상속세 관련, 부동산 유사매매사례가액의 시가산정 관련하여 질문드립니다.

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 시가인정액 이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 시가인정액 이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

코인전문세무사, 코인세무조사1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7안녕하세요.코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문이상웅 세무사입니다.이번에도 추징세액‘0’원으로 성공적으로 마무리한 코인 세무조사(자금출처조사) 사례를 가지고 왔습니다.우선 이번 세무조사 내용에 대해 설명드리기 전에 코인, 가상자산 투자자분들이 가장 궁금해하시는코인 세무조사 자주 묻는 질문 7가지를 선정하여 답변을 작성해 봤습니다.질문1제가 왜 세무조사를 받아야 하나요?답변상속세및증여세법 제45조에는 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 부동산 등을 본인의 자금으로 취득했다고 보기 어려운 경우에는 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과할 수 있습니다.코인, 가상자산과 관련된 소득들은 국세청에서 파악하지 못하므로 증여를 받아 자산을 취득한 것으로 추정하고 있기 때문에 세무조사가 시행되는 것입니다.세무조사가 추징되는 이유에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문2코인, 가상자산수익은 다 비과세 아닌가요?(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)답변가장 많이 오해하는 부분 중 하나입니다. 현재 25년까지 과세가 유예되고 있는 소득은“가상자산을 양도 또는 대여함으로써 발생하는 소득”으로 규정하고 있습니다.코인과 관련하여 발생할 수 있는 매매수익 외레퍼럴 수익(referral), 디파이, 투자자문, 스테이킹, 대리매매 등은 구체적인 과세체계가 마련되어 있지 않지만 수익이 발생하는 구조와 사실관계에 따라 과세대상이 될 수 있습니다.예를 들어 세무조사를 진행하면서레퍼럴 수익, 이벤트 또는 리베이트로 받은 코인, 디파이 수익 등의 수익은 입증을 하더라도 세금이 추징될 수 있으며,이미 관련 수익에 대해서는 이후 문제가 되지 않도록 적법한 세금 신고·납부를 진행 해드리고 있습니다.만약 해당 소득들에 대해서 매년 신고를 하지 않다가 출처부족액이 누적되어 자금출처조사가 개시되고 이후 추징된다면 매년 납부했어야 할 세금과 이에 대한 가산세(최대 약 100%)가 추가로 추징될 수 있습니다.질문3세무조사를 하면 세금이 추징되나요?답변소득이 발생한 방식, 소득의 현금흐름을 어떤 방식으로든입증한다면 추징세액 없이 세무조사가 잘 마무리될 수 있습니다.다만,적절하게 입증한 수익이 재산 취득금액에 미치지 못한다면 부족액에 대해서는 세금이 추징될 수 있으므로관련 자료를 잘 준비해야하고 그 자료를 토대로 세무조사를 대응할 수 있는 역량과 경험이 가장 중요할 수 있습니다.질문4그러면 어떤 방식으로 입증하면 하나요?답변코인, 가상자산과 관련된 소득의 종류는 무수히 많으며 그 거래방식도 다양(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)하며, 각 거래소 별로 받을 수 있는 자료는 모두 다릅니다.즉, 누구에게나 동일하게 적용되는 바이블 같은 입증방식의 정답은 있을 수 없습니다.지금까지코인, 가상자산 관련 세무조사 및 자금출처조사대비를 진행하면서 똑같은 내용이신 분은 보지 못했을 정도로 다양하기 때문에 각자의 사실관계에 적절한 대응방식을 고안할 필요가 있습니다.