1+1 입주권 공유물 분할 및 취득세

지난 시간에 1+1 분양신청시 공동명의자가 지분을 교환할 때 막대한 양도소득세가 나온다고 말씀드렸습니다. 그런데 오늘은 최근 논란이 되고 있는 내용을 소개해드립니다. 바로, 교환이 아니라 공유물 분할의 방법으로는 불가한지?입니다. 먼저 발단이 된 국세청 해석을 보시겠습니다.​서면법령해석재산2018-3245(2021.11.23)(사실관계)○ 1987.11.18. 甲은 서울시 소재 A주택 취득 * 갑(父)과 을(子)은 동일세대를 이루다 2008년 乙이 결혼하면서 세대분리○ 2015.7.9. 甲이 乙에게 A주택 지분 1/2 증여○ 2016.7.13. A주택 단지에 대한 재건축정비사업 관리처분계획인가 * 신축주택 2채 B(60㎡초과), C(60㎡이하)가 배정될 예정(추가 분담금 없음)○ 2018.8. 갑은 A주택 지분 8%를 乙에게 양도 * 양도 후 공유지분 : 甲 42%, 乙 58%○ 재건축 주택은 2021년 중 사용승인 예정으로 보존등기 시 B,C주택 모두 공유등기 후 즉시 B주택은 甲, C주택은 乙이 단독소유하는 것으로 지분정리할 예정(질의내용) 甲과 乙이 1/2씩 공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 배정받고, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부(8%)를 양도한 이후에 완공된 2채의 주택을 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 및 甲이 단독소유한 주택을 양도시 비과세 거주요건 적용 여부​[회신] 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부를 양도하고 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 및 甲이 단독소유한 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하는지는 각각 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28., 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.)를 참고하시기 바랍니다. 다만, 상호지분청산에 따라 가액을 기준으로 당초 공유지분을 초과하여 취득한 경우라면 해당 초과 취득한 부분은 지분청산 시 새로 취득한 것으로 보아 비과세 거주요건 등 관련 규정을 적용하는 것입니다.​기획재정부재산 -849, 2021.09.28【질의】가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.​위 해석에 따르면, 공유재산로 등기된 2채의 각 아파트에 대하여 각 1채로 명의를 정리하는 행위가 공유물 분할에 해당하는 경우, 양도소득세 과세대상이 아닐 수 있다고 표현하고 있습니다. 만약 이 말이 맞다면, 1+1 분양신청에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다. 왜냐하면 교환의 양도소득세를 내지 않아도 될 수 있기 때문입니다. 여기서 생각해볼 것이 있습니다. 1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지? 2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받는지? 입니다.​​(1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지?​대법원 판례에 따르면, 공유물 분할은 제한적으로 행사되는 권리를 특정 부분에 집중시켜 존속시키는 방식으로 소유형태를 변경하는 것이라 합니다. 따라서 법률상 공유자 상호간의 지분 교환이나 매매처럼 보여도 실질은 그렇지 않다고 합니다. 민법에서도 공유물 분할과 교환을 구분하여 입법하고 있습니다. 그렇지만 실무에서는 외관상 매매인 것처럼 등기부에 표현이 되기 때문에 이것을 어떻게 공유물 분할이라고 인정받을 수 있는지가 관건입니다. 개인적인 의견으로는 가능은 할 것 같기는 합니다만, 전문가에게 확인이 필요합니다.​대법98두229(1998.03.10)공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는 여러 개의 공유물을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나 하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라 할 것인데(대법원 1995.9.5. 선고 95누5653 판결 참조),​민법 제268조(공유물의 분할청구)①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.​민법 제269조(분할의 방법)①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.​민법 제596조(교환의 의의)교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.​​(2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받을까요?​[도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 추가로 분양신청한 1채는 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 상속을 제외하고는 어떠한 권리변동도 불가합니다. 그렇다면 3년 이내에 공유물 분할의 방법으로 소유권을 정리한다면, 이것이 도시정비법을 위법하는 행위는 아닐까요? 제 개인적인 의견으로는 대법원 판례에 비추어 공유물 분할은 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을, 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것이므로, 권리의 변동은 존재한다고 봅니다. 따라서 3년간 공유물 분할도 어렵지 않을까 생각합니다. 국세청 해석 사례에서는 보존등기 후 즉시 단독등기로 공유물 분할을 하는 것으로 보았는데, 이것이 질의를 위한 가정인지, 실무에서는 3년을 기다려야 하는지 반드시 확인이 필요합니다.​도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.​이번에 나온 해석은 1+1 분양신청에 있어 획기적인 변수가 될 수 있기 때문에, 앞으로 더 깊은 논의가 필요하겠습니다.

