전세금 자식이 받을 시 증여세 발생 여부

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 사례분석은 최근 늘어나는 부담부증여인데 기존 전세계약을 인수하는 경우와 특히 증여자인 부모가 전세 계약을 하는 경우에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,배우자와 직계존비속간의 채무 인수는 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 다만, 법에 정한 객관적으로 인정되는 경우에만 인수된 것으로 봅니다.원칙적으로 배우자와 직계존비속 간에는 부담부증여를 하더라도 인정을 하지 않습니다. 다만, 객관적으로 인정되는 경우만 인수한 것으로 보는데① 금융기관 차입금② 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정/이자지급 증빙 등 서류입니다.즉 객관적으로 인정되고, 실제로 부담을 할 것이라는 법적인 확인이 된 경우만 인정된다는 것입니다. 물른 금융기관 차입금 처럼 명백한 경우라도 그 상환이 채무인수자가 하지 않은 경우는 부담부증여로 인정하지 않습니다.채무 인수액에 대한 사후관리는 최근 철저해지고 있으므로 주의해야합니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류증여 부동산의 전세금도 부담부증여의 채무로 인정이 됩니다.당연히, 증여하는 부동산에 대한 전세금은 채무로 인정이 됩니다. 굳이 전세권이 설정되어 있지 않더라도 임대차계약에 의해 확인이 되면 채무로 인정이 됩니다.상증, 서면-2015-상속증여-0105 , 2015.04.22【답변사항】증여재산인 부동산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 계산함【답변요지】부동산을 증여받은 경우 증여일 현재 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 해당 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제47조제1항에 따라서 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하는 것이며, 이 경우 채무에는 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 포함하는 것입니다.【이유】1. 질의내용O 사실관계-세대주인 본인명의로 아파트 2채를 보유하고 있음. 이 중 1채가 매각이 되지 않아 아내에게 증여하고자 함O 질의 내용-증여하고자 하는 아파트가 실거래가 4억원 정도이며, 전세보증금이 3억원정도 있을 경우 부담부증여가 가능한지? 증여세계산은 어떻게 하는지?단, 부모가 증여하고 그 집에 전세계약을 하는 경우에는 유의해야 합니다.부모가 자녀에게 부담부증여를 한 집에 전세 계약을 하는 경우, 상황에 따라 채무를 인수하지 않은 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.아래의 사례를 살펴보면,[상황]① 부친이 본인이 거주하는 주택을 자녀에게 증여② 증여계약일과 같은 날에 부친이 자녀와 전세계약을 체결국세청은 전세금을 채무인수로 보지 않고, 전액 증여로 보아 추징하였고 조세불복을 진행결과적으로,①기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점②부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 사유로 들어 가공의 채무 인수로 보아 전액 증여로 추징하였습니다.[세 목] 상증 [문서번호] 국심2004서2692 [생산일자] 2004.12.24[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.7.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.중략3. 심리 및 판단(1) 처분청은 쟁점주택에 증여자인 부(父)가 전세권을 설정한 쟁점전세보증금에 대하여 증여인과 수증인(子, 청구인)간 금원이 수수되지 않은 가공의 부담부 채무액으로 보아 쟁점주택의 증여가액에 포함하여 이 건 증여세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.(2) 청구인은 쟁점주택의 증여계약서, 부동산임대차계약서 및 전세권설정계약서 등을 제출하면서 쟁점주택의 증여에 대하여 당사자간 의사의 합치로 쟁점전세보증금을 쟁점주택 증여가액에서 공제하기로 하고 채권채무관계를 명백히 하기 위하여 전세권설정등기를 하기로 합의한 후 이를 이행하여 민법상 적법한 증여이고 부담부증여에 해당하며 증여당시 존재하는 진정한 채무에 해당함에도 처분청이 이를 가공의 부담부증여로 보아 이 건 과세함은 부당하다는 주장이다.