기존주택매매후 상속주택을 팔면 상속주택도 양도 소극세를 안내나요?

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난 포스팅에서 양도세 비과세가 되는 주택부수토지에 대해서 살펴보았는데, 재산세, 취득세와 종부세에서는 어떻게 다른지 유의할 점은 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세, 재산세의 주택은주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함기존에 살펴본 바와 같이, 양도세의 경우 주택에 정착면적의 일정배율의 토지를 「주택부수토지」 라고 하며, 이 주택부수토지는 양도세를 비과세 합니다.취득세, 재산세를 다룬 지방세법의 경우에는 주택은 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미합니다.지방세법제11조(부동산 취득의 세율)8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재 ~ 중략 ~ 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.지방세법제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.주택법의 주택은 주거용 건축물(장기간 독립된 주거생활이 가능한 구조의 건축물)과 부속토지라고 정의하고 있습니다.주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.결국, 「부속토지」라는 것은 주택법에 근거한 것으로 지방세법도 이와 동일한 정의를 사용하고 있습니다.양도세의 경우, 주택의 정의부터 지방세와 다릅니다. 공부상의 용도가 아닌 실제 주택으로 사용하면 모두 주택입니다. 그리고 부속토지라고 하지 않고 「부수토지」라는 용어를 사용하여 부수토지 중양도세가 비과세되는 일정배율 이내를 「주택부수토지」 용어를 사용하고 있습니다.취득세는 주택의부속토지만 보유한 경우에도, 주택수에 포함됩니다20.8.12 대책으로 현재는 아래와 같이 주택의 보유수와 취득할 주택의 조정/비조정 여부에 따라 2주택, 3주택 취득분부터 취득세가 중과됩니다.[주택 취득세 세율]문제는 기존에는 주택 부속토지만 소유한 경우에도, 취득세에 아무 영향이 없었는데 20.8.12 대책 이후 주택수에 따라 세율의 차이가 발생하여 부속토지가 중요하게 되었습니다. 즉, 1부속토지만을 보유한 상태에서, 조정지역에 1주택을 취득하면 2주택이니 취득세가 중과된다는 의미입니다.부속토지만 보유하고 있다면,본인은 무주택이라고 생각하기 쉬운데 지방세법 기준으로 이미 1주택자 입니다.지방세법제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.종부세도 지방세와 동일하게주택 부속토지만을 보유한 경우에도, 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 주택의 정의를 지방세법의 주택을 준용하고 있어 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함을 알 수 있습니다.따라서,주택 부속토지만 보유한 경우 종부세도 1주택으로 봅니다.종부세법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.문제는 종부세도 2021년부터는 주택수에 따라, 3주택 또는 조정지역 2주택인 경우에는 종부세 부담이 2배로 중과된다는 것입니다.즉, 비조정지역 1부속토지와 2주택을 보유하고 과세표준이 8억인 경우를 가정하면, 종부세 세율은 1.44%가 아닌 2.88%의 종부세율이 적용됩니다. 만약 1부속토지를 종부세 기준일인 6.1일 이전 처분해버렸다면 2.88%의 세율이 아닌 1.44%로 종부세는 절세가 되었을 것입니다.[종부세 세율]종부세는 예외적으로,1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지만을 보유한 경우 1세대 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 원칙적으로 부속토지도 1주택에 해당하나 1주택자의 부담을 완화하기 위해 2009년 예외규정을 신설하였습니다.예외적으로, 종부세는 1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다는 것입니다.