신혼부부 단독명의 전세금 양가 지원시 증여세 발생 여부

안녕하세요 지금 1억 6천짜리 전세집을 양가 8천만원씩 지원받아 들어가려고 하고 있습니다. 사정상 남편 단독명의로 계약하여야 하는데 아내가 본인 부모님한테 받은 8천만원을 남편 통장에 입금하여 전세금을 치르면 우회증여 등의 문제가 없이 부부간 증여로 보아 증여세 발생하지 않는게 맞을까요?? 장인 ->(8천 만원, 신혼부부 특례로 증여세 없음) 아내 -> 남편 단독명의 전세집에 그대로 보탤 예정 이러한 상황입니다 감사합니다.

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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 장인어른께서 아내분께 증여하시는 8천만원은 혼인 증여재산공제 요건을 충족한다면 증여세 없이 받으실 수 있으며, 이후 아내분이 남편분께 자금을 지원하시는 경우에도 배우자 간 증여재산공제(10년간 6억원) 범위 내라면 일반적으로 증여세는 발생하지 않습니다. 다만 자금 흐름은 명확하게 남겨두시는 것이 중요합니다. 장인어른→아내분→남편분(또는 임대인)으로 이체내역을 남기시되, 아내분 계좌에서 즉시 전액을 재이체하시기보다는 실제 아내분 자금으로 거쳤다는 사실이 드러나도록 진행하시는 것이 좋습니다. 전세계약서와 함께 관련 증빙을 보관해 두시면 향후 자금출처 소명 시 도움이 됩니다. 한편 형식적으로만 아내분 계좌를 거치는 것으로 보이거나, 실질적으로 처음부터 사위에게 증여한 것으로 볼 만한 특별한 사정이 있다면 과세관청이 거래의 실질을 검토할 가능성은 있습니다. 따라서 실제 증여관계와 자금 흐름이 일치하도록 진행하시는 것이 중요합니다. 또한 혼인 증여재산공제를 적용받는 경우에는 향후 자금출처 소명 등을 고려하여 증여세 신고를 함께 해두시는 것을 권해드립니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 조우세무회계사무소 김동훈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 각 단계별로 정식 증여세 신고를 진행하신다면, 장인어른과 아내 사이의 '결혼 특례 공제(1억 원 한도)'와 아내와 남편 사이의 '배우자 공제(6억 원 한도)'가 각각 적용되어 세금 회피 목적이 없는 정당한 거래로 인정받으므로 우회증여 문제없이 전액 비과세로 안전하게 처리하실 수 있습니다. 다만, 추후 계약이 만료되어 보증금을 돌려받을 때 자금 흐름의 오해가 없도록 자금 출처 소명용 증여세 신고 접수증(또는 신고서)을 반드시 잘 보관해 두시기 바랍니다.

안녕하세요? 세무회계 장성 신윤권 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 신혼부부 특례라고 말씀하시는게, 혼인출산증여공제를 말씀하시는 것 같습니다. 해당 증여공제를 적용하려면 혼인신고한 날 전후 2년 내 증여를 받고 신고를 하여야 합니다. 혼인신고가 되어있다면, 위와 같이 혼인증여공제 받고, 남편에게 6억원 한도 내 배우자 증여공제가 가능하기 때문에, 증여세 이슈 없이 넘길 수 있지만, 자세한 내용은 전문가와 상의하시기 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 10월부터 달라지는 청년 전세대출 연령 확대와 신혼부부 보금자리론 소득요건 완화에 대해서 설명드리겠습니다무엇이 바뀌나요? 한눈에 보는 핵심 2가지-정부는 지난 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(이른바 8·13 대책)을 발표했습니다. 투기성 대출은 조이는 대신, 청년과 신혼부부 같은 실수요자에게는 문턱을 낮추는 내용이 함께 담겼습니다.-그 후속 조치 중 가장 먼저 시행되는 것이 바로 오늘 말씀드릴 두 가지입니다.① 청년특례 전세대출보증 대상 연령 : 만 34세 이하 → 만 39세 이하 (2026년 10월 시행)② 신혼부부 보금자리론 소득기준 : 부부합산 기준을 넘어도 부부 중 1인 연소득 7천만원 이하면 신청 가능 (2026. 10. 19. 신규 신청분부터)-특히 그동안 결혼하면 오히려 정책대출을 못 받는다 는 이른바 '결혼 페널티' 문제가 꾸준히 지적되어 왔는데, 이번 개편으로 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.