상속빌라 공동명의 양도소득세 신고

증여, 상속, 양도 세금 신고 납부는 누가 할까요?택슬리와 함께 하는 짧고 쉬운 세금 이야기 #1법인세는 법인이, 종합소득세는 개인/ 개인사업자가 신고ㆍ납부 한다는 것은 많은 분들이 당연하게 생각하는데,증여, 상속, 양도가 발생하는 경우 세금 신고 납부에 대해서는 헷갈려 하는 경우가 많습니다. 직관적인 이해를 위해 단순화 시켜서 얘기하면 이익을 본 사람이 신고도 하고 납부도 하는 것입니다. 이 논리를 적용시켜보면, 증여세증여자(주는 사람)이 수증자(받는 사람)에게 재산을 무상으로 이전하기 때문에 이익을 보는 사람은 받는 사람 즉, 수증자겠죠? 따라서 증여세의 신고 납부 의무는 증여자에게 있습니다. 상속세이번엔 용어가 조금 헷갈릴 수 있는데, 돌아가신 분은 상속을 해 주는 사람으로 피상속인 상속재산을 받는 사람은 상속인 이라고 합니다. 이 경우 재산을 받는 사람인 상속인에게 이익이 발생 하겠죠?따라서 상속세의 신고 납부 의무는 상속인에게 있습니다. 양도세재산을 파는 사람이 양도인, 사는 사람이 양수인이므로 여기서 이익을 보는 사람은 일반적으로 팔아서 차익이 발생하는 양도인이므로양도세의 신고 납부 의무는 양도인에게 있습니다. 그럼 손해를 보고 파는 경우에는 어떻게 될까요?이 때, 차익 에 대해서 세금을 내는 것이므로 세금 납부액은 없으나 신고 의무는 있으므로 주의하셔야 합니다.다음 글에서도 짧고 쉬운 세금이야기로 찾아오겠습니다 :) 택슬리는 업종별, 업무별 경험이 풍부한 수많은 세무사, 회계사와 함께 합니다. 나에게 딱 맞는 전문가를 만나보세요!

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 다룰 내용은 흔히 상속세는 없더라도 신고를 하는게 좋다고 하는데, 왜 그런지 상속부동산 양도세와 소급감정관련 내용을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속받은 자산의취득가액은 상속재산평가액입니다상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속재산평가액이 됩니다.예를 들어, 부친이 10년전에 1억에 매입한 토지가 부친 사망시 5억으로 올랐고 5억으로 상속세 신고를 하였다면 해당 토지를 7억에 처분하는 경우 양도차익은 6억(7억-1억)이 아닌 2억(7억-5억)으로 계산되어 양도세를 납부합니다.소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액상속 부동산의 재산평가는사망일 전후 6개월의 매매,감정,수용,공매를 우선 적용합니다상속은 상속개시일(사망일), 증여는 증여일의 시가를 적용함이 원칙이나, 부동산은 사망일 전후 6개월간의 매매,감정,수용,공매가격이 있다면 이를 적용합니다.증여도 평가방식은 동일하나, 직전 6개월~후 3개월로 기간차이가 있습니다.해당 재산의 매매,감정,수용,경매가격 등이 없으면, 2순위인 유사매매사례가액이 적용되고 이도 없다면 보충적평가방법인 공시가격 등이 적용됩니다.상속세를신고하지 않아도,상속재산 평가방식을 적용하여 취득가액으로 인정됩니다만약, 상속세 낼 대상이 아니라서 상속세를 신고조차 하지 않았다면 향후에 그 토지나 주택을 처분할 때 어떤 가액이 적용될까요?신고 여부와 관계없이, 상속재산평가방식을 적용하게 됩니다. 즉, 신고 안해도 유사매매사례나 공시가격을 적용하여 취득가액으로 본다는 것입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-2281 , 2007.07.25[ 제 목 ]상속주택의 양도시 취득가액 산정방법[ 요 지 ]상속자산의 양도가액에서 공제하는 실지취득가액은 상속개시일 전후 6개월이내의 기간중 매매사례가액 감정가액.기준시가순으로 적용하는 것이며 이는상속세 신고유무에 불구하고 적용하는 것임.[ 회 신 ]자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며 , 이 경우 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액〔평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액〕은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것입니다.소급감정은 국세청은 인정하지 않고 있습니다만약, 상속받을 당시는 감정평가를 받지 않았는데 나중에 처분할려고 보니 공시가격이 취득가액으로 적용되어 양도세가 많이 나와 그제서야 소급감정을 받으면 어떨까 생각하시는 경우가 있습니다.하지만, 국세청은 평가기간이 경과된 소급감정은 적용되지 않고 유사매매사례가액이 없다면 공시가격을 상속토지나 주택의 취득가액으로 본다는 것입니다.○ 재산01254-3725, 1986.12.18귀 질의의 내용과 같이 특정지역에 해당하는 상속재산을 상속개시 당시의 시가가 확인되지 아니하므로 국세청 기준시가로 평가하여 자진 신고하였고, 또한 소관 세무서장이 이를 채택하여 결정한 경우 이는 현행 상속세법상 적법한 것으로서 당해 토지에 대하여 추후 상속개시일을 전후한 소급감정가액이 있다 할지라도 이를 적용하지 않는 것임.