상가주택 종합소득세 신고 시 비용 안분 처리

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는이상웅 세무사입니다.서울지방국세청에서 22.08.08~22.09.26 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.이상웅 세무사 증여세 자금출처조사해당 조사는16년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하여 전세계약체결 및 고가의 다수 상가를 분양 받아 취득하였습니다.전세보증금과 부동산 취득금액은 총 40억을 초과하였으며, 자금출처 부분에 대하여차용 인정여부, 증여세와 소득세 추징 문제가 쟁점이었습니다.사업을 진행하시는 분이라면 자금출처조사를 진행하면서 증여뿐만 아닌 본인의 사업장에 대하여 조사가 함께 진행되므로증여세 뿐만 아니라, 소득세까지 문제가 될 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 사실관계해당 건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중본인 명의로 약 40억을 초과하는 상가 분양 취득(일부는 부모님으로부터 분양권 상태로 전매), 본인 명의 전세계약 체결2. 지인과공동사업장 현금매출누락 및 수익배분 불완전(동업계약서 미작성)3. 본인단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리4.부모님과 지인으로부터 자금을 차용(차용증 미작성)5. 개인 투자에 대한 투자수익 발생(투자약정서 미작성, 투자수익에 대한 세금 미신고)3. 쟁점 사항위 사실관계에 따른 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 지인과공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제2. 지인과공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제3. 본인단독 사업장에 대한 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 등록하여 급여 지급 및 비용처리 문제4. 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)5.투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈이번 조사는 여러 가지 이슈가 복잡하게 얽혀있어 쟁점이 굉장히 많은 건이었습니다.<1> 지인과 공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제지인과 공동사업을 운영하면서현금 매출 중 일부를 누락하여 신고하였으며, 구체적인 동업계약서를 작성하지 않고 수익 배분 역시 명확하게 처리하지 않았습니다.따라서 공동사업장의 출자 비율을 초과하여 배분된 소득에 대한증여세 이슈가 발생하였고, 사업장을 폐업한 이후에도 공동사업자와 꾸준히 자금을 주고받아 공동사업자에 대한 확대조사로 번질 수 있는 상황이었습니다.A :동업자와의 관계, 실제 사업이 진행된 내용, 동업기간 동안 이체된 금액과 폐업 후 이체금액을 맞추어 사실관계를 입증함으로써 확대조사를 막을 수 있었습니다.또한 상호 증여할 의사가 없었으며, 입출금 내역을 입증함으로써 증여가 아닌 사인 간 차용으로 증여세 추징 없이 마무리할 수 있었습니다.<2> 지인과 공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제공동사업 외공동으로 고가의 상가를 취득하였으며, 실제 취득한 부동산 지분과 실제로 부담한 금액이 차이가 있어취득자금에 대한 증여세 이슈가 발생하였으며,담보대출의 경우 공동명의로 취득하더라도 1인의 명의로 받게 되므로,대출 중 일부를 자금출처로 인정받기 위해서 각자가 원리금을 부담하는 등의 사후관리가 필요하지만, 미비한 상황이었습니다.A :상가를 공동취득한 것과 공동사업을 별개로 보지 않고, 연장으로 보아 소득배분 정산차액과 상가대금 정산차액을 함께 처리하여 증여세 이슈를 해결하였습니다.담보대출의 경우 이자 비용 실질 부담 및 필요경비 공제 현황 등을 입증하여 부담액 중 일부를 인정 받을 수 있었습니다.<3> 본인 단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리개인사업을 영위하면서 발생하는 현금매출을 누락하는 경우종합소득세 과소신고에 대한 가산세 뿐만 아니라 현금영수증 의무 발행 업종인 경우 현금영수증 미발행에 대한 가산세가 추가로 발생합니다.현재 미발행가산세는 거래대금의20%로서, 과소신고 가산세는 과소신고한 세액에 대하여 부과하는 것과 다르게 세액이 아닌 대금에 대한 20%이므로 큰 부담이 될 수 있습니다.부모님 등 가족들을 직원으로 등재하여 급여 지급 후 비용으로 처리 하는 경우 실제로 업무를 이행하지 않았다면 비용처리한 급여는 모두 부인되어 과소신고한 세액이 추징되게 됩니다.A :매출누락한 금액은 수익의 귀속시기와 부과체적기간을 잘 판단하여 최대한 추징되는 세액 및 가산세를 줄여나가야 합니다.다만, 자금출처조사가 사업장 조사로 확대된다면 매출누락 뿐만 아니라 필요경비, 세액공제 등 종소세 신고사항에 대해 전반적으로 조사가 진행될 수 있으므로 매출누락 행위는 큰 문제로 붉어질 수 있으므로 조심해야 합니다.