😮 51 저도 궁금해요!
05-08
부동산 매매하려고 합니다. 1가구 3주택이 해당될 지, 어떻게 해야할 지 조언 부탁드려요.
현 상황은 이렇습니다.
시댁 : A아파트 B오피스텔 소유 중 (2주택자) A아파트의 세대주
남편 : B오피스텔 거주 중이며(무주택자), B 오피스텔의 세대주
아내 : C아파트 세대원이며 B오피스텔 실거주 중 (무주택자)
아내의 친할머니 : C아파트 실소유주 (1주택자)
부부 공동 명의로 신규 부동산을 취득하려고 합니다.
남편이 부모 명의의 오피스텔의 세대주라 1가구 3주택에 해당되는 사례라고 들었습니다.
남편은 만 30세 이상이며, 고용소득이 있고 혼인신고 하였습니다.
남편이 아내의 친할머니 세대로 전입하면 될까요?
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김명선 세무사
세무법인 송촌 서울특별시 송파구
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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
주택수의 판단은 동일 세대를 기준으로 합니다. 만약 시부모와 b오피스텔에서 같이 거주하는 경우라면 동일세대로서 시부모의 주택이 주택수에 포함되나 단순히 타 주택에 거주하는 시부모의 오피스텔에 거주하는 경우에는 별도세대로 주택수에 포함되지 않습니다.
아내의 경우도 마찬가지로 할머니와 동일세대에 해당되지 않을 것으로 보입니다.
남편은 중위소득의 40%이상의 소득이(24년기준 1천 40만원 이상) 있으면 독립세대를 구성할 수 있으니 시부모와 별도세대가 인정됩니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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모두보기양도소득세
2년 실거주 후 월세 중 매매 양도소득세 비과세 문의
A주택을 월세를 주더라도 아래의 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건에 해당한다면 A주택은 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. B가 비조정지역이라면 B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 월세 발생 여부와 일시적 2주택 양도세 비과세와는 전혀 무관합니다.
1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도
3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것
소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
이와 별개로 일시적 2주택 기간 중에 월세소득이 발생한다면 해당 월세 소득은 다음연도 5월에 조합소득세 신고를 하셔야 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
*보다 구체적인 상담을 원하실 경우에는 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.
상속∙증여세
해외이민자 가족으로 인해 상속세 폭탄받게 생겼어요~ 도움 부탁 드립니다.
질문자님께서 구청에 문의하신 것으로 볼 때,
문의하시는 건은 상속세가 아니라 상속으로 인한 취득세 측면에서
상속으로 인한 1가구1주택의 취득은 취득세율 0.8% (400만원)가 과세되는데, 1가구 2주택 상황이 되어 2.8% (1400만원)의 취득세가 부과되시는 상황으로 이해됩니다.
이와 유사한 불복사례는 다수 있지만, 안타깝게도 납세자 패소 판례가 대부분입니다.
국세와 달리 지방세는 해당 "1가구"를 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구라고 규정할 뿐, 생계를 같이 하는지 여부에 대해 별도 규정하지 않기 때문에
어머님과 오빠분(1주택보유) 가족이 동일세대로 주민등록이 되어 있는 상황이었다면 상속으로 인한 1가구1주택의 취득에 해당하지 않아 특례세율을 적용받으실 수 없습니다.
감사합니다.
양도소득세
1+1조합원분양권 부모님에게 매도 할 수 있나요?
01.
주택수 관련
예비신랑이 1+1 조합원입주권을 가지고 있다면
양도세 비과세나 취득세 중과세 등을 판단할 때
2주택을 보유한 것으로 판단합니다.
따라서 질의자님이 예비신랑과 혼인신고를 하게되면
1세대 3주택자에 해당하게 됩니다.
또한 양도세 비과세에 있어서의 혼인합가 특례 등은
혼인의 당사자 각각이 혼인신고 전에 1주택씩 보유한 경우에
적용되는 것이기 때문에 예비신랑이 1+1 조합원입주권을 가진
경우에는 적용할 수 없습니다.
