아파트 2채 한해 매도시 양도세 문의드립니다

[상담내용]▣ 사실관계주택 보유현황은 다음과 같습니다.① A주택 : 인천광역시 소재 아파트, 2022년 1월 매입② B주택 : 안성시 농촌주택, 2024년 4월 매입③ C주택 : 안성시 농촌주택, 2024년 5월 매입④ D주택 : 인천광역시 소재 아파트, 2024년 6월 매입 ▣ 질의위 주택 중 농촌주택 취득 전 보유한 일반주택인 A주택을 양도하는 경우, 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있을까요? [답변] 농어촌주택 취득에 따른 과세특례를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족하여야 합니다.① 1세대가 취득하는 1채의 농어촌주택이어야 함② 취득하는 주택은 「조세특례제한법」 제99조의 4에서 정한 농어촌주택이어야 함③ 농어촌주택 등 취득기간 내에 취득하고 3년 이상 보유할 것④ 양도하는 일반주택은 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 주택일 것 귀 사례의 경우 일반주택을 취득 후 조세특례제한법 제99조의 4에 해당하는 농어촌주택을 1채 취득하고 일반주택을 취득으로 인한 일시적 2주택 적용에 따른 양도소득세 비과세는 가능하겠으나, 농어촌주택을 2채 취득한 경우에는 일반주택 양도 시 조세특례제한법 제99조의 4의 규정이 적용되지 않아 양도소득세 비과세는 인정되지 않습니다. [관련 자료] ○ 양도, 사전-2021-법령해석재산-0072종전주택을 소유한 1세대가 순차로 「조세특례제한법」 제99조의 4에 따른 농어촌주택과 신규주택을 취득한 후 「소득세법시행령」 제155조 제1항의 요건을 구비하여 양도하는 경우 같은 영 제154조 제1항이 적용될 수 있음. ○ 양도, 부동산납세과-91, 2014.02.19.「조세특례제한법」 제99조의 4에 따른 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때, 1세대가 농어촌주택 취득기간 중에 농어촌주택 2채를 취득한 경우 1채를 양도한 후에 보유하고 있는 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 해당 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 1세대가 같은 조 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 같은 조 제1항을 적용받을 수 있는 것임.

상속주택소수지분 1채만 존재할 경우에만 주택수 제외 규정을 적용받을 수 있으며 그 외의 상속주택소수지분이 존재한다면 다주택자로 보게 됩니다.​안녕하세요 김현우 세무사입니다.어제는 증여소수지분, 상속 소수지분의 양도소득세 주택수 계산 원칙에 대해 알았는데요.소수지분 상속주택에 관한 아주 중요한 개정을 제가 언급하는 것을 깜빡하여..!추가로 말씀드리려 합니다.기존에는 상속주택소수지분에 대하여 모두 주택으로 보지 않았습니다. 하지만 법개정을 통하여 2017년 2월 4일 이후 양도하는 상속주택소수지분에 대해서는 1주택만 특례를 적용하는 것으로 바뀌었습니다.소득세법 시형령 제155조 3항​③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] (후략)따라서 상속주택소수지분이 여러채인경우 상속주택소수지분 1채만 존재할 경우에만 주택수 제외 규정을 적용받을 수 있으며 그 외의 상속주택소수지분이 존재한다면 다주택자로 보게 됩니다.양도, 조심-2018-중-0793, 2018.05.02​[ 제 목 ]소수지분의 공동상속주택을 3채 보유하는 1세대가 일반주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 적용할 수 없음[ 요 지 ]소수지분 보유자의 경우 선순위 우선주택(1주택)에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외하고 나머지 공동상속주택(소수지분)에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없음 법 개정 이전의 규정으로 알고 계신 분들이 많아 포스팅 합니다. 인터넷에서 자료를 찾아보시는 경우 반드시 작성일을 주의하셔야 합니다. 인터넷 글 작성일이 최근이 아니면 한번쯤 다시 찾아보시길 당부드립니다.(물론, 저를 찾아주시는 게 가장 좋습니다 ^^) ​

