주택임대사업자 2주택 양도세 문의드려요

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.​​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록​만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고자진말소후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다.다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.​1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것​반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.​

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 주택임대사업자로 등록 후 양도시 장기보유특별공제특례(8년 의무 기간 충족시 장특공제 50%,10년 의무 기간 충족시 장특공제 70%)[조특법 97조의 3]에 대해서 설명드리겠습니다.2023년 최신 예규 내용도 설명드리겠습니다.1. 요건구분2020.08.17 이전 임대주택등록2020.08.18 이후 임대주택 등록2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득적용주택모든 주택모든 주택 (아파트 제외)임대유형장기임대주택임대기간8년(10년)이상 계속(통산)하여 임대10년이상 계속(통산)하여 임대면적요건전용면적 85제곱미터 이하금액기준없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)증액제한임대료(임대보증금)증액 5% 이내 (임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약분부터 적용)[2019.02.12일 이후분 부터가 아님]등록요건· 매입임대주택 : 2020.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것· 건설임대주택 : 2024.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것적용제외· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트-구청 주택임대사업자등록증 상에 준공공 임대주택및장기 일반 민간 임대주택으로 등록되어 있어야만 적용 가능합니다. 다시 말해, 매입임대주택이나 단기임대주택으로 등록된 경우에는 8년 이상 임대했어도 적용 불가합니다.- 8년(10년) 임대 기간 계산시 중간에 공실이 있더라도 임대한 기간을통산하여 계산합니다. 공실 기간이 3개월 이내인 경우에는 그 기간은 주택임대 기간에 산입하여 계산합니다.예) 공실 기간 1개월 ▶ 임대기간 1개월로 보아 계산한다는 뜻입니다.예) 공실 기간 5개월 ▶ 공실 5개월에 해당하는 기간만큼 추가로 5개월을 더 임대해야 한다는 뜻입니다.- 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공 임대주택(장기임대주택)으로 등록한 후최초 작성한 표준임대차계약입니다.[서면-2019-부동산-1640,2019.09.20],2019.02.12일 이후 임대차 계약 작성분이 최초 임대료가 되는 것이 아닙니다.최초 임대료가 되면 최초 임대료까지는 5% 이상 올려도 되고, 최초 임대료 이후에 작성한는 임대차 계약은 최초 임대료 기준으로 5% 이내만 인상해야 합니다.2. 내용- 주택임대사업자로 등록 후8년 임대 충족시 장기보유특별공제 50%, 10년 임대 총족시 장기보유특별공제 70%가 적용이 됩니다.- 취득일부터 양도일까지 전체 양도차익이 아니라임대기간 중발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.◆ 임대 기간 중 발생한 양도차익 산정 방법임대 기간 중 발생한 양도차액= 전체 양도차익*{(임대종료일 현재 기준시가 - 임대개시일 현재 기준시가) / (양도일현재 기준시가 - 취득일 현재 기준 시가)}- 장기보유특별공제 추가공제[조특법 97조의 4]와 장기보유특별공제[조특법 97조의 3]와 양도세 100% 감면[조특법 98조의 3] 적용시 셋 중 하나만 선택해서 적용해야 합니다.[서면 -2017-법령해석 재산-0404,2019.0328]3. 자진 말소 및 자동말소시 장기보유특별공제 특례 적용◆ 자진말소시 장기보유특별공제 적용구분2015.12.28 이전 등록2015.12.28 이후 등록의무임대기간10년이상[준공공 임대주택]8년이상[준공공임대주택, 장기임대주택]장기보유특별공제율 특례적용8년 이상 임대 후 자진말소시 50% 적용 가능8년 의무기간 미충족 후 자진 말소이므로 적용 불가- 자진말소시 임대 기간은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지, 양도차익은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지의 양도차익에 대해서만 적용합니다.4. 기타 유의사항- 단기 임대주택을 장기임대주택으로 전환시 인정되는 임대기간전환시점2019.02.11 이전 전환2019.02.12 이후 전환의무임대기간 경과 전임대한 기간의 50% 승계 ( 5년 한도)임대한 기간의무임대 기간 경과 후의무임대 기간- 5% 임대료 인상 판단 시단기 ⇒ 장기 변경 시 장기로 변경되기 전에는 5% 룰을 지키지 않아도 되며, 장기로 변경된 이후 임대차계약부터 5% 룰을 지켜도 됩니다.[사전 -2019-법렵해석재산-0305,2019.10.31]- 다가구주택의 경우 호별로 각각 장기보유특별공제 특례요건 충족시 그 해당 호수에 대해서 특례적용해서 계산 가능합니다[양도, 서면-2020-부동산-0826,2020.04.17]- 자동 말소되는 경우에는 의무임대 기간 중 3개월을 초과하여 공실이 발생하는 경우에도 조특법 97조의 3에 따른 특례 적용이 가능합니다.[서면-2020-법령해석재산-4341,2021.05.11]- 의무임대 기간이 경과 후에는① 사업자등록증 유지 의무 ② 5%룰 의무 ③ 양도일 현재 임대 중이어야 하는 의무 등을 지키지 않아도 장기보유특별공제 특례를 받을 수 있습니다. [서면-2021-법규재산-8062,2022.03.16]- 포괄 양수한 장기임대주택이 양수 후에 자동 말소된 이후 양도시 장기 보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.[서면-2021-부동산-7262,2022.12.06]예) 양도자가 8년 의무기간 중에 2년 의무기한 채우고, 양수자에게 양도시 양수자는 양수 후 6년 의무기간 채우고 자동 말소되었다면8년 중에 6년 밖에 임대기간 채우지 못했지만 자동 말소 시에는 8년 의무기간 채운 것으로 보고 장기보유특별공제 특례가 가능합니다.