(가) 먼저, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 아래와 같이 증여자인 부(父) 김○○○가 2003.11.19. 쟁점주택을 자(子) 김○○○(청구인)에게 증여하면서 전세보증금 280,000천원에 상당하는 전세권을 설정하였음이 확인되고, 증여자인 김○○○는 동 주택에서 취득일 이후 현재까지 계속거주하고 있으며 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.(나) 청구인이 입증자료로 제출한 증여계약서(2003.11.19)에는 수증자인 청구인이 쟁점주택의 증여를 승낙하면서 증여자(父)와 전세보증금 280백만원으로 한 전세계약을 체결하고 소유권이전등기와 동시에 전세권설정등기를 하기로 하며 상기 전세보증금은 쟁점주택의 증여금액에서 공제하는 것으로 약정되어 있다.또한 제출된 부동산임대차계약서(2003.11.20) 및 전세권설정계약서(2003.11.19)에 의하면, 임차인인 부(父)가 쟁점주택의 소유자인 청구인으로부터 쟁점주택의 증여가액에서 쟁점전세보증금을 공제하는 조건으로 쟁점주택을 2003.11.20부터 2008.11.19까지 임대하기로 한 후 주거목적으로 쟁점주택에 전세권을 설정한 것으로 나타난다.(다) 증여자인 김○○○는 이 건 부담부 증여계약을 하게 된 경위에 대하여 2002.4.5. 노후생활대책으로 임대업을 영위하고자 0 0 0시 ○○○2개를 분양받았으며 계약일로부터 입주 예정일(2004.10.25)까지 소요되는 총금액이 납부액을 포함하여 약 280백만원으로 예상되고 본인이 다른 주택을 임차한다고 하더라도 동 금액 상당의 전세보증금이 필요한 것이므로 이를 치과의사인 아들○○○과 상의한 결과 은행대출을 받아서라도 조달하겠다는 약속하에 동 금액 상당액을 전세보증금으로 산정하여 ○○○아들○○○이 부담할 것을 조건부로 이 건 증여계약을 한 것이라고 확인하고 있다.(라) 한편, 증여자인 김○○○는 쟁점주택 이외에 청구인의 주소지인 0 0 0시 ○○○를 2004.3.15. 취득한 것으로 관련 등기부등본에 의하여 확인된다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여 규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담 보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고, 전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.21.2월의 국세청 보도자료의 사례를 보면,[상황]①은행 대출이 있는 아파트를 자녀에게 부담부증여함②그 집에 부친이 세입자로 들어가서 전세금을 지급함③자녀는 그 전세금으로 은행 대출을 상환함④그 후, 부친은 퇴거하였음에도 자녀는 전세금을 돌려주지 않았음위의 상황은 ①~③까지는 정상적인 부담부증여로 볼 수 있는 것입니다. 단, 부친이 퇴거하였으나 전세금을 받지 않았다는건 실질적으로 채무를 자녀가 인수한 것이 아니라고 본 것입니다.이 외에도 자녀에게 부담부증여를 하고, 전세계약을 하였으나 자녀와 부모가 여전히 그 집에서 동거하고 있는 경우 등도 대표적인 가공 채무 인수로 볼 수 있습니다.정리하면,배우자와 직계존비속에 대한 부담부증여는 원칙적으로 인정되지 않으나,채무 인수가 객관적으로 인정되는 경우에만 부담부증여로 처리가 됩니다.이 경우 전세금을 인수하는 경우에도 부담부증여로 인정이 되는데, 부모가 증여한 집에 전세로 계약하는 경우 실질적으로 자녀가 채무를 부담하지 않는 것으로 판단되는 경우, 전액 증여로 볼 수 있으므로 주의가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산회계사/세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용)서울세제-1426(20180130)[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가)).「지방세법」제7조제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는「지방세법」제7조제11항 제4호의 각 목에 따라 그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.

