2주택(지분 포함) 양도세 절세방법

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​▶ '19.12.17 이후에 A주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 B아파트를 취득하는 경우에는 일시적 2주택 허용기간은 1년이 적용되는 것입니다.​▶ 다만, '18.9.13 이전 조정대상지역에 있는 신규주택(분양권 포함)을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 종전규정을 따르는 것이므로​▶ 일시적2주택 허용기간은 신규주택을 취득한 날(2020.07)로부터 3년이 적용되는 것입니다.​▶ '19.12.17 이후에 B아파트 분양권 지분 일부를 배우자에게 증여하는 경우에도 3년을 적용함.

공동상속주택 소수지분 양도 시일시적 2주택 비과세 특례 및 중과세율 적용 여부 등(비과세 가능 및 장특공은 주된 상속인 따라감)사전-2021-법규재산-1175 [법규과-445]등록일자 : 2023.04.21.생산일자 : 2023.02.20.요 지공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우에도 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 장기보유 특별공제액은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣(2021.11.09. 대통령령 제32104호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제155조제3항에 따른 공동상속주택 소수지분(이하 “공동상속주택 소수지분”이라 함)을 양도하는 경우에도 같은 법 시행령 제155조제1항(이하 “일시적2주택 특례”라 함)에 따른 요건을 갖추어 양도하는 경우 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 ｢소득세법｣(2021.12.08. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액은 같은 법 시행령 제159조의4에 따른공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것입니다.또한, 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것이며, 공동상속주택 소수지분 양도일 현재 같은 법 시행령 제159조의4에 따른 1세대1주택(제155조․제155조의2․제156조의2․제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함)에 해당하지 않는 경우에는 같은 법 제95조제2항 [표1]에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유 특별공제액을 산정하는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.12월 어머니 별세로 서울시 소재 A주택을 甲, 乙, 丙 3인이 공동상속받음 - 甲 : 지분 7/10, 피상속인과 같은 세대(甲이 A주택 상속 후 계속 거주) - 乙 : 지분 2/10, 피상속인과 별도 세대 - 丙 : 지분 1/10, 피상속인과 별도 세대○ 2019.12월 A주택 상속 후 5년 경과○ 2021.5월 乙이 B주택 취득(A, B주택 모두 조정대상지역)○ 2021.8월 A주택 양도(양도가액 *,***백만원 : 고가주택)2. 질의내용○(질의1) 乙이 A주택 상속 취득 이후 양도 시까지 거주사실이 없는 상태에서 B주택을 취득한 경우, 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해 소득령§155①에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) A주택 최대지분자인 甲이 상속 이후 A주택에 계속 거주하다 양도하는 경우, 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대한 장기보유특별공제 적용 시 [표2] 적용 여부○ (질의3) 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해 중과세율 적용이 배제되는지 여부○ (질의4) 丙이 A주택(공동상속주택 소수지분) 이외에 2주택을 보유하고 있는 경우, 丙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해중과세율 적용이 배제되는지 여부 및 장기보유특별공제 적용 시 [표1] 적용 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자