동일세대원에게 주택을 양도할 경우,일시적 2주택 비과세 적용이 될까?!( 안 된 다 ! )안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.최근 연이은 부동산 가격 폭락과 금리인상 등으로 부동산 거래가 상당히 많이 줄었습니다. 이 때문에 일시적 2주택 비과세에 해당되시는 분들이 종전주택을 비과세 기한 내에 양도하지 못하거나 곧 기한이 도래하는 상황이 주변에서 종종 발생하는 것 같습니다.참고로 일시적 2주택 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다.1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것이러한 추세속에 사실상 제 3자에게 양도가 불가능하여 가족에게 양도를 고려하시는 분들도 있으실텐데요. 만약, 동일 세대원인 배우자나 자녀에게 주택을 양도한다면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있을까요?결론은 불가능합니다. 동일세대원에게 2주택중 하나의 주택을 양도할 경우, 여전히 동일 세대 내에 존재하는 주택은 2주택이므로 양도세 비과세의 취지와 맞지 않기 때문입니다. 이와 관련된 예규입니다.양도, 조심2011서5144 , 2012.02.29 , 완료[ 제 목 ]종전 주택을 동일 세대원에게 양도한 경우 일시적 2주택에 따른 비과세 대상에 해당하지 아니함[ 요 지 ]쟁점주택을 동일 세대원에게 양도하여 종전주택 양도일 이후에도 여전히 청구인을 포함한 1세대가 2주택을 소유하고 있으므로, 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 정당함서울고등법원2013누2589[ 제 목 ]신주택 취득 후 동일 세대원에게 종전주택을 양도하는 경우는 일시적 2주택 특례규정을 적용할 수 없음[ 요 지 ]신주택 취득 후 동일 세대원에게 종전주택을 양도하는 경우는 신주택의 취득을 대체주택의 취득으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 종전주택 양도 후에도 당해 세대는 2주택을 보유하고 있는 것이므로 일시적 2주택에 대한 특례규정을 적용할 수 없고 종전주택을 보유하게 된 자녀가 동일세대원이 아니라는 사실을 인정하기 어려움조심2012구3428[ 제 목 ]쟁점주택의 양도에 대하여 일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 처분은 정당함[ 요 지 ]청구인이 2주택을 소유하다가 쟁점외주택을 배우자에게 양도하였다고 하더라도 , 일시적 2주택에 대한 비과세 특례규정을 배제함은 정당함[일시적 2주택자인 청구인이 종전주택을 동일세대원인 아들에게 부담부증여한 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 여부][ 조심2018부2152 , 2018.06.21]【재결요지】「소득세법 시행령」 제155조제1항의 법문언상 대체주택의 취득 및 종전주택 양도의 주체가 1세대 로 되어 있는바, 비과세되기 위해서는 종전주택 양도 후에 1세대 를 기준으로 대체취득한 주택만을 소유하여야 한다고 해석되는 점 등에 비추어 일시적 2주택자가 동일세대원에게 종전주택을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어려움만약, 동일세대가 아닌 별도세대인 가족에게 양도를 한다면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 양도세에서 별도 세대원이 되려면 주민등록등본 뿐만 아니라 실제로 다른 주소지에서 생계를 별도로 하고 있어야 합니다. 다만, 부부는 다른 주소지에 거주하더라도 무조건 동일세대에 해당합니다.자녀의 경우, 만 30세 미만에 해당한다면 중위소득의 40%(약 월 80만원 소득)의 요건이 충족되어야 별도세대로서 인정을 받을 수 있습니다.과거에 양도소득세의 1세대에 의미에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다.<1세대 1주택 양도소득세 비과세> 1세대의 의미<1세대 1주택 양도소득세 비과세> 1세대의 의미 안녕하세요. 문용현 세무사입니다. 1세대 1주택 양도...blog.naver.com저의 포스팅이 실무에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

★ 주택임대사업자가 임대주택 외의 하나의 상생임대주택을 보유하고 있을 경우, 상생임대주택을 양도한다면 2년이상 거주를 하지 않더라도 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.이와 관련된 최근 국세청 해석을 첨부합니다.양도, 서면-2022-부동산-4350 [부동산납세과-473] , 2023.02.16[ 제 목 ]상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳(1)에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는지[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것임[ 회 신 ]귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제154조【1세대1주택의 범위】1. 사실관계2. 질의내용○ 장기임대주택(A)과 그 외 1주택(C)을 보유한 1세대가 C주택을 양도하는 경우로서 C주택에 실제 거주하지 않고 소득령§155의3의 상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세가 가능한지상생임대주택 요건에 대한 자세한 내용은 과거에 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항(상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우)상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항 (상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우) 전화상담 또는 방문...blog.naver.com주택임대사업자의 거주주택 비과세와 관련된 규정은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능)주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도 (2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능) 안녕하세요....blog.naver.com임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com