전세사기 경매 낙찰시 취득세

(1) NFT 기초개념​요즘 미술시장에는 NFT(Non-Fungible Token)라는 새로운 개념이 등장해 미술시장에 대격변을 일으키고 있습니다. NFT란, 대체불가능토큰을 의미합니다. 대체가 불가능하다는 것은 일련번호가 부여되어 고유하게 식별될 수 있다는 것을 말합니다. 예를 들어, 이 책의 표지로 사용한 작품 사진 파일은 오픈 저작권 플랫폼에서 무료로 다운로드한 것이고, 얼마든지 여러 개로 복제할 수 있습니다. 하지만 작품이 NFT화 되면 일반적인 JPG파일과 같은 것이 아니라 고유한 것으로 희소성이 부여됩니다. 따라서 복제품에는 허용되지 않는 것으로 여겨졌던 유일성, 아우라가 탄생하게 됩니다.​특히 NFT는 현재는 사진파일처럼 여겨지고 있습니다만, 메타버스 시대에는 이용가치가 달라질 것으로 예상됩니다. 이윤성 작가는 2021년 3월, NFT 아트를 가진 사람들을 모아 크립토복셀(메타버스 가상세계)에 전시관을 열고 NFT 아트 전시회를 개최하였습니다. 메타버스의 세계에서 NFT는 실물만큼이나 희소하고 만족감 및 과시욕을 충족하는 물건이 될 수 있다는 평가가 많습니다. 싸이월드를 이용해보신 고객이라면, 오피셜 한정판 내 방꾸미기 가구가 있다는 느낌으로 이해하시면 비슷합니다.​현재 NFT 미술시장은 급속도로 팽창하고 있습니다. 2021년 3월 뉴욕 크리스티 경매에서는 디지털 예술가 [비플]의 [매일 : 첫5000일]이라는 작품이 한화 약 780억원에 낙찰되었습니다. 이때부터 세상은 NFT에 주목하기 시작했습니다. 2021년 3월 [워님프]라는 작품을, 일론 머스크의 여자친구이자 가수인 그라임스가 한화 약 65억원에 매입하면서 또다시 화제가 되었습니다. 2021년 10월, 크립토펑크의 [#9998]의 작품은 약 한화 6225억원에 팔렸습니다. 이는 NFT 역사상 가장 고가판매가일 뿐만 아니라, 무려 레오나르도 다빈치의 작품보다 비싸게 팔린 사례입니다. 사람들은 도저히 못 믿는다며 자전거래를 의심하면서도, NFT 미술시장의 잠재력을 인정하기 시작했습니다. 2020년 NFT 시장의 전체 크기가 100억달러였는데, 2021년에 410억달러로 성장했다고 합니다. 2020년의 실물 미술시장 규모가 500억달러였으니, 비슷한 수준으로 커졌습니다. ('NFT 제왕' 비플은 21세기 피카소일까, 김슬기 기자, 매일경제, 2022.02.04)​이미 해외의 주류 갤러리들은 NFT 사업에 뛰어들었습니다. 우리나라는 비교적 그 출발이 늦었지만, 점차 알려지고 있는 중입니다. NFT는 미술시장에서 이제 거스를 수 없는 흐름이 되고 있습니다. 이런 NFT라는 메가트렌드에 대해, 상반된 시각이 공존하고 있습니다.​긍정적으로 보는 사람들은, 미술시장의 패러다임이 변하고 있다는 점이 주목합니다. 물리적인 작품만 존재하던 시절, 갤러리와 경매회사가 유통을 독점하고 작가의 명성을 좌지우지하던 것에 비해, NFT는 누구나 접근할 수 있다는 점에 주목합니다. 또한 중앙은행 중심의 화폐체제가 아닌 탈중앙의 암호화폐 거래에도 주목합니다.​NFT 시장에서는 젊은 작가들에게도 기회가 주어지고 있고, 본인의 명성을 격상시키고자 하는 중견작가들도 실물시장과 NFT 시장을 투트랙으로 접근하며 관심을 보이고 있습니다. 학력이나 인맥 중심의 미술계에 저항하고자 하는 작가들, 갤러리의 영향력에서 벗어나 직접 컬렉터에게 어필하고자 하는 작가들도 NFT 시장으로 몰리고 있습니다.​부정적으로 보는 사람들은, NFT의 가치가 의문을 던집니다. 사진파일에 불과한 것에 많은 돈을 지불할만큼 가치가 있는지 질문합니다. 