재개발 조합원 부담부증여 가격책정

어머니: 1주택 철거중인 재개발 조합원 분양권 25평 신청 감정평가액 3억, 추가분담금 5천 ~ 1억 예상, 이주비대출 1억5천 위 상황의 조합원분양권을 부담부증여로 만31세 자식인 제가 가져오려 합니다. 프리미엄은 2-3억 정도 붙은채 거래되고 있는데 3억이란 감정평가액 가격으로 가족간 매매가 가능한가요? 1억5천 이주비대출도 승계하고, 1억5천에 대해서 5천만원은 증여로 공제 1억의 현금을 지급하는 방법으로 가져오고 싶습니다. 궁금한점은 프리미엄가를 반영해야하는지. 위 조건일때 가져올 수 있는 최저 가격은 얼마일까머

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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상증세법61조의 평가규정을 보면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가는 (권리의 가액에 + 평가기준일까지 불입한 금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄 가액)으로 하도록 되어 있습니다. 즉 프리미엄은 확인 되면 포함시켜야 합니다. "② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조 제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.(2020.02.11 개정)

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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1.감정가액 3억으로는 안됩니다 프리미어엄까지 포함해야합니다 감정평가사님한테 증여용 감정평가를 다시 반드시 받아야합니다 저에게 연락주시면 무료 감정평가 (가장유리하게)진행해드리겠습니다

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 종전의 부동산을 보유하고 있는 조합원들의 형평성 문제를 보완하여 원만한 사업을 위한 동의를 끌어내기 위한 제도이다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 함)에 따른 재개발 및 재건축 사업의 조합원은 원칙적으로 하나의 입주권을 부여받는다. 다만, 도정법 제76조 제1항 제7호 다목에 따라 예외적으로 1+1 입주권을 부여할 수 있도록 규정하고 있다.재개발·재건축 1+1 입주권은 비교적 큰 부동산을 보유하고 있는 조합원의 형평성 문제를 보완해 사업 동의를 끌어내기 위한 제도다. 1+1 입주권은 프리미엄이 어느 정도 보장되는 물건을 같은 단지 내 2개 가질 수 있어 시세차익을 많이 누릴 수 있다. [사진 flickr]다목에 따르면 가격 또는 면적이 큰 종전 물건을 가지고 있는 조합원의 경우 2개의 입주권 즉, 1+1 입주권을 공급할 수 있다고 명시하고 있으므로 강행규정이 아닌 임의규정의 성격으로 무조건 1+1을 받을 수 있는 것이 아닌 조합의 재량에 따라 받을 수 있는 것이다.이때, 1+1 입주권 중 한 개의 물건은 주거전용면적이 60㎡ 이하로 제한되며 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 큰 평수의 물건만 양도할 수 있다.1+1 입주권의 장점1+1 입주권의 장점은 명확하다. 프리미엄이 어느 정도 보장되는 입주권 물건을 같은 단지 내에서 2개를 가질 수 있으므로 시세차익을 많이 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 또한 조합원들에게 부여하는 무료 옵션 계약 등의 혜택을 모두 받을 수 있다.과거 몇 년 전만 해도 이런 1+1 입주권을 통하여 큰 시세차익을 온전히 누릴 수 있었다. 하지만 각종 세금규제가 생기면서 1+1 입주권이 오히려 불리한 경우들이 많이 발생하고 있다.같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 큰 손해를 보게 할 수 있다. 따라, 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토해야 한다. [사진 piqsels]1+1 입주권의 단점① 양도소득세 중과세현행 소득세법에서는 일정 요건을 충족하는 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하며, 기본세율에 20%(3주택자 30%)를 가산한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과하고 있다.입주권 역시 주택 수에 포함되므로 1+1 입주권을 보유한 다주택자가 다른 주택을 양도하는 경우 2주택 중과가 아닌 3주택 중과세율이 적용될 수 있다. 또한 1+1 입주권만 보유하고 있는 조합원이라고 하더라도 투기과열지구 내의 물건은 원칙적으로 신축아파트로 준공된 이후에 양도할 수 있어서 신축 이후 양도하는 주택은 2주택 중과를 받을 수밖에 없다.사실상 시세차익의 대부분을 양도소득세로 가져가게 되는 셈이다. 게다가 비교적 시세차익이 적은 작은 평수를 먼저 양도하여 중과세액을 줄이려고 하더라도 이전고시 후 3년을 보유해야 하니 종합부동산세도 부담이 된다.② 종합부동산세위에서 언급한 것처럼 60㎡ 이하의 작은 평수의 물건은 이전고시일로부터 3년간은 양도를 할 수 없으므로 양도소득세를 줄이기 위해서는 3년간 종합부동산세를 견뎌야 한다. 조정대상지역 내의 2주택 이상자는 종합부동산세 세율 역시 중과세율이 적용되는데 1주택자에 비하여 2배 이상의 종합부동산세를 부담하게 된다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이기 때문에 결코 만만히 볼 세액이 아니다.③ 대출 제한, 추가 분담금1+1 입주권을 신청한 조합원은 집단대출에 있어서 대출 제한이 있을 수 있다. 또한 1+1 입주권의 경우 물건이 2개인 만큼 추가 분담금이 더 발생하게 된다.따라서 초기에 투입되어야 하는 자금이 많아지므로 자금력의 부담이 커지게 된다. 또한 신축 이후에 누릴 수 있는 시세차익 역시 중과세율로 인하여 온전히 다 누릴 수 없으므로 늘어나는 부담금과 실제 받을 수 있는 금액을 구체적으로 비교해봐야 한다.④ 처분의 제한투기과열지구의 입주권은 원칙적으로 준공 전까지는 매매, 증여 등의 소유권 이전이 불가하다. 입주권으로 양도하는 경우 다주택자라고 하더라도 양도소득세 중과세율이 적용되지 않기 때문에 유리하지만 여의치 않은 상황이다.만약 전매제한의 예외 대상으로서 입주권 상태로 전매가 가능한 상황이라고 하더라도 1+1 입주권은 원칙적으로 2개의 입주권을 모두 소유권 이전 해야만 한다. 1개의 물건만 분리하여 매매나 증여할 수 없다. 이같이 1+1 입주권은 처리하기가 까다로우며 그만큼 매수자를 찾기도 쉽지 않다.1+1 입주권을 고려 중이라면1+1 입주권의 단점에 대해서 여러 가지를 서술하였지만, 장점이 너무나도 큰 물건임에는 틀림없다. 조합원마다 보유한 주택 수, 해당 물건의 상황, 이후 부동산 계획, 취득가격 등 여러 가지 상황에 따라서 유불리는 크게 차이가 난다. 같은 1+1 입주권이라고 하더라도 일부 조합원에겐 유리할 수 있고 일부 조합원에게는 오히려 큰 손해를 가지고 올 수 있다. 따라서 현재 1+1 입주권을 고려 중이라면 분양신청 하기 전 본인의 상황에 맞게 구체적으로 검토하여야 한다.

