혼인후2주택 세법개정후 비과세

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요,부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문세로움입니다.며칠전 24.7.25 기재부에서'2025년 적용될 세법개정안'을 발표했습니다.이번 글에서는 개정내용 중에서 주요'부동산 양도, 증여, 상속세'에 대한 규정을 설명드리겠습니다.다만, 개정안 내용은 아직 확정된 것은 아닙니다.9월 2일 국회의 최종 의결을 거쳐야 확정되는 것으로 내용이 변경될 가능성은 충분히 있습니다.대비는 하고있되, 결론이 어떻게 날지는 계속해서 지켜봐야하겠습니다.첨부파일★2. 2024년 세법개정안 상세본.pdf파일 다운로드1. 상속세와 증여세[1] 세율 완화(상속세 및 증여세)상속세와 증여세에서 10% 세율이 적용되는 구간이1억에서 2억으로 확대되고, 최고세율이50%에서 40%로 완화됩니다.최고세율이 50%에서 40%로 낮아지는 부분은 고액 자산가에게, 10% 적용구간이 1억에서 2억으로 확대되는 부분은 저같은 보통의 사람들에게 주요하게 적용될 개정내용입니다.혼인 및 출산 예정이 자녀들에게 증여하는 경우 혼인·출산공제와 10%구간을 활용하여 증여세2천만원으로 3.5억원까지 증여가 가능합니다.다만, 이번 개정내용을 활용하시려는 분들은 올해가 아닌25년에 증여해야하는 점은 미리 유의해주셔야 합니다.[2] 자녀공제 10배 증가(상속세)가장 화제가 된 내용입니다.결과만 말씀드리면 상속세 계산시자녀1인당 5천만원을 공제해줬는데 이것을10배인 5억원으로 확대했습니다.기재부 발표에 따르면 최근 피상속인들의 평균 자녀수는 약 2명입니다.즉, 자녀 2명의 평범한 가정에서 먼저 돌아가시는 부모님의 경우‘17억’까지 상속세가 ‘0원’입니다.= 자녀공제 10억원(2명) + 배우자공제 5억원 + 기초공제 2억원[개정 전, 후 비교]① 개정 전현행 세법에 따른 상속공제는 다음과 같이 최소 10억을 공제해주고 있습니다.·배우자 공제 : 5억원·일괄공제 : 5억원(만약, 기초공제 2억원 + 자녀 1명당 5천만원의 금액이 큰 경우 해당 금액일괄공제 5억보다 더 많은 공제를 받으려면 자녀가 7명 이상인 가정부터 추가 공제를 받을 수 있기 떄문에 현재 자녀공제는 큰 의미가 없는 규정입니다.② 개정 후·배우자 공제 : 배우자 공제는 5억원으로 동일합니다.·자녀 공제가 10배 증가한 1인당 5억원으로 변경됩니다. 따라서 2인 이상 자녀를 둔 가정의 상속세는 크게 줄어들 예정입니다.[계산 사례]17억, 20억, 25억의 상속재산이 있을 때 자녀수에 따른 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.상속재산17억 상속20억 상속25억 상속상속세1자녀1.5억0.8억2.4억1.7억4.4억3.5억2자녀00.4억1.7억3자녀000.4억평균 자녀수 2명의 경우 상속재산 17억까지는 상속세가 하나도 안나옵니다. 상속재산이 25억일 때 자녀가 3명이면 상속세가 기존 4.4억원에서 4천만원으로 90%이상 줄어듭니다.[상속세 개정 총평]상속세 개정내용을 전체적으로 정리해보면 우선 가장 혜택을 많이보는 것은 다자녀 가정입니다.사실 과세형평의 측면에서 본다면 자녀수에 따른 공제보다는일괄공제를 증가시키는 것이 맞지 않나? 라는 생각도 듭니다.다만, 정부가 말하는 출산율을 높이려는 목적의 관점에서 본다면 어느정도 이해는 가는 것 같습니다.이외에도 많이 나오고 있는 것이‘부자감세’문제입니다. 25년만에 상속세 세율을 인하했습니다.작년기준 최고세율 50%가 적용되는 과표 30억원 이상의 피상속인은약 1,250명이라고 합니다.상속세 과세대상중에서는6%정도를 차지하는 수이고, 전체 사망자 중에서는 약0.4%에 해당한다고 합니다.따라서 절대적인 수로 봤을 때 최고세율이 40%로 낮아지는 것은 극소수의 부자들이나 혜택을 받는 것이고,이에 따른 세수감소가 약 4조로 예상되기 때문에 비판하는 의견들이 많습니다.이런 내용을 봤을 때 부자감세라는 표현이 충분히 이해는 됩니다.반면, 해외 주요국과 비교해봤을 때 OECD 국가 평균 상속세율이20%중반이고, 대주주 할증과세를 적용했을때의 상속세60%는 세계 최고수준입니다. 다수의 목소리만을 반영해 소수에게 과도하게 세금을 부과하는 것 역시조세원칙에 맞지 않을 수 있다는 의견이 있기 때문에 두 입장 모두 이해는 되는 것같습니다.