세무조사 대응방안 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768[코인세무조사전문세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 '추징세액 0원' 성공 사례(코인으로 아파트 구매시 자금출처조사가 나오는 이유와 대응방안)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사 전문'으로 하는 이상웅 세무사입니다. ...blog.naver.com질문5세무조사 대응을 직접할 수 있나요?답변모든 세무조사는 납세자가 직접 할 수 있습니다. 세무사의 도움 없이 잘 마무리되는 세무조사도 분명히 있습니다.다만, 위에서 말씀드린 것처럼 내용에 따라서는 직접 대응하기가 어려운 사례 역시 많습니다.코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있기 때문에 수천, 수억의 세금이 추징되는 것을 막을 수 있다면 유능한 세무사와 함께하는 것도 좋을 것입니다.질문6세무조사를 미리 대비할 수는 없나요?답변세무조사가 시작되기 이전에 다음의 단계에서 미리 대비할 수 있습니다.1. 부동산 취득 이전 단계2, 세무조사 전 소명요청에 대한 대응 단계부동산을 취득하기 전 현재 자금출처로 인정받을 수 있는 금액은 얼마인지 미리 파악하여 해당 금액에 맞추어 소비 계획을 수립한다면 세무조사의 리스크를 줄일 수 있습니다.현재 세무조사 이전 단계에서 자금출처대비 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있으며 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문7예를 들면 10억이 안되는 부동산을 취득해도 세무조사가 나오나요?답변세무조사 대상이 될 수 있는 부동산 등 재산취득액의 금액을 특정할 수는 없습니다. 구체적인 금액에 대한 규정은 없으며, 관할 세무서(지방청)의 시기별 상황에 따라 같은 상황이라도 달라질 수 있습니다. 또한 같은 금액이라도 납세자분들의 사실관계는 모두 다르기 때문에 누구는 나올 수 있고, 누구는 안 나올 수 있습니다.다만, 분명히 말씀드릴 수 있는 것은 10억 미만의 부동산에도 세무조사(자금출처조사)는 무수히 많이 나오고 있습니다.2. 사전통지 및 조사대상기간이번 세무조사는 oo세무서에서23.04.24~23.06.02 실시한 코인, 가상화폐 수익에 대한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.세무조사 결과는 최종 추징세액 ‘0’원으로 성공적으로 종결하였습니다.해당 조사는22년 1월 1일 ~ 22년 12월 31일을 조사대상기간으로 하였으며,해당 기간 내 신고된 소득 등 자금출처액을 초과하여 부동산 및 고가의 사치품 등을 취득하였습니다.현재 국세청은 개인이 코인을 매매하여 실현한 수익에 대해 구체적으로 파악하기 어렵습니다. 따라서 코인 수익을 자금출처로 하는 경우 자금출처조사의 대상이 될 수밖에 없습니다.특히 전업 투자자분들은 근로소득, 사업소득이 발생한 적이 없거나 채산 취득액에 비해 현저하게 적어 취득하는 부동산의 금액이 크지 않더라도 자금출처조사가 진행되는 점 유의해 주셔야 합니다. 코인, 가상자산과 관련된 수익이 발생한 경우 반드시 코인 자금출처조사의 핵심인 수익 실현 방식에 대한 입증자료를 미리 잘 갖추어 놓아야 합니다.3. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 신용대출, 부모님으로부터차용을 활용한초기 투자자금으로 코인, 가상화폐 매매2. 국내 거래소뿐만 아니라해외 거래소 등 많은 거래소를 이용함3. 단순 거래소에서 매매뿐만 아니라P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매를 진행함4. 자산취득액의 대부분을코인수익으로 하여 아파트, 고가의 차량을 취득함3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 소득이 한 번도 없었던 투자자의최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)2.