1세대 2주택 장기보유특별공제 관련

안녕하세요심현주 세무사입니다.​1세대 1주택 기산 외에장기보유특별공제에 관한 글은 꼭 쓰고 넘어가려 했는데오늘에서야 날을 잡았네요.​주로 들어오는 질문을 비롯하여 중요한 사항에 대해 몇가지 정리하려 합니다.​​Q1. 21년부터는 보유4%, 거주4%이므로 2년 거주를 하지 않았다고 해도 10년이상 보유했다면 40%장기보유특별공제를 받을 수 있는게 아닌지?​A1. 안타깝지만 보유4% 거주4%의 장기보유 특별공제율이 적용되는 경우는1세대1주택자가 3년이상 보유하고 보유기간중 2년이상 거주한 주택에 한정합니다.거주요건 미충족으로 2% 장기보유특별공제율표가 적용되던 자산은 계속 2%가 적용됩니다.​Q2. 21년1월1일부터 최종1주택에 대한 보유기간 및 거주기간이 새롭게 계산된다고 하는데기존에 보유하고 살았던 기간은 모두 없어진 것인지?​A2. 장기보유특별공제는 비과세 보유기간 및 거주기간과 무관하게자산의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 하기에 기존 보유 및 거주기간을 모두 인정받을 수 있습니다. ​Q3. 21년 이전에 10년이상 보유및 거주한 주택인데, 21년 1월1일기준 2주택 보유자이고, 10년이상 거주한 주택외의 주택을 처분해서 비과세 보유기간이 새롭게 계산된다고 한다.장기보유 특별공제는 어떻게 되는지?​A3. 장기보유특별공제는 A2에서 언급한대로 기존 자산의 취득일부터 양도일까지 모두 인정받을수 있으므로비과세를 적용 받지 못하더라도양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 것이고질문과 같은 경우 10년이상 보유및 거주하였으므로 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.​그럼 여기까지 꼭 정리해 두어야겠다 생각한 질문들에 대해 정리해두었습니다.다음에도 도움이 될만한 글에서 또 뵈어요~

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1세대 1주택 + 고가주택(실거래가 9억 원 초과)(1) 장기보유특별공제율(최대80%)을 적용 받을 수 있는 요건​- 2년 이상 해당 주택에서 거주를 한 자에 한해 적용 됩니다.​- 2년 미만 거주시에는 일반 장기보유특별공제 (15년, 최대 30%) 적용 됩니다.​- 고가주택이 아닌 경우로서, 1세대 1주택 비과세 요건 충족시에는 양도소득세가 전액 비과세 됩니다.​- 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 최소 3년 이상 거주를 해야만 아래의 표와 같이 거주기간에 따른 공제율(1년당 4%)을 적용 받을 수 있습니다.​​​(2) 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우​- 장기보유특별공제율을 보유기간과 거주기간으로 구분하여 계산합니다. ​- 보유기간 연 8%의 공제율을 [보유기간 4% + 거주기간 4%] 로 조정

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 비거주자가 거주자로 전환된 경우, 1세대 1주택의 처분시 장특공에 적용할 보유기간을 계산함에 대한 조세심판사례입니다.세부적으로 살펴보면,비거주자는 양도세 1세대 1주택비과세 안됩니다양도세의 가장 큰 절세는 비과세인데, 비거주자인 경우에는 양도세 비과세가 안됩니다.단, 일반적으로 이민을 가는 경우에는 아래의 조건을 충족하면 비과세가 가능하며 2년을 보유를 하지 않아도 비과세가 됩니다.①세대전원이 출국②출국일과 양도일 현재1주택만 보유③출국일로부터2년 이내 양도따라서, 어떤 경우에 거주자이고, 비거주자인지는 매우 중요합니다.비거주자라도 장특공을배제하지는 않으나, 최대 30%의 표만 적용됩니다비거주자이면, 양도세 비과세는 적용이 되지 않으나 장기보유특별공제는 적용이 가능합니다.단, 일반 장특공인 15년 보유 최대 30%표가 적용되고 1세대 1주택에 적용되는 최대 80%의 표는 적용이 되지 않습니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-1344[ 제 목 ]비거주자의 경우 장기보유특별공제액 계산[ 요 지 ]장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 국내에 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 보유한 비거주자가 양도하는 당해 주택은 같은 항 단서규정을 적용하지 아니하는 것임[ 회 신 ]「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 국내에 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 보유한 비거주자가 양도하는 당해 주택은 같은 항 단서규정을 적용하지 아니하는 것임비거주자 신분에서 취득한 1주택을거주자로 전환된 이후에 고가주택 비과세로 처분한 경우,적용할 장특공제율에 대한 불복입니다양도세는 양도 당시로 판단하므로, 주택을 취득할 당시에는 비거주자라도 양도할 시점에 거주자이고 1세대 1주택 요건을 충족한다면 비과세 적용이 가능합니다.즉, 이민 간 상태에서 한국의 주택을 취득하고 다시 국내로 돌아와서 사는 경우에는 양도할 당시 비과세 요건이 충족되면 된다는 것입니다.