여기서 1세대 1주택으로 본다는 것은1세대 1주택에 적용되는 공시가격에서① 11억원을 공제해주고②연령공제와 장기보유공제도 적용을 해서 세부담을 완화해준다는 것입니다.단, 연령/장기보유공제시 부속토지로 안분되는 부분은 제외됩니다.종부세법제8조(과세표준)④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.정리하면,재산세/취득세/종부세의 주택의 주택 정의는 주택법상의 주택에 따르고, 주택법상 주거용 건축물과 부속토지로 정의하고 있습니다.주택은 타인이 소유하고, 부속토지만 보유한 경우가 핵심입니다.양도세의 경우 1주택에 부수된 일정배율의 토지는 주택부수토지로 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그리고 주택수 계산에도 부수토지만 보유한 경우 주택수에 포함되지 않습니다.그러나, 양도세와 달리 재산세/취득세/종부세는 주택 부속토지만 소유한 경우도 주택을 소유한 것으로 보고 이에 따라 1주택과 다른 주택의 1부속토지를 보유한 경우 2주택자가 됩니다.예외적으로, 종부세는 1주택을 보유한 경우에만 다른 부속토지를 보유해도 1세대 1주택의 공제액과 세액공제를 적용받을 수 있게 완화되어 있습니다.일반적으로, 부속토지만 매매하는 경우는 흔치 않고 증여나 상속 과정에서 보유하게 되는 경우가 일반적인데 자칫 주택수만 늘리는 불상사가 생길 수 있으니 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 양도/증여/상속 회계사/세무사

1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자

2. 시가에 포함되는 것​시가에 포함되는 것에는 4가지 예시가 있다고 말씀드렸습니다. 매매사실이 있는 경우의 가격, 수용가격, 공매가격, 감정가격(이하 매매등 가액)입니다.​이 가액들은 기간조건이 있습니다. 상속 때문에 재산 평가를 하는 경우에는, 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월, 1년간이 기간입니다. 증여 때문에 재산 평가를 하는 경우에는, 증여일 전 6개월부터 후 3개월, 9개월간이 기간입니다. 이 기간을 평가기간이라고 하고, 기간을 벗어난 가액은 원칙적으로 인정되지 않습니다. 하지만 거래가 잘 되는 부동산이나 주식이면 모를까, 토지, 미술품과 같은 물건은 1년이나 9개월이 짧을 수 있습니다. 이때는 재산을 둘러싼 환경에 큰 변화가 없고 국세청의 평가심의위원회의 심의를 받는다면 평가기준일 전 2년까지도 기간이 늘어날 수 있습니다. 실무에서는 잘 나타나지는 않습니다.​​2-1. 매매사실이 있는 경우 그 거래가액​매매평가기간 내에 그 재산을 매매한 사실이 있다면 그 가격을 쓸 수 있습니다.​증여를 예로 들어볼까요. 증여일부터 전 6개월 ~ 후 3개월, 9개월이 평가기간입니다. 이때, 증여 전 6개월 이내에 샀거나, 증여 후 3개월 이내에 판 가격이 있다면 그 가격을 씁니다. 바꿔 말해, 산지 6개월도 안 된 물건을 증여하거나, 증여 받자마자 3개월도 안 되어 물건을 던질 때를 말합니다.​읽어보면 아시겠지만, 부동산 매매에서는 거의 나타나지 않는 경우입니다. 부동산을 살 때는 장기간의 계획을 세우고, 양도소득세나 종합부동산세 조건에 맞추어 사게 되는데, 그런 물건을 6개월도 안 되어 증여하는 일이 얼마나 있을까요? 저는 실무에서 본 적이 없습니다. 증여받은 물건을 3개월 이내에 파는 일도 잘 없습니다. 그럴거면 증여하지 않고 그냥 팔았을 것입니다. 특히 가족으로부터 증여받은 물건을 5년 이내에 파는 경우 이월과세 규정을 적용받아 증여를 한 효과가 모두 사라지게 되고, 괜히 증여 취득세만 낭비하는 꼴이 됩니다. 역시 실무에서 본 적이 없습니다.​소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.​​상속의 경우는 [매매사실이 있는 경우 그 거래가액]이 종종 나타납니다. 상속의 경우 상속개시일부터 전 6개월 ~ 후 6개월, 12개월이 평가기간입니다. 그런데 사람은 언제 죽을지 모르기 때문에, 물건을 사고 나서 6개월도 안 되어 사망하는 일도 있고, 상속된 물건을 6개월도 안 되어 처분하는 일이 실무에서 종종 일어납니다.​특히 후자를 좀 더 자세히 설명해보면요, ① 상속인들이 돌아가신 분 소유 부동산을 계속 가지고 있자니 그리움 때문에 견딜 수가 없어 파는 경우 ② 상속인들 사이에서 부동산을 처분하여 매매대금을 나눠가지는 것으로 신속하게 협의되는 경우 ③ 상속인들이 상속재산을 매도하지 않으면 기존 주택에 영향을 받거나 기존 주택 때문에 상속재산의 양도소득세가 걱정되는 경우, ④은행이 담보물권을 설정하고 있어 6개월 내에 매도를 요구하는 경우입니다. 