“레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부3. 중앙거래소에서의 매매 외P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안4.해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준<1> 소득이 한 번도 없었던 투자자의 최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)전업 코인 투자자분 중 많은 분들이 해당 수익 외 다른 근로, 사업소득 등은 발생하지 않거나 적은 분들이 많으며 일반적으로 대출이나 부모님, 가족들로부터 돈을 빌려 투자를 시작합니다.코인 자금출처조사는 매매수익의 입증여부도 중요하지만, 최초 투자자금의 원천이 적절한 것이었는지에 대한 인정 여부로 세무조사가 시작됩니다.상증세법에서 부모, 자식 간의 금전소비대차(차용거래)는 인정해주지 않으며, 비록 빌린 자금이라고 하더라도 증여한 것으로 보는 것이 원칙입니다.부모님으로부터 차용한 금액은 비록 차용증은 작성하지 않고 이에 대한 이자도 지급하지 않았었지만, 사실관계와 유사한 차용증 인정 판례를 통하여 증여가 아닌 차용거래임을 인정받을 수 있었습니다.<2> “레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부 레퍼럴 수익 은 QnA에서 말씀드렸던 것처럼 원칙적으로 과세대상 소득에 해당할 수 있습니다. 따라서 매년 발생했던 레퍼럴 수익에 대해 신고해오지 않아 레퍼럴 수익임을 입증하더라도 세금과 가산세가 추징될 수있었습니다.세무조사 내용에 따라 레퍼럴 수익임을 밝히지 않는 것이 오히려 세금적으로 더 유리할 수 있으므로 이부분은 내용에 따라 충분히 고민하여 방향을 잡아야 합니다.해당 건은 레퍼럴 수익임을 밝히지 않고 다른 출처 금액을 인정받음으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.이부분은 담당 세무사님의 경험이 중요한 부분이므로 세무사님과 충분히 상의하시어 진행하셔야 합니다.<3>중앙거래소에서의매매 외 P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안코인 투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, 김프매매, 국내거래소간 프리미엄 매매 등 그 방식은 굉장히 다양합니다.이런 거래방식은 일반매매로 발생한 수익보다 더욱 입증이 까다롭고 인정이 어려울 수 있습니다. 각 거래방식과 납세자분들 각자의 사실관계 등에 따라 준비할 수 있는 자료는 모두 다르며 한정되어 있습니다.따라서 각 사례별로 필수 자료에 대한 검토와 준비된 자료와 사실관계에 맞는 적절한 입증방안을 고안하고 주장을 뒷받침할 수 있는 논리를 만드는 것이 해당 수익에 대한 인정가능성을 높힐 수 있습니다.<4> 해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준해외거래소는 원화가 아닌 외국 화폐로 거래하는 경우가 많으며, 코인의 가격 역시 외국 화폐를 기준으로 합니다. 또한 거래소 입출금 역시 원화가 아닌 코인을 활용해야 하므로 각 거래시점의 가격 산정이 중요합니다.현재 코인 평가액에 대한 구체적인 방법이 규정되어 있지 않으므로 논리적인 평가액 산정과 그에 따른 매매차익을 입증할 방법을 고안하여 조사관과 논의하여 결정할 수밖에 없습니다.해외거래소는 특히 국내거래소보다 자료가 불충분할 수밖에 없으므로 다양한 사례를 진행했던 경험들을 활용하여 이번 사례에 맞는 적절한 방법을 인정받을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 세무조사의 과세관청 입장에서 산정한예상 추징세액은 약 3.2억원이었지만, 적절한 대응을 통해 최종 추징세액 0원으로 조사를 잘 종결할 수 있었습니다.