이와 같이 비거주자에서 거주자로 된 경우, 장기보유특별공제 80% 적용에 대한 심판사례입니다.[사례의 상황]① 1992년에 이민가고 2011년 국적상실함②비거주자 상태에서 2010년 주택을 취득③ 2016년 국내 귀국하여, 거소를 등록하여 계속 거주④ 2019년 주택을 양도하고 1주택 비과세로 신고⑤고가주택에 해당하여 과세분은 전체 9년 보유기간의 72%의 장특공 적용⑥세무조사 결과, 세무서는비거주자일때 보유한 기간을 제외한1주택 공제율 24% 9년의 일반공제율 18% 중에 큰 것을 적용하도록 함이에 청구인이 불복하여, 조세심판을 청구한 경우입니다.즉, 납세자는 거주자일 때 1주택 비과세로 양도했고 따라서 9년 전체 보유기간(비거주자+거주자)을 인정하여 장특공제율을 적용해야 한다는 것이나,세무서는 1주택 특례공제율은 거주자였던 기간만 인정해야 한다는 것이고, 일반공제율과 비교하여 큰 것을 적용해야 한다는 것입니다양도, 조심-2021-중-0614 , 2022.04.13 , 인용[제 목]취득시 비거주자였으나 양도 당시 거주자인 경우 쟁점주택의 전체보유기간에 대해 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부[ 요 지 ]처분청이 청구인의 양도소득 계산시 장기보유특별공제율을 적용함에 있어 비거주자로서 보유한 기간을 제외한 후 거주자로서 보유한 기간인 3년에 대하여만 우대공제율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨조세법률주의에 따라, 법문을 엄격해석 하여비거주자였던 기간을 포함한 보유기간을 적용한다는 판단입니다조세심판원의 판단은, 거주자였던 기간만이 아니라 비거주자였던 보유기간을 포함한 전체 보유기간으로 1주택 특례 장특공제율을 판단하겠다는 것입니다.조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①조세법률주의에 따라법문대로 해석해야함②해당 조문에비거주자였던 기간을 제외한다는 규정이 없음③거주자일때 양도하고, 양도시점에 1주택을 보유했다면 충족됨④비거주자일때 양도해도, 전체 보유기간이 인정되는 만큼법해석 형평성을 고려하여,비거주자가 거주자로 전환되어도 장특공 특례율 적용시 전체 보유기간을 적용한다는 판단입니다.3. 사실관계 및 판단조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 축소해석할 수 없는바(OOO), 「소득세법」제95조 제4항은 ‘장기보유특별공제를 적용하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다’고 규정하고 있을 뿐 비거주자로서 보유한 기간을 제외한다는 별도의 규정이 없는 점,청구인은 거주자인 상태로 양도하였으므로, 비거주자의 주택 양도시 1세대1주택 비과세 적용 및 장기보유특별공제 시 우대공제율 적용을 배제하도록 하고 있는 「소득세법」제121조 제2항 단서조항을 적용할 여지가 없는 점, 1세대1주택자가비거주자로서 양도하는 경우 거주자로서 보유한 기간을 고려하지 않고 전체 기간에 대하여 일반공제율을 적용하도록 하고 있는 점을 고려하면, 거주자로 양도하는 경우 또한 비거주자로서 보유한 기간을 고려하지 않고 전체 기간에 대하여 우대공제율을 적용하는 것이 법해석 형평상 맞는 것으로 보이는 점, 처분청이 청구인의 양도소득 계산시 장기보유특별공제율을 적용함에 있어 비거주자로서 보유한 기간을 제외한 후 거주자로서 보유한 기간인 3년에 대하여만 우대공제율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.정리하면,이상 비거주자에서 거주자로 전환된 경우, 양도시 1주택 특례 장기보유특별공제율 적용에 대해 심판례를 통해 알아보았습니다.세무서는 거주자인 기간만을 인정하여 특례공제를 적용했지만, 불복 결과 비거주자인 보유기간도 인정된다고 판단하였습니다.즉, 장기간 외국에 이민간 상태에서 한국에 주택을 취득하고, 나중에 귀국하여 양도해도 최대 80%가 적용되는 1주택 장특공 계산시 보유기간은 '비거주자+거주자'전체 보유기간으로 계산한다는 것으로 납세자에게 유리한 심판례입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby상속세신고/증여세신고/양도세신고

원글출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224367865212원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금을 전문으로 하는세무컨설팅 세로움입니다.8월 3일 정부가「2026년 세제개편안」 「2026년 세법개정안」을 발표했습니다.이번 개편안에는장기보유특별공제, 다주택자 양도소득세 중과, 일시적 2주택 특례, 상생임대주택 특례 등 부동산 양도소득세와 관련된 중요한 변화가 다수 포함되어 있습니다.개정안이 원안대로 시행될 경우 주택의 보유·거주 형태에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라질 수 있으며, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.