· · ·청년특례 전세대출보증, 만 39세까지 넓어집니다-청년특례 전세대출보증은 한국주택금융공사(HF)가 무주택 청년의 전세자금대출에 보증을 서주는 상품입니다. 보증이 있으면 은행 입장에서는 떼일 위험이 줄어드니, 청년은 더 낮은 금리로 전세자금을 빌릴 수 있습니다.-지금까지는 만 34세 이하만 이용할 수 있었는데, 10월부터는 만 39세 이하 무주택 청년까지 대상이 확대됩니다. 즉, 그동안 나이 기준에 걸려 포기했던 만 35~39세 무주택자가 새롭게 이용할 수 있게 되는 것입니다.-주요 요건을 정리하면 다음과 같습니다.· 대상 : 만 39세 이하 무주택 청년· 소득 : 연 7천만원 이하 (신혼부부는 부부 중 1인 기준으로 완화)· 한도 : 임차보증금의 90% 이내, 일반 최대 2억원 / 신혼·유자녀 가구 최대 3억원· 보증비율 : 100%-다만 발표 자료상 시행 시기는 '10월'로만 되어 있어, 정확한 적용일과 세부 심사기준은 주택금융공사 및 취급은행 공지를 꼭 확인하시는 것이 안전합니다.· · ·신혼부부 보금자리론, '결혼 페널티'가 사라집니다-보금자리론은 주택금융공사가 공급하는 무주택자용 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출입니다. 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있고, 기본 한도는 3억6천만원(다자녀 4억원, 생애최초 4억2천만원)입니다.-그런데 소득요건이 '부부합산'이다 보니, 각자 평범한 연봉을 받는 맞벌이 부부가 결혼하는 순간 기준을 넘어버리는 문제가 있었습니다. 현재 신혼가구 기준은 부부합산 무자녀 8,500만원, 1자녀 9,000만원, 2자녀 이상 1억원 이하입니다.-이번 개편으로 부부합산 소득이 위 기준을 넘더라도, 부부 중 한 명의 연소득이 7천만원 이하라면 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 한국주택금융공사는 이를 2026년 10월 19일 신규 대출 신청 건부터 적용한다고 9월 28일 밝혔습니다.-예를 들어 무자녀 신혼부부의 연소득이 각각 4천만원, 5천만원이라면 합산 9천만원으로 종전에는 이용할 수 없었지만, 앞으로는 신청이 가능합니다.-다만 실무상 꼭 알아두셔야 할 단서가 있습니다.· 합산소득이 기존 기준 이내라면 종전처럼 합산 심사 → 이 경우 1인 기준을 골라 쓸 수는 없습니다· 1인 기준을 적용하면 DTI 등 상환능력 심사도 그 1인의 소득과 부채로 합니다· 소득을 입증한 사람이 직접 차주(대출 명의자)가 되어야 합니다· 우대금리·실수요자 요건 확인을 위해 배우자 소득, 상환해야 할 배우자 부채(중도금·전세대출 등)도 확인합니다· 주택 보유 수는 부부 합산으로 판단합니다-신혼가구란 대출신청일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나, 신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정인 가구를 말합니다.· · ·헷갈리기 쉬운 청년 주거금융, 이렇게 구분하세요-이름이 비슷해서 상담 때 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.-이번에 만 39세로 넓어지는 것은 주택금융공사(HF)의 '청년특례 전세대출보증'입니다. 주택도시기금(국토교통부)에서 운영하는 '청년전용 버팀목 전세자금대출'은 이번 발표의 대상이 아니므로, 버팀목은 기존 연령 기준(만 19~34세)을 따로 확인하셔야 합니다.-또한 8·13 대책에서 함께 발표된 '청년미래보금자리론'(만 39세 이하, 4억원 이하 비아파트 생애최초 구입, LTV 최대 80%)과 '청년 전월세결합보증'은 2027년 1월 출시 예정인 신설 상품입니다. 아직 정책 발표 단계이므로 세부 조건은 출시 전에 바뀔 수 있습니다.· · ·세무사가 짚어드리는 세금 체크포인트-대출 요건만 챙기다 보면 세금 부분을 놓치기 쉽습니다. 청년·신혼부부가 꼭 챙겨야 할 세무 포인트 세 가지를 정리해 드립니다.1. 전세대출 원리금 상환액 소득공제-무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 주거용 오피스텔 포함) 주택을 임차하기 위해 금융기관에서 전세자금을 빌리고 원리금을 갚는다면, 연말정산 때 상환액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조)-다만 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원 한도이고, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하며, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 신용대출을 받아 본인이 임대인에게 보낸 경우에는 공제가 안 됩니다.