구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액320,000,000원0원정리, 세무조사 대응방안코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 코인투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, ICO, 디파이, 프리미엄 매매, 공동투자 등 투자의 방식이 정말 다양합니다.가장 중요한 것은 수많은 다양한 투자방식과 수많은 국내·해외거래소에서 진행한 매매 중 본인의 사례에 맞는 가장 적절한 대응 방안을 강구하고 자료를 만드는 것입니다.이를 위해서는 코인, 가상자산에 대한 전반적으로 충분한 이해도와 그에 대한 많은 경험이 필요합니다. 세무조사를 진행하는 국세청 조사관 분들도 사안에 따라 어떻게 진행해야할지 모르시는 경우가 많으며, 이런 경우 담당세무사가 어떤 대응방안을 가지고 논리를 만들어 주장하냐에 따라 결과는 큰 차이가 발생합니다.세무조사(자금출처조사) 중 코인, 가상자산과 관련된 세무조사는 또 다른 별개의 영역이므로 해당 세무조사의 경험을 중점적으로 세무사를 선정하시는 것이 좋은 결과를 낳을 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943코인, 가상자산과 관련하여 발생하는 모든 세금(디파이, 스테이킹, 채굴 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682병원·치과·한의원 세무조사https://blog.naver.com/highyes_tax/22310618370950m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세,증여세신고시 부동산 평가 방법 (신고방법)들을 정리해 드리겠습니다.왜 지금 부동산 평가가 더 중요해졌을까요?-얼마 전까지만 해도 상속·증여받은 아파트나 단독주택을 신고할 때 기준시가(공시가격)로 신고하면 되지 않나요? 라는 질문을 정말 많이 받았습니다.-실제로 오랫동안 실무에서는 기준시가로 신고하는 경우가 적지 않았습니다.그런데 최근 분위기가 크게 달라졌습니다. 국세청은 2025년 한 해 동안 703건의 부동산에 대해 자체 감정평가를 진행했고, 그 결과 신고가액 2조 2,252억원이 감정평가를 통해 4조 689억원으로 재산정되었습니다. 무려 83%, 1조 8,437억원이 늘어난 셈입니다. 그동안 기준시가에 의존해 저평가되던 고가 부동산의 과세 공백이 상당 부분 메워진 것입니다.-특히 2025년부터는 국세청 내부 규정인「상속세 및 증여세 사무처리규정」개정으로, 그동안 '꼬마빌딩' 등 비주거용 부동산 위주였던 감정평가 대상이 아파트 등 주택까지 사실상 전면 확대되었습니다.- 신고한 금액과 국세청이 판단하는 시가에 차이가 크면, 아파트라도 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 세금을 다시 계산할 수 있게 된 것입니다.즉, 일단 기준시가로 신고해두고 넘어가면 되겠지 라는 접근은 이제 상당한 리스크를 안고 가는 셈입니다. 부동산 평가의 원칙부터 제대로 이해하고 신고 전략을 세우셔야 하는 이유입니다.평가의 대원칙은 '시가(時價)'입니다-상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르도록 하고 있습니다.여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.-문제는 부동산은 주식이나 예금과 달리 거래가 자주 일어나지 않고, 하나하나가 개별성이 강하다는 점입니다. 그래서 세법은 무엇을 '시가'로 볼 수 있는지 구체적인 범위를상속세 및 증여세법 시행령 제49조에서 정하고 있습니다. 