오늘은 2026년 부동산 세제개편안 가운데 양도소득세 관련 주요 개정 내용을 사례별 예상 세액과 함께 살펴보겠습니다. 개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 될 것 같습니다.[2026년 세제개편안]첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드※ 이번 세제개편안은 정부 발표 및 입법예고 단계의 개정안입니다. 향후 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있으므로 실제 의사결정 전에는 확정된 법령을 다시 확인해야 합니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편에서 따로 설명드리겠습니다.1. 장기보유특별공제 개편(56~59페이지)정부는 주택에 대한 장기보유특별공제를실거주 중심으로 전면 개편할 예정입니다.명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)1세대 1주택자주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)다주택자공제방식 및 공제율 변경(58페이지)장기거주 소득공제공제한도신설(59페이지)제도의 명칭이 변경하고, 주택과 주택 외 부동산의 공제제도를 이원화하고, 주택의 경우 보유기간에 따른 공제는 단계적으로 축소하고 거주기간에 따른 공제를 확대합니다.<1> 명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)- 현행 : 부동산 종류와 관계없이 모두 ‘장기보유특별공제’- 개정 후 : 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’ / 토지와 주택 외 건물은 ‘장기보유 소득공제’현재는 부동산의 종류와 무관하게 모두 장기보유특별공제라고 부르고 있지만, 개정 후에는 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’, 그 외 부동산은 ‘장기보유 소득공제’라는 명칭으로 이원화됩니다. 주택에 대해서는 단순히 오래 보유했다는 사실보다 실제로 거주한 기간을 중심으로 세제 혜택을 부여하겠다는 취지입니다.부동산 중 주택과 조합원입주권은 보유기간이 아닌 실제거주기간을 기준으로 공제받을 수 있고, 그 밖의 부동산은보유기간을 기준으로 공제받습니다. 그동안에는 공제 기준이 달랐음에도 모두 ‘장기보유특별공제’라는 동일한 명칭을 사용해 왔는데, 이번 이원화를 통해 명칭이 직관적으로 변경된 것 같습니다.<2> 1세대 1주택자 주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 경우 적용받는 장기보유특별공제율은 다음과 같이 변경될 예정입니다.- 현행 : 보유기간*4%(최대40%) + 거주기간*4%(최대40%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경현재는 보유기간 1년당 4%(최대10년) + 거주기간 1년당 4%(최대10년)로 10년 이상 보유 및 거주한 경우 최대 80%의 공제를 적용받습니다.이번 개정안은 1세대 1주택자의 최대 공제율 80%는 유지하되,보유기간에 대한 공제를 단계적으로 축소하고 거주기간에 대한 공제를 확대하는 방식입니다.2027년에는 현행 제도를 그대로 유지하지만, 2028년에는 보유기간 공제율이 연 2%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%로 높아집니다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 폐지되고, 실제 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%의 공제를 적용합니다.따라서 주택을장기간 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 2029년 이후 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 장기간 실제로 거주한 1세대 1주택자는 현재와 동일하게 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.[세액비교]- 양도가 : 20억원- 취득가 : 10억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익10억원10억원10억원10억원공제율52%52%38%24%양도소득세약 5,500만원약 5,500만원약 8,000만원약 1억원10년 동안 보유하고 3년 동안 거주한 1세대 1주택자가 10억원에 취득한 주택을 20억원에 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다.예상 양도소득세는 2027년까지 약 5,500만원이지만, 2028년에는 약 8,000만원, 2029년에는 약 1억원으로 증가합니다.거주기간이 짧은 1주택자는 현행과 비교해 양도소득세가 최대 두 배 가까이 늘어날 수 있는 것입니다. 현재 1주택을 장기간 보유하고 있으나 거주기간이 짧고, 앞으로도 추가로 거주할 계획이 없다면 2027년과 2028년의 예상 세액을 비교해 양도 시기를 검토할 필요가 있습니다.특히양도차익이 크거나 향후 보유가치가 높지 않다고 판단되는 주택이라면 세법이 다시 개정될 가능성만을 기대하기보다는, 확정된 세액 차이를 기준으로 의사결정하는 것이 좋을 수 있습니다.