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​이는 임대주택으로 등록한 주택에 대한 세제혜택이 아니라, 등록하지 않은 1채의 거주주택에 대한 세제혜택입니다.​​임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용(1)개요 ​임대주택(A)과 그 밖의 1주택(B)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 경우로서 해당 1주택(B, 2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도하는 경우에는 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세가 적용됩니다. ​(2) 요건​▶임대주택요건 (A)- 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원 이하) 일 것- 5년 이상 임대할 것 (4년의 단기 또는 8년의 장기임대주택과 상관없이 5년 이상 의무임대기간 충족)- 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것- 지방자치자체에서 주택임대사업자등록 및 세무서에서 사업자등록할 것​▶거주주택 요건 (B)- 거주주택은 1채만 있을 것 (일시적 2주택에 해당하여 양도 당시 2주택에 해당하는 경우 포함)- 거주주택에 2년 이상 거주할 것 (보유기간 중에 통산한 거주기간으로 판단)​​(3) 적용시 주의사항​세법개정 전 (2019.02.12 이전)에는 임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 횟수에 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받았었으나, ​세법개정으로 2019.02.12 이후에 취득하는 주택의 경우에는 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 (생애 최초 1회만 한하여) 비과세를 적용 받을 수 있습니다. ​마지막으로, 거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. ​

지난 시간에 1+1 분양신청시 공동명의자가 지분을 교환할 때 막대한 양도소득세가 나온다고 말씀드렸습니다. 그런데 오늘은 최근 논란이 되고 있는 내용을 소개해드립니다. 바로, 교환이 아니라 공유물 분할의 방법으로는 불가한지?입니다. 먼저 발단이 된 국세청 해석을 보시겠습니다.​서면법령해석재산2018-3245(2021.11.23)(사실관계)○ 1987.11.18. 甲은 서울시 소재 A주택 취득 * 갑(父)과 을(子)은 동일세대를 이루다 2008년 乙이 결혼하면서 세대분리○ 2015.7.9. 甲이 乙에게 A주택 지분 1/2 증여○ 2016.7.13. A주택 단지에 대한 재건축정비사업 관리처분계획인가 * 신축주택 2채 B(60㎡초과), C(60㎡이하)가 배정될 예정(추가 분담금 없음)○ 2018.8. 갑은 A주택 지분 8%를 乙에게 양도 * 양도 후 공유지분 : 甲 42%, 乙 58%○ 재건축 주택은 2021년 중 사용승인 예정으로 보존등기 시 B,C주택 모두 공유등기 후 즉시 B주택은 甲, C주택은 乙이 단독소유하는 것으로 지분정리할 예정(질의내용) 甲과 乙이 1/2씩 공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 배정받고, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부(8%)를 양도한 이후에 완공된 2채의 주택을 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 및 甲이 단독소유한 주택을 양도시 비과세 거주요건 적용 여부​[회신] 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부를 양도하고 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 및 甲이 단독소유한 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하는지는 각각 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28., 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.)를 참고하시기 바랍니다. 다만, 상호지분청산에 따라 가액을 기준으로 당초 공유지분을 초과하여 취득한 경우라면 해당 초과 취득한 부분은 지분청산 시 새로 취득한 것으로 보아 비과세 거주요건 등 관련 규정을 적용하는 것입니다.​기획재정부재산 -849, 2021.09.28【질의】가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.​위 해석에 따르면, 공유재산로 등기된 2채의 각 아파트에 대하여 각 1채로 명의를 정리하는 행위가 공유물 분할에 해당하는 경우, 양도소득세 과세대상이 아닐 수 있다고 표현하고 있습니다. 만약 이 말이 맞다면, 1+1 분양신청에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다. 왜냐하면 교환의 양도소득세를 내지 않아도 될 수 있기 때문입니다. 여기서 생각해볼 것이 있습니다. 1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지? 2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받는지? 입니다.​​(1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지?​대법원 판례에 따르면, 공유물 분할은 제한적으로 행사되는 권리를 특정 부분에 집중시켜 존속시키는 방식으로 소유형태를 변경하는 것이라 합니다. 따라서 법률상 공유자 상호간의 지분 교환이나 매매처럼 보여도 실질은 그렇지 않다고 합니다. 민법에서도 공유물 분할과 교환을 구분하여 입법하고 있습니다. 그렇지만 실무에서는 외관상 매매인 것처럼 등기부에 표현이 되기 때문에 이것을 어떻게 공유물 분할이라고 인정받을 수 있는지가 관건입니다. 개인적인 의견으로는 가능은 할 것 같기는 합니다만, 전문가에게 확인이 필요합니다.​대법98두229(1998.03.10)공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는 여러 개의 공유물을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나 하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라 할 것인데(대법원 1995.9.5. 선고 95누5653 판결 참조),​민법 제268조(공유물의 분할청구)①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.​민법 제269조(분할의 방법)①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.​민법 제596조(교환의 의의)교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.​​(2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받을까요?​[도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 추가로 분양신청한 1채는 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 상속을 제외하고는 어떠한 권리변동도 불가합니다. 그렇다면 3년 이내에 공유물 분할의 방법으로 소유권을 정리한다면, 이것이 도시정비법을 위법하는 행위는 아닐까요? 제 개인적인 의견으로는 대법원 판례에 비추어 공유물 분할은 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을, 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것이므로, 권리의 변동은 존재한다고 봅니다. 따라서 3년간 공유물 분할도 어렵지 않을까 생각합니다. 국세청 해석 사례에서는 보존등기 후 즉시 단독등기로 공유물 분할을 하는 것으로 보았는데, 이것이 질의를 위한 가정인지, 실무에서는 3년을 기다려야 하는지 반드시 확인이 필요합니다.​도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.​이번에 나온 해석은 1+1 분양신청에 있어 획기적인 변수가 될 수 있기 때문에, 앞으로 더 깊은 논의가 필요하겠습니다.