평가기준일 전후 일정 기간(이를 '평가기간'이라 합니다) 이내에 아래와 같은 가액이 있다면 시가로 인정됩니다.1)해당 재산 자체의 매매가액2) 둘 이상 감정기관의 감정가액 평균 (기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 1곳의 감정가액도 인정)3) 수용·경매·공매가액4) 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등, 이른바'유사매매사례가액'평가기간은상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다.이 기간을 벗어난 매매·감정 사례라도, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다.특히 아파트처럼 동일 단지 내 유사한 물건이 많은 경우, 실무에서는 유사매매사례가액이 시가로 인정되는 사례가 매우 흔합니다. 옆 동, 같은 면적의 아파트가 최근 얼마에 거래되었는지가 내 상속·증여재산의 신고가액을 좌우할 수 있다는 뜻입니다.시가를 산정하기 어렵다면? 보충적 평가방법-매매사례도, 감정가액도, 유사매매사례가액도 확인되지 않는 부동산이라면 어떻게 할까요. 이 경우에는상속세 및 증여세법 제61조에 따른 '보충적 평가방법'을 적용합니다. 대표적으로 다음과 같은 기준시가를 사용합니다.· 토지 : 개별공시지가· 공동주택(아파트·연립주택 등) : 국세청장이 매년 고시하는 공동주택가격· 단독주택 : 개별주택가격· 오피스텔·상업용 건물 : 국세청장이 산정·고시하는 기준시가-다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 보충적 평가방법은 어디까지나 '시가를 산정하기 어려운 경우'에 보충적으로 적용되는 것이지, 납세자가 임의로 선택할 수 있는 옵션이 아니라는 점입니다.-앞서 살펴본 유사매매사례가액 등 시가로 인정되는 가액이 확인되는 이상, 기준시가가 훨씬 낮다는 이유만으로 기준시가를 신고가액으로 삼을 수는 없습니다. 실제로 이 부분에서 국세청과 다투다가 과세되는 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.감정평가, 오히려 절세 전략이 될 수도 있습니다-아이러니하게도 최근에는 납세자가'자진해서' 감정평가를 받는 사례가 늘고 있습니다. 언뜻 보면 감정평가액이 기준시가보다 높으니 세금이 늘어날 것 같지만, 오히려 절세에 도움이 되는 경우가 있습니다.-대표적인 이유는 향후 양도소득세 때문입니다. 상속·증여 당시 기준시가로 낮게 신고하면 그 시점의 상속세·증여세는 줄어들 수 있지만, 나중에 그 부동산을 양도할 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도차익이 커지고 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다.감정평가를 통해 시가에 가깝게 취득가액을 확정해두면, 상속·증여세와 향후 양도소득세를 통틀어 세부담을 시뮬레이션해 유리한 방향을 선택할 수 있습니다.-또한국세청이 사후에 직접 감정평가를 의뢰해 세금이 추징되는 경우, 가산세까지 부담할 위험이 있습니다. 반대로 신고 단계에서 미리 감정평가를 받아두면 평가액에 대한 예측 가능성을 확보하고, 국세청의 사후 감정평가 리스크를 줄일 수 있습니다.-물론 모든 경우에 감정평가가 유리한 것은 아닙니다. 1세대1주택비과세 가능여부, 소유자 지분 분산으로 부동산 양도세 절감되는정도, 부동산의 특성, 상속·증여 이후의 처분 계획, 다른 상속·증여재산과의 합산 효과 등을 종합적으로 고려한 사전 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.신고 전 유사매매사례가액부터 확인하세요.특히 아파트는 국세청 홈택스에서 유사매매사례가액을 조회할 수 있으니, 기준시가로 신고하기 전 반드시 확인이 필요합니다.2.평가기간(상속 전후 6개월, 증여 전 6개월~후 3개월)을 놓치지 마세요.이 기간 중 매매·감정 사례가 있다면 원칙적으로 시가로 우선 적용됩니다.3.고가 부동산·비정형 부동산(꼬마빌딩, 상가주택 등)은 감정평가를 적극 검토하세요.국세청의 사후 감정평가 확대 기조를 고려하면, 선제적 감정평가가 오히려 세무 리스크를 줄이는 방법이 될 수 있습니다.4.