<3> 다주택자 공제방식 및 공제율 변경(58페이지)다주택자에게 적용되는 일반 장기보유특별공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 변경됩니다.- 현행 : 보유기간*2%(최대30%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경*28년은 거주공제와 보유공제 중 큰 것을 적용현재는 거주하지 않았어도 보유기간 1년당 2%(최대15년)을 공제하지만, 27년,28년 유예를 거쳐 29년부터는 보유기간에 대한 공제가 폐지되고, 거주기간 1년당 2%(최대15년)의 공제만 적용합니다.다주택자는 주된거주주택 외의 주택에 실제로 거주하기가 현실적으로 쉽지 않습니다.또한 해당 주택에 거주하더라도 1세대 1주택비과세를 받지 못하기 때문에 거주에 따른 세무상 실익이 매우 작습니다.개정안은 2년 이상 거주한 주택에 대해서 거주 기간에 대해서만 공제를 적용하기 때문에 다주택자 분들은주된 주택 외 '장기간 보유'한 주택이 있다면 28년 내 양도하는 것이 좋을 것 같습니다.조정대상지역 소재 다주택자 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 자체가 배제되므로, 해당 주택은 이번 공제방식 변경으로 인한 직접적인 영향이 없습니다.보유 중인 주택이 다주택자 양도소득세 중과 대상인지 여부는 아래 글에 자세하게 설명되어 있으니 참고해주세요https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762[부동산전문 세무사]다주택자 양도세 중과, '4가지'만 체크하면 피할 수 있습니다. 5월 10일부터 시작되는 세금폭탄을 똑똑하게 피하는 방법안녕하세요, 부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 26년 5월 10일 다주택자 ...blog.naver.com[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 양도소득세 중과가 적용되지 않는 다주택자구분26년27년28년29년양도차익5억원5억원5억원5억원공제율20%20%10%6%양도소득세약 1.5억원약 1.5억원약 1.7억원약 1.8억원다주택자의 일반 장기보유공제는 지방주택처럼 양도세 중과 대상이 아닌 주택을 의미합니다. 이런 주택은 조정대상지역 소재 주택과 비교해서 양도차익이 크지 않은 경우가 많습니다. 그리고일반세율이 적용되며, 거주기간이 짧은 경우에도 기본 공제율이 자체가 높지 않기 때문에개정에 따른 양도세 차이는 그리 크지 않습니다.따라서비수도권이나 지방에 주택을 보유한 다주택자 분들은 개정되는 종합부동산세를 함께 검토해보시고 양도시기를 결정하는 것이 좋을 것 같습니다.<4> 장기거주 소득공제 공제한도 신설(59페이지)- 현행 : 공제한도 없음- 개정 후 : 28년20억원 한도, 29년10억원 한도현재 1세대 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 양도차익의 최대 80%를 별도의 금액 한도 없이 공제받을 수 있습니다.양도차익이 큰 초고가주택일수록 매우 큰 혜택이라고 볼 수 있는데, 80%의 공제를 적용받는 경우 양도소득세의 실효세율은 보통 약 5%정도로 계산됩니다.10억에 샀던 아파트를 50억원에 양도하는 경우 양도세는 약 2.4억원으로 양도차익 40억원에 대한 실효세율이 약 6% 수준입니다. 정부는 이런 혜택이 과도하다고 판단해공제한도를 신설했습니다. 공제한도는 28년 20억원, 29년 이후에는 10억원이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 50억원- 취득가 : 10억원- 10년 이상 거주- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익40억원40억원40억원40억원공제한도없음없음20억원10억원양도소득세약 2.4억원약 2.4억원약 4.4억원약 9.4억원실효 양도세율6%6%9%19%10억원에 취득한 주택을 10년이상 보유 및 거주한 후 50억원에 양도하는 경우 현재 양도세는 약 2.4억원으로 실효세율은 6%수준입니다.하지만, 28년에는 공제한도가 20억원, 29년에는 공제한도 10억원이 적용되면서예상 양도세는 '4배 수준'까지 증가하고,실효세율도 약 '20% 수준'까지 높아질 수 있습니다.제가 재개발·재건축을 전문세무사로 서울 주요 정비사업 단지를 담당하면서 그동안 많은 조합원분들을 상담했었는데요, 대부분의 조합원분들이 이와 비슷한 사례였습니다.60세 이상의 고령이시면서 아주 오래전에 낮은 가격으로 주택을 취득하고, 현재는 시세가 40~50억원에 육박하는 경우가 많습니다.이런 경우 구체적으로는향후 상속이 나을지, 일부 증여가 나을지, 양도 후 증여 또는 상속이 나을지를 개별 사실관계에 따라 정확히 비교해봐야겠지만, 양도소득세만 놓고 본다면 27년 이내에 양도하는 것이 좋겠습니다.단계적으로 상속세를 줄여나가는 컨설팅에 대해서 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440상속세 43억→4.5억(90%절감), 상속세 절세·계산·공제·신고 총정리1. 