02.
교환 가능 여부
말씀하신 방법처럼 시아버지와 교환하는 것도 가능하나
만일 교환대상 입주권과 매매한 주택의 시가차이가 클 경우
증여세나 추가적인 양도세 이슈가 발생할 수 있습니다.
또한 취득세도 취득 당시, 그리고 교환당시에 발생하므로 두번내셔야 하는
점도 고려하셔서 판단해야할 것으로 보입니다.
그 외 궁금하신 점이 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
상속∙증여세
증여 및 취득세 상담드립니다
첫번째 빌라를 부담부증여 할 경우 세금문제는 다음과 같습니다.
1. 부담부증여를 하는 자(질문자님)
부담부증여를 하는 자는 채무 이전분에 대해서 양도소득세를 납부해야 합니다. 보증금(채무) 1.6억을 자녀에게 이전하는 것이므로 양도소득세 대상이지만 해당 주택이 일시적 2주택 양도세 비과세 대상이라면 양도소득세는 납부하지 않습니다.
2. 부담부증여를 받는 자(자녀)
1) 증여세
해당 빌라의 시가에서 채무액(보증금 1.6억)을 차감한 가액에 대해서 증여세를 신고 및 납부해야 합니다. 시가란 증여일 이전 6개월~증여일 이후 3개월간의 해당재산의 매매가액, 감정가액, 유사자산의 매매사례가액을 의미합니다. 미성년자가 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 2천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다.
따라서 해당 시가에서 채무액(보증금 1.6억)을 차감한 가액이 증여가액이 되는 것이고, 해당 증여가액에서 2천만원을 공제한 금액에 대해서 증여세를 납부해야 합니다. 증여세 세율은 다음과 같습니다.
과세표준 1억 이하 : 10%
과세표준 1억 초과 ~ 5억 이하 : 20%
과세표준 5억 초과 ~ 10억 이하 : 30%
과세표준 10억 초과 ~ 30억 이하 : 40%
과세표준 30억 초과 ~ : 50%
2) 취득세
부담부증여를 받을 경우, 채무액에 대해서는 유상취득세율이 적용되며 공시가격에서 채무액을 차감한 가액에 대해서는 무상증여취득세율이 적용됩니다. 미성년자인 자녀는 질문자님과 동일세대이므로 2주택 취득에 해당합니다.
-유상취득세 : 채무 1.6억 x 8.4%(85제곱미터초과:9%)
-무상취득세 : (공시가격 - 1.6억) x 3.8%(85제곱미터초과:4%)
단, 해당 주택의 공시가격이 3억 이상일 경우 무상취득세는 12.4%(85제곱미터초과:13.4%)가 적용됩니다.
*보다 구체적인 세금계산 등의 상담을 원하실 경우에는 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
친족(배우자의 형제)에게 증여 받은 주택(서울)의 지분(1/7) 며느리에게 증여/양도
동일한 부동산의 일부지분은 증여, 일부지분은 매매로 거래 및 등기 가능합니다.
말씀주신 내용의 경우 다주택자 중과와 무관하게 증여취득일로부터 2년 이내 양도기 떄문에 66%의 단기세율이 적용되므로 증여가 유리할 수 있습니다. 매매와 증여의 비율에 대해서는 상담을 통하여 자세한 사실관계 추가로 듣고 최적비율 안내드리겠습니다.
다만, 실질과세원칙에 따라 전부 증여 또는 전부 매매로 과세될 수 있기 때문에 거래 형식과 이체 등의 실질을 명확하여 진행해야 하며 추가적으로 일부 증여 및 매매시 관련 판례에 따라 인정 받을 수 있는 추가적인 방법이 있으며 자세한 내용은 상담을 통하여 안내드리고 있습니다.
1. 일부 지분 매매의 경우 양도소득세 계산시 취득가액은 최초 취득한 가액에서 매매하는 지분율을 곱하여 산정합니다.