상속세·증여세뿐 아니라 향후 양도소득세까지 함께 시뮬레이션하세요.취득가액이 낮으면 당장의 세금은 줄어도 나중에 양도소득세 부담으로 돌아올 수 있습니다.참고 법령 및 판례상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등, 시가 인정 범위 및 평가기간)상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 (평가심의위원회)상속세 및 증여세 사무처리규정 (국세청훈령, 2025년 개정 - 주택 감정평가 대상 확대)대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 (유사매매사례가액의 시가 인정 여부)#상속세 #증여세 #부동산평가 #유사매매사례가액 #감정평가 #기준시가 #상속세및증여세법 #자연세무회계컨설팅 #세무상담

안녕하세요,부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문세로움입니다.얼마전 24.7.25 기재부에서 2025년 적용될 세법개정안을 발표했습니다.많은 개정내용이 있지만 꼭 아셔야할, 지난 1편에 이어서 이번 2편은주식과 코인에 대한 개정내용입니다.오늘 설명드릴 개정안 내용은 아직 확정된 것은 아닙니다.국무회의를 거쳐서 9월2일 정기국회에 제출되고, 이후 본회의까지 통과해야하기 때문에 중간에 내용이 변경될 가능성은 충분히 있습니다.대비는 하고있되, 결론이 어떻게 날지는 계속해서 지켜봐야하겠습니다.1. 금투세(금융투자소득세) 폐지당장 내년부터 과세예정이었던주식 등 금융상품에 대한 세금부과를'폐지'합니다. 코인은 2년 유예지만 금투세는 아예 페지입니다.만약 개정안처럼 폐지된다면 대주주를 제외하고 국내 상장주식에 대해서는 세금이 여전히 부과되지 않습니다.금투세를 간략하게 설명드리면, 해외주식은 세금이 있지만 국내상장주식은 대주주를 제외하고 세금이 없었어요.우리가 삼성전자 투자해서 이득났다고 세금내지는 않잖아요. 하지만이제는 이것에도 내년부터 세금을 부과하겠다는 겁니다.사실 주식투자를 안하시는분들은 거의 없다보니 현재 국민적 반발이 굉장히 큰 상황입니다.이에 따라 민주당에서 어떤 입장을 낼지 앞으로 계속 지켜봐야겠습니다.2. 주식 이월과세배우자와 부모,자식으로부터 증여 받은 부동산은 증여 받은날로부터10년이 지나야 양도소득세에서 불이익을 받지 않습니다.[이월과세 사례]쉽게 설명하면- 부모님이 15년 전 3억원에 취득한 아파트가- 현재 시세가 10억원으로 올라, 자녀에게 10억에 증여하고- 자녀가 보유하다가 제3자에게 15억원에 양도하는 경우(1) 10년 내 양도 :12억 과세(양도가 15억 - 부모님 취득가 3억)(2) 10년 후 양도 : 5억 과세(양도가 5억 - 증여취득가 10억)당초 증여시 10억원에 대한 증여세를 모두 납부했더라도, 자녀가 증여받고 10년이내에 양도한다면 양도세 계산시취득금액은 최초 부모님이 취득했던 3억원으로 시세차익 12억원(15억원 – 3억원)에 대한 양도세를 부과하는 것입니다.국내주식은 대부분 세금이 없기 때문에 보통 해외주식을 이런식으로 증여해서 세금을 줄이는 행위를 많이했었는데,내년부터는 주식이 포함되어 막히게 됩니다.따라서 이것을 활용하시려는 분들은 올해까지 처리하는게 좋구요, 개정안은 이월과세 10년에서 주식은 1년으로 축소하고 있기 때문에 변동폭이 크지 않은 주식들은 개정 후에도 활용해볼 여지는 있어보입니다.3. 가상자산(코인) 과세 유예내년부터 예정됐던가상자산 매매 또는 대여소득에 대한 과세가'다시 한번 2년 유예'하는 것으로 개정안이 발표됐습니다.원래 가상자산 세금은 2021년부터 시행될 예정이었지만, 벌써 2번의 유예를 거쳐 지금까지 과세되지 않고 있습니다.이번에도 개정안이 그대로 국회에서 최종 통과된다면 다시한번 코인과세유예가 되는 것입니다. 뒤에서 이유를 설명드리겠지만,개인적인 의견으로는 한번 더 유예가 되지 않을까 예상은 하고있습니다.<1> 코인세금이란?