이번에도 무산된 상속세 개정, 상속세는 10배 증가! 안녕하세요. 세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨...blog.naver.com2. 다주택자 양도세 중과 한시적 완화(72페이지)- 현행① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 20%② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 30%- 개정 후① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 5%(27년), 10%(28년)② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 10%(27년) 15%(28년)다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 이에 따라 26년 5월 10일부터 다주택자 + 조정대상지역 주택을 양도하면장기보유특별공제를 적용받지 못하고, 기본세율에 20%(30%)가 추가되는 양도세 중과세가 적용되고 있습니다.정부는 다주택자의 양도를 유도하기 위해 2027년과 2028년의 중과세율을 한시적으로 완화할 예정입니다.현재 주택 수에 따라 20%, 30% 추가 세율에서 27년은 5%, 10%, 28년은 10%, 15%의 추가 세율이 적용되고, 29년부터는 다시 지금과 같은 20%, 30% 추가 세율이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 다주택자 양도세 중과 적용2주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 20%기본 ＋ 5%기본 ＋ 10%기본 ＋ 20%양도소득세약 3억원약2.2억원약 2.5억원약 3억원3주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 30%기본 ＋ 10%기본 ＋ 15%기본 ＋ 30%양도소득세약 3.5억원약 2.5억원약 2.7억원약 3.5억원조정대상지역 소재 주택을 보유한 다주택자가 중과세율을 적용받으면서 먼저 처분하는 주택은 통상 주된 거주주택이 아니기 때문에 규모는 그리 크지 않은 경우가 많습니다.양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정하면 2주택자는 최대 8천만원원, 3주택자는 최대 1억원 정도 세액차이가 발생할 수 있습니다.개별 주택의 양도차익이 크지 않다면 세액차이 역시 크지는 않지만, 이번종합부동산세 개정으로 종부세 부담까지 증가하는 경우에는 완화기간을 활용해 양도하는 것도 좋을 것 같습니다.[추가 절세방안]중과 완화기간 내에 주택을 처분할 계획이 있다면 단순한 제3자 매매 외에 다음과 같은 방안도 함께 검토할 수 있습니다.자녀에게 시가보다 낮은 금액으로 양도하는 저가양도자녀에게 직접 증여채무를 함께 이전하는 부담부증여일부 지분을 먼저 증여한 후 나머지 지분 양도배우자 증여 후 장기적인 양도계획 수립(1) 저가양도는 양도소득세 부당행위계산부인, 증여세 과세, 실제 대금지급 여부, 자녀의 자금출처와 토지거래허가구역 규제를 함께 검토해야 합니다.(2) 부담부증여는 채무에 해당하는 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 발생하고, 수증자에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.(3) 일반 증여 역시 양도소득세 중과는 적용되지 않지만, 조정대상지역 주택의 증여취득세 중과 여부를 함께 확인해야 합니다.따라서 양도소득세 한 가지만 비교하지 말고 가족 전체의 양도소득세, 증여세 및 취득세를 합산해 가장 유리한 방안을 선택해야 합니다.저가양도와 부담부증여 등을 활용한 절세컨설팅의 자세한 내용은 아래 글을 참고해 주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com3. 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택 기간 단축(조정대상지역 소재 주택)(73페이지)- 현행 : 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용- 개정 후 : 신규주택 취득 후'3년 내' 양도 →'2년 내'양도로 단축*단, 조정대상지역 소재 주택인 경우에만 단축현재 종전주택A를 보유한 세대가 신규주택B를 취득한 후 3년 이내에 A주택을 양도한다면 2주택을 보유했더라도 1주택으로 보아 비과세 등의 혜택을 적용받을 수 있습니다.그러나 26년 10월 1일 양도분 부터는 B주택 취득일 현재 A주택과 B주택이 모두 조정대상지역에 소재하고 있다면 3년이 아닌2년 내에 양도해야 합니다.다만, 경과규정을 두어 26년 8월 3일 이전에 주택·입주권·분양권을 취득했거나, 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년을 적용합니다.[개정 후에도 3년이 적용되는 경우]- B주택 취득일 현재 A주택 또는 B주택이 비조정지역- B주택(입주권,분양권)을 26.8.3. 이전에 취득했거나 게약 체결 + 계약금을 지급한 경우- A주택을 26.9.30.까지 양도하는 경우4. 