물류단지 조성사업으로 인하여 발생한 손실에 대하여배상금을 지급받은 경우 부가가치세 과세대상인지 여부부가, 사전-2023-법규부가-0476 [법규과-2372] , 2023.09.13[ 요 지 ]물류단지 조성사업으로 인하여 부동산임대업에 사용하던 토지·건물이 도로로 편입됨에 따라 임대를 하지 못하여 발생한 손실에 대해 재화 또는 용역의 공급 없이 지급받은 배상금은 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임[ 답변내용 ]물류단지 조성사업으로 인하여 부동산임대업에 사용하던 토지·건물이 도로로 편입됨에 따라 임대를 하지 못하여 발생한 손실에 대해 재화 또는 용역의 공급 없이 지급받은 배상금은 ｢부가가치세법｣ 제4조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당하지 않는 것입니다.[ 관련법령 ]부가가치세법 제4조질의요지○물류단지 조성사업으로 인하여 부동산임대업에 사용하는 토지·건물이 도로로 편입됨에 따라 발생한 손실에 대하여 배상금을 지급받은 경우 부가가치세 과세대상인지 여부사실관계○◇◇◇(이하 “신청인”)은 부동산임대업*을 영위하는 사업자로 2019년 물류단지 조성사업(이하 “쟁점사업”)으로 인하여* △△도 △△시 △△구 △△대로 △△번길 15(△△동)-부동임대업에 사용하는 토지·건물(이하 “쟁점부동산”)이 도로로 편입되어 임대를 하지 못함○이후 ’**.**월 쟁점부동산이 도로에서 제척되었고, 20**.**.**. 신청인, 지자체, 쟁점사업시행자는 면담을 개최하여-건물 노후화 및 임대를 하지 못하여 발생한 손실(임대료)에 대하여 배상을 합의하였고,-20**.**.**. 신청인은 쟁점사업시행자와 합의서를 작성하여 20**.**.**. 쟁점사업시행자로부터 배상금액을 수령함<면담결과>(안건1) 도시계획도로 제척→ 빠른 시일 내 사업시행자가 경기도에 물류단지계획(변경)신청(안건2) 건물노후화에 따른 손해배상→ 민원인, 사업시행자 각각 공인된 평가기관을 선정하여 조사결과(배상금)를 **월 **일까지△△도에 제출→ 배상금은 산술평균(민원인 및 사업시행자 배상금액의 평균)으로 합의(안건3) 건물 임대료 보상→ 20**.**.**.부터 물류단지계획(변경)고시일까지 월 750만원씩 임대료를 계산하여 보상→ 20**년**월부터 합의문 작성일까지 임대료는 합의문 작성 후 즉시 지급※ 민원인과 사업시행자 간의 합의가 불분명한 “합의문 작성일부터 변경고시일까지 임대료 지급방법(매월 지급/일괄 지급)”건은 민원인과 사업시행자간 합의문 작성 시 협의 필요관련 법령○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급○부가가치세법 제9조【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.○부가가치세법 제11조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.1. 역무를 제공하는 것2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것○ 부가가치세 기본통칙 4-0-1【손해배상금 등】① 각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다.3. 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금

오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따라 세액이 달라지는 부분에 궁금하신 분들이 많아 '중과유예기간을 활용하여 부담부증여 컨설팅 진행시 발생되는 절세효과'에 대하여 안내드리려고 합니다.​​그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.​하지만부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.​윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.​조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만,중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.​아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.2. 세액 비교다음의 사례를 통하여위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.​[방법1] 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득 <1> 양도소득세조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.​다만,중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.​​<2> 증여세부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용됩니다.[방법2] 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는양도소득세는 발생되지 않습니다.​다만,증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.​​<2> 증여세채무를 승계하지 않는단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.[방법3] 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.​중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.​​<2> 증여세부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.​이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.​​<3> 취득세부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.​(1) 채무승계부분채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며,무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.​(2) 공시가격 – 채무승계부분공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.​증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여12%의 중과취득세율이 적용됩니다.[방법3-1] 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만,세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.​3. 비교 정리부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.​위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다.취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다.따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로부담부증여를 계획중이라면22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.​