앞으로 정기국회를 거쳐 최종 결정되는 내용까지 계속해서 지켜볼 필요가 있겠습니다.[3] 증여재산공제 범위 축소(증여세)최근 국세기본법에서 특수관계인의 범위를 6촌이내 혈족과 4촌이내 인척에서 4촌 이내 혈족과 3촌 이내의 인척으로 축소했습니다.이에 맞춰 증여세 역시 1천만원 공제대상인기타친족의 범위를 국세기본법에 맞추어 변경하는 것입니다.최근 핵가족화 등 사회 분위기에 맞춘 개정입니다. 공제범위가 줄어든다는 측면에서는 불리한 것처럼 느낄 수 있겠지만, 실질적으로 증여를 주고받는 범위인 사촌은 모두 포함되는 것으로 실질적인 변화는 없을 것으로 보여집니다.2. 양도소득세[1] 신혼부부 양도세비과세 확대현재 1주택을 가진 신랑과 1주택을 가진 신부가 혼인신고하여 1세대 2주택이 된 경우5년이내 양도하는 경우 1주택자로 보아 양도소득세를 비과세해주고 있습니다.비슷한 규정인 노부모님을 봉양하기 위해 합가하여 1세대 2주택이 된 경우 비과세 기간이 합가일로부터 10년인 것을 고려하여,혼인합가 비과세 역시 10년으로 확대하겠다는 내용입니다.다만, 신혼부부 중 각각 1주택을 가지고 있는 부부가 많지 않고, 그중에서도 현행 기한인 5년 이상 2개의 주택 모두 가져가는 사례는 더욱 적기 때문에 개정의 혜택 대상은 많지 않을 것으로 보여집니다.신혼부부의 혼인신고에 따른 양도세, 증여세, 취득세 등 각종 세금 변화 및 유불리에 대한 자세한 내용은 아래 글에 설명되어 있습니다.세무사가 알려드리는 '혼인신고 장단점' 총정리(양도세비과세, 증여 1.5억 공제, 축의금 증여세, 생애최초취득세감면, 취득세중과)안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부 '혼인신고장단점' ...blog.naver.com[2] 상생임대주택 기한 연장상생임대주택 특례는 세무서 사업자등록이나 구청 임대사업자등록을 하지 않더라도 적용받을 수 있기 때문에 적용 대상이 적은 위 혼인합가 비과세가 5년에서 10년으로 연장되는 것보다납세자분들에게 보다 실질적인 혜택이 될 수 있는 개정내용입니다.간략하게 요건과 혜택을 살펴보면 다음과 같습니다.① 혜택- 1세대 1주택 비과세를 받기위한 2년 거주의무 면제- 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주의무 면제- 일부 주택은 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 2년 거주를 해야합니다. 하지만 상생임대주택 요건을 충족하게되면 2년 거주하지 않고 임대만 주더라도 위 혜택을 모두 받을 수 있는 큰 의미가 있는 규정입니다.② 요건- 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상- 상생임대차계약 임대기간 2년 이상- 직전임임대차계약 대비 증액 5% 이내 계약- 21.12.20~24.12.31 임대차계약 및 개시위 요건에서 상생임대차계약 체결 및 개시기간이26.12.31까지 2년 연장됩니다.따라서 24.12.31까지 재계약이 불가능하신 분들도 다시 기회가 생겼습니다.다만,갭투자시 승계했던 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외되는 등 추가 검토사항은 꼭 챙기셔야 합니다.혜택 요건에 대한 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해뒀습니다.[부동산전문세무사] 2023년 최신 ‘상생임대인(주택)’ 사례별 비과세 여부 총정리(국세청, 기재부 해석·예규)1. 개요 22년 8월 2일 개정된 '상생임대인, 상생임대주택' 제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 ...blog.naver.com[3] 지방(인구감소지역) 주택 주택 수 제외지방소멸을 방지하고 수요를 증가시키기 위해 일부 요건을 충족하는지방(인구감소지역) 소재 주택에 대해서는 양도세와 종부세에서 주택 수 제외하여 1세대 1주택 혜택을 계속 적용받을 수 있습니다.예를 들어 강남에 고가주택을 가지고 있는 세대가 26.12.31까지 지방에 공시가 4억원(시세기준 약 6~7억원)의 주택을 추가로 취득하더라도기존 강남주택에 대한 종부세 또는 양도세에서 1세대 1주택 혜택을 모두 받을 수 있게됩니다.