디지털 작품에 고유인식값을 부여했다고, 기존 오리지널 작품에만 부여되던 아우라가 창조되는 것인지도 의문을 던집니다. 혹시 NFT 혹은 미술시장에 대한 가치보다, 갈 곳 잃은 돈들이 잠시 쏠린 것은 아닌지, 기존 미술시장에 대한 순간의 안티테제는 아닌지 끊임없이 반문합니다.​단색화의 거장 박서보 선생님은 페이스북을 통해 디지털 이미지는 결코 그림을 대신할 수 없다고 단언하시고, NFT로 활용되는 것을 허락하지 않겠다고 하였습니다. 세계적인 거장 데이비드 호크니는 NFT 작품이 고가에 낙찰된 것에 대해 바보같은 것이라고 하고, NFT를 말하는 사람들을 국제적인 사기꾼이라고 평가절하하기도 하였습니다.​NFT 미술시장은 혼란스러워 보이지만, 분명한 현실입니다. 앞으로 신진작가들은 반드시 NFT에 대해 고민하게 될 것이고, 미술시장의 종사자들은 NFT 비즈니스에 뛰어들게 될 것입니다. 메타버스 시대에는 NFT 작품의 가치가 다시 한 번 레벨업 될 것으로 예상됩니다.​NFT와 세금을 설명하기 전에 간단하게 NFT의 유통구조를 설명합니다. 먼저 작가의 손에 의해 디지털 아트가 탄생하면, 아직까지 고유의 인식값은 부여받지 못한 상태입니다. 작품에 고유의 인식값을 부여하는 것을 민팅(MINTING)이라고 합니다. 블록체인 프로그래머들이 코딩을 가하는 공정입니다.​민팅이 끝나면 작품은 NFT가 됩니다. 이것은 가상세계의 보관장소에 보관됩니다. 이 작품을 거래할 수 있는 곳이 거래소입니다. 전 세계적으로는 [오픈시(OPENSEA)]라는 거래소가 유명하고, 우리나라에서는 카카오의 자회사가 운영하는 [클립드롭스]가 유명합니다. 거래소에 작품을 내놓는 과정을 리스팅(LISTING)이라고 합니다. 거래소는 주로 리스팅에 대해서 수수료를 받지만 민팅도 해주기도 합니다. 그런 수수료를 통칭하여 가스비/가스피(GAS FEE)라고 부릅니다. 거래소마다 취급하는 작품도 다르고, 가스피도 다릅니다. 어떤 작품이든 받아주는 곳이 있는가 하면, 자체 큐레이터의 심사를 하는 곳도 있습니다.​작품을 거래소에 올리고 나면, 작품이 거래됩니다. NFT 작품은 암호화폐로 결제되는데, 달러를 받는 곳도 있기는 합니다. [오픈시]에서는 이더리움(ETH)이 통용되고, [클립드롭스]에서는 클레이튼(KLAY)가 통용됩니다.NFT 유통에서 소득을 얻는 구조는 다음과 같습니다.​작가는 자신의 작품을 NFT화하여 거래소에 팔아서 수익을 거둘 수도 있습니다. 이때 작가는 하나의 작품에 대해 경매처럼 진행하여 팔 수도 있고, 한정된 숫자의 NFT를 발행하여 정가에 팔 수도 있습니다. 그리고 특이하게도, 거래소에 따라서는, 작품이 팔릴 때마다 작가에게 일부 수익이 지급되도록 정해놓은 경우가 있습니다. 이럴 때도 작가는 수익을 얻게 됩니다.​작가는 영리를 목적으로, 자기의 계산과 책임 하에, 계속 반복적으로 작품활동을 통해 소득을 얻고 있습니다. 그러므로 최초 판매 수익 및 재판매수익이 모두 사업소득으로 구분됩니다. 자세한 내용은 절을 바꾸어 설명합니다.​NFT를 구입한 컬렉터는 다시 NFT를 되팔아 시세차익을 거둡니다. 주로 시세차익이 주된 목적이 되지만, 어떤 NFT들은 그 작품에 대한 저작권을 활용한 사업을 할 수 있는 권한까지 부여하기 때문에, NFT를 활용해 저작권 사업으로 돈을 버는 사업자도 있습니다.​이때 컬렉터가 NFT를 매매하는 것은 미술작품의 매매일 수도 있고, 암호화폐의 매매일 수도 있습니다. 어떻게 보느냐에 따라 과세방법과 세금이 달라집니다. NFT에 대한 구분과 그 근거, 과세 방법에 대해서는 절을 바꾸어 설명합니다.

