공동명의 개인사업자 건보료 줄이는 방법

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

50대 정모씨는 아내와 공동명의로 실거주하고 있는 아파트를 소유하고 있다. 무슨 이유인지는 잘 모르겠지만 공동명의가 유리하다고 부동산 중개업소와 각종 매체를 비롯해 다들 이야기해 5년 전 이 아파트를 매수할 때 공동명의로 매수했다. 최근에 종합부동산세 개정안이 뉴스에 나오면서 과세기준이 11억으로 완화되었다고 한다. 그런데 공동명의는 각각 1주택을 보유한 거로 간주해 오히려 보유세가 불리할 수 있다는 것이다. “이건 또 무슨 뚱딴지같은 소리일까? 그렇다면 공동명의로 하는 게 아니었는데.” 정 씨는 뒤늦게 공동명의로 매수한 것을 후회하고 있다.종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. [사진 pixbay]흔히 말하는 보유세는 부동산을 보유함으로써 내는 세금을 말한다. 재산세와 종부세가 바로 그것인데, 재산세는 지방자치단체에서 부과하는 세금으로 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주택과 주택 이외의 건축물, 토지의 소유자에게 부과하며 해당 부동산에 따라 계산방식과 세율체계가 나뉜다. 재산세는 물건별로 과세되는 세금이라 주택을 공동으로 소유하든 단독소유하든 세금은 동일하다.재산세의 과세표준액은 시가표준액, 즉 주택은 공시가격, 건축물은 지자체가 결정한 가액, 토지는 개별공시지가를 기초로 하며, 이 금액에 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 주택의 경우 세율은 0.1~0.4%의 누진 구조로 되어있는데 별도의 공제금액이 없어 부동산을 보유하고 있다면 대개 재산세를 납부하게 되지만, 세부담 상한선이 있어 상한선을 초과한 세액은 차감해 고지한다.종부세는 중앙 정부에서 부과하는 세금으로 재산세와 동일하게 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주거용 건축물과 토지에 대해 과세한다. 종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. 주택은 기본공제액(6억원)과 1세대 1주택 단독명의라면 추가공제액(5억원)까지 적용해 공시가격이 11억원을 초과해야 과세된다. 공동명의의 계산법은 아래에서 더 자세하게 살펴본다. 세율은 0.6~3%이지만 다주택자는 1.2~6%로 중과되며, 조건에 따라 세액공제를 적용할 수 있고 재산세처럼 세부담상한 초과액을 고려한다.지난 9월 14일 발표된 종부세 개정의 핵심은 1주택자에 대한 세부담 완화에 있다. 1주택자에 대한 추가 공제금액을 기존 3억원에서 5억원으로 높임으로써 1주택자 종부세의 과세대상을 공시지가 9억원에서 11억 초과 주택 보유자로 상향 조정했다. 또1세대 1주택 공동명의자에게 납세방법의 선택권도 주었다. 1세대 1주택 공동명의에 대해 각각의 기본공제액 6억원을 적용한 12억원에 세액공제율은 0%를 적용하는 방법과 1주택 단독명의의 공제금액 11억원에 세액공제율 최대 80%까지 적용하는 방법 중에 선택할 수 있게 한 것이었다.공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 세금 측면에서는 유리할 수 있다. [사진 pixabay]1세대 1주택을 단독명의로 보유하는 경우 보유기간(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)과 연령(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)에 따라 세액공제가 중복으로 가능하며 한도는 80%다. 즉, 보유기간과 연령에 따라 종부세가 달라지는데, 공동명의의 경우 1주택 단독명의의 과세방식을 선택할 수 있으므로 보유기간과 연령에 따라 11억원 공제금액에 세액공제를 적용하는 것 중 어느 것이 세 부담이 적은지 따져 선택하면 되겠다.이렇게 공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 더 세금 측면에서는 유리할 수 있다. 하지만 현재 단독명의인 주택을 이런 이유로 공동명의로 전환하고자 한다면 이는 증여에 해당하는 것이고 취득세 등의 문제가 있어 신중히 고려해 보아야 한다.정 모씨 사례에서 공동명의가 불리하다는 것은 바로 2주택 이상 보유자에 해당한다. 종부세는 위에서 언급한 것처럼 인별 과세이기 때문에 다주택자는 일부의 지분만 보유해도 1채를 보유한 것이 된다. 예를 들어 1세대 2주택을 모두 공동명의로 취득한 것이라면 부부 1명당 각각 2주택을 보유하고 있는 것으로 계산된다. 