현재 행안부에 따른 인구감소지역은 89곳이며, 이중에서는 부산과 대구, 인천 등 광역시 일부 지역도 포함되어 있습니다.3. 정리하며개정안 내용이 전반적으로부동산 세금 및 양도, 상속, 증여세에 대하여 완화하고 있습니다.각 항목을 꼼꼼하게 체크하시어본인이 적용대상이 될 수 있도록, 다들 받는 세제혜택을 나만 못받아 억울하게 손해보지 않도록해야겠습니다.다음 2편에서는 2024년 개정안 중가상자산(코인)과 주식에 대한 세금에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련포스팅내용링크'70대'부터 증여해도상속세'절반'이상 줄일 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364가족간'부동산 맞교환'으로 세금 없이증여·상속할 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223427846238'가족간 저가양도'-세금 없이4.5억원증여받는 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

몇 달 동안 세무사와 납세자를 괴롭히던 [보유기간 기산 세법 해석 모순]이 어제 해결되었습니다. 저도 이 해석에 따라 결과가 크게 바뀌는 케이스를 다루고 있었는데요, 납세자가 비로소 안심하고 잠을 이룰 수 있게 되었습니다. ​​1. 기존 해석​1세대 1주택자가 비과세를 받기 위해 2년 보유기간이 필요합니다. (조정대상지역은 2년 거주도 필요합니다) 그런데 세법 개정을 통해 2021년부터 양도하는 물건은 [취득부터 양도까지 최소 2년을 보유했는지]가 아닌, [최종 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 2년을 보유했는지]를 묻도록 바뀌었습니다. 조정대상지역 내 물건이라면 새롭게 2년을 거주했는지도 묻습니다. 실무에서 다주택 상황 해소부터 보유거주기간이 리셋된다고 표현하기도 합니다.​그런데 시행령에서는 다시, [제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 등장합니다. 여기서, [해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 아주 중요합니다. 일시적 2주택에 해당하게 되어 결국 1주택으로 보는 해당 물건 뿐만 아니라 남은 물건까지, 일시적 2주택에 해당하는 주택 2개가 모두 예외로 빠져나갈 수 있다는 것입니다.​155조의2는 장기저당담보주택을 말하는데, 사례가 별로 없어 생략합니다.155조는, 대체주택(1항), 상속주택(2항, 3항), 동거봉양(4항) 혼인(5항), 거주주택 비과세(20항) 등을 담고 있는 규정입니다.156조의2는, 1주택과 1조합원입주권의 특례를 말합니다. 대체수요(3항), 실수요(4항), 재개발 대체주택(5항)입니다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>​​법에서는 여기까지만 설명하고 있기 때문에, 사람들은 궁금증이 생겼습니다. 그 중에서도 가장 질문이 많았던 내용이 이것입니다. 여기 3주택자가 있다고 합시다. 이 사람이 1개의 주택을 비과세 없이 양도하고 2개의 주택이 남았습니다. 그 2개의 주택이 일시적 2주택에 해당한다고 합시다. 그러면 남은 일시적 2주택 모두, 직전주택 양도와 관계없이 [취득일부터 양도일까지] 보유기간을 계산할 수 있을까? 괄호의 예외 규정으로 빠져나갈 수 있을까하는 문제입니다. 여기에 대해서 기획재정부가 해석으로 답변을 해주었습니다. 가능하다는 것입니다.​기획재정부재산-194(2020.02.18)[질의] 「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되어 2021.1.1. 시행되는 것) 제154조제5항을 적용할 때 아래의 각 쟁점별로 양도주택의 1세대1주택 비과세 판정 시 보유기간 기산일​(쟁점1) 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도(제1안) 당해 주택 취득일(’15.10.)(제2안) 직전 주택 양도일(’20.12.)[회신] 귀 질의 중 쟁점 1·3·4·6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점 2·5·7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.