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사 전문'이상웅 세무사입니다.oo세무서에서23.04.03~23.05.12 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다. 이번 세무조사 대상 납세자분은 의사로서 병원을 운영하시는 개원의였습니다. 세무조사 후최종 추징세액은'약 300만원'으로 성공적으로 조사를 종결하였습니다. 0원으로 종결하지는 못해 아쉬웠지만,당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한 예상 추징세액인 약 1.8억원의'99%'를 감면하였습니다.자금출처조사 사전통지서해당 조사는17년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일총 3개년을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하는 금액의 아파트를 취득하였습니다. 병원을 운영하시면서 실제 세법에서 인정받을 수 있는 경비보다 많은 경비를 넣음으로써 출처로 인정받을 수 있는 소득금액이 적었습니다.실제로 사업을 운영하면서매출 누락, 가공경비를 넣는 개인사업주분들이 적지 않습니다. 매년 납부하는 종합소득세가 부담되어 신고 시 현금매출 중 일부분을 누락하거나, 경비를 가공하여 많이 넣곤 하시지만 가공 금액이 누적될수록 인정받을 수 있는 소득금액이 줄어들어 결과적으로 자금출처조사의 대상이 될 수 있습니다.자금출처조사가 진행되는 경우 수년간 적게 납부했던 종합소득세뿐만 아니라 이에 대한최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있습니다. 만약 장부를 허위로 작성하거나, 타인 명의를 활용하는 등의 방식으로 조세를 탈루한 경우에는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상의 가산세가 부과될 수 있으니 특히 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 고가의 아파트를부부 공동명의로 취득2. 기존 전세계약의보증금 임차인이 배우자 일방 단독명의였으며, 아파트 취득을 위한담보대출 역시 배우자 일방의 단독명의3. 국내주식, 해외주식 및 각종금융상품 등을 통한 투자수익 발생4. 여러 해를 걸쳐 사업소득에 대한종합소득세 신고 시 가공경비 계상3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 공동명의 취득자각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지2. 배우자 일방의 명의로 되어 있는대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지3. 국내, 해외 주식 등금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부4. 가공경비 계상 부분에 대한종합소득세 및 가산세 추징5. 병원을 운영하는 개원의로서 가공경비를 계상한 해당 사례가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부<1> 공동명의 취득자 각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지부동산을 취득할 때 공동명의로 취득하는 경우 총매매가액과 취득세 등의 경비를 합한 금액에서 각자의 지분율에 해당하는 자금출처가 개별적으로 입증되어야 합니다.만약 부부가 공동명의로 취득하는 경우 매매자금 출처의 구분이 중요한 경우가 있습니다. 예를 들어맞벌이 부부의 경우 한사람의 명의 계좌로 소득을 모아서 관리하고 있다면 그 자금을 명의자의 단독 자금출처로 보아야 할지, 소득수준에 맞추어 구분해 판단해야 할지 문제가 발생할 수 있습니다.만약 평생 가정주부인 경우에는 소득이 없었으므로 아내의 자금출처 인정액을 0원으로 보아야 할지, 기여분을 인정해 줄지 여부가 문제될 수 있습니다.부부간 증여공제를 활용하더라도 공제액을 초과하는 경우들이 발생하기 때문에이와 같은 경우에는 관련 판례 등을 근거로 논리를 만들어 나간다면 추징세액 없이 풀어나갈 수 있습니다.<2> 배우자 일방의 명의로 되어 있는 대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지공동명의 부동산이라도 일반적으로 채무의 명의자는 단독인 경우가 많습니다. 또한 부부가 전세계약을 할 때 굳이 공동임차인으로 작성하지 않고 편의상 단독 임차인으로 계약을 하여 보증금도 단독명의 계좌로 이체하는 경우가 많습니다.공동명의라고 하더라도 계약서 등의 형식이 단독명의이므로 채무자금의 원천을 단독명의로 보는 것이 원칙입니다.다만 채무에 대한 원리금 상환 등의 사실관계을 입증함에 따라 대응이 가능합니다.