일부 지분의 산정은 해당 아파트의 시가를 산정하여 전체 시가 중에서 매매로 진행할 금액만큼의 비율로 산정합니다.
특수관계인간 매매 또는 증여의 경우 시가 산정기준은 동일하게 증여세법은 준용합니다.
시가 산정과 관련하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689
2. 취득세는 다음과 같이 달라집니다.
(1) 매매지분 : 매수자를 기준으로 주택수를 판단하며, 매매가액을 기준으로하여 매매취득세율 적용(무주택자 1~3%, 2주택자 8%, 3주택자 12%)
(2) 증여지분 : 증여자를 기준으로 주택수를 판단하며, 아파트공시가액을 기준으로하여 증여취득세율 적용(증여자가 1세대 1주택자인 경우 4%, 다주택자인 경우 12%)
https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098
[증여 추정]
상증법 제44조에 따라 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여 받은 것으로 추정하여 매매계약을 부인합니다. 가족간 매매거래는 일반적인 거래는 아니므로 서류 조작 및 조세회피가 용이하기 때문에 우선 증여로 추정한다는 규정입니다.
다만 예외적으로 매매거래임을 입증하는 경우 매매거래로 인정받을 수 있지만, 입증책임은 납세자에게 있으며 매매거래로 인정받을 수 있도록 거래계획을 세워야 합니다.
일부 매매와 일부 증여 컨설팅의 경우 절세가능한 가장 유리한 비율을 산정하는 것이 좋습니다.
상담을 통하여 자세한 세액안내와 쟁점사항 안내드리고 있습니다.
가족간 매매거래와 관련하여 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
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다가구주택, 다세대주택 양도전에 반드시 고려해야할 것들(양도세 추징 사례)
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 양도소득세에서 한때 굉장히 뜨거웠던 주제인 다가구주택, 다세대주택에 대해서 알아보겠습니다.최근 2016년에 다가구주택만 보유하셨던 분이 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나 21년 5월에 다주택자 중과세로 추징되어 본세 2억, 가산세 1억, 총3억 정도의 세금이 추징되셔서 찾아오신 분이 계십니다.왜 이렇게 많은 세금이 추징되었는지에 대해서 같이 살펴보겠습니다. ■ 다가구주택과 다세대주택의 개념1. 다가구주택양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660제곱미터 이하(3) 19세대 이하가 거주2. 다세대주택양도소득세에서 다세대주택이란 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.→ 둘의 차이가 눈에 잘 안보이시죠? 통상적으로 실무에서 가장 이슈가 되는 차이는 주택으로 사용하는 층수가 4개층이냐 3개층 이하이냐가 중요합니다.지상 5층짜리 건물의 경우 1~2층을 상가로 나머지 3~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다가구주택에 해당하며,1층만 상가로 사용하고 나머지 2~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다세대주택에 해당합니다.그렇다면 다세대와 다가구의 양도소득세에서 차이는 어떤것이 있을까요 ?■ 양도소득세 비과세1. 다가구주택소득세법에서 다가구주택은 원칙적으로 가구별로 하나의 주택으로 봅니다.따라서 등기가 하나로 나 있는 다가구주택이더라도 여러 가구가 살 수 있도록 구획된 경우라면 원칙적으로 다주택자에 해당합니다.다만, 소득세법 시행령 제155조 15항에서 다가구주택을 양도시 1개의 주택으로 보아 비과세가 가능하도록 규정해놨습니다.