[양도소득세]농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우일시적 2주택 비과세특례 적용 여부(가능함)서면인터넷방문상담4팀-3617귀속년도 : 2006등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2006.11.01.요지농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우 일시적 2주택 비과세 규정을 적용하는 것임회신소득세법 시행령 제155조 제7항에 해당하는 농어촌주택(A)과 일반주택(B)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 새로운 주택(C)을 취득함으로써 농어촌주택을 포함하여 일시적으로 3주택이 된 경우, 다른 주택(C)을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 일반주택(B)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제72조에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 -소득세법 시행령 제155조 제7항규정에 해당하는 “농어촌주택(5년이상 거 주한 이농주택)” A를 보유하고 있음 - ○○ 소재 3년 보유, 2년 거주등 비과세 요건을 충족한 B주택 보유○ 질의내용 - 위와 같은 상황에서 ○○ 소재 C주택을 새로이 취득한 후, 1년 이내에 B주택을 양도하는 경우 ‘일시적 2주택’ 비과세특례 규정을 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.다주택자가 양도소득세 중과가 되면서양도세는 크게 3부분으로 나뉘게 되었습니다.1세대 1주택 비과세 적용일반 세율 적용 (6~45%)중과 세율 적용 (20%, 30% up)확실하게 1주택이거나확실하게 2주택인 경우 명확히 판별이 가능합니다만,2주택자지만특례 주택을 보유하고 있어요건에 잘 맞는다면1세대 1주택 비과세가 될 수도 있는 것이고,비과세는 불가능하지만2주택자임에도 중과 배제가 되는 주택인 경우에일반 세율을 적용받을 수 있게 될 수도 있습니다.하지만 경우에 따라비과세 특례도 불가능하고, 중과 배제도 불가능하다면조정지역 2주택자가 주택을 매도하게 되면중과 세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과세율의 차이는양도차익이 크면 클수록 어마어마한 차이가 날텐데요.양도차익이 4억 정도로 가정해본다면(12억 이하)대략적으로 다음과 같이 차이가 날 수 있습니다.장기보유특별공제까지 고려한다면 그 차이는 더 어마어마해집니다.비과세일반 세율중과 세율0원1.3억원2.1억원따라서 2주택자인 경우,비과세 특례를 적용받는 것이 불가능하다면반드시 중과가 적용되는지 여부를 판단해야 합니다.중과 배제 규정은 비과세 규정과 전혀 다르기 때문에각각 따로 검토해야 하는 점을 기억해주셔야 합니다.오늘은 양도소득세 중과 배제에 대해알아보도록 하겠습니다.양도소득세 중과 배제다주택자 양도소득세 중과 배제 판정은다음의 3단계로 이루어집니다.1단계. 조정대상지역 확인양도주택이 비조정지역에 소재 ? 중과 제외양도주택이 조정지역에 소재 ? 중과!중과 대상인,조정지역에 소재하는 주택을 매도하게 되었습니다.그럼 2단계로 넘어가게 됩니다.2단계. 중과대상 주택 수 판정중과대상 주택 수라는 것은,매도하는 주택이 아닌기존에 보유하고 있는 주택을 의미합니다.기존에 보유하고 있는 주택이주택 수에 들어간다면 2주택, 3주택자가 되어 중과가 되는 것이고기존에 보유하고 있는 주택이세법상 주택 수가 배제되는 주택에 해당한다면주택 수에 산입되지 않아보유주택 + 매도주택 2주택을 보유하여도1주택자가 되어 중과가 배제되게 됩니다.중과대상 주택 수에서 배제되는 주택은아래 두 종류에 해당합니다.이 외에는 중과대상 주택 수에서 배제되지 않습니다.많이들 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등이 배제된다고 알고 계시지만,해당 주택은 그 주택을 양도할 때 중과가 배제되는 것이지보유 주택 수에는 산입되고 있습니다.1) 지방 저가주택(취득 시기 관계 없음)가액 기준 / 지역 기준수도권, 광역시, 세종시수도권의 읍, 면지역광역시의 군 지역세종시의 읍, 면지역기타지역3억원 초과무조건 포함3억원 초과시 포함3억원 초과지역 & 가액 요건 모두 충족시 제외지방 저가주택 중주택공시가격이 공시되지 않은 조합원입주권과 주택분양권은종전 부동산의 감정가액과 분양가액으로 가액요건을 판정합니다.다가구주택의 경우 개별주택가격 전체 금액이 아닌각 가구별 안분금액으로 가액 요건을 판정합니다.2) 일정 기간 이내에 취득한(2024.1.10. 이후)소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택, 인구감소관심지역 주택해당 주택의 요건은 아래 포스팅을 참고하시면 좋습니다.[1.10 대책] ① 소형 신축 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택[1.10 대책] ② 지방 미분양 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택___추가적으로 혼인으로 인해 중과가 배제되는 조항은2주택 중과 배제에는 적용이 안되나3주택 이상이 된 경우 중과 배제가 가능합니다.(혼인 후5년 이내주택 수 계산시 제외됩니다.)3단계. 중과제외 주택 확인여기까지 내용을 검토한 결과,1단계 - 양도 주택이 조정지역에 해당하며2단계 - 기존 보유 주택이 중과 주택 수에도 모두 포함됩니다.그럼 3단계,양도하는 주택 자체가중과제외 주택에 해당하는지 여부를마지막으로 검토합니다.양도소득세 중과제도는 다주택자 투기 수요를 막기 위해서 마련된 제도로,부득이한 사유로 취득한 주택이거나 정부정책상 혜택을 준 주택 등은그 주택 자체가 양도세 중과 배제가 됩니다.대표적으로 민특법상 장기임대주택이거나, 상속 주택인 경우 등에 해당합니다.3주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 3 1항 1호 ~13호에 걸쳐 나열되어 있고2주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 10 1항 1호 ~ 15호에 걸쳐 나열되어 있습니다.1호. 지방저가주택2호. 소득세법상 장기임대주택 (주임사 등록 주택)3호. 미분양주택 등 조특법상 특례 주택4호. 장기사원용 주택 (종업원 10년 이상 무상 제공)5호. 신축주택 등 조특법상 특례주택6호. 국가유산주택7호. 상속주택 (상속개시일부터 5년 이내 선순위 상속주택)8호. 저당권 실행 등으로 취득한 주택8호의 2. 장기어린이집9호. 소형주택 (2018.2.13 이전)11호. 조정대상지역 지정 전 계약을 체결한 주택12호. 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택12호의2. 중과 한시적 유예 주택 (2022.5.10 - 2026.5.9. 중 양도)13호. 1세대1주택 비과세 특례 등 적용 주택중과 여부를 판단하는 것은사실 매우 어려운 부분입니다.위의 내용을 최대한 간단하게 적어보았는데사실관계에 잘 맞추어서 판단해보시고,실제 매도 계획을 잡으신 후에는종합적인 세제 분석 상담을 받아보시는 것이 좋습니다!궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.