<4> 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한 차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)사인 간 대금의 이체가 증여가 아닌차용으로 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고, 공증 등의 행위를 이행하고 원리금을 주기적으로 이체하는 이체내역의 입증 등이 필요합니다.직계존비속간의 소비대차는 원칙적으로 차용으로 인정받지 못하기 때문에 차용으로 인정 받기 위해서는 사전작업이 필요합니다.A :부모님과의 차용증을 작성하지 않았더라도 부모님의 증여 여력, 증여 의사, 차용금액와 차용의 목적 등의 사실관계를 통하여 차용관계로 인정 받을 수 있는 경우가 있습니다.다행히 해당 건은 차용증을 작성하지 않았지만, 부모님과 지인으로부터의 차용한 자금을 인정 받을 수 있었습니다.<5> 투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈개인이 투자를 통하여 수익이 발생한 경우 투자약정서 및 수익에 대하여 소득을 구분하여 세액을 신고 및 납부해야 합니다.또한 부모님이 계약한 분양권을 매매를 원인으로 하여 전매로 취득한 경우 특수관계인간 매매이므로 프리미엄 등의 시가 산정액에 따른 부당행위계산부인의 문제를 검토해야 합니다.A :해당 건은 당초 투자약정서 등을 작성하지 않았으며 투자수익에 대해서도 어떠한 처리를 하지 않았지만, 이체내역 등의 사실관계를 입증하고 투자약정서를 이에 맞게 작성함으로써 다행히 자금출처로 인정 받을 수 있었습니다.분양권을 특수관계인간 매매하는 경우 매매일 현재 프리미엄가액에 대하여 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 다만, 프리미엄의 산정은 세법의 기준에 의해야 하며 세법상 산정할 수 있는 프리미엄이 없는 것으로 마무리할 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 건의 당초 추징예상세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.(조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제를 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액약 300,000,000원약 0원5. 정리이번 건은자금출처 중 증여부분 뿐만 아니라 개인 사업장에 대한 부분까지 이슈가 확대되었으며, 공동사업자와의 관계까지 쟁점이 되어 상당히 어렵고 복잡한 건이었습니다.다행히 쟁점이 됐던 사항들에 대해서 대부분 원하는 방향으로 조사를 종결할 수 있었습니다.조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험과, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.같은 조사건이라고 하더라도 담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222773165621[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트를 취득한 경우)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 임대차 및 양도시 자주 발생하는 영업권(권리금)양도시 발생하는 세무문제에 대해서 설명드리겠습니다.영업권(권리금)양도시 세무 이슈는?구분기타소득 or 양도소득세세무처리 방법매도자·개인이 영업권을 양도시 발생하는 소득은기타소득에 해당함.·영업권이 기타소득에 해당하면 대가의60%를 비용으로 인정받을 수 있음.(원천징수세율은 22%)·기타소득 금액(비용까지 차감한 금액)이 3백만원 이상이면다음해 5월 종합소득금액에 합산해서 종합소득세 신고해야 함.·22%로 원천징수한금액은 종합소득세 신고시 기납부세액으로 차감하여 줍니다.·과세사업자이면 세금계산서를 발행해야 하며, 면세사업자이면 계산서를 발행해야 합니다. 만약 세금계산서를 미발행시 가산세가 있습니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당하면 미발행시에도 가산세는 없습니다. 또한 면세사업자의 경우에는 원천징수가 되었다면 계산서 미발행에 따른 가산세가 없습니다·영업권을사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도시 영업권은 양도세과세 대상에 해당함.·양도일이 속하는 달의 말일로부터 2달 이내에 양도세 예정신고해야 함.구분세무처리방법양수자·영업권을 양수하는 사업자(법인도 포함)는 대가를 지급할 때, 지급금액의 8.8%를 원천징수해야 합니다·원천징수액은 지급한달의 다음달 10일까지(혹은 반기 말의 다음달 10일까지) 신고 및 납부해야 합니다·기타소득에 대한 지급명세서도 다음 연도 2월 말일까지 제출해야 합니다 미제출시 가산세 부과됩니다·취득한 영업권은 재무상태표에 무형자산으로 계상할수 있습니다 계상한 무형자산은 5년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다영업권(권리금)양도시 자주 묻는 질문은?Q1:매수자는 영업권에 대해서 세금계산서를 받았는데 원천징수를 또 해야 하나요?A1: 네 원천징수는 반드시 해야 합니다.Q2:매도자가 상가를 양도하면서 받은 영업권이 양도세에 해당하면 장기보유특별공제가 가능한가요?A2: 안됩니다 장기보유특별공제는 토지와 건물 일 때만 가능합니다. 