​​2. 조선일보의 보도, 기재부의 반박 보도자료​[3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 점. 얼마 지나지 않아 이것을 이용한 새로운 절세방법이 등장했습니다.​다주택자로서 중과세를 받아야 하는 2주택자는, 그냥 1주택을 처분하면, 남은 1주택이 비과세 받기 위하여 새롭게 2년을 기다려야 합니다. 그런데 그가 세 번째 주택을 추가 구입한 뒤 다시 기존 2주택 중 하나를 팔아, 남은 두 개의 주택을 일시적 2주택을 만든 것입니다. 그러면 2년을 기다리지 않아도 된다는 논리입니다. 이때 세 번째 주택은 지방의 기준시가 1억원 미만의 주택으로 하여 취득세와 양도세도 대폭 줄이는 방법입니다.​법에 의하면 [1주택 외의 모든 주택을 양도한 경우에는]라고 표현되어 있습니다. 그러니 이 사람은 1주택 외의 모든 주택을 양도한 적이 없어 괜찮습니다. 해석에서도 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]고 하였는데, 사례가 어긋나지 않고 들어맞습니다. 그래서 법을 문리해석하는 경우 문제가 없었습니다. 급기야 신문기사로 이 내용이 등장하게 됩니다.양도세 줄이려 집 한채 더 산다... 규제가 만든 ‘황당 절세법' : 네이버 뉴스 (naver.com)기획재정부에서는 그날 바로 기사를 내고, 반박했습니다. 2021년 1월 1일 현재 2주택자가 추가로 주택을 매입하여 3주택이 된 후 기존 2주택 중 하나를 처분하는 경우에는, 새롭게 2년을 보유 거주하여야 비과세를 받을 수 있다고 하였습니다. 기획재정부의 입장도 이해는 갑니다. 다주택자를 규제하기 위해 만든 조항인데, 주택을 추가로 매입하면 오히려 혜택을 받는 상황은 말이 안 됩니다. 그러나 법이란 문리해석이 기본이므로 어쩔 수 없습니다. 법을 처음부터 잘 만들었어야 하는 문제입니다. 공식적인 해석도 아니고 보도자료로 법을 바로잡으려고 하는 것은 법치국가의 체계에 맞지 않는 일이라 비판이 많았습니다. 그러나 어쩌겠습니까?​그런데 보도자료는 둘째치고, 이 보도자료의 내용은 기존의 해석과 충돌하는 부분이 있었기 때문에 세무사와 납세자가 정말로 혼란스러웠습니다. ① [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 기존 해석이 전면 철회되는 것인가? ② 아니면 해석은 그대로 살리되 2021년에 새롭게 주택을 매입한 것만 문제인가? 여기에서 논란이 많았습니다. 세무사도 모르고, 국세청 상담원도 모르고, 기재부도 모르는 상황이 몇 달 동안 이어졌습니다.3. 새로운 해석​오늘 새로운 해석이 등장했습니다. [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석에 대해 다음으로 나뉩니다.​① 1주택을 2020년에 양도하였다면, 종전 해석이 맞다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)② 1주택을 2021년에 양도하였다면, 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다) 그러나 2020년에 취득하여 2021년 11월 2일 전에 양도했다면 종전 해석대로 적용한다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)③ 1주택을 2021년에 취득하였다면, 2021년 11월 2일 전에 양도했는지 불문하고 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다)​2020년 양도하는 케이스는 이제 앞으로 등장할 수 없습니다. 그러니 원칙적으로 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석은 철회된 것입니다. 다만, [2020년 이전 취득, 2021년 11월 2일 이전 양도만 구제해준다]고 이해하셔도 좋겠습니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 2021년 8월 31일 생산된 국세청 사전답변 내용에 대하여 알아보도록 하겠습니다.​사실관계는 다음과 같습니다.A주택에 대한 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까요?1) 일시적 2주택 비과세 특례신규 주택을 2018.09.13 이전에 취득하는 경우로서 일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.