상생임대주택 양도기간 신설(78페이지)- 현행 : 양도기간 제한 없이 상생임대주택 특례 적용- 개정 후① 26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료 : 27.12.31.까지 양도② 27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료 : 빠른 날(계약 종료 후 1년이 되는 날, 29.12.31.)까지 양도상생임대주택특례는 다음 요건을 충족한 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용시 필요한 2년 거주요건을 면제하는 혜택입니다.직전 임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대직전 계약 대비 임대료 증가율 5% 이하상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결현재 상생임대주택은 요건만 충족했다면 양도기간의 제한 없이 혜택을 적용받을 수 있지만,26.10.1. 이후 양도분부터는 '양도기한'이 신설됩니다.상생임대차계약이 26.12.31.까지 종료되는 경우에는 27.12.31.까지 양도해야하고, 27.1.1. 이후 종료된다면 종료 후 1년 이내에 양도해야 합니다.예를 들어 2026년 12월 31일 상생임대차계약을 체결하고 2년 동안 임대했다면 계약 종료일은 2028년 12월 31일입니다. 계약 종료일부터 1년이 되는 날은 2029년 12월 31일이므로, 최대 2029년 12월 31일까지 주택을 양도해야 특례를 적용받을 수 있습니다.따라서 상생임대주택은 앞으로 단순히 임대요건만 확인할 것이 아니라, 계약 종료일과 예정 양도일을 함께 관리해야 합니다.5. 마무리이번 정부의 부동산 세제개편은대부분 혜택을 줄이고 세부담을 늘리는 방향으로 흘러가는 것 같습니다. 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴봐야겠습니다.특히 다음에 해당하는 분들은 개정 전후의 예상 세액을 반드시 비교해 볼 필요가 있습니다.장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자양도차익이 큰 초고가 1주택자실제로 거주하지 않은 주택을 보유한 다주택자조정대상지역에 여러 주택을 보유한 다주택자일시적 2주택 처분기한이 임박한 세대상생임대주택 특례를 적용받을 예정인 임대인개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 좋을 것 같습니다.양도소득세만 보면 빨리 양도하는 것이 유리해 보이더라도, 종합부동산세, 증여세, 상속세, 취득세와 향후 주택가격 전망까지 함께 고려하면 결론이 달라질 수 있습니다.양도세뿐만 아니라 여러 요인들을 함께 고려한다면 이번 부동산 세법 개정에도 현명하게 대처할 수 있을 것입니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중 종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편으로 설명드리겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산 세금&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

안녕하세요? 신세무사입니다.오늘은 상속주택과 일반주택과 관련된 기본적인 쟁점에 대하여 다음의 순서대로 알아보겠습니다.*피상속인 : 돌아가신 분 (ex:부모님)*상속인 : 상속을 받는 분 (ex:자녀)*상속주택 : 피상속인이 보유하고 계셨던 주택*일반주택 : 상속인이 보유하고 있던 주택1. 상속주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리2. 일반주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리3. 상속주택 증여 시 취득세1. 상속주택(1) 비과세상속주택을 양도할 경우 무조건 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것으로 잘못된 정보를 알고 계신 분들이 많습니다. 이는 사실과 다릅니다.상속받은 주택 한 채만 보유하고, 거주 및 보유기간 등 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에 비과세 적용이 가능합니다. 1) 거주여부2017-08-02 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택이면서 2017-08-02 현재 동일세대를 구성한 상속인이 상속받은 주택의 경우 거주기간 제한이 없습니다.피상속인이 취득한 시점, 동일세대를 구성한 시점을 기준으로 거주기간 제한여부 판단하게 됩니다. 2) 보유기간 및 거주기간의 기산보유기간 및 거주기간의 기산은 상속개시 당시 동일세대에 해당되는지 여부가 중요합니다.상속개시당시 동일세대인 경우 : 피상속인의 취득시기부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.상속개시당시 별도세대인 경우 : 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.