<3> 국내, 해외 주식 등 금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부국내주식의 경우 대부분의 증권사에서 기간별 투자수익을 직관적으로 알 수 있도록 자료를 제공하지만,해외금융상품 또는 cma 등의 금융상품들은 투자수익을 파악하기가 어려울 수 있습니다.증권사, 금융상품마다 금융상품 투자수익과 관련된 받을 수 있는 자료는 모두 다르기 때문입니다.따라서 실제로 발생한 투자수익을 입증하는 것이 가장 중요하며,만약 입증하지 못하는 경우 안타깝지만, 정식 자금출처로 인정받지 못합니다.투자수익에 대한 입증은 준비할 수 있는 자료에 따라 달라지며, 세무조사를 대응하는 세무사의 경험이 가장 중요한 항목입니다.<4> 가공경비 계상 부분에 대한 종합소득세 및 가산세 추징위에서 말씀드렸던 것처럼 사업소득에 따른 종합소득세 부담을 줄이기 위해현금매출 일부를 누락하거나, 가공경비를 계상하여 신고하는 경우 소득금액이 줄어들어 그만큼 자금출처 인정액도 줄어들게 됩니다.애초에 출처인정액이 줄어들게 되므로 자금출처조사가 진행되며, 조사를 통하여 현금매출 누락과 가공경비 계상한 사실이 드러나게 됩니다.적발된 과소신고액에 대해서는 원칙적으로 납부했어야 할 종합소득세와과소신고·납부한 세액을 기준으로 최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있으니 유의해야 합니다. 종합소득세 본세에 가산세가 추가되는 구조이므로 종합소득세 본세의 추징세액 절감을 최우선 목표로 잡아야 합니다.다만,가공경비를 계상했다고 하더라도 업종별 특성에 따라 세무상 해석이 다를 수 있는 부분에 대해 전반적인 지식을 가지고 이해하고 있다면 사실관계에 맞는 대응을 통하여 충분히 추징세액을 줄일 수 있습니다.이번 세무조사 건은 병원을 운영하고 계시는 의사라는 업종의 특이성을 살려 추징세액을 최소화할 수 있었습니다.<5> 가공경비를 계상한 해당 사례가 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부매출 누락, 가공경비 계상 등으로 파생되는 자금출처조사의 경우 가장 무서운 것은 탈루행위가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당할 수 있다는 점입니다. 거짓 증빙, 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부의 거짓 기장 등 법에서 열거하고 있는 항목에 해당하는 행위로 조세를 탈루한 경우높은 가산세율과 장기부과제척기간을 적용하게 됩니다.사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당한다면가산세 부담이 2배까지 늘어날 수 있어 원래 내야 하는 세금을 한번 더 내는 수준까지 늘어날 수 있습니다.다만, 사기나 기타 부정한 행위의 인정 해당 여부는 조세포탈의 정도와 전후 사실관계를 종합하여 판단해야 하므로 충분히 대응한 논리를 갖출 수 있습니다.사기나 기타 부정한 행위 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=highyes_tax&logNo=223057652319[세무조사,불복]‘사기 기타 부정한 행위’에 대한 처벌과 판단의 기준에 대한 고찰(장기부과제척기간, 부정가산세, 형사처벌)1. 개요 납세의무자는 각 세목의 법정신고기한까지 세법에 따른 신고해야 할 세액을 정확히 신고·납부해야...blog.naver.com4. 추징세액 비교해당 사례의 당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한예상 추징세액은 약 1.8억원이었지만, 최종 추징세액은 약 300만원으로 99% 정도의 감면을 달성했습니다. (조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제로 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액180,000,000원0원정리이번 건은 병원·치과·한의원 등의 병의원 특성을 이해하고 그에 맞는 대응 방안을 수립하는 것이 가장 중요한 사례였습니다. 증여세를 목적으로 자금출처조사가 나오는 경우에도 실제 출처부족액의 원천이병원을 운영하는 의사·치과의사·한의사 등 사업의 매출 누락, 가공경비 계상으로 발생된 것이라면 증여세가 아닌 종합소득세로 추징됩니다.조사대상기간 동안의 사업용계좌, 개인계좌 이체내역을 모두 파악하여 매출누락과 과다경비액에 대한 세무조사를 진행합니다. 또한사업소득 외 실제로 투자수익을 원천으로 하거나 부동산 취득자의 명의와 대출, 채권의 명의자가 다른 경우로 인한 자금출처부족액은 증여세로 추징됩니다.따라서증여세와 종합소득세를 모두 대응해야 하는 건에 해당하므로 다양한 세무조사 사례에 대한 경험이 중요합니다.투자수익에 대해서는 입증할 수 있는 자료를 어떻게 가공해서 만들어 나갈지를 고민해야 하며, 법리적 판단이 필요한 쟁점에 대해서는 증여세뿐만 아니라 이외의 세목, 더 나아가 민법의 개념까지 전반적인 법 지식과 관련한 판례의 연구에 대해 충분히 연구하여 대응해 나가야 합니다.모든 세무조사는 세무조사 대상 납세자분들이 직접 대응할 수 있습니다.다만, 세무조사를 대응하는 사람의 능력에 따라 추징세액의 결과는 크게 달라질 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943차용증을 작성하여 고가의 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273카드 사용, 축의금, 생활비 우회 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075