이혼 재산분할에 따라 취득시 지출한 취득세 등록세 등은필요경비로 인정할 수 없음(상대방의 최초 취득가격, 취득시기 적용)요 지조심-2010-서-0154, 귀속년도 : 2009, 생산일자 : 2010.11.16.이혼에 따른재산분할로 인하여 취득하는 부동산의 취득가액은최초의 취득시기를 기준으로 정하여야 할 것이므로 청구인이 지출한 취득세 등록세 등은 취득가액으로 인정할 수 없음결정내용붙임과 같음.주 문○○○세무서장이 2009.11.19. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 7,519,300원에 대한 경정청구 거부처분은 추가부담금 등의 안분계산오류의 수정에 따른 금액 156,768원을 추가로 필요경비로 인정하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 기각한다.이 유1. 처분개요가. 청구인은 2009.3.11. 배우자인 ○○○으로부터 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 하여 ○○○(이하 “쟁점아파트”이라 한다)의 2분의 1지분을 취득한 뒤에 2009.6.29. 이를 659,500,000원에 양도하고 2009.8.31. 2009년 귀속 양도소득세 99,677,360원을 예정신고·납부하였다.나. 청구인은 2009.9.24. 처분청에게 자신이 쟁점아파트의 2분의 1지분을 취득할 당시 납부한 취득세·등록세 등의 합계액인 16,522,800원을 필요경비에 추가로 산입하는 등으로 하여 기납부한 양도소득세 중 7,519,306원을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였다.다. 처분청은 거주자가 이혼하면서 재산분할청구권을 행사함에 따라 취득한 자산을 양도하는 경우 취득시기와 취득가액은 당해 거주자에게 소유권을 이전등기하여 주는 배우자의 당초 취득시기 및 취득가액에 의한다고 보아 2009.11.19. 청구인의 경정청구를 거부하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.14. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장이혼에 의한 재산분할은 부부가 혼인한 후 공동으로 형성한 재산을 분할하는 것이므로 실질적으로는 공유물분할에 해당하는 것이어서, 배우자가 쟁점아파트를 취득할 때부터 청구인의 소유이므로 그 가액을 필요경비로 공제함은 물론이고, 쟁점아파트 중 2분의 1지분을 청구인 명의로 이전등기하는 것은 공유물에 대하여 제한적으로 행사하던 권리를 지분권 분할로 인하여 특정 부분에 집중시켜 존속시키는 것인 만큼, 청구인이 부담한 취득세·등록세 등은 소유권 행사를 원활하게 하기 위하여 지출한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다.나. 처분청 의견실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어서 필요경비는「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 열거하는 항목에 한하는 것이며,협의 또는 재판상 이혼시 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 자산을 양도하는 경우 그 자산의 취득시기 및 취득가액은 소유권을 이전하여 준 배우자의 당초 취득시기 및 취득가액에 의하는 것인 바(재산-438, 2009.2.6 외 다수), 청구인이 경정청구시 필요경비로 제시한 취득세·등록세는 배우자 ○○○과 이혼하며 재산분할청구권을 행사함에 따라 지출한 비용으로 법령에서 열거하고 있는 항목에 해당되지 아니하므로 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점이혼에 의한 재산분할에 따라 취득한 아파트 2분의 1지분에 대한 취득세·등록세 등이 동 지분의 양도에 대한 필요경비인지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권, 관처 전 부동산양도 및 증여 전문재개발 전문 세무사 황정민 세무사입니다.재개발 지역의 자산 이전을 통하여 절세효과를 누릴 수 있는데요오늘은 이 효과와 어떤 부분을 주의하여야 하는지에 대하여포스팅 해보도록 하겠습니다.결론부터 말씀드리면 효과는 다음과 같습니다.[1] 프리미엄 상당액을 감정평가를 통해서 5~60% 내의 금액을 효율적으로 증여 또는 저가 매매[2] 자녀에게 신축아파트에 입주할 권리를 사전에 증여함으로 인하여 합산 상속재산가액 감소 효과[3] 1+1 대상 재개발 지역의 경우 향후 공유물 분할 절차까지 활용한 투자상 이점은 모두 누리면서세법상 불이익을 최소화 한 증여 설계 가능다만 여러가지 복합적으로 검토하여야 할 부분이 많습니다.