(2) 세율중과 1) 상속주택외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도세대로부터 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과배제가 됩니다. 별도세대여부에 따라 다음과 같이 중과여부가 달라집니다.동일세대인 피상속인으로부터상속받은 주택의 양도 시다주택자인경우 중과대상입니다. (소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)별도세대인 피상속인으로부터상속받은 상속주택을상속개시일부터 5년 내 양도 시 중과배제 (소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호) 2) 상속개시일부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기중과세율(60%,70%)이 적용되지 않습니다. 단기중과세율은 피상속인의 취득일부터 기산합니다.(3) 장기보유특별공제(비과세 요건 충족한 상속주택의 경우) 1) 별도세대원으로부터 상속받은 경우별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산하여 장기보유특별공제를 적용합니다. 2) 동일세대원으로부터 상속받은 경우동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 장기보유특별공제율표1 또는 표2의 적용여부를 판단할 때의 보유, 거주기간과실제 장기보유특별공제 계산 시적용되는 보유, 거주기간이다르다는 사실을 알고 계셔야합니다.표1,표2 적용여부 : 동일세대원인피상속인이 상속주택을 취득한 시점부터보유,거주기간을 고려하여 표1, 표2를 적용여부를 판단합니다.장기보유특별공제 적용 : 해당 공제율(표1,표2)을 피상속인의 보유,거주기간을 기준으로 판단 후, 실제 장기보유특별공제 적용 시에는상속개시일부터 보유,거주기간을 기산하여 적용합니다.간단한 예를 들어보겠습니다.공통가정: 상속주택은 비과세 요건을 충족하였음.<사례 1>*피상속인의 거주,보유기간 : 모두 3년이상*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인이 거주 및 보유한 기간을 토대로 보면장기보유특별공제율 표2를 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 16%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 4%) + (거주 0년 x 4%) = 16%]<사례2>*피상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 3년, 거주하지 않았음*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인은 보유 3년을 하였으나거주하지 않았으므로 장기보유특별공제율 표1을 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 8%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 2%) + (거주 0년 x 2%)=8%](4) 주의일반주택을 보유한 상속인이 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 5년이내 양도할 경우 중과배제된다는 사실을, 5년 이내 양도하면 1주택으로 보아 비과세 적용 및 장기보유특별공제 표2(최대80%)를 적용가능한 것으로알아잘못된 의사결정을 하지 않으시길 바랍니다.2. 일반주택(1) 비과세일반주택의 경우 상속인이 해당주택을 취득한 시점부터 보유 및 거주기간을 기산하여 비과세여부를 판단합니다. 비과세 요건을 충족하여도, 상속이 개시되어 다주택자가 되어 비과세가 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다.다만, 다음의 요건을 갖춘 일반주택의 경우, 상속을 받아 2주택자가 되어도 일반주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다.*비과세 요건(거주 및 보유)을 모두 충족한 일반주택을 가정함 1) 별도세대인 피상속인으로부터 상속받을 것. 2) 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택일 것. (2013년 2월 14일 이전 취득한 일반주택은 상속개시 당시 보유하지 않아도 됨) 3) 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택에 해당하지 않을 것.위 요건을 충족한 경우, 상속개시일부터 5년이내라는기간제한 없이언제든 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있습니다.*관련법령 : 소득세법 시행령 제155조 2항소득세법 시행령 제155조 2항(2) 세율중과별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 상속인이 일반주택을 보유한 경우로서, 다음의 요건을 충족하면 세율중과가 되지 않습니다. 1) 소득세법 시행령 제154조 1항 요건(1주택비과세)을 모두 충족할 것. 2) 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우일 것.위 요건을 모두 충족한 경우, 상속개시일부터5년이내라는 기간제한 없이 일반주택 양도할 때 중과배제가 가능합니다.