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 만일 부부 중 한 사람이 2주택을 모두 보유하고 있는 경우라면 공제금액은 6억원뿐이며, 세율도 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 돼 다양한 시뮬레이션 중 가장 종합부동산세의 부담이 크다.그다음으로 세 부담이 큰 경우는 2채 모두 공동명의일 경우다. 2채 모두 공동명의로 지분으로 보유한 경우에도 주택 수에 포함돼 각각 2주택이 되므로 남편과 아내는 모두 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 된다. 공제금액은 각각 6억원씩 12억원을 받을 수 있다. 마지막으로 부부가 1채씩 보유한 1세대 2주택이라면 각각 1채씩 기본공제 6억원씩 총 12억원이지만 추가공제액 5억원은 적용할 수 없으며, 그래도 세율은 기본세율(0.6~3%)이다.즉, 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 부부 중 한 사람이 2주택을 보유한 경우가 가장 종부세의 부담이 크며, 공동명의인 경우 각각 1채씩 보유한 것보다 불리하다는 것을 확인할 수 있다.각종 부동산 정책을 내놓으며 집값 상승을 막아보려는 정부가 1세대 1주택에는 그래도 다양한 세제 혜택을 주려고 하는 것으로 보인다. 또한 무조건 좋다고만 생각한 공동명의가 종부세에서는 인별 과세라는 특징 때문에 2주택 이상인 경우에서는 오히려 불리한 경우가 있다는 것을 알 수 있다. 부동산 보유는 이후 양도의 문제뿐 아니라 보유하고 있다는 것만으로도 보유세가 큰 부담이 되기도 하기 때문에 다주택자라면 보유세도 면밀히 살펴보아야 할 것이다.

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사 전문'이상웅 세무사입니다.oo세무서에서23.04.03~23.05.12 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다. 이번 세무조사 대상 납세자분은 의사로서 병원을 운영하시는 개원의였습니다. 세무조사 후최종 추징세액은'약 300만원'으로 성공적으로 조사를 종결하였습니다. 0원으로 종결하지는 못해 아쉬웠지만,당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한 예상 추징세액인 약 1.8억원의'99%'를 감면하였습니다.자금출처조사 사전통지서해당 조사는17년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일총 3개년을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하는 금액의 아파트를 취득하였습니다. 병원을 운영하시면서 실제 세법에서 인정받을 수 있는 경비보다 많은 경비를 넣음으로써 출처로 인정받을 수 있는 소득금액이 적었습니다.실제로 사업을 운영하면서매출 누락, 가공경비를 넣는 개인사업주분들이 적지 않습니다. 매년 납부하는 종합소득세가 부담되어 신고 시 현금매출 중 일부분을 누락하거나, 경비를 가공하여 많이 넣곤 하시지만 가공 금액이 누적될수록 인정받을 수 있는 소득금액이 줄어들어 결과적으로 자금출처조사의 대상이 될 수 있습니다.자금출처조사가 진행되는 경우 수년간 적게 납부했던 종합소득세뿐만 아니라 이에 대한최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있습니다. 만약 장부를 허위로 작성하거나, 타인 명의를 활용하는 등의 방식으로 조세를 탈루한 경우에는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상의 가산세가 부과될 수 있으니 특히 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 고가의 아파트를부부 공동명의로 취득2. 기존 전세계약의보증금 임차인이 배우자 일방 단독명의였으며, 아파트 취득을 위한담보대출 역시 배우자 일방의 단독명의3. 국내주식, 해외주식 및 각종금융상품 등을 통한 투자수익 발생4. 여러 해를 걸쳐 사업소득에 대한종합소득세 신고 시 가공경비 계상3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 공동명의 취득자각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지2. 배우자 일방의 명의로 되어 있는대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지3. 국내, 해외 주식 등금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부4. 가공경비 계상 부분에 대한종합소득세 및 가산세 추징5. 병원을 운영하는 개원의로서 가공경비를 계상한 해당 사례가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부<1> 공동명의 취득자 각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지부동산을 취득할 때 공동명의로 취득하는 경우 총매매가액과 취득세 등의 경비를 합한 금액에서 각자의 지분율에 해당하는 자금출처가 개별적으로 입증되어야 합니다.