ⓐ 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것ⓑ 종전 주택을 취득일로부터 2년 이상 보유할 것ⓒ 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도할 것A주택은 위의 ⓐ, ⓑ요건은 충족하였지만 B주택 취득일로부터 3년 이내 양도하지 못했기 때문에 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.​2) 혼인 합가 특례신혼생활에 따른 주거안정을 보호하고 혼인으로 인한 불이익을 주지 않겠다는 취지로 소득세법 시행령 155조 5항에서 혼인 합가 특례를 규정하고 있습니다. 법률상 혼인이 아닌 사실혼 관계에서 취득한 주택에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않기 때문에 B주택을 공동명의로 갑과 을이 취득하고 혼인신고일로부터 5년 이내 A주택을 먼저 양도하였다 하더라도 비과세는 받을 수 없습니다. ​국세청 사전답변에서도 이와 같이 답변했습니다.[ 요 지 ]1주택을 보유한 자가 사실혼 관계에 있는 자와 새로운 주택을 공동명의로 취득한 후 법률혼관계가 성립된 경우로서 B주택을 취득한 날로부터 3년이 지나 A주택을 양도하는 경우에는 혼인합가 특례 또는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 없음[ 답변내용 ]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1주택(A주택)을 보유한 자가 사실혼 관계에 있는 자와 새로운 주택(B주택)을 공동명의로 취득한 후 법률혼관계가 성립된 경우로서 B주택을 취득한 날로부터 3년이 지나 A주택을 양도하는 경우에는｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항제1호에 따른 “신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도한 경우” 또는 같은 조 제5항에 따른 “1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우”에 해당하지 않는 것입니다.이번 블로그 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.

<세법개정사항> 증여한도 추가(혼인할 경우 직계존속으로부터 1억 추가로 받을 수 있음)안녕하세요. 문용현 세무사입니다.어제(23.07.27) 세법개정안이 발표되었습니다.여러 개정사항 중 가장 관심이 많은 여재산공제 추가 한도에 대해서만 살펴보겠습니다. 아래표 기존의 증여재산공제표입니다. 예를 들어 성년이 직계존속(부모, 조부모, 외조부모 등 모두 합산)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지만 공제가 되어 증여세 없이 증여받을 수 있었습니다.어제 세법개정으로, 위의 공제한도와 별도로 혼인으로 인하여 직계존속으로부터 증여받을 경우 1억을 추가로 증여받을 수 있게 되었습니다.'24.01.01 이후 증여받는 분부터 적용이 되는 것이므로 올해는 해당사항 없으니 참고하시면 됩니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.★혼인 증여재산 공제ㅇ아래 요건 모두 충족시증여세 과세가액에서 공제➊ (증여자) 직계존속➋ (공제한도) 1억원➌(증여일) 혼인신고일 이전 2년 + 혼인신고일 이후 2년 이내(총 4년)➍ (증여재산) 증여추정·의제 등에 해당하는 경우 제외ㅇ적용시기 : '24.01.01 이후 증여받는 분부터 적용ㅇ반환특례- 혼인공제 적용받은 재산을혼인할 수 없는 정당한 사유*가 발생한 달의 말일부터 3개월이내 증여자에게 반환 시 처음부터 증여가 없던 것으로 봄ㅇ가산세 면제및이자상당액 부과*- 혼인 전 증여받은 거주자 : 증여일부터 2년 이내에 혼인하지 않은 경우로서 증여일부터2년이 되는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우- 혼인 이후 증여받은 거주자 : 혼인이 무효가 된 경우로서 혼인무효 소의 확정판결일이속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고 한 경우