1. 취지[소득세법 시행령 제155조 제2항]은 [상속주택 1세대 2주택에 관한 비과세 특례]입니다. 온전한 상속주택 1채를 상속받았을 때, 그 전부터 가지고 있던 주택(일반주택)이 [1세대 1주택 비과세] 요건을 갖추었으면 상속주택을 없는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 해주는 조항입니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]라고 부르기로 합니다.상속주택을 가지고 있어도 일반주택을 비과세 해주는 이유는 무엇일까요? 하늘의 뜻으로 이루어지는 상속은 사람의 힘으로 어찌할 수 없기 때문에, 상속인들의 기존 주택 보유 계획을 안정적으로 보호해주고자 하는데 그 취지가 있습니다.법 전문을 먼저 소개하고 세부 내용을 하나하나 소개합니다.소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)2. 일반주택 요건기존의 주택 계획을 보호한다고 했습니다. 그러면 기존의 주택 계획을 보호할 필요가 없거나, 기존에 보유한 일반주택이 아닌 경우에는 어떨까요?① 법에서 상속개시 당시 보유한 일반주택이어야 한다고 표현하고 있습니다. 그러니, 상속개시 이후에 취득한 일반주택은 [상속주택 비과세 특례]의 대상이 되지 못합니다.② 만약 부모 세대가 2채를 가지고 있는 상태에서 상속이 임박했음을 느끼면, 이런 생각을 할 수 있습니다. [2채 중에 1채를 먼저 자식 세대에게 증여해주고, 나머지 1채는 상속으로 이전한다면, 자식 세대가 2채 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 만들 수 있지 않을까?] 뒤에서 설명하겠지만, 상속 당시 2채 이상의 주택이 상속되는 경우에는 1채만이 상속주택의 지위를 갖기 때문입니다. 이런 경우를 방지하기 위해 일반주택이 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택인 경우에는 그 주택은 일반주택의 지위를 잃습니다.3. 상속주택 요건① 상속으로 2채의 주택이 내려오는 경우, 그 중에서 1채의 주택만 이러한 특례가 적용됩니다. 그러니 피상속인이 2채 이상의 주택을 물려주신 경우에는 반드시 주의해야 합니다. 특례를 받는 주택은 소유기간이 가장 긴 주택이 1순위이고, 소유기간이 같으면 거주기간이 긴 주택, 그도 같으면 상속개시 당시 거주한 주택 순입니다.법문에 보면 상속받은 주택에는 입주권/분양권을 상속하여 완성시킨 주택도 포함되는데요, [도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 재개발/재건축하는 과정에서 종전 부동산의 가액이나 크기가 크면, [1+1 분양]이라는 것을 신청할 수 있습니다. 그러면 2채의 주택이 됩니다. 상속 당시에는 1개의 권리였으나, 완성되었을 때 2채의 주택이 되는 경우에도, 2채의 상속주택이 상속된 듯이 1채의 주택에만 특례를 적용하고 있습니다.아버지가 두 자녀에게 각 1채의 주택을 물려주었는데, 상속주택의 지위를 가진 주택이 첫째에게 상속되었다고 합시다. 그러면 후순위 상속주택을 상속받은 둘째는 꼼짝없이 다주택자가 되는 걸까요? 그렇지는 않습니다. 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]는 적용이 불가하지만, 소득세법 시행령 제155조 제1항의 [일시적 2주택 비과세 특례]를 검토해서, 상속주택이 들어온 날부터 3년 내 양도(조정대상지역이면 1년 내 양도 및 전입)하면 일반주택(기존주택) 비과세도 가능합니다.도시 및 주거환경 정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.부동산거래관리-293(2011.04.05)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 별도세대원으로부터 상속받음으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 상속이 개시된 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다② 상속받기 전부터 1세대 내에 있던 주택이, 1 세대 내 세대원에게 상속되어 여전히 세대 내에 머무른다면, 일반주택 계획에 지장을 줄 것이 없습니다. 1세대를 기준으로 비과세를 판단하는 양도소득세의 세계에서, 세대 내 주택 변동이 없기 때문입니다. 그래서 동일 세대 내에서 일어나는 상속에 대해서는 상속주택에 대해 특례를 인정하지 않고 있습니다. 실무에서 매우 사례가 많고 실수가 잦은 부분입니다.동일 세대 내에서 일어나는 상속주택에 대해 상속주택의 지위를 인정하지 않는 것처럼, 동일 세대 내에서 일반주택의 매매도 인정되지 않습니다. 