1. 서론​요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.​종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.​그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.​​2. 증여​1) 장점​원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.​2) 단점​양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.​​3. 부담부증여​1) 장점​증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.​2) 단점​세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.​​4. 저가매매​1) 장점​증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.​​5. 교환​1) 장점​저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.​​6. 캠코 매각 의뢰​1) 장점​의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.​2) 단점​한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)​​7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.​1) 장점​환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.​2) 단점​주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.​지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득​서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.2023년부터 증여로 인한 취득세가 기존 시가표준액에서 실제 시가로 변경되어 증여 취득세가 대폭 인상되니 2023년 전에 증여를 빨리 해야한다는 기사는 보셨을 것입니다.이는 지난 8월에 행안부에서 발표한 개정안에 근거하였고, 이번달 12월 국회에 통과되었습니다. (시행은 2023년으로 1년 유예) 8월 발표 개정안에서 일부 수정된 내용도 있으니 이에 대해 법조문을 자세히 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,현재 증여로 인한 취득세는 시가표준액을 기준으로 합니다증여로 부동산을 취득했다면, 취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중에 큰 금액입니다.하지만,굳이 시가표준보다 큰 금액으로 신고할리 없으므로 실무적으로는 시가표준액입니다. 다만, 실제로 본인이 감평을 받아 더 높은 금액으로 취득세 신고를 하면 인정됩니다. 그리고부동산 실거래가가 신고되는 경우에는 그 실제 거래가액에 따라 취득세를 부과합니다.지방세법제10조(과세표준)① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득따라서 주택의 경우 취득세 과세표준은 아래를 적용합니다① 매매로 취득 : 실거래가② 증여/상속으로 취득: 시가표준액문제는 무상취득인 증여, 상속의 경우 상증세법은 공시가액이 아닌 실제의 시가 (감평, 유사매매사례 등)을 따르게 되어있다는 것입니다.따라서, 아파트를 증여로 취득한다면증여세는 감평이나 실거래가 (유사매매 있는 경우)가 적용되는데, 취득세는 공시가액이 적용된다는 점입니다. 이 경우 각각 법에서 다른 시가가 적용됩니다.정부가 문제를 제기한 것은,옛날처럼 시가 확인이 어려운 것도 아니고 이미 시가를 알고 있음에도 굳이 취득세만 달리할 필요가 있냐는 취지로 개정안이 나왔습니다.증여의 경우에는과세표준을시가인정액을 적용하기 하였습니다 (2023년 부터 시행)지방세 개정은 12월 국회를 통과하여, 내년부터 시행됩니다.취득세 과표를 유상취득은 실제거래가격, 무상취득은 시가인정액을 적용하는 것이고다만 1년 시행을 유예하여 2023년부터 적용한다는 것입니다.시가인정액이라는 개념이 도입되었습니다무상 취득에 적용되는과세표준은 시가인정액이라는 용어를 새로 만들어 적용합니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하“시가인정액”이라 한다)으로 한다.