상증, 재삼01254-2177 , 1992.08.24[ 제 목 ]상속세를 결정고지한 후소급 감정한 경우 감정가액의 시가 적용여부[ 요 지 ]시가를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 소급 감정한 경우 그 감정가액은 시가로 적용할 수 없는 것임[ 회 신 ]시기를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 당해 상속재산을 소급 감정한 경우 그 감정가액은 당해 재산의 시가로 적용할 수 없는 것입니다.예외적으로, 법원 소송을 통해 소급감정이 인정되는 경우가 가끔 있으나 유사매매사례로 볼 수 있는 것이 감정가액과 유사한 수준 등 매우 특수한 경우에만 인정될 수 있다고 보입니다.정리하면,토지나 주택을 상속받은 경우, 상속세 납부 대상이 아니라고 신고하지 않거나 공시가격을 적용하여 대충 신고하시면 안됩니다.나중에 그 상속 부동산을 팔 때, 공시가격이 취득가액으로 되어 양도세 폭탄이 될 수 있습니다. 감정평가를 받거나 유사매매를 적용하여 상속세 신고를 하는 것이 향후 양도세 절세 방법입니다.그리고 과세당국은 소급감정을 인정하지 않으므로,뒤늦게서야 양도세를 줄이기 위해 소급감정을 받는 것도 실익이 없습니다.정말 아무 생각안하고 단순히 공시가격으로 상속신고를 하거나 신고를 안했다가 나중에 부동산 팔때 후회하시는 경우가 많으시니 특히 주의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby상속세신고/상속세상담/부산세무사/부동산세금

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 임야를 양도하는 경우 비사업용 토지 여부에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,사업용 토지기간을 충족해야 양도세가 중과되지 않습니다비사업용토지의 경우, 10% 세율을 가산하는 중과세율을 적용하고 있습니다. 단, 장기보유특별공제는 적용이 됩니다.임야가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.①양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우②양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③보유기간 중60%이상을 직접 사업에 사용한 경우사업용인지 여부는① 공익상 필요하거나 산림 보호육성을 위한 임야②재촌임야③ 거주 또는 사업과 직접 관련된 임야가 이에 해당합니다.소득세법제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조제1항제8호에서 비사업용 토지 란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것일반적으로는 재촌임야 여부로 사업용이냐 비사업용이나로 결정되는 경우가 많습니다.임야는재촌 여부만 충족하면 됩니다농지의 경우, 재촌과 자경요건을 충족해야 하나임야의 경우는 재촌 요건만 충족하면 사업용 기간으로 봅니다.재촌은다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.①임야가 소재한 시②임야가 소재한 시와연접한 시군구③임야와직선거리 30킬로미터 이내소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)②법 제104조의3제1항제2호나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.따라서, 임야의 경우 실제로 재촌을 하였는지 여부가 세무조사 등의 중점 항목입니다. 물론, 주민등록만 되어 있고 해당지역에 위장전입이 된 것이 적발되는 경우에는 비사업용으로 판정됩니다.상속받은 임야는 상속개시일(사망일)로부터5년이내 양도시중과되지 않습니다임야를 투자목적으로 사는 경우도 있겠지만, 일반적으로는 시골의 임야를 부모님이 돌아가셔서 상속을 받아 취득하는 경우가 많습니다.시행령에는 상속받은 임야의 경우, 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 봅니다.따라서,상속개시일로부터 5년이내 양도하면 양도일 직전 5년간 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 중과세율이 적용되지 않습니다.소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)③법 제104조의3제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야2. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야3. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야4. 「수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야6. 「지방세특례제한법」 제22조ㆍ제41조ㆍ제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야7.