동일 세대 내에서 이루어지는 일반주택의 매매란, 실무상으로는 부담부증여를 뜻합니다. 부담부증여 중 채무인수액에 해당하는 유상양도에 대해 [1세대 1주택 비과세]가 적용되지 않으니 주의해야 합니다.딱 한 가지, 동일 세대원에게서 상속받은 주택도 특례를 인정하는 경우가 있습니다. 바로 [1주택을 가진 부모세대]와 [1주택을 가진 자녀세대]가 합가한 후에 동일 세대에서 상속이 일어나며, 합가 전부터 부모세대가 가졌던 주택이 넘어오는 경우입니다. 합가 전에는 별도 세대에 있었던 주택이기 때문에, 합가 이후 1세대가 된 후에도 유일하게 혜택을 주고 있습니다. 이 규정은 동일 세대 내에서의 상속은 오로지 이 경우 하나만 인정해줄 수 있다는 뜻을 내포하고 있으므로, 이 경우가 아닌 동일 세대 내 상속은 일절 인정되지 않는다는 의미이기도 합니다.법문에는 분명 [1주택을 가진 세대]와 [1주택을 가진 세대]가 합가해야 한다고 표현하고 있습니다. 따라서 단순히 합가만 했다고 되는게 아니고, 반드시 합가 이전에 각 세대가 1주택자였는지를 잘 확인해야 합니다.재산-1706(2009.08.17)상속개시 당시 별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 규정에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것이나, 귀 질의와 같이 동일세대원으로부터 상속받은 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.부동산거래관리-1505(2010.12.24)「소득세법 시행령」 제155조제2항의 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 주택을 같은 세대원에게 부담부증여하는 경우 유상양도로 보는 부분은 「소득세법 시행령」 제155조제2항이 적용되지 아니합니다.서울행법2019구단64849위 동거봉양 조항은, 종전 규정이 상속인과 피상속인이 동일세대를 구성하고 있던 상태에서 상속받은 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용할때 그 범위에 대해 불분명한 점이 있어 이러한 경우에는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합친 경우로서 합치기 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때에만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례가 적용됨을 분명히 하기 위해 소득세법 시행령이 2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되면서 도입된 규정이다.③ 반대로 별도 세대원인 피상속인에게 1채의 주택을 상속받았다고 합시다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 준비는 되었습니다. 그런데 상속이 들어온 뒤에 그 상속주택을 세대 내에서 이동시키는 경우는 어떨까요? 세대 내의 주택의 변동이 없으니 괜찮을까요?상속주택이 세대 내에서 재차 상속되는 경우에는 상속주택의 지위가 유지됩니다. [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 여전히 받을 수 있습니다. 하지만 상속주택이 세대 내에서 증여되는 경우(전부든 지분이든)에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]을 받지 못하게 됩니다.양도소득세 집행기준 89-155-11 [남편이 소유하던 상속주택을 아내가 다시 상속받은 경우]남편이 같은 세대원이 아닌 피상속인으로부터 1주택을 상속받고, 아내가 일반주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 남편의 사망으로 남편 소유의 상속주택을 아내가 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.기획재정부재산 -1030, 2010.10.27상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것이나, 상속받은 주택을 동일 세대내 다른 세대원에게 증여하고 일반주택을 양도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.3사전법령해석재산2020-366(2020.06.10)위 사전답변 신청의 경우, 상속주택(B주택) 지분 일부(1/2)를 배우자에게 증여하고 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 소득령 §155②에 따른 비과세 특례 적용 여부는 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-1030, 2010.10.27.)를 참고하시기 바라며