이럴경우에도 상생임대인 양도세 비과세 혜택을 받을수 있을까요?

상생임대인 양도세 비과세 혜택을 받을수 있을까요? 2018.2월 조정지역 실거주 2년필요 서울아파트 6.5억 매수 실거주 하지않음 갭투자 2021.1월 서울아파트 6.4억 전세계약 세입자바뀜 2021.3월 조정지역 화성아파트 6.3억 매수 실거주함 2023.1월 서울아파트 6.4억 전세계약 전세입자 연장 2024년 동일날짜 or 매수늦게 화성아파트 매도 수지아파트 매수 2025,2026년 길음아파트(2년거주안함) 매도시에 일시적 1가구 2주택 혜택 및 상생임대인 혜택으로 비과세를 받을수 있을까요?

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 네 기재하신 내용이 모두 맞습니다. 서울(길음)아파트는 상생임대요건을 모두 충족한 주택이기 때문에 조정지역에서 취득하더라도 거주요건은 없는 것입니다. 이러한 상생임대주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도할 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 가능합니다. 따라서 화상아파트를 매도(양도세 과세 대상)하고 수지아파트를 취득할 경우, 수지아파트 취득일(잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날)로부터 3년 이내에 상생임대 서울아파트를 양도한다면 일시적 2주택 양도세 비과세 가능합니다. 양도, 서면-2022-부동산-5028 [부동산납세과-1426] , 2023.05.26 [ 제 목 ] 일시적 2주택인 경우 상생임대주택 특례 적용 여부 등 [ 요 지 ] 일시적 2주택 비과세 적용의 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임 ★상생임대주택요건★ 1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대 2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것 3) '21.12.20 ~ ‘24.12.31 까지 상생임대계약을 체결해야 함 ★일시적 2주택 양도세 비과세 요건★ 1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득 2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주, 또는 상생임대요건 충족)을 충족할 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 2021.01월부터 직전임대차계약 1년 6개월이상임대 2023.01월계약시 5%이내 상생임대차계약으로 2년이상 임대 임대료 5%룰을 지켰다면 가능할것으로 보입니다

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.상속세 업무를 하면서 빠질 수 없는 것들이 있습니다.바로 상속으로 주택을 취득하는 경우 이후 양도세까지 고려해서 상속인에게 분배하는 문제입니다.상속으로 주택을 취득하는 경우에는 상속개시일 당시의 상황과 상속받은 주택을 양도하느냐, 상속주택을 보유하는 상태에서 이외의 주택을 양도하느냐에 따라 달라지는 양도세에 대해서 알아보겠습니다.■ 양도소득세 비과세소득세법 시행령 제155조 제2항에서 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 이란주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 비과세 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.1. 상속으로 취득한 주택(B)이 아닌 일반주택(A)를 양도하는 경우에만 비과세가 적용됩니다.→ 또한 종전주택(A) 양도일 현재 상속으로 취득한 주택이 굳이 주택이 아닌 입주권 상태일때에도 해당 주택 비과세가 적용 가능합니다.→ 155조 2항에 의하여 종전주택이 상속개시일 현재 입주권이더라도 이후 준공 후 양도하면 비과세가 적용되지만, 위 해석에 따르면 분양권인 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.2. 13.2.15 이후에 취득한 일반주택(B)은 상속개시일 현재 보유하고 있어야 합니다.(1) 13.2.14 이전에 취득한 일반주택의 경우 상속주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 이후에 양도시 비과세를 받을 수 있었지만,(2) 세법의 개정으로 13.2.15 이후에 취득한 일반주택은 상속개시일 현재 반드시 보유하고 있어야 합니다.3. 상속개시일 현재 별도세대원이어야 합니다.원칙적으로 상속주택 비과세 특례는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 별도세대원이어야 합니다.하지만 연세가 많은 부모님들 봉양하다가 상속이 개시된 경우 오히려 불리해지는 문제점이 있어 과세형평을 재고하고자 2010.2.18 이후 양도분부터는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 상속개시일 현재 동일세대원이더라도 비과세 규정을 적용합니다.① 합가당시 피상속인, 상속인모두 1주택자(무주택자 또는 2주택자 제외)② 상속주택이합가전부터 피상속인이보유하고 있어야 함③ 양도주택이합가전부터 상속인이보유하고 있어야 함④ 양도주택양도일 현재 2년 보유 및 거주⑤ 합가당시부가 60세 이상4. 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 다음의 순위에 해당하는 1개의 주택만 비과세 혜택이 적용됩니다.(1) 피상속인이소유한 기간이 가장 긴 1주택(2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이거주한 기간이 가장 긴 1주택(3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이상속개시당시 거주한 1주택■ 공동상속주택 비과세155조 2항 순서에 해당하는 선순위상속주택을 여러명이 상속받는 경우에는 다음의 순서에 해당하는 자만 비과세 혜택을 적용합니다.(1) 상속지분이 가장 큰 상속인(2) 당해 주택에 거주하는 자(이때 판정기준일은 상속개시일)(3) 최연장자→ 155조 2항에 해당하는 주택을 공동상속받은 경우로써 소수지분권자는 비과세 혜택이 아닌 주택이 아예 없는 것으로 봅니다.■ 양도소득세 중과세1. 소령 155조 2항에 해당하는 주택을 양도하는 경우→ 소령 155조 2항에 해당하는 선순위주택을 양도하는 경우에는 소령 167조의3 1항에 따라 5년내 양도한다면 다주택자이더라도 일반세율을 적용합니다.따라서 상속개시일로부터 5년이 경과한 후에 양도한다면 중과배제는 적용되지 않습니다.2. 소수지분권 상속주택 (1) 소수지분권 상속주택 자체를 양도하는 경우→ 위 심판례에 따르면 155조 2항에 해당하지 않는 소수지분권자라도 해당 주택을 양도시 일반세율이 적용된다고 해석하고 있습니다.(2) 소수지분권 상속주택 외 다른 주택을 양도시→ 위 심판례에 따르면 모든 소수지분권 상속주택은 다른 주택을 양도시 주택수에서 제외한다고 해석하고 있습니다.상속받은 주택을 보유하고 있는 경우로서 양도소득세 판단시 고려해야 할 사항들을 알아봤습니다.상황도 너무 다양하고 고려해야 할 점도 너무 많고 복잡합니다.양도소득세 비과세와 중과배제 혜택들은 워낙 세액차이가 크기 때문에 양도하시기 전에 전문가와 꼭 상의하시고 진행하시기 바랍니다.감사합니다.