만약 부부가 공동명의로 취득하는 경우 매매자금 출처의 구분이 중요한 경우가 있습니다. 예를 들어맞벌이 부부의 경우 한사람의 명의 계좌로 소득을 모아서 관리하고 있다면 그 자금을 명의자의 단독 자금출처로 보아야 할지, 소득수준에 맞추어 구분해 판단해야 할지 문제가 발생할 수 있습니다.만약 평생 가정주부인 경우에는 소득이 없었으므로 아내의 자금출처 인정액을 0원으로 보아야 할지, 기여분을 인정해 줄지 여부가 문제될 수 있습니다.부부간 증여공제를 활용하더라도 공제액을 초과하는 경우들이 발생하기 때문에이와 같은 경우에는 관련 판례 등을 근거로 논리를 만들어 나간다면 추징세액 없이 풀어나갈 수 있습니다.<2> 배우자 일방의 명의로 되어 있는 대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지공동명의 부동산이라도 일반적으로 채무의 명의자는 단독인 경우가 많습니다. 또한 부부가 전세계약을 할 때 굳이 공동임차인으로 작성하지 않고 편의상 단독 임차인으로 계약을 하여 보증금도 단독명의 계좌로 이체하는 경우가 많습니다.공동명의라고 하더라도 계약서 등의 형식이 단독명의이므로 채무자금의 원천을 단독명의로 보는 것이 원칙입니다.다만 채무에 대한 원리금 상환 등의 사실관계을 입증함에 따라 대응이 가능합니다.<3> 국내, 해외 주식 등 금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부국내주식의 경우 대부분의 증권사에서 기간별 투자수익을 직관적으로 알 수 있도록 자료를 제공하지만,해외금융상품 또는 cma 등의 금융상품들은 투자수익을 파악하기가 어려울 수 있습니다.증권사, 금융상품마다 금융상품 투자수익과 관련된 받을 수 있는 자료는 모두 다르기 때문입니다.따라서 실제로 발생한 투자수익을 입증하는 것이 가장 중요하며,만약 입증하지 못하는 경우 안타깝지만, 정식 자금출처로 인정받지 못합니다.투자수익에 대한 입증은 준비할 수 있는 자료에 따라 달라지며, 세무조사를 대응하는 세무사의 경험이 가장 중요한 항목입니다.<4> 가공경비 계상 부분에 대한 종합소득세 및 가산세 추징위에서 말씀드렸던 것처럼 사업소득에 따른 종합소득세 부담을 줄이기 위해현금매출 일부를 누락하거나, 가공경비를 계상하여 신고하는 경우 소득금액이 줄어들어 그만큼 자금출처 인정액도 줄어들게 됩니다.애초에 출처인정액이 줄어들게 되므로 자금출처조사가 진행되며, 조사를 통하여 현금매출 누락과 가공경비 계상한 사실이 드러나게 됩니다.적발된 과소신고액에 대해서는 원칙적으로 납부했어야 할 종합소득세와과소신고·납부한 세액을 기준으로 최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있으니 유의해야 합니다. 종합소득세 본세에 가산세가 추가되는 구조이므로 종합소득세 본세의 추징세액 절감을 최우선 목표로 잡아야 합니다.다만,가공경비를 계상했다고 하더라도 업종별 특성에 따라 세무상 해석이 다를 수 있는 부분에 대해 전반적인 지식을 가지고 이해하고 있다면 사실관계에 맞는 대응을 통하여 충분히 추징세액을 줄일 수 있습니다.이번 세무조사 건은 병원을 운영하고 계시는 의사라는 업종의 특이성을 살려 추징세액을 최소화할 수 있었습니다.<5> 가공경비를 계상한 해당 사례가 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부매출 누락, 가공경비 계상 등으로 파생되는 자금출처조사의 경우 가장 무서운 것은 탈루행위가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당할 수 있다는 점입니다. 거짓 증빙, 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부의 거짓 기장 등 법에서 열거하고 있는 항목에 해당하는 행위로 조세를 탈루한 경우높은 가산세율과 장기부과제척기간을 적용하게 됩니다.사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당한다면가산세 부담이 2배까지 늘어날 수 있어 원래 내야 하는 세금을 한번 더 내는 수준까지 늘어날 수 있습니다.다만, 사기나 기타 부정한 행위의 인정 해당 여부는 조세포탈의 정도와 전후 사실관계를 종합하여 판단해야 하므로 충분히 대응한 논리를 갖출 수 있습니다.사기나 기타 부정한 행위 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=highyes_tax&logNo=223057652319[세무조사,불복]‘사기 기타 부정한 행위’에 대한 처벌과 판단의 기준에 대한 고찰(장기부과제척기간, 부정가산세, 형사처벌)1. 