시가인정액이란 무엇인지살펴보면,취득일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간에 매매/감정/경매/공매가를 적용한다는 것인데 이는 증여세의 증여재산 평가방식과 유사합니다.또한,지방세심의위원회 심의를 거쳐 직전 2년까지 연장확대할 수 있다는 것도 상증세법의 재산평가심의위원회와 유사한 규정입니다.전반적으로 상증세법과 유사한 방식임을 알 수 있습니다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등)① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액ㆍ감정가액 및 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”이란취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다) 중 매매ㆍ감정ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제21조에 따라 부과하기 전까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 취득일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 취득세 납세자 또는 지방자치단체의 장이 신청하는 때에는 「지방세기본법」제147조에 따른지방세심의위원회의(이하 “지방세심의위원회”라 한다) 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.시가인정액 적용의예외 규정이 있습니다무상취득에 시가인정액 적용이 원칙이나,아래 3가지 예외를 두고 있습니다.① 상속② 시가표준액 1억이하③ 시가인정액 산정이 어려운 경우당초 8월의 개정안에는 ① 상속과 ② 1억이하는 예외 규정이 없었는데, 추가되었습니다. 과거 나온 신문기사에는 이러한 예외 규정 언급이 없는데, 최종 개정에는 포함되었으니 유의가 필요하겠습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)② 제1항에도 불구하고다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.1.상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액2.대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우:시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되,시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액지방세법 시행령제15조의3(평가 예외 부동산등)법 제10조의2제2항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 가액”이란 취득물건에 대한시가표준액이 1억원 이하인 경우를 말한다.감정평가는 둘 이상의 기관에서 받되, 시가표준 10억 이하는 1개만 받아도 됩니다감정평가액을 적용하고자 할때는 2 이상의 평가기관에서 받은 것을 제출해야하나, 시가표준이 10억이하면 1개만 해도 됩니다.이 규정 역시, 상증세법의 감정평가 방식과 동일하다고 볼 수 있습니다.지방세법제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ③ 납세자가 제20조제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.지방세법 시행령제15조의2(평가의 원칙등) ⑤ 법 제10조의2제3항 전단에서 “대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 취득하는 부동산등의시가표준액이 10억원 이하인 경우2. 법 제10조의5제3항제2호에 따른 법인의 합병ㆍ분할 및 조직변경을 원인으로 부동산등을 취득하는 경우부담부증여의 경우, 유상 취득액은 시가인정액을 한도로 합니다전세나 담보대출을 인수하는 조건인 부담부증여를 하는 경우에,현재는전세금이 시가표준액보다 더 큰 경우에는 그 전세금이 유상취득 대상액이 됩니다.예를 들어, 시가 8억이고 전세가 6억인데 시가표준이 4억인 경우 부담부증여시시가표준 4억이 아닌, 전세금 6억에 대한 유상취득세율을 적용합니다.이에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅 참고https://blog.naver.com/riverodw/222307569557[부담부증여 취득세] - 전세금이 시가표준보다 높은 경우 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 지난 포스팅에서 부담부증여의 장단점과 절세 효과에 대해서 살펴...blog.naver.com하지만, 개정된 내용에는 시가인정액을 한도로 한다고 합니다.