이럴 때는 [매매사실이 있는 경우 그 거래가액]을 사용하게 됩니다.​양도소득세가 걱정, 은행의 요구로 6개월 내 매매를 서두르는 경우를 자세히 살펴봅니다. 상속개시일로부터 6개월 이내에 양도가액이 발생하는 경우, 그것이 상속재산의 평가액이 된다고 했습니다. 그러니까 부동산을 상속받았는데 그게 얼마인지는 정확히는 모르겠지만, 6개월도 안 되어 10억에 팔았다면 상속 당시의 부동산 가액도 10억으로 보라는 것입니다. 그런데 공교롭게도 상속 당시의 부동산 가액이 10억이면 취득가액이 10억이라는 뜻이 되고, 양도가액도 10억이었기 때문에 양도차익이 0이라는 뜻이 됩니다. 양도가액이 그대로 취득가액으로 이어지면서, 어떤 경우에도 양도소득세가 발생하지 않게 됩니다. 즉, 양도가액이 취득가액과 같아지면서 양도차익이 발생하지 않습니다. 평소에 상속받고 6개월 내에 팔면 양도소득세가 없다는 말을 들어보셨다면, 이 의미입니다. 그래서 기존에 1세대 내에 주택이 있어서 상속주택이 들어오면 곤란해지는 경우에는 양도소득세 없는 신속한 매도를 계획하게 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 (생략)​우리가 생각하는 일반적인 매매도 있을 수 있겠지만, 조금 특이한 매매도 있을 수 있습니다. 토지보상절차를 통해서 수용되는 형식의 매매, 민사집행법상 채권 만족을 위해 이루어지는 경매 형식의 매매, 국세 체납으로 인하여 공매라는 체납처분 형식의 매매도 마찬가지 입니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​일시적으로 2채의 주택을 갖게 될 경우1채의 주택 (A) 을 가지고 있던 1세대가 그 집을 구입한 날부터 1년 이상이 지난 후, 새로운 주택 1채 (B)를 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서, 새로운 주택(B)를 구입한 날부터 3년 내에(조정지역내의 경우 2년 이내) 2년이상 보유한 종전의 주택(A) 를 양도하면 비과세가 적용 됩니다. 다만, 이 경우 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다.​조정대상지역 내 종전주택(A)이 있는 상태에서, 조정대상지역 내 신규주택(B)를 취득한 경우신규주택(B)를 취득 후 1년 이내 전입요건과 1년이내 종전주택(A)를 양도해야 비과세가 적용됩니다. (단, 신규주택에 기존임차인이 있는 경우에는 2년을 한도로 임대차계약 종료시까지 기한 연장)​상속을 받아 2채의 주택을 갖게 될 경우1주택(A)을 보유한 세대가 별도세대원으로부터 1주택(B)을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우, 종전부터 보유하고 있던 주택(A)를 팔게 되면 비과세가 적용됩니다. 그러나 상속받은 주택(B)를 먼저 팔면 양도소득세가 과세됩니다.​부모님을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 경우1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 부모님 (배우자의 부모님 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우로서, 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용됩니다. 다만, 이 경우 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다. (암, 희귀성 질환 등 중대한 질병으로 인한 동거합가의 경우에는 60세 미만이어도 비과세 적용가능)​​결혼으로 2채의 집을 갖게 될 경우각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는1주택을 소유한 부모님(60세 이상)을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 이 경우 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다.​한 울타리 안에 2채의 집이 있을 경우한 울타리 안에 집이 2채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다. ​