상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령으로 정하는 임야정리하면,임야의 경우, 재촌 요건만 충족을 해도 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다.양도일 직전5년 중 3년 이상 등의 재촌 기간 요건을 충족하면 비사업용에 해당하지 않고 중과세율이 적용되지 않습니다.재촌은 해당 시군구, 연접한 시군구, 직선거리 30킬로미터이내면 인정이 됩니다.그리고 상속받은 임야는 5년이내 양도하면, 사업용으로 보아 중과세율이 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 비사업용토지에 대한 내용으로, 그 중에서 농지(전,답,과수원 등)를 위주로 다루겠습니다.세부적으로 살펴보면,비사업용토지의 양도세율은 기본세율+10%중과되나, 장특공은 적용됩니다비사업용토지에 해당하면, 양도세 기본세율에 10%를 가산하게됩니다. 단, 보유기간에 따라 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제는 적용을 해줍니다.일반적으로 중과세율 적용시, 장특공에 배제되는 경우가 많지만 비사업용토지는 해줍니다.작년 초 LH사태로, 중과세율을 20%올리고 장특공을 배제하겠다는 발표를 했다가 연말에 슬그머니 없던일로 한 적이 있습니다.(아래 포스팅 참고)https://blog.naver.com/riverodw/222586143598[세법개정 - 비사업용 토지] 세율 인상, 장특공, 주말농장 (by 부산 양도/증여/상속 세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 내용은 올해 3월에 발생한 LH 투기사태로 정부에...blog.naver.com사업용여부는도시지역 밖 or 녹지에 소재하는 농지를재촌자경한 기간이 일정 비율 이상일때농지가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.① 양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우② 양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③ 보유기간 중60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우비사업용으로 보는 경우는 재촌자경을 하지 않거나, 도시지역에 속한 경우인데 도시지역이라도 녹지는 예외입니다.따라서,도시지역 중 주거,상업,공업지역에 있는 기간은 비사업용 기간이고 도시지역 밖이나 녹지지역이라도재촌자경을 하지 않은 기간은 비사업용 기간에 해당합니다.예를 들면,도시지역내 주거지역의 농지인데 이를 재촌자경한다고 해서 사업용 기간으로 인정되지 않는다는 것입니다.제104조의3(비사업용 토지의 범위)① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당토지를소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안다음각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.1.농지로서 다음각 목의 어느 하나에 해당하는 것가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가농지 소재지에거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는농지.다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외)ㆍ특별자치도(읍ㆍ면지역은 제외) 및 시지역(도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.재촌 자경이 의미하는 것은 아래 농지 양도세 감면 부분을 참고하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.com1년 이상 재촌자경한 농지가도시지역 편입된 경우, 3년간 비사업용 토지로 보지 않습니다종전에 재촌자경을 하던농지가 도시지역에 편입되는 경우, 1년 이상 재촌ㆍ자경하거나 사업용 의제 농지의 경우에 한하여편입일로부터 3년간 비사업용 토지를 제외합니다.편입일로부터 3년간은 사업용으로 본다는 것이고,3년이내에 양도를 해야 사업용으로 본다는 것이 아닙니다.(감면의 경우, 3년이내 양도해야 적용)3년이 초과된 경우는, 기간 기준에 따라 사업용여부를 판단하는 것입니다.양도, 서면-2015-부동산-22441, 2015.03.06[ 제 목 ]도시개발구역 및주거지역에 편입된 농지의 경우 비사업용 토지 판정[ 요 지 ]도시개발구역으로 지정되었으나 건축물 건축 등 개발행위를 제한하는 내용이 없이 주거지역 편입일부터소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는주거지역에 편입된 날부터 3년이 되는 날까지의 기간을 비사업용 토지에서 제외하는 것임「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 여부, 주거, 상업, 공업, 녹지 구분은 아래 토지이음 사이트로 조회하면됩니다.https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp토지이음이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공www.eum.go.kr농지를 상속받은 경우,5년안에 양도시에 중과되지 않습니다부모님이 돌아가셔서 농지를 상속받은 경우에는 어떻게 되는지 알아보면,결론적으로, 상속개시일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 중과대상이 아닙니다.