-국세청도 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에서 차입한 경우 공제 대상이 되고, 실제 해당 여부는 사실판단 사항이라고 회신한 바 있습니다. (원천세과-241, 2010.03.17.)2. 보금자리론 이자상환액 소득공제 (장기주택저당차입금)-보금자리론으로 집을 샀다면 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 등 요건을 갖춘 경우 이자상환액을 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제5항, 같은 법 시행령 제112조)-이번 개편으로 부부 중 1인이 단독 차주가 되는 구조가 늘어날 텐데, 이자상환액 공제는 근로자 본인이 채무를 부담한 부분에 대해서만 적용됩니다. 대출 명의자와 연말정산 공제를 받을 사람을 미리 맞춰두시는 게 좋습니다.-공동명의로 취득하더라도 6억원 기준은 지분별로 나누지 않고 주택 전체의 기준시가로 판단합니다(국세청 상담사례). 또한 1주택을 공동소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 따집니다. (서면인터넷방문상담1팀-1501, 2005.12.08.)3. 부모님이 보태주신 보증금·계약금은 '증여'입니다-전세보증금이나 주택 구입자금 일부를 부모님이 지원해주셨다면 원칙적으로 증여세 과세대상이고, 소득·재산 대비 과도한 취득은 자금출처 조사로 이어질 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조)-신혼부부라면 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기본 공제(10년간 5천만원)와 별도로 혼인 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있습니다. 즉 부모(직계존속) 합산 기준 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)-대출과 증여를 함께 설계하면 이자 부담과 세금을 동시에 줄일 수 있으니, 계약 전에 자금계획서부터 점검하시길 권해드립니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 만 35~39세 무주택자라면 10월 시행 이후 청년특례 전세대출보증 재검토가 필요합니다. 기존 일반 전세대출을 쓰고 계신다면 갈아타기 가능 여부도 은행에 확인해보세요.2. 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 이후 신규 신청분부터 적용됩니다. 그 전에 신청하면 종전 기준으로 심사된다는 점에 유의하세요.3. 1인 기준으로 신청할 경우 누가 차주가 될지가 곧 DTI 심사, 소득공제, 향후 지분·증여 문제까지 연결됩니다.4. 부모님 지원금이 있다면 혼인 증여재산공제 기간(혼인신고 전후 2년) 안에 증여 신고까지 함께 마무리하는 것이 안전합니다.· · ·내 집 마련 자금계획, 대출과 세금을 함께 설계하세요-자연세무회계컨설팅은 신혼부부·청년의 주택자금 증여, 자금출처 소명, 연말정산 주택자금공제, 부동산 양도·취득 세무 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 예규소득세법 제52조 제4항 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)소득세법 시행령 제112조 (주택자금공제의 요건 등)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제)원천세과-241 (2010.03.17.) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 해당 여부서면인터넷방문상담1팀-1501 (2005.12.08.) 공동소유 주택의 주택 수 판단금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.08.13.)한국주택금융공사 보금자리론 신혼가구 소득기준 개선 발표 (2026.09.28.)#청년전세대출 #청년특례전세대출보증 #만39세 #보금자리론 #신혼부부보금자리론 #결혼페널티 #혼인증여재산공제 #주택자금공제 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사