즉 위의 경우①시가인정액이 8억이 확인되는 경우 : 6억은 유상취득세율 2억은 증여취득세율②시가표준액을 시가인정액으로 적용시 : 6억이 아닌 4억에 대한 유상취득세율 (기존과 달라지는 경우)지방세법 시행령제15조의4(부담부증여시 취득가격)① 부담부 증여로 취득하는 경우 법 제10조의2제6항에 따른유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액(취득하는 부동산등에 대한 채무액에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)은시가인정액을 한도로 한다.② 제1항을 적용할 때 채무부담액은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득자가 입증한 경우로서 각 호의 어느 하나에 따라 확인된 금액에 한한다.1. 등기부 등본으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무3. 임대차계약서 등으로 확인되는 증여 부동산등에 대한 임대차 보증금4. 그 밖의 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액정리하면,2023년부터 증여에 대한 취득세 산출시 기존의 시가표준액이 아닌,시가인정액을 적용하게됩니다. (개정은 2022년이나 1년의 시행 유예로 2023년에 시작)시가인정액은취득일 전 6개월 후 3개월 이내 유사매매, 감정, 경매, 공매를 적용합니다. 지방세심의위원회를 거쳐 2년전까지도 확대 가능합니다.다만, ① 상속 ② 시가표준 1억이하 ③ 시가인정액 산출안되는 경우는 시가인정액을 적용하지 않습니다.또한, 채무를 인수하는 조건인 부담부증여에 그 채무액이 시가표준액을 초과하는 경우, 적용 방식이 상황에 따라 달라지니 유의해야 겠습니다.그리고무엇보다 중요한 것은, 향후 증여를 계획 중이라면2023년이 되기 전에 하는 것이 증여 취득세 절감 측면에서 유리하니 서둘러야 한다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.by부산 양도/증여/상속 회계사/세무사

고객분들의 문제해결에 가장 근본적이고 실질적인 해결방법을 알려드리는 안성인 세무사 입니다.근로소득 또는 사업소득만으로는 현재 경제적 자유를 이룰수 없기 때문에 다양한 방법으로 부업을 찾는 분들이 많아진것 같습니다.매일 다양한 고객분들의 상담문의를 받고 있는데,가장 많은 비중을 차지하는 문의는 부동산 투자에 대한 문의입니다.부동산 투자로 소득이 발생하면 세금이 따라올 수 밖에 없는데요. 정확한 사업성을 판단하기 위해서는 세금까지 고려해야 합니다.높은 소득세율(최고 49.5%)로 인해서 실질적으로 남은 현금은 생각보다 적을 수 있기 때문입니다.재산세 신고대행 간편하게 신청하기노우만세무회계 대표 안성인 세무사 입니다. 재산세(상속, 증여, 양도 등)는 세무사의 경험과 전문성에 따...blog.naver.com오늘은 경매로 부동산을 취득하는 경우에 알아두면 좋은 정보를 알려드리려고 합니다.각 사안에 대하여 유권해석을 올려드릴 테니, 읽어보시기 바랍니다.1. 경매취득시 지출한 컨설팅 수수료의 필요경비 해당여부「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제1항 제1호에서 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 규정하고 있는바,거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액이라 할 것이므로,청구인이 쟁점주택 취득시 부담한 부동산컨설팅수수료는 자산을 취득하기 위하여 지출한 부대비용으로 금융증빙 등에 의하여 지급한 사실이 확인되는 이상 취득가액에 포함함이 타당한 것으로 판단된다.조심2010중125(2010.08.18)2. 부동산을 취득한 후 지출한 임차인의 미납관리비와 명도비용이 양도소득세 필요경비에 해당 여부집합건물법 제18조에 따라 전 소유자로부터 납부의무를 승계받은 공용부분 체납관리비(연체료 제외)를 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 상환 받을 수 없는 경우승계받은 공용부분 체납관리비는 양도소득세 필요경비에 산입하고 부동산 취득 후 발생한 명도비는 필요경비에 산입하지 않는 것임.사전법규재산2022-1137(2023.01.17)3. 선순위 임차인이 임차주택을 경락받음으로서 회수하지 못한 임차보증금의 취득가액 포함여부선순위의 대항력이 있는 임차인이 당해 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함.사전법규재산2021-1384(2022.02.21)4. 대항력이 있는 임차인의 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 필요경비 해당 여부거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다.서면부동산2019-47(2019.01.10)