이때 중요한것은 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에만 1개의 주택으로 보는 것입니다.→ 1996.1.1부터 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득한 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세를 규정하여 오다가→ 2007.2.28 이후 양도하는 분부터는 부부 등 다수인이 다가구주택을 공동으로 취득 및 양도하는 경우에도 하나의 매매단위로 하는 경우에는 취득자와 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하도록 개선하였습니다.2. 다세대주택다세대주택은 세대별로 구분등기 되어 있으므로 원칙적으로 세대별로 하나의 주택으로 보고, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정은 존재하지 않습니다.※ 주의사항→ 따라서 건축물 공부상 상가 등으로 기재되어 있더라도 실질이 주택으로 사용하는 층이 4개층 이상인 건물을 하나로 등기가 되어있다고 하여 다가구로 착각하여 비과세로 신고하는 경우에는 다세대주택으로 보아 비과세가 적용되지 않으며, 다주택자 중과규정까지 적용될 수 있으므로 정말로 주의하셔야합니다.■ 중과세1. 다가구주택소득세법 시행령 제167조의3 제2항에서 다주택자 중과세 적용시 주택수에 있어서 다가구주택은 원칙은 가구별로 주택수를 판단하지만 비과세와 동일하게 155조 15항 단서규정을 적용하여 하나의 매매단위로 거래하는 경우에는 하나의 주택으로 판단합니다.2. 다세대주택다세대주택은 비과세와 동일하게 세대별로 하나의 주택으로 판단하며, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정이 존재하지 않습니다.※ 주의사항→ 건물의 옥탑을 실제로 주택으로 사용하고 있는 경우에도 주택으로 사용하는 층수에 포함되므로, 1~3층과 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 경우 다가구주택으로 오인하고 1개의 주택으로 신고한 경우에는 다세대주택에 해당하므로 다주택자 중과세로 추징됩니다.■ 절세방안 1. 용도변경주택으로 사용하는 층을 상가 등으로 용도변경하여 다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 다주택자 중과세 회피 및 비과세를 적용받는 방법입니다.다만, 용도변경시 비과세 보유기간 및 거주기간 기산일과 장기보유특별공제시 기간에 대해서 추가적인 검토가 필요합니다.→ 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 후 비과세요건을 충족하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 1개의 호만 비과세를 적용합니다.2. 멸실건물을 멸실하여 토지만을 보유한 상태로 양도하는 경우입니다.이때 역시 토지로서의 장기보유특별공제에 대해서 검토가 필요합니다.3. 건물만 증여 후 토지만 양도건물과 토지의 소유주가 다른 경우로서 토지만 보유한 사람은 주택수에서 제외됩니다.다만, 실무적으로 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.다가구주택과 다세대주택은 양도소득세에 있어 비과세를 다주택자 중과세로 추징될 수 있게 하는 굉장히 무서운 상황이 벌어질 수 있습니다.따라서 건물을 양도하실때 한번더 다세대주택에 해당하지 않는지를 검토하시고, 다세대주택에 해당하더라도 여러가지 컨설팅 방안이 있을 수 있으니 전문가와 상의 후에 진행하시길 바랍니다.최근에 다세대주택뿐만 아니라 다른 케이스로 사고가 터져서 오신분들이 많습니다.간곡히 부탁드리건데 제가 아니더라도 다른 세무사님과 검토를 하고 매매 등의 계약을 하시길 바랍니다.수수료 아끼시려다가 수억의 세금을 추징당할 수 있습니다.
