안녕하세요  머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^

오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다. 


겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지

1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토  

부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다.  

이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은 양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다. 이중 경비를 방지하기 위해서입니다. 

실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다. 



2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토

상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의 상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을  상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.  즉, 다시 말해서  주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서 양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.  양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.

3. 다가구주택인지 다세대주택인지

- 다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고  주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다. 

- 다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로 각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다. 

구분

건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]

비고 

다가구주택

다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것 

① 주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.  1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함. 

② 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 

옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨 

다세대주택

주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택 


- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만 만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다. 실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.

4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부

다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다. 

지역

부수토지 범위 


도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖

정착면적의 5배

정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는

면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다

도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역

정착면적의 3배

도시지역 밖

정착면적의 5배 

▷세법 개정으로 인해서 서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.

 


5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)

- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나, 양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다. 따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다. 


- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이  주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.


???? 상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%


6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택 

- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나 양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며  상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.

- 양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.


 

7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부 

- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면 인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어 자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다. 용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다. 



8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토

- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.



 9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨

- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]


- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을  양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.


10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단


《 case1.》 1주택자가  주택을 상가로 용도변경한 경우 

- 건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.


- 그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다 


《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단

- 주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아 용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.

- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다. 


▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다. 

구분

 내용


용도변경 후 3년 내 양도

상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여 

각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용

[서면 부동산 2018-11518.02.13]

용도변경 후 3년이 지나서 양도 

건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에 

큰 공제율 적용

[부동산 거래관리-1191 10.0928]