우선,도시지역 중 주거,상업,공업 지역 내의 농지는 5년 이내에 양도하는 경우에 비사업용토지로 보지 않습니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는비사업용 토지로 보지 않는다.4.법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)나.상속에 의하여 취득한 농지로서 그상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지또한,상속으로 취득한 농지는 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다. 따라서, 5년 이내 양도하면 직전 5년 중 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 기간기간을 충족하여 중과되지 않습니다.소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③ 법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.2. 「농지법」 제6조제2항제4호에 따라상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지8년 이상 재촌자경 농지를 상속 or 증여하는 경우, 비사업용토지로 보지 않습니다만약, 직계존속이나 배우자가이미 8년 이상의 재촌자경을 한 농지를 상속받거나 증여를 받은 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.단, 양도할 당시에 도시지역 내(녹지,개발제한구역 제외)에 있다면 해당 규정이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다.1의2.직계존속 또는 배우자가 8년 이상기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서이를 해당직계존속 또는 해당 배우자로부터상속ㆍ증여받은 토지. 다만,양도 당시「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.정리하면,비사업용토지는 양도세가 기본세율+10%로 중과되는데, 이를 피하기 위해 사업용토지로 볼려면 어떠한 요건을 충족해야하는지 살펴보았습니다.도시지역 밖 or 도시지역 내 녹지지역에 있는 토지를 재촌자경하는 경우 사업용으로 사용한 것으로 보는데, 보유 기간 동안 계속 재촌자경하지 않아도 해당 사업용 사용 기간이 보유기간의 일정 비율을 초과하면 사업용으로 봅니다.도시지역에 편입된 경우, 상속을 받는 경우에는 어떻게 사업용을 판단하는지도 정리하였습니다.재촌자경한 농지에 대한 세액 감면 규정도 같이 참고하시기를 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.comby 양도세신고/상속세무사/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 상속농지의 양도세 세액감면에 대한 것으로 최근 심판사례를 통해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,재촌자경 농지 감면 요건이 충족되면,1년간 1억원/5년간 2억원을 세액공제합니다8년이상 재촌자경을 한 농지는 양도세 세액감면 대상입니다.감면액은 1년간 1억원이고, 5년간 2억원입니다.따라서, 8년 이상 재촌자경한 농지를 나누어 양도한다면 2억원의 세액이 공제가 됩니다.2억원의 차익을 공제하는게 아니라, 세금을 2억원 빼주는 것이므로 매우 큰 혜택입니다.따라서, 세무서와의 분쟁도 많은 편이 일반적입니다.조특법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 ｢도시개발법｣ 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.상속의 경우,상속받아 1년 이상 경작하면 자경기간을 합산합니다농지를 상속받은 경우,① 1년 이상 상속인이 자경을 하면피상속인(사망자)의 자경기간을 상속인이 자경한 기간으로 봅니다. 예를 들어, 부친이 사망 전에 6년을 자경한 경우 상속인이 2년을 더 자경하면 자경요건이 충족됩니다.②이미 피상속인이 8년 자경요건을 충족한 경우라면 상속인이 3년 이내에 양도하면 세액공제가 적용됩니다.조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑪제4항의 규정에 따른 경작한 기간을 계산할 때 상속인이상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(제1항 각 호의 어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. 