니다. Q. 가지급금 정리 시 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요? A. 먼저 현재 재무제표상 가지급금 잔액과 발생 시점을 확인하고, 대표이사의 소득 구조와 법인의 현금 흐름을 함께 파악해야 합니다. 이 세 가지 정보를 기반으로 최적의 해결 방법이 결정되므로, 전문가 초기 상담을 통해 현황 분석부터 시작하시길 권장합니다. Q. 가지급금 문제를 혼자 처리하다 오히려 더 큰 문제가 생기지 않을까요? A. 실제로 가지급금을 잘못 처리해 추가 과세나 세무조사로 이어진 사례가 적지 않습니다. 급여·배당·퇴직금 등 다양한 수단이 연관되어 있어 세무·노무·법무가 복합적으로 검토되어야 하므로, 반드시 전문가와 함께 단계별로 진행하시기 바랍니다. 한준영 세무사 주요 경력: 국세청 조사4국 출신, LG에너지솔루션·카카오 등 대기업 세무조사 및 범칙조사 전문 전문 분야: 세무조사, 범칙조사, 조세불복 복잡한 세금 문제, 국세청 현장을 가장 잘 아는 전문가가 해결합니다. --- 세무조사 통보를 받으셨나요? 혼자 대응하지 마세요. 국세청 조사4국 출신, 한준영 세무사가 국세청의 움직임을 가장 잘 압니다. 세무조사 · 범칙조사 · 조세불복, 고객의 이익을 최우선으로 끝까지 함께합니다. 📞 상담 전화: 010-2481-4044 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.재개발·재건축 사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 조합원이 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위 (조합원입주권) 또는 관리처분계획 등에 따라 취득한 '신축주택 및 그 부수토지'를 양도하는 경우 양도차익은 다음의 계산방법으로 계산합니다. ​​분담금/청산금 을 납부한 경우①관리처분계획 등 인가 전 양도차익= 기존건물과 부수토지의 평가액 - 기존건물과 부수토지의 취득가액 - 기존건물과 관련된 필요경비​②관리처분계획 등 인가 후 양도차익= 양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 신축아파트와 관련된 필요경비​​※ 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 ①,②양도차익에 적용됩니다.※ 양도세 계산시 청산금은 납부한 청산금입니다.​​입주권양도시 필요자료​

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 임대차 및 양도시 자주 발생하는 영업권(권리금)양도시 발생하는 세무문제에 대해서 설명드리겠습니다.영업권(권리금)양도시 세무 이슈는?구분기타소득 or 양도소득세세무처리 방법매도자·개인이 영업권을 양도시 발생하는 소득은기타소득에 해당함.·영업권이 기타소득에 해당하면 대가의60%를 비용으로 인정받을 수 있음.(원천징수세율은 22%)·기타소득 금액(비용까지 차감한 금액)이 3백만원 이상이면다음해 5월 종합소득금액에 합산해서 종합소득세 신고해야 함.·22%로 원천징수한금액은 종합소득세 신고시 기납부세액으로 차감하여 줍니다.·과세사업자이면 세금계산서를 발행해야 하며, 면세사업자이면 계산서를 발행해야 합니다. 만약 세금계산서를 미발행시 가산세가 있습니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당하면 미발행시에도 가산세는 없습니다. 또한 면세사업자의 경우에는 원천징수가 되었다면 계산서 미발행에 따른 가산세가 없습니다·영업권을사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도시 영업권은 양도세과세 대상에 해당함.·양도일이 속하는 달의 말일로부터 2달 이내에 양도세 예정신고해야 함.구분세무처리방법양수자·영업권을 양수하는 사업자(법인도 포함)는 대가를 지급할 때, 지급금액의 8.8%를 원천징수해야 합니다·원천징수액은 지급한달의 다음달 10일까지(혹은 반기 말의 다음달 10일까지) 신고 및 납부해야 합니다·기타소득에 대한 지급명세서도 다음 연도 2월 말일까지 제출해야 합니다 미제출시 가산세 부과됩니다·취득한 영업권은 재무상태표에 무형자산으로 계상할수 있습니다 계상한 무형자산은 5년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다영업권(권리금)양도시 자주 묻는 질문은?Q1:매수자는 영업권에 대해서 세금계산서를 받았는데 원천징수를 또 해야 하나요?A1: 네 원천징수는 반드시 해야 합니다.Q2:매도자가 상가를 양도하면서 받은 영업권이 양도세에 해당하면 장기보유특별공제가 가능한가요?A2: 안됩니다 장기보유특별공제는 토지와 건물 일 때만 가능합니다. 영업권은 부동산 권리이므로 안됩니다.Q3:매도자는 영업권을 양도세 신고를 하지 않고, 매수자는 법인세 및 개인 종합소득세 신고시 영업권을 5년간 감가상각비를 비용 넣어도 문제가 안 되나요?A3: 이 경우 매도자는 5년간 소득세 추징과 세금계산서 미발행 가산세가 부과되고, 매수자는 원천징수 불이행 가산세가 부과될 수 있습니다이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com