상속∙증여세
컨설팅∙자금조달
다가구주택 비과세 신고했더니 5년후 떨어진 날벼락
다가구주택은 단독주택, 아파트와 같은 물건과 다르게 세법상 이슈가 많다. 세법에서 다가구주택은 건축법을 따른다고 정의해놓았다. 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택자로서 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. 사전에 제대로 검토하지 않은 채 1세대 1주택 비과세로 신고한다면 5년 뒤에 중과세율이 적용된 양도소득세와 70%에 육박하는 가산세가 합쳐진 고지서가 날아올 수도 있으니 유의해야 한다.다가구주택의 개념양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택으로 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. [사진 pixabay]▶주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하▶1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660㎡ 이하▶19세대 이하가 거주건축물대장에서 다가구주택으로 기재되어 있더라도 실제 4개 층 이상을 주택으로 사용하거나, 불법 개조로 면적이 660㎡를 초과하게 된다면 다가구주택으로 인정받지 못하게 된다.다가구주택의 세법상 구분다가구주택에 해당하는 물건은 소득세법상 1개의 주택으로 볼 수도 있고, 여러 개의 주택을 보유한 것으로 볼 수도 있다.다가구주택이란 가구당 별개의 주택으로 보아 다주택자에 해당하지만 하나의 매매단위로 양도할 때는 한 개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.양도소득세 추징사례Q. 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보지 않는 경우?‘하나의 매매단위로 양도하는 경우’란 한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우로 규정하고 있었으나, 세법 개정으로 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 부부 등 여러 사람이 공동소유하는 다가구주택이더라도 하나의 매매단위로 양도한다면 양수인과 양도인이 1인인지 여부와 관계없이 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.※유의사항양도자와 양수자가 1인이더라도 공동으로 다가구주택을 소유한 상태에서 공동소유자 중 1명의 지분만을 양도할 때는 하나의 매매단위로 양도하는 것에 해당하지 않아 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.Q. 공부상 상가를 주택으로 사용하는 경우?지상 4층 건물이 건축물대장에 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 기재되어 있다고 하더라도 1층을 실제 주택으로 사용하거나 주택으로 임대주고 있다면 해당 건물 1~4층 모두 주택으로 사용하는 것으로 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.따라서 공부와 실질이 다른 경우 실질에 따라 판단하기 때문에 공부만을 믿고 양도한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.※유의사항임대인은 상가로 임대하기로 계약했더라도, 임대인 모르게 임차인이 전입 신고하고 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 임대인이 이 사실을 모르고 다가구주택으로 양도하는 경우 양도세 추징을 당할 수 있으니 유의해야 한다.옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과하면 주택의 층수에 포함된다. [사진 Wikimedia Commons]Q. 옥탑을 주택으로 사용하는 경우?건축물대장에 기재되어 있지 않은 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 사례가 많다. 옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과한다면 주택의 층수에 포함된다. 지상 3층과 주택으로 사용하고 있는 옥탑이 있다면 다세대주택에 해당해 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다.절세방안용도변경주택으로 사용하는 층이 4개 층 이상이라면 일부 층을 상가 등으로 용도 변경한다면 다주택자 중과세 회피 및 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.