이하 이 항 및 제12항에서 같다) 다음 각 호의 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.1. 피상속인이 취득하여 경작한 기간(직전 피상속인의 경작기간으로 한정한다)2. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.대학생 신분에서 상속을 받아 자경을 하였다는 주장살펴볼 사례는 대학생일때 부친의 사망으로 농지를 상속받은 경우입니다.[상황]①대학생일때 농지를 상속받았음②모친과 함께 1년 이상 상속받은 논농사를 하였고③구체적으로 군제대 이후 및 대학생 방학때 논농사를 지었음을 주장④세무서는 세무조사 결과 이를 인정하지 않아 세액감면을 배제이에 불복하여, 조세심판 청구로 세액감면이 인정된 사례입니다.조심-2022-전-1759 , 2022.08.03[ 제 목 ]청구인이 상속재산인 쟁점농지를 1년 이상 직접 경작하였으므로 쟁점농지의 양도는 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상이라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인은 쟁점농지를 1988년 상속으로 취득한 후 3,700만원 미만의 근로소득 시기는 20년 이전의 것으로 쟁점농지를 직접 경작하였다는 직접적인 증빙을 제출하지는 못하였으나 쟁점농지를 취득한 이후양도시까지 계속하여 쟁점농지에서 농작물을 경작한 것으로 보이고 쟁점농지 인근 주민들의 자경사실확인서를 제출하고 있는 점,청구인이 쟁점농지를 취득한 이후 0000년까지 계속하여 쟁점농지인근 소재지에서 거주한 사실이 나타나는 점, 쟁점농지는 약 000평으로 직접 경작하기에 큰 면적으로 보이지 않고 논농사는 특성상 계속적으로 인력이 필요하지 아니하여 대학생 신분이나 직장생활을 하면서 충분히 경작이 가능하다고 보이는 점 등에 비추어 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있음논농사의 특성과 거주지역 및 최근의 자경여부를 고려, 세액감면 대상으로 판단조세심판원의 판단의 근거는①해당기간 동안 농지 인근에 거주② 양도직전 5년이내 배농사를 지은 사실도 확인③자경면적이 크지 않음④논농사의 특성상 대학생임에도 자경이 가능하다고 판단⑤ 인근 주민의 사실확인서등으로 볼 때, 상속 후 소득 조건이 초과되기 전에 1년간 자경은 한 것으로 보아 세액감면을 적용함3. 심리 및 판단이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점농지를 상속으로 취득한 날부터 3,700만원 미만 근로소득 시기(1989년∼1999년)에 1년 이상 직접 경작하였다는 증빙을 제출하지 못하였으므로 이 건 양도소득세를 부과하였다는 의견이나, 청구인은 쟁점농지를 1988년 상속으로 취득한 후 OOO원 미만의 근로소득 시기(1989년∼1999년)는 20년 이전의 것으로 쟁점농지를 직접 경작하였다는 직접적인 증빙을 제출하지는 못하였으나 쟁점농지를 취득한 이후 양도 시까지 계속하여 쟁점농지에서 농작물을 경작한 것으로 보이고 청구인이 ㈜CCC에 근무하면서도 2005년부터 배농사로 변경하여 양도시점의 5년 이내 직접 경작한 사실이 처분청의 조사에서 관련 증빙 등으로 확인되고 있는 점, 쟁점농지 인근 주민들의 자경사실확인서를 제출하고 있는 점, 청구인이 쟁점농지를 취득한 이후 1999년까지 계속하여 쟁점농지 인근 소재지에서 거주한 사실이 나타나는 점, 쟁점농지는 약 290평으로 직접 경작하기에 큰 면적으로 보이지 않고, 논농사는 특성상 계속적으로 인력이 필요하지 아니하여 대학생 신분이나 직장생활하면서 충분히 경작이 가능하다고 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점농지를 상속으로 취득한 이후 OOO원 미만의 근로소득 시기(1989년∼1999년)까지 적어도 1년 이상 쟁점농지를 직접 경작하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.따라서, 처분청이 쟁점농지에 대한 양도소득세 감면을 배제하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.정리하면,이상 상속농지의 세액감면 세무조사 후 조세불복 사례를 살펴보았습니다.상속농지의 경우,① 상속 후에 1년 이상 자경을 한 경우에는 사망하신 분의 자경기간을 합산하여 세액공제를 받을 수도 있고 ② 이미 사망한 분이 8년 재촌자경을 충족한 경우는 3년 이내 양도하면 세액공제가 됩니다.본 사례의 경우는, 군 제대후 기간과 대학생의 기간에 농지 인근에 거주한 사실이 확인되고 재배면적이 크지 않고 논농사의 특성상 충분히 자경이 가능할 것이라는 판단에 따라 세액감면이 인정된 것에 의미가 있습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세세무조사/양도세신고/부산세무사