(양도 및 대여소득)코인 양도세금에 대해 간략하게 먼저 설명을 드려보면,코인으로 얻는 소득의 종류는 굉장히 다양합니다.양도수익, 디파이, 에어드랍, 증여, 상속 ico 등많은 소득 종류중에서'양도와 대여로 인한 소득'에 대해서25년부터 코인세금과세를하겠다는 겁니다.세율은 지방세 포함해서22%단일세율이고, 공제는 1년에250만원만 해줍니다.즉, 1년에 코인매매로 천만원을 벌었으면 250만원뺀 750만원에 22%인165만원을 세금으로 내야합니다.여기서 수수료 같은것들 일부 빠지겠지만, 우리 코인 투자하는 입장에서 수익나기도 힘든데 이정도 세금을 다시 가져간다고 생각하면 많이 부담돼죠.<2> 과세 유예 이유그래서 가상자산과세유예, 코인세금을 한번 더 2년 유예하겠다는 개정안을 발표했는데 이유는 이겁니다.①기재부는 이번 발표에서 올해 7월 19일부터가상자산이용자보호법이 시행됐고,②27년부터 국가간 가상자산에 대한 정보교환이 이루어질 것으로 예상하여 충분한 과세체계가 도입될 수 있는 27년까지 과세를 유에하겠다는 입장입니다.이것이 핵심이유로 보여지는데 현재 국가간 금융정보에 대해서는 교환을 해오고 있지만, 아직 가상자산에 대해서는 정보교환이 충분히 이뤄지지 않고 있습니다.이부분은 실제 세무조사를 했을때도 느껴지는 부분이고요. 하지만 27년부터는 가상자산에 대한 정보도 교환할 예정입니다.현재 가상자산 세금과 가상자산 자금출처조사 전문으로 일선에서 정말 많은 가상자산 자금출처조사, 가장자산 세무조사 및 가상자산 세금업무를 처리하고 있지만, 가상자산 사례의 다양성은 이루 말할 수 없습니다.코인이 탄생하기 전 부동산, 주식 등의 과세사례와는 비교가 불가능할 정도로 코인 수익 사례는 정말 다양합니다.코인 매매방식만 하더라도 일반 매매, 알고리즘 매매, 차익거래, 김프거래, 헷징거래 등으로 크게 구분할 수 있으며, 거래의 과정에서 국내와 국외거래소를 이용하는지, 개인지갑을 통한 거래를 하는지, p2p거래를 하는지 등에 따라서도 수백가지 이상의 사례로 나눌 수 있습니다.이런 모든 사례에 대해 정확하게 과세하기 위한 체계는 현재 턱없이 부족한 것이 사실입니다. 당장 내년부터 과세를 하겠다면 입증책임을 납세자에게 돌리는 것으로 하여 과세할 수는 있겠지만, 실제로 발생할 납세자들의 혼동을 생각해본다면 유예하는 것이 합리적이지 않을까 생각해봅니다.<3> 코인 증여세 및 상속세<4> 레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금하지만 잊지 말아야할 것은 가상자산과세유예, 코인과세유예는 코인 매매 및 대여에 따른 소득만 적용된다는 점입니다.① '코인 증여세 및 상속세'와②'각종 코인소득'(레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금)에 대한 세금은현재에도, 내년에도, 과거에도 개정과는 무관하게 되고 있으니 이부분을 놓쳐서는 안됩니다.예를들어 증여세를 회피하기 위해 코인으로 자녀에게 증여하거나, 레퍼럴 수익이 발생되고 있는 분들이 세금을 납부하지 않는 경우에는 모두 세무조사를 통해 세금과 가산세가 추징되고 있으니 이부분은 반드시 유의하셔야 합니다.코인 증여세 및 상속세와 각종 소득에 대한 세금(코인세금, 비트코인세금)이 궁금하신 분들은 아래 블로그 글이나 책, 유튜브 영상을 참고하시면 좋을 것 같습니다.코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com[코인세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 성공사례 추징세액 3.2억원→0원 “100%”절감 / 자주 묻는 질문(QnA) Top7(레퍼럴 수익 등)1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7 안녕하세요. 코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문 ...blog.naver.com4. 