영업권은 부동산 권리이므로 안됩니다.Q3:매도자는 영업권을 양도세 신고를 하지 않고, 매수자는 법인세 및 개인 종합소득세 신고시 영업권을 5년간 감가상각비를 비용 넣어도 문제가 안 되나요?A3: 이 경우 매도자는 5년간 소득세 추징과 세금계산서 미발행 가산세가 부과되고, 매수자는 원천징수 불이행 가산세가 부과될 수 있습니다이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^이번시간에는 저번시간에 개인 부동산매매사업자 예정신고및 확정신고에 설명한것에 이어서개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다개인 부동산 매매 사업자 비교과세란?-개인 부동산매매사업자가 매년 5월에 확정신고를 할때 양도소득세 중과세율이 적용되는 자산일 경우에종합소득세준용하여 산출세액과 양도소득세를 계산한 산출세액중 더 큰것을 적용하여 신고하는것을 말합니다.-이는 부동산 투기목적이 있는 양도세 중과대상 자산을 사업자등록을 내고 종합소득세 기본세율로 적용받아서 세금을 줄이는것을 막기 위함입니다.비교과세 대상 자산은?-다음과 같습니다①분양권(조합원 입주권은 비교과세대상이 아닙니다) {소득세법 104조 1항 1호}②비사업용토지 {소득세법 104조 1항 8호}③미등기양도자산{소득세법 104조 1항 10호}④다주택자 조정대상지역내 중과대상자산 (2025.05.09 이전까지는 중과배제되므로 2025.05.09 이전까지는 비교과세 안됨){소득세법 104조 7항 }2년미만 보유한 주택,상가는 비교과세 대상이 아닙니다비교과세 산식은? 비교과세 산식MAX(①,②) ①종합소득과세표준*종합소득세율 ②[(주택등 매매차익(주1)-장기보유특별공제(주2)-양도소득기본공제)]*양도소득세율+[(종합소 득과세표준-주택등 매매차익)*종합소득세율] (주1)주택등 매매차익=양도가액-취득가액-필요경비 (주2)미등기양도자산, 분양권,다주택자의 조정대상지역내 주택(2025.05.09 이전 양도분은 제외함)은 장기보유특별공제 안됩니다 . 비사업용토지는 장특공제 가능합니다 .계산 사례는?김강남씨 /개인부동산매매사업자/ 3주택 보유자/ 강남 소재 아파트 30억에 양도시-양도가액:30억 (2025.10.11일 양도함)-취득가액: 20억 (2020.05.06일 취득함)-필요경비: 공인중개사수수료 2천만원, 샷시확장비용(3천만원), 도배비용 (3백만원) [단위;원]종합소득세 적용시양도소득세 적용시수입금액3,000,000,000양도가액3,000,000,000-)취득가액2,000,000,000-)취득가액 2,000,000,000-)필요경비53,000,000-)필요경비 50,000,000 (중개사+샷시 비용)=소득금액947,000,000=양도차익950,000,000-)장특공제중과되면 배제됨=양도소득금액950,000,000-)소득공제1,500,000-)기본공제2,500,000=과세표준945,500,000=과세표준947,500,000*세율42% -35,940,000*세율72%-35,940,000=산출세액361,170,000=산출세액646,260,000-종합소득세 는 사업과관련된 모든비용이 비용으로 인정되나, 양도세에서는 자본적지출액인 샷시 확장비용만 인정되고 , 수익적지출인 도배비용은 제외합니다. ◆주의사항설명 ◆ ① 분양권과 조합원입주권 예정신고의무및 비교과세 대상 여부 예정신고의무확정신고시 비교과세 대상여부분양권예정신고의무 없음비교과세 대상임조합원입주권예정신고의무 없음비교과세 대상아님②case1.다주택자 중과세율이 실제 적용되지 않는다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에도 예정 신고 및 확정신고시 모두 기본세율로 과세 됩니다. 2년미만 단기보유에 의한 세율을 적용하지 않습니다 case2.다주택자 중과세율이 실제 적용된다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에 예정신고 및 확 정 신고시 다주택자 중과세율(기본세율+20%,30%)과 단기보유세율(주택 70%,60%) 중 큰것의 세율로 과 세 됩니다. ③주택,상가등 2년미만 보유했다고 해서 비교과세를 하는것은 아닙니다.개인부동산 매매사업자 예정신고및 확정신고 설명한것도 참고부탁드립니다https://blog.naver.com/totwm/223542638140[강서구 양도세 전문세무사][마곡 양도세 전문세무사][양도세전문세무사][기장전문세무사] 개인부동산 매매사업자 양도세 예정신고 및 종합소득세 확정신고 (자연세무회계컨설팅)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매...blog.naver.com이상입니다 !개인 부동산 매매사업자 양도세신고및 기장문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의주시면친절히 상담 해드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#부동산매매사업자기장전문세무사#부동산매매사업자분양권#분동산매매사업자조합원입주권#부동산매매사업자비교과세#부동산매매사업자중과#부동산매매사업자거주주택주택수포함#부동산매매사업자양도세#부동산전문세무사 태그수정공감 2이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기