멸실해당 다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자는 건물을 멸실해 토지만을 보유한 상태로 양도한다면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다.건물 증여다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자의 경우 건물만을 별도 세대원에게 증여 후 양도한다면 토지로서 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다. 다만, 용도변경·멸실·증여 시점과 양도 시점에 따라 실질과세원칙에 의해 행위 자체가 부인될 수 있으니 전문가와 충분한 상의 후 진행하는 것을 추천한다.
부가가치세
부가가치세 예측 및 신고 준비
안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.매년 1월과 7월은부가세 신고를 하는 달입니다.다른 세금에 비해부담이 큰 세금입니다.따라서 미리 예측하고준비하는 것이 중요합니다.오늘은 다음달에 있을 부가세 신고를맞이하여 우리 사업장에 부가세가얼마나 나올지! '대략적'으로 예측해보고그를 줄일 수 있는 방안이무엇이 있는지에 대해 안내드리려고 합니다.'부가세' 예측하기부가세는 3개월, 6개월마다발생하는 세금으로 누적이 되어사업주에게 부담되는 경우가많습니다.특히 소비자를 대상으로 하는음식점, 미용실 등부가세를 별도로 받지 못하는사업장의 경우 부담이 더 크게느껴집니다.따라서 내 매출규모에따라 부가세를 어느정도 예측하여저축해두시는 것이 좋습니다.업종간이과세일반과세일반 음식점매출 기준 1% 이내매출 기준 3% ~ 4%호프 및 카페(음료 판매점)매출 기준 1%매출 기준 4% ~ 5%미용실 및 실내 체육시설 등매출 기준 1% ~ 2%매출 기준 5% ~ 6%그 외 기타 소비성 서비스업매출 기준 2% ~ 3%매출 기준 6% 이상업종별 부가세 예상액은사업장 특성에 따라 다르고카드사용액에 따라 다릅니다.따라서 '정확'한 세액은 1월 15일 이후12월 매출자료가 완성된 이후에알 수 있습니다.따라서 해당 자료는'예측, 참고' 자료로만 사용 부탁드립니다.'부가세' 줄이기장사를 하시다보면'규모는 비슷한거 같은데왜 저 사업장은 부가세를저만큼 밖에 안내지..?'하는 경험 다들 있으실거라고생각합니다.왜 차이가 나는지에 대해 숙지하시고그 부분을 인지하여 챙겨주신다면억울하게 낼! 부가세줄일 수 있습니다.① 큰 지출 관련하여적격증빙을 받지 못한 경우* 임차료 세금계산서건물주에게 임차료 세금계산서를못받는 경우가 있습니다.이 경우에 종합소득세 때 비용처리는가능하지만, 부가가치세 때 공제는받을 수 없습니다.* 배달대행비 세금계산서배달관련 매출이 많아지면서관련 비용도 크게 늘어났습니다.배달대행비에 대해세금계산서를 받았는지 여부에 따라부가세 차이가 날 수 있습니다.* 식재료 등 세금계산서, 계산서 수취여부재료 및 식재료 등을 구매 하실 때거래명세표만 수취하시고,현금 및 계좌이체로만 물건을사시는 경우가 있습니다.이 경우에 종합소득세 때비용처리는 가능하지만, 부가세 때공제 받지 못할 수 있습니다.② 카드 등록을 안해비용 누락이 생기는 경우개인사업자의 경우신규 카드를 발급한 경우 반드시홈택스에 등록을 해주셔야합니다.직접 등록해주시거나담당 세무사사무실에 반드시전달해주시면서 등록 요청해주셔야 합니다.등록을 놓치신 경우카드사에 요청하셔서내역을 챙겨주시면 비용처리 가능합니다.③ 온라인으로 물건을 구입한 경우네이버, 카카오 등으로 물건을 구입하시는 경우반드시 '사업자 등록번호' 로 현금영수증받아주셔야 매입세액공제 가능합니다.반드시 '사업자 등록번호'로부탁드립니다.④ 통신비 등자동이체 건들을신용카드 자동이체로처리하자!통신비, 공기청정기 렌탈 등각종 자동이체를 그냥통장에서 하시는 경우가 많습니다.이 경우에 세무사가확인하기 쉽지않을 뿐 더러적격증빙이 아니기에부가세 공제가 어렵습니다.반드시! 신용카드자동이체로 걸어놓으셔야 합니다.⑤ 세무사와 의사소통이되어야한다.많은 세무사님들사업주분들이 공통적으로부가세는 줄일 수 없다고상담드리고, 생각하고 있습니다.사실 맞습니다. 부가가치세는자료싸움이기때문에 자료가 없으면세무사도 손을 쓸 수 있는 방법이 없습니다.그렇기에! 세무사가 신경을좀 더 써서 진행해야합니다.누락된 비용이 있는지혹시 사장님이 빼먹은 비용이 있는지를먼저 체크해서 말씀드려야부가가치세를 절세 할 수 있습니다.이 부분들 숙지하시고,부가가치세 부분에서 억울하게너무 많은 세금을 내지않았으면 좋겠습니다.지금까지 '부가가치세' 예측과'부가세'를 줄이는 법에 대해알아보았습니다.관련하여 궁금하신 점있으시다면 편하게 문의주세요.