아래의 부분을 모두 면밀히 검토 후 진행하여야 합니다.[1] 투기과열지구 조합원 지위전매제한 ( 도시 및 주거환경정비법 , 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법 )[2] 이월과세 제도 및 부당행위계산부인 검토 ( 소득세법 )[3] 신속통합기획지나 전략정비구역 등 일부 빌라에 대한 토지거래허가여부 사전 검토 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 )[4] 취득세 중과대상 여부 등 ( 지방세법 )[5] 자산의 평가와 공제, 구조 등 ( 상속세 및 증여세법 )[6] 임대주택의 경우 추징과 의무 불이행 검토 (민간임대주택에관한특별법 )하나씩 보도록 하죠효과재개발 지역의 부동산을 증여하는 경우에 어떠한 이익이 있을까 ?효과는 다음과 같습니다.프리미엄 상당액을 감정을 통하여 최소화 된 가액으로 증여하며 이로 인한 증여세 절감 효과또한 , 이후 상속이 개시되는 경우 합산되는 사전증여재산의 절감 효과추가로 신속통합기획지 등 일부 지역 제외하고 빌라는 토지거래허가대상이 아니기에이로 인한 실거주 의무 유예의 효과재개발 지역의 관리처분계획인가 전 부동산의 성질은 대개다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등 빌라의 형태인 것이 많습니다.이러한 빌라의 경우 시장에서 유사한 면적, 기준시가인 매물의 거래가 아파트처럼활발하게 이루어지지 않습니다.따라서 상속세 및 취득세 등에서해당 재산에 대한 감정평가가액 또는 보충적 평가방법을 사용하여 시가를 산정합니다.이러한 경우 현재 시세보다 감정평가가액은 일반적으로 낮게 잡힐 수 밖에 없기에아래와 같이 증여세 절감효과가 부수적으로 발생할 수 밖에 없습니다.사례로 보는 절세 효과사례 ex )한남 4구역 내 다가구주택프리미엄 가치를 포함한 현재 시세 : 50억기준시가 : 10억예상 감정가액 : 30~35억☞ [Case - 1] 해당 부동산이 아파트라고 가정하여 증여세 등 계산만약 해당 부동산이 준공 이후 아파트라면 ( 동일 시세 가정 )주변 유사매매사례가액이 형성되어 있으며, 감정이나 어떠한 방법을 통해서도시세의 90% 수준인 45억보다 시가를 낮추기는 사실상 불가능합니다.가장 최소화 된 45억 기준으로 증여세를 계산해보겠습니다.취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 22.7억☞ [Case - 2] 해당 부동산이 빌라이기에 감정평가를 통한 증여 증여세 등 계산실제로 해당 부동산의 경우에는 빌라이기에 감정평가를 통하여 30억의 시가로 증여를 하는 경우에 예상 세액은 어떨까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 13.7억 ( 절세효과 9억원 )☞ [Case - 3] 만약 해당 부동산이 +1 조합원입주권 부여 대상 물건이라서 45:55로 자녀 2인에게 증여하는 경우에세금은 얼마나 절감될까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 11.8억 ( 절세효과 11억원 )여기서 공유물 분할 절차를 통하여 자녀가 각각 1채를 가져가도록 설계할 수 있습니다.여기서 추가로 저가매매나 교환 거래 등을 활용하여 절세 효과를 더욱 더 극대화 시킬 수 있습니다.또한, 다세대 주택 중 시가표준액(기준시가)이 3억원 미만이라면일반 취득세율로 증여를 할 수 있는 장점도 있습니다.주의사항 및 진행절차재개발 지역의 부동산을 증여 그냥 진행하면 될까 ?그렇다면 이러한 재개발 지역의 증여는 간단하게 감정평가 후 등기를 통하여 진행하면 될까요 ?자칫 잘못하면감정 등 부수비용 모두 지출한 상태에서 토지거래허가 대상이라 더이상의 절차 진행 불가능투기과열지구 조합원지위 전매제한 위배로 해당 권리 현금청산평가심의위원회 재감정 및 과세관청 재결정으로 인한 추가 세액 부담취득세율 착오 계산으로 수억원대의 취득세 발생주택임대사업자 요건 위배로 감면세액 및 과태료 추징등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.아래의 절차에 따라 면밀히 검토하고 진행하여야 합니다.☞ [Step -1] 조합원 지위 유지 관련 ( 도시 및 주거환경 정비법 제 39조 2항 등 )자산을 이전할 때 혹시 조합원 지위가 박탈되지 않는 지 면밀하게 확인하여야 합니다.권리가액으로 현금 청산될 수 있습니다.이러한 확인은 아래의 절차에 따라 진행됩니다.[1] 납세자 + 세무사 사전 확인도시 및 주거환경정비법은 세법이 아니기에 세무사의 전문 영역은 아닙니다.다만, 법률 전문가인 변호사님도 해당 판단은 조심스러워 하고 검토하여야 하는 내용에 비해 리스크가 크기에납세자가 직접 , 그리고 재개발 재건축 전문 세무사의 지식 공유를 통하여 1차적으로 확인합니다.