농어촌주택과 일반주택을 상속받은 후일반주택 양도시 비과세 여부양도, 서면-2022-법규재산-1668 [법규과-1356] , 2023.05.24[ 제 목 ]농어촌주택과 일반주택을 상속받은 후 일반주택 양도시 소득령§155⑦ 적용 여부[ 요 지 ]소득령§155⑦ 농어촌주택 특례규정은 일반주택의 취득순서가 규정되어 있지 않으므로, 별도세대원으로부터 농어촌주택과 일반주택을 동시에 상속받고 그 일반주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑦ 농어촌주택 특례가 적용되는 것임[ 회 신 ]무주택자인 1세대가 별도세대를 구성하는 피상속인이 보유한 1개의 농어촌주택(A)과 1개의 일반주택(B)을 상속받은 후 1개의 일반주택(B)를 양도하는 경우로서 농어촌주택(A)이「소득세법 시행령」 제155조제7항 제1호 요건을 충족하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택 특례】1. 사실관계2. 질의내용○별도세대인 부(父)로부터 2주택(A,B주택)을 상속받은 무주택 1세대가 일반 상속주택(B)를 양도하는 경우 소득령§155⑦(농어촌상속주택 특례)을 적용할 수 있는지 여부3. 관련법령 및 관련 사례□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 농어촌주택 이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택상속주택과 관련된 포스팅이니 함께 참고하시면 도움이 될 것입니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com동거주택 상속공제(10년 동거할 경우, 6억을 한도로 100% 공제)동거주택 상속공제 (10년 동거할 경우, 6억을 한도로 100% 공제) 안녕하세요. <세무회계 文> 문용현 ...blog.naver.com상속, 증여받은 주택의 평가 방법(시가, 보충적 평가, 임대차계약, 저당권 설정된 경우 등)상속, 증여받은 주택의 평가 방법 (시가, 보충적 평가,임대차계약, 저당권 설정된 경우 등) 안녕하세요. &l...blog.naver.com