가상자산(코인) 취득가 산정방식 보완다음은 가상자산 취득가 산정방식을 보완하는 규정입니다.600만 가상자산 투자자분들 중 대부분은 국내 거래소를 통해 단순하게 사고팔고 하는 분들입니다. 이미 국세청은 국내거래소의 데이터는 모두 가지고 있기 때문에 이런 분들은 너무나도 쉽게 과세를 할 수 있고 취득가액 산정도 쉽습니다.하지만, 절대적인 수는 적더라도 전체 코인매매수익의 대부분을 차지하는 분들이 있습니다. 바로 전문투자자 분들이죠.제가 코인으로 수십억, 수백억 버신분들은 많이 보지만 이분들의 매매방식과 매매건수는 상상 이상입니다.위에서 언급한 것처럼 코인의 매매수익을 한정하더라도 소득발생 방식을 수백가지 이상으로 나눌 수 있으며, 엄밀하게 따지면 각각의 사례들의 취득가액 산정방식은 모두 달라야 합니다.하지만 모든 사례에 적합한 양도차익을 산정하기 위한 시스템 및 체계는 턱없이 부족한 것이 현실입니다. 애초에 코인의 근본적인 특성이 탈중앙화잖아요. 거래횟수가 많은 분들은 수백만건이에요,그리고 코인을 국내거래소에서 샀다가 해외거래소로 보내고 다른 코인으로 스왑하거나 중간에 스테이킹을 해서 개수를 더 늘리고, 일부는 장외거래로 양도하고 일부는 또 다른 코인으로 교환합니다.이런 케이스는 사실상 불가능하죠 기재부 역시 이러한 어려움을 파악하여 취득가액 산정이 불가능한 경우 실제취득가액이 아닌 양도가액에서 일정 %를 취득가액으로 추정하도록 개정안을 발표했습니다.해당 규정 역시 훨씬 더 구체적이고 많은 내용이 추가돼야 하겠지만, 당장 내년부터 과세된다고 가정했을 때 납세자의 불편함을 어느정도 해소해줄 수는 있을 것 같습니다.기재부는 최초 21년 당시에도 충분히 코인 과세에 대한 준비가 충분하다고 말했지만, 기재부와 국세청에서 실제 코인 세무조사 등의 업무를 겪어보면서 만만한 것이 아니라는 것을 느끼고 있는 것 같습니다.5. 총평2024년 세법개정안 중 코인과 주식에 대한 세금에 대해 자세히 알아봤습니다.개정안처럼 금투세는 폐지되고, 코인과세는 2년 유예된다면 투자자분들에게는 더할 나위 없을 것 같습니다.코인세금에서 다시한번 유의해주셔야 할 사항은① 과세유예된 세금은 양도소득만 해당하는 것으로, 증여나 상속, 레퍼럴소득 과 같은 다른 소득들은 세금이 지금도 부과되고 있다는 것이고,② 코인 매매로 돈을 많이 벌어서 아파트를 샀다면, 세금은 없지만 세무조사는 나올 수 있다는 것입니다.20억을 벌어서 10억짜리 부동산을 샀을 때, 국세청은 10억짜리 부동산을 샀다는 것만 알지 코인으로 20억을 벌었다는건 몰라요. 국세청에 신고된 소득이 그만큼 없기 때문에 어쩔 수 없이 취득자에게 어디서 돈이났냐 하고 세무조사가 나오는 것입니다.이때 우리가 모두 코인매매로 번돈이다 라고 증빙만 하면 추징되는 세금은 없이 조사가 끝나게 됩니다. 따라서 중요한 것은 억울하게 세금이 추징되지 않도록, 큰 수익이 나신분들이라면 미리미리 관련 자료를 준비해놓는 것이 필요합니다.관련 내용이 궁금하신 분들은 해당 영상을 참고해주시면 됩니다.https://www.youtube.com/watch?v=s_clse7JfCs세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크레퍼럴수익 비과세 아닌가요 ?- 코인세금 많이묻는 질문 Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200?trackingCode=blog_bloghome_searchlist코인 세무조사 추징세액 2.8억→ 0원- 실제 코인 세무조사 대응사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223384332326?trackingCode=blog_bloghome_searchlist국세청에서 가장 많이 나오는코인 주요 세무조사 실제사례 Top10https://blog.naver.com/highyes_tax/223498375392?trackingCode=blog_bloghome_searchlist50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움