현재 증여하려는 부동산이 조합원입주권인지 주택인지 확인 + 현재 재개발 단계에 대한 확인사업시행계획인가신청이 2018.1.24 전에 난 재개발 지역인지도정법 시행령 제 37조의 예외 사항에 해당하는지수증자의 세대분리를 통하여 조합원 지위 이전에 문제가 없는지이후 분담금과 전세금 상환 등 자금 여력이 충분한지수증자가 혹시 정비사업 재당첨제한 등 조합원 지위 승계에 리스크가 존재하는지[2] 조합 사무실 및 행정기관 확인구청 도시정비과 및 조합 사무실에 해당 내용 기반으로 법령 추적 및 사실관계 확인 후 질의[3] 등기 과정 다시 한 번 확인 ( 조합원 명의변경신고 시 차질이 없는지 )☞[Step-2] 자산 이전의 형태 결정 및 절차상 문제 검토 ( 통 증여, 부담부 증여, 저가 매매, 교환 등 )조합원 지위 이전에 문제가 없다는 사실을 확인하였다면 이제 다음 절차를 진행하시면 됩니다.[1] 자산 이전의 형태 결정 ( 현재 세입자 및 퇴거일 등 확인 )신속통합기획지(ex)마천, 중화동 등)나 전략정비구역(성수) 등 토지거래허가대상인지 확인감정평가 후 증여 등기를 하여야 하기에 평가 후 토지거래허가대상이고 실 거주가 불가능하다면 행정비용만 날릴 수 있습니다.만약 대상지라면 통 증여가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.이러한 결정은 세액 비교나 상담 논의 후 결정됩니다.주택임대사업자 등록이 되어있다면 의무임대기간은 종료되었는지 혜택이 소실되는 것은 없는지 , 포괄 승계가 가능한지, 등록임대사업자 말소가 되었는지 또는 자진 말소가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.[2] 절차 시물레이션 진행절차상 소요기간 및 부수비용 산정하고 예상 세액을 확인하여부담 여력이 충분한지 사전 검토합니다.☞[Step-3] 예상 매도시점 확인 및 분담금 납부 예상 금액 산출 및 자금 계획 및 매도 시점 수립진행에 문제가 없다면 아래의 사항을 확인해주시면 됩니다.[1] 예상 매도시점 확인예상 매도시점에 혹시 소령 154조 1항의 거주기간이 필요한지, 소법 97조의2 이월과세 제도에 걸리지는 않는지[2] 자금 계획 수립이주비 대출의 한도는 어떻게 되며 예상 추가 분담금의 규모는 얼마이며 부담이 가능한지[3] 기타 예외 사항 해당하는지혹시 해당 지역이 1+1대상 지역인지 등 추가 확인☞[Step-4] 탁상감정 및 해당 감정가액의 적정성 검토이후에 진행을 다짐하셨다면, 탁상감정으로 감정가액의 범위를 산출해낸뒤 해당 감정가액이 혹시 유사매매사례가액과 10% 이상의 차이가 나서 재감정 대상인지시세와 차이를 고려하였을 때 평가심의위원회에 회부될 수 있는지 등 검토한 후해당 감정가액으로 예상 세액을 산출합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 취득세 중과대상 주택수 판정에 대하여 알아보도록 하겠습니다.​취득세 중과대상을 판단할 때의 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말합니다.주택취득세에서 주택은 주택법상 주택으로서 건축물대장 또는 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부수토지를 말합니다.건축물대장에 등재되어 있지 아니한 무허가 건축물의 경우 주택수에 포함이 되지 않는 반면, 주택의 부수토지를 소유하였다면 주택수에 포함이 되어 중과가 될 수 있습니다.주택법 제2조(정의)1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.​조합원입주권조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 다만, 2020.08.11 이전에 취득하였거나 매매계약을 체결한 조합원입주권은 주택수에 포함되지 않습니다.​조합원입주권 자체는 취득세 과세대상 주택이 아니므로 취득할때에는 주택에 대한 취득세가 적용되지 않으며 추후 조합원입주권으로 인하여 주택이 완공된 경우에는 유상 취득이 아닌 원시 취득으로 보아 2.8%의 세율이 적용됩니다. 그러나 조합원입주권 취득 당시에 주택이 멸실되지 않은 상태라면 이를 주택으로 보아 주택에 대한 취득세가 부과됩니다.​주택 분양권주택 분양권은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 부동산에 대한 공급계약 을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말합니다. 따라서 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 주택 분양권은 취득세 과세대상이 아니기 때문에 추후 완공이 되는 시점에 주택에 대한 취득세를 납부하게 됩니다. 