부동산[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 2026년 9월 발표 주거안정플랜 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 국토교통부가 9월 22일 발표한 「주거안정플랜」을 쉽게 정리해 드리겠습니다. 향후 5년간 공공임대·공공분양·청년월세·신혼부부 지원이 어떻게 바뀌는지, 그리고 세무사 입장에서 연말정산·세금과 연결되는 부분까지 함께 짚어보겠습니다.주거안정플랜, 한 줄로 요약하면?-정부가 2030년까지 공적주택 119만호를 공급하겠다는 5년짜리 주거정책 실행방안입니다. 연평균 약 24만호씩 공급하는 셈입니다.-목표는 10년 이상 안정적으로 살 수 있는 장기공공임대주택 재고를 250만호 이상(전체 주택 수의 10% 수준)으로 늘리는 것입니다. 2024년 193.1만호에서 크게 늘어나는 수치입니다.-이번 플랜은 주거기본법 제2조(주거권)에서 정한 국민의 주거권을 실현하기 위한 정책으로, 주거기본법 제5조(주거종합계획)에 따른 중장기 주거정책의 연장선에 있습니다.· · ·공적주택 119만호, 어떤 방식으로 공급하나요?-공공임대는 공공택지에 짓는 건설임대 35만호, 도심에서 빠르게 확보하는 매입임대 31만호, 기존 민간주택을 활용하는 전세임대 23만호로 나누어 공급합니다.-내 집 마련 수요를 위해 3기 신도시 등에 공공분양 24만호(수도권 21만호)를 공급하고, 초기 부담을 낮춘 지분적립형·수익공유형 분양 모델도 도입합니다.-119만호 중 77%인 92만호가 수도권에 배정되며, 올해 4분기부터 내년 말까지 입주 가능한 물량이 전국 약 15만호(수도권 약 10만호)로 전월세 시장 안정에도 도움이 될 것으로 정부는 기대하고 있습니다.-참고로 8·13 등 공급대책의 149만호는 민간 정비사업까지 포함한 '수도권 착공' 목표이고, 이번 119만호는 매입·전세임대까지 포함한 '전국 공적주택' 물량이라 기준이 다릅니다.-또한 금융지원과 임대료 규제 완화를 통해 20년 이상 운영되는 장기 민간임대 모델을 도입하며, 이를 위한 HUG 보증부 장기 모기지 상품이 올해 하반기 출시될 예정입니다(민간임대주택에 관한 특별법 관련).· · ·새로 생기는 '보편형 공공임대' 19만호-이번 플랜의 가장 큰 변화는 취약계층뿐 아니라 다양한 계층이 입주할 수 있는 '보편형 공공임대'를 새로 도입한다는 점입니다.-역세권·도심 등 선호 입지에 넓은 면적, 고급 마감재로 짓고, 2030년까지 건설형 17.5만호(착공) + 매입형 1.8만호(약정), 총 19만호를 공급합니다.-예시 사업장으로 고양창릉 B-1(1,594호, '26년 착공), 남양주진접2 A-2(342호), 남양주왕숙2 A-5(351호, 각 '27년 착공)가 제시되었습니다.-취약계층 몫이 줄어드는 것 아니냐는 우려에 대해 정부는, 전체 공공임대 89만호 중 57만호(64%)는 통합공공임대·매입임대·전세임대 등 취약계층용으로 공급한다고 밝혔습니다.· · ·주거취약계층 지원과 기존 공공임대 품질 개선-신축 공공임대는 중형평형 비중을 늘리고 층간소음을 줄이는 바닥구조로 짓고, 1인가구용 전용 31㎡형도 발코니 확장으로 실사용 36㎡까지 넓힙니다.-중계1(882→1,370세대), 하계5(640→1,336세대)처럼 노후 공공임대는 재건축·리모델링을 적극 추진합니다.-저소득층 주거급여는 대상과 범위를 확대하고, 기존 임차료·주택수선 지원에 더해 공용관리비 지원도 국회 논의를 거쳐 마련할 계획입니다(주거급여법 제7조(임차급여), 주거급여법 제8조(수선유지급여)).-쪽방·고시원 거주 가구의 공공임대 이주를 돕는 주거상향 지원도 확대되고, 제도를 몰라 신청하지 못한 가구는 데이터 연계로 먼저 찾아서 지원합니다.· · ·청년·신혼·고령자, 생애주기별로 이렇게 달라집니다① 미혼청년 (공적주택 24.3만호)-행복기숙사, 공유형 청년주택, 신축매입임대 공급이 확대됩니다.-청년주택드림청약통장 가입 소득기준이 연 5천만원 → 7천만원으로 완화됩니다.-청년월세 지원은 '27년부터 소득기준이 중위소득 60% → 100%(274만원)로 완화되고, 연령도 18세부터(군복무 기간만큼 최대 3살 연장) 지원합니다. 