(3) 장기보유특별공제별도세대원인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우, 일반주택의 취득시기부터 기산한 보유 및 거주기간을 기준으로 장기보유특별공제율 표1, 표2의 여부를 결정하고, 실제 공제율도 계산합니다.(4) 정리상속주택과 달리 일반주택은일정 요건을 충족한 경우에5년 이내라는 기간제한 없이 비과세 및 중과배제가 가능합니다. 장기보유특별공제 또한 당초 일반주택 취득시점부터 고려하게 됩니다.3. 상속주택 증여 시 무상취득세한가지 간단한 사례를 통해서 상속주택을 증여할 경우 발생하는 취득세 이슈를 살펴보겠습니다.<사례>*부모입장에서는 조부가 본인의 부모가 되지만, 편의상 조부 , 부모 , 자녀로 표현하였습니다.얼마 전 조부로부터 주택을 상속받은 경우로서 이미 일반주택을 보유하고 계신 부모는 자녀에게 해당 상속주택을 증여하고 싶어합니다. 어디서 듣기로 상속주택은 2년 혹은 5년동안에는 주택 수에서 제외시켜주므로, 부모는 1주택자에 해당되어 양도세, 종합부동산세, 취득세에서 중과되지 않는다고 생각하고 자녀에게 상속주택 증여를 진행할 것을 고려하고 있습니다.이는 여러 법령이 혼합되고 잘못 이해하셔셔 생기는 문제입니다.(1) 일반주택 소유자가 상속받은 상속주택이 상속개시일부터 5년이 경과하지 아니하거나, 지분율이 40%이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 외 3억원)이하인 경우, 1세대 1주택자로 봄. 과세표준(일반주택,상속주택 합산), 1세대 1주택자로 보아 11억 공제 가능 및 세율 중과배제.(2022.09.23개정)(2) 일정 요건을 충족한 상속주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우, 양도소득세 중과배제.(3) 상속개시일부터 5년간 유상취득세 중과세율 고려 시, 상속주택을 주택 수에서 제외.취득세는 지방세로서 위에 언급한 국세인 종합부동산세, 양도소득세와 다르고, 세목자체도 다릅니다.또한, 취득의 개념은 유상취득과 무상취득으로 나뉘어집니다. 취득세는 이렇게 두가지로 구분하여 세율중과 및 중과배제등의 조항을 두고 있습니다.많은 분들이 상속개시일부터 5년까지 취득세 중과 고려 시 상속주택을 주택 수에서 제외된다고 알고 계십니다.이러한 내용은 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.해당 내용을 더욱 정확하게 보면, 상속을 받은상속인이 다른 주택을 유상취득할 경우에만상속주택을 주택 수에서 제외하는 것입니다.다음의 법령을 기준으로 살펴보겠습니다.(1) 지방세법 제13조의2 제1항은유상거래를 원인으로 취득하는 경우로 한정하고 있습니다.(2) 지방세법 시행령 제28조의4 제1항은 지방세법 제13조의2 제1항 2호,3호를 적용할 때 기준이 되는 1세대의 주택 수를 말하고 있습니다.즉, 유상취득할 때 1세대의 주택 수에 대해 규정하고 있습니다.(3) 동 시행령 제5항에서는 동 시행령 1항부터 4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 판정함에 있어 다음 각 호에 해당되는 주택은 주택 수에서 제외한다고 하였습니다.즉, 다음 각 호에 해당되는 주택의 경우 유상취득 시 주택 수에서 제외시키는 것입니다.(4) 동 시행령 제5항의3호를 보면, 상속주택으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 아니한 경우로 규정하고 있습니다.정리해보면, 본인이 유상취득을 하는 경우에 한정하여 상속주택을 주택 수에서 제외시켜준다는 의미입니다.추가적으로, 2020년 8월 11일 이전에 상속이 개시된 경우라도, 2020년 8월 12일부터 5년간 유상취득 시 상속주택을 주택 수에서 제외합니다.<관련법령>지방세법 제13조의 2지방세법 시행령 제28조의4지방세법 시행령 제28조의4<관련부칙>2020.08.12 대통령령 제30939호_지방세법시행령부칙(1) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(2) 이 영 시행 전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는제28조의4 제5항 제3호의 개정규정에도 불구하고 이 영 시행 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.<정리>앞에서 언급한 것을 토대로 보면, 조부께서 상속이 개시되어 일반주택을 이미 보유하고 계신 부모가 주택을 상속받아그 상속주택을 자녀에게 증여할 경우로서 상속주택 및 일반주택이모두 조정대상지역 내 소재하고 있다면,자녀가 증여로 취득하는 상속주택의 취득세율은13.4%로 중과됩니다.오늘은 상속주택 및 일반주택의 기본적인 쟁점과 상속주택을 증여할 경우의 취득세에 대해서 알아보았습니다.상속주택 이슈는 오늘 언급한 쟁점 이외에도 공동상속 및 소수지분권자 등 기타 다양한 이슈들이 혼재하고 있습니다. 또한, 취득세, 종합부동산세, 양도세 각 세목마다 규정하고 있는 내용이 모두 다릅니다.따라서, 상속주택과 관련하여 의사결정을 하시기 전에 반드시 조세전문가와 상담을 통하여 계획을 세우고 실행하시기를 바랍니다.이상 신세무사였습니다.감사합니다.