개요 납세의무자는 각 세목의 법정신고기한까지 세법에 따른 신고해야 할 세액을 정확히 신고·납부해야...blog.naver.com4. 추징세액 비교해당 사례의 당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한예상 추징세액은 약 1.8억원이었지만, 최종 추징세액은 약 300만원으로 99% 정도의 감면을 달성했습니다. (조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제로 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액180,000,000원0원정리이번 건은 병원·치과·한의원 등의 병의원 특성을 이해하고 그에 맞는 대응 방안을 수립하는 것이 가장 중요한 사례였습니다. 증여세를 목적으로 자금출처조사가 나오는 경우에도 실제 출처부족액의 원천이병원을 운영하는 의사·치과의사·한의사 등 사업의 매출 누락, 가공경비 계상으로 발생된 것이라면 증여세가 아닌 종합소득세로 추징됩니다.조사대상기간 동안의 사업용계좌, 개인계좌 이체내역을 모두 파악하여 매출누락과 과다경비액에 대한 세무조사를 진행합니다. 또한사업소득 외 실제로 투자수익을 원천으로 하거나 부동산 취득자의 명의와 대출, 채권의 명의자가 다른 경우로 인한 자금출처부족액은 증여세로 추징됩니다.따라서증여세와 종합소득세를 모두 대응해야 하는 건에 해당하므로 다양한 세무조사 사례에 대한 경험이 중요합니다.투자수익에 대해서는 입증할 수 있는 자료를 어떻게 가공해서 만들어 나갈지를 고민해야 하며, 법리적 판단이 필요한 쟁점에 대해서는 증여세뿐만 아니라 이외의 세목, 더 나아가 민법의 개념까지 전반적인 법 지식과 관련한 판례의 연구에 대해 충분히 연구하여 대응해 나가야 합니다.모든 세무조사는 세무조사 대상 납세자분들이 직접 대응할 수 있습니다.다만, 세무조사를 대응하는 사람의 능력에 따라 추징세액의 결과는 크게 달라질 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943차용증을 작성하여 고가의 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273카드 사용, 축의금, 생활비 우회 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1주택 요건주택이란,여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로사용하는 경우 주택에 해당합니다.즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.주요 유형별로 알아보겠습니다.1.조합원입주권, 분양권재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.2.공동명의1주택을 공동명의로 소유하는 경우,원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.3.다세대주택다세대주택에 해당하는 경우,각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.4.다가구주택3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)5.겸용주택하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택으로 봅니다.연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.★단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.6.오피스텔오피스텔은 내부시설, 구조,사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우주택에 포함하지 않습니다.결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며판단시에 고려사항으로,임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.7.가정보육시설아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.8.별장상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.9.펜션펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.10.기숙사공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.11.폐가향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.정리하면,1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데주의할 점은주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com