조합원입주권과 마찬가지로 2020.08.11 이전에 취득하였거나 매매계약을 체결한 주택 분양권은 주택수에 포함하지 않습니다.​오피스텔오피스텔은 취득 당시에는 주거용으로 사용될지 업무용으로 사용될지 모르기 때문에 건축물을 취득한 것으로 보아 4%의 세율이 적용됩니다. 오피스텔이 완공이 된 이후에 주택에 대한 재산세가 부과되는 경우에 한하여 주택수에 포함이 됩니다. 주거용 오피스텔을 매수하는 경우에도 해당 오피스텔에 주택에 대한 재산세가 부과되지 않는 한 주택수에 포함이 되지 않습니다. 또한 2020.08.11 이전에 취득하였거나 매매계약을 체결한 오피스텔은 추후 주택에 대한 재산세가 부과되더라도 주택수에 포함이 되지 않습니다.​상속주택상속으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은 상속개시일로부터 5년간은 주택수에 포함이 되지 않으며 2020.08.12 이전에 취득한 경우에는 2020.08.12부터 5년간은 주택수에 포함이 되지 않습니다. 공동상속주택의 경우에는 지분이 가장 큰자 -> 당해 주택에 거주한자 -> 최연장자 순으로 주된 상속인을 판단하여 주택수에 포함하며 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 자는 기한과 상관없이 주택을 가지고 있는 것으로 보지 않습니다.​이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

도시정비법에 따른 재건축사업으로 조합원이 조합으로부터청산금을 교부받은 경우 양도시기(소유권 이전 고시의 다음날)AI 활용사전-2021-법령해석재산-0280 [법령해석과-1431]등록일자 : 2021.10.07.생산일자 : 2021.04.21.요지지급받은 청산금은 소득법§88(1)에 따른 양도에 해당하며, 양도시기는소유권이전 고시일의 다음 날임답변내용귀 사전답변 신청의 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 조합원이 소유한 기존 상가 및 그 부수토지를 조합에 현물출자하고재건축조합으로부터 청산금을 교부받은 부분의 양도시기는 당해 상가의소유권이전 고시일의 다음날이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의자는 ’18.12월 준공된 재건축아파트단지(서울시 송파구 소재)의 상가조합원임 - 이 단지는 당초에 아파트와 상가의 이전고시가 동시에 진행될 예정이었으나, 조합원과 조합사이의 분쟁으로 인한 소송으로’21.1.28. 현재 상가를 제외하고 아파트만 이전고시가 시행됨 - 상가에 대하여는 권리가액 대비 분양금액이 낮은 조합원에게 조합에서 청산환급금을 지급한바, 질의자는 ’21.2.2. 청산환급금을 수령함2. 질의내용○ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업으로 권리가액 대비 분양금액이 낮은 상가를 소유한 조합원이 조합으로부터 청산금을 교부받은 경우 양도시기3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다. 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. 9.「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.□도시 및 주거환경정비법제86조【이전고시 등】① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.□도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 환지처분을 하는 때 는 사업시행계획인가를 하는 때 로 본다.□도시 및 주거환경정비법제89조【청산금 등】① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 청산금 이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.□도시 및 주거환경정비법 제90조【청산금의 징수방법 등】③ 청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제86조제2항에 따른 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다.□도시개발법 제40조【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.□도시개발법 제41조【청산금】① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.□도시개발법 제42조【환지처분의 효과】① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트