종합부동산세
다가구주택과 다세대주택
다세대,다가구 이름만 비슷한 친구들에 대하여안녕하세요!반포세무회계 심현주 세무사입니다.오늘은 다세대와 다가구 주택 그 비슷하면서도 다른 친구들에 대해 이야기 해보려합니다.무엇이 같고 무엇이 다른가먼저 둘다 건축면적이 660제곱미터 이하여야 한다는 점은 같습니다.다만 다가구주택은 건축법상 단독주택으로주택으로쓰는 층 수가 3개층이하에19세대 이하가 거주하여야 합니다.반면 다세대주택은 건축법상 공동주택으로주택 1동당 4층이하의 건물이어야 하고요.주택으로 쓸 수 있는 층 수가 하나 차이난다고 봐도 무방한데요,이 차이가 세법상으로 큰 차이가 됩니다.소득세법 시행령 제155조제15항⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 다세대 주택은 다주택자임을 피할 수 없지만다가구주택은 한 번에 매매할 경우 1주택으로 신고할 수 있고따라서 1세대1주택 비과세 규정이나,일시적 2주택 규정을 적용 받을 수 있게됩니다.용도변경과 주의할점다가구 주택의 정의에 해당하는 다세대주택이 있다면용도변경을 통해 다가구 주택으로 변경할 수 있습니다.다주택자에서 단숨에 1주택자가 되는건데요이 경우 용도변경을 한 시점으로부터 1주택 비과세 특례 적용 보유기간을 기산하고장기보유 특별공제기간도 위와 같으므로용도변경 후 보유기간을 각별히 신경쓸 필요가 있습니다!그럼 오늘은 여기까지다음글에서 또 뵈어요!
기장
유사투자자문업 세무기장
유사투자자문업 ?유사투자자문업이란, 투자자문업자 외의 자가 불특정 다수인을 대상으로 하여 발행되는 간행물, 전자우편 등에 의하여 금융투자상품에 대한 투자판단 또는 금융투자상품의 가치에 관한 조언을 일정한 대가를 받는 것을 업으로 하는 것을 말합니다.또한 유사투자자문업을 영위하기 위해서는 금융위원회에 신고하셔야 합니다.투자자문업과의 차이투자자문업은 일대일 방식의 투자 자문인 반면, 유사투자자문업자는 불특정 다수에게 자문서비스를 제공하는 것입니다.즉, 자문 수신인이 ‘불특정 다수인’인지, ‘특정인’인지에 따라 구분됩니다.또한 투자자문업은 금융위원회에 ‘등록’을 해야 하지만, 유사 투자자문업은 ‘신고’만 하면 된다는 차이가 있습니다.비고설립시사업 명칭사업 방식검사 대상 여부투자자문업일정 등록 요건(자본금, 운용전문인력 등 인적, 물적 요건)을 갖추어 금융감독위원회에 등록XX 투자 자문고객과 1:1로 투자자문 및 투자일입업 영위 가능금융감독원의감독과 검사필요유사투자자문업금융감독위원회에 일정서식에 따른 신고XX 인베스트 등 명칭에 투자자문 사용 금지불특정 다수인을 대상으로 간행물, 출판물, 방송등을 통하여 투자 조언(개별적으로 투자상담 및 상품 운용시 처벌)금융감독원의검사 대상 금융기관이 아님세무기장 주의사항1. 부가가치세 과세대상으로 현금영수증 및 세금계산서을 발행하셔야 합니다투자자문업은 2015.02.03 부가가치세법시행령 제40조 개정 이후 투자일임업(단, 투자일임업자가 부동산, 실물자산 등에 운용하는 경우 과세)을 제외하고 과세 대상으로 개정되었으며, 유사투자자문업은 자본시장법에 의한 투자일임업자로 등록되어 있지 아니하여 면세를 적용받을 수 없습니다.2. 교육세 과세대상이 아닙니다금융업이나 보험업의 경우 교육세 과세대상이나 자문업은 아닙니다3. 유사투자자문업으로 등록후 대부업을 영위해서는 안됩니다유사투자자문업 등록후 대부업을 하게 되면 유사수신행위로써 형사처벌 및 조세범처벌법에 따라 처벌되실수 있습니다4. 결제대행사 매출누락을 체크하셔야 합니다페이앱이나 위즈페이 같은 결제대행사 매출은 빈번히 누락되고 있으니 세금신고시 확인이 필요합니다