차상위 이하 청년은 지원기간이 24개월 → 48개월로 2배 늘어납니다.② 신혼·양육가구 (공적주택 32.8만호)-공공임대 입주 시 신혼부부 소득요건은 미혼청년의 2배로 적용하고, 혼인으로 소득·자산 기준을 넘더라도 1회 재계약을 허용합니다.-부부 중 1명만 일반 소득기준(디딤돌 6천만원, 버팀목 5천만원)을 충족해도 정책대출이 가능해지고, 혼인 후 소득 초과 시 붙던 버팀목 가산금리는 0.3% → 0.15%로 50% 인하됩니다.-육아특화주택을 공급하고, 출산·양육으로 넓은 집이 필요하면 평형 이동도 지원합니다.③ 고령자 (공적주택 5.4만호)-주거서비스가 연계된 맞춤형 주택을 민간임대(실버스테이), 대규모 은퇴자마을까지 확대합니다.-자가 거주 고령자(자가거주율 75.9%)를 위해 안전손잡이 설치 등 주택개보수와 지역사회 통합돌봄 연계를 강화합니다.· · ·공공임대 신청, 150일 → 40일로 빨라집니다-LH·지방공사가 따로 하던 모집공고와 자격검증을 대기자 통합시스템 하나로 연계해, 입주자 선정 기간을 150일에서 40일로 단축합니다.-상담 창구는 지역 주거복지센터 중심으로 일원화하고 설치를 확대·의무화합니다(주거기본법 제22조(주거복지센터)).-변화된 주거수준을 반영해 최저주거기준도 개선합니다(주거기본법 제17조(최저주거기준)).-마이홈포털에는 주거지원이 필요한 취약계층 전용 페이지가 새로 생깁니다.· · ·절세도사의 실무 한마디 – 주거지원과 세금, 이렇게 연결됩니다1. 청년월세 지원금을 받은 금액은 월세 세액공제를 받을 수 없습니다.-무주택 세대주 근로자는 월세의 15~17%를 세액공제 받을 수 있습니다(조세특례제한법 제95조의2). 다만 국세청은 국가·지자체로부터 지원받은 월세 상당액은 세액공제 대상에서 제외된다고 해석했습니다(서면-2024-법규소득-0214, 2025.01.31.).-예를 들어 월세 50만원 중 20만원을 청년월세로 지원받았다면, 본인이 실제 부담한 30만원만 공제 대상입니다. 청년월세 수혜자가 24만명으로 늘어나는 만큼, 연말정산 때 지원금까지 공제받아 추징되는 사례가 생기지 않도록 주의해야 합니다.2. 청약통장은 '가입 요건'과 '소득공제 요건'을 따로 보세요.-청년주택드림청약통장 가입 소득기준이 7천만원으로 완화되더라도, 납입액 소득공제는 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주만 연 300만원 한도로 납입액의 40%를 공제받을 수 있습니다(조세특례제한법 제87조 제2항). 세대원이거나 주택을 보유하면 공제가 되지 않습니다.3. 월세 세액공제 한도 확대는 아직 '정부안'입니다.-2026년 세법개정안에 월세 세액공제 한도를 연 1,000만원에서 1,200만원으로 늘리는 내용이 담겼지만, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으니 확정 후 적용 여부를 확인하셔야 합니다.· · ·꼭 알아두실 점-이번 「주거안정플랜」은 정부의 정책 계획입니다. 공용관리비 지원(국회 논의 필요), 청년월세 기준 완화('27년 시행 예정) 등은 법령 개정·예산 확정 과정에서 내용이나 시기가 바뀔 수 있습니다.-실제 신청 시에는 마이홈포털, 복지로, LH청약플러스의 공고문을 반드시 확인하시기 바랍니다.참고 법령 및 예규주거기본법 제2조 (주거권)주거기본법 제5조 (주거종합계획의 수립)주거기본법 제17조 (최저주거기준의 설정)주거기본법 제22조 (주거복지센터)주거급여법 제7조 (임차급여), 제8조 (수선유지급여)공공주택 특별법 / 민간임대주택에 관한 특별법조세특례제한법 제95조의2 (월세액에 대한 세액공제)조세특례제한법 제87조 제2항 (주택청약종합저축 등에 대한 소득공제)서면-2024-법규소득-0214 (2025.01.31.) – 국가·지자체 지원 월세액은 월세 세액공제 대상에서 제외국토교통부 보도자료 「두텁고 촘촘한 주거복지 실현을 위한 주거안정플랜」 (2026.9.22. 조간)#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #주거안정플랜 #보편형공공임대 #공적주택119만호 #청년월세지원 #청년주택드림청약통장 #월세세액공제 #신